作者: elands

想省房仲費 加盟直營誰好殺？
2019-09-19 09:34經濟日報 記者仝澤蓉╱即時報導
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以目前的房市遊戲規則，仲介費多半採取買方付 1~2%，賣方付3~4%的規則收費，不過房仲競爭爭激烈，越來越多房仲願意犧牲部分服務費的佣金，以求成交。
最近甚至出現整個交易只收0.5%的跳樓大拍賣行情，所以視交易情況殺服務費，已經是一種新的購屋潮流，不砍，小心被當冤大頭。
以招數二不管「趴數」只談「實拿」來說，不只是買方適用，同樣的方法，對賣方而言，因為要付的趴數較高，很少人不砍4%的服務費，如果也用「 實拿」方式來談，建議賣家不妨就直言，自己不會介意房仲賺多少，只要達到賣家設定的目標即可。
舉例來說，賣家想實拿2,000萬元，超過2,000萬元的成交金額，就算房仲的服務費，儘管這種變相的折價招數，也是仲介最討厭的方式，但在房仲缺業績時，成功機率不低。
再就招數四來說，除了選日子殺價，也要選對象殺價，通常加盟店比直營店好殺；一般來說，直營店服務費守得比較硬，反觀加盟店為了拚成交，才能付每個月的開銷，願意談服務費的空間相對也較大。
至於同一物件，簽給多家房仲賣的案子，一旦遇上買家出價到接近成交時，多數房仲為了擔心被同業的客人買走，多會願意減一點服務費，以求及時成交，這時開口殺價，成功機率也相對較高。

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1,000萬買不到2房 專家：北市驚淪首購族地獄
2019-09-19 11:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
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住展雜誌統計台北市新建案，25坪以上正常兩房，大多數建案總價在2,000萬以上，總價1,000萬至1,500萬元僅7個，總價1,000萬以內掛零。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市房價高，首購族買不起三房，多數選擇兩房，但北市兩房要價多在2,000萬以上，代表自備款至少要400萬以上，光是存自備款就要超過十年。如此高昂的購屋負擔，已使台北市成為「首購族地獄」。
何世昌表示，正常兩房產品，權狀至少要25坪以上，統計目前台北市銷售中建案，25坪以上的兩房產品，總價都在1,000萬以上，也就是說，如果預算在千萬內，根本買不了北市新兩房。
如果把預算提高到1,500萬，也只有7個建案可選擇，分別是士林區「全樂沃荷」、「三磐・舍紫」、「金河帝國」，北投區「公園大院」、「禾樂A+」、「永興苑」，以及文山區「綠意仙跡」等7個建案。
上述7個建案，士林區三個全在社子地區，北投區建案均在非市中心路段，文山區建案位置靠近仙跡岩步道。換言之，即便首購族把預算提高到1,500萬元，頂多只能買得起台北市偏僻區段的兩房建案。
何世昌表示，目前台北市正常新兩房，總價帶大多落在2,000萬～2,500萬，有30個建案可選擇，想買大安區、信義區，總價要提高到2,500萬至3,000萬元才有較多選擇。
若以2,000萬至2,500萬總價帶計算，自備款兩成要400萬至500萬，首購族省吃儉用月存3.3萬元，年存40萬元，也要存10年才存得到頭期款，而有些年輕人年薪連40萬都不到。
何世昌分析，首購族若要買兩房、又要選一個地點沒那麼偏僻的建案，有幾種選擇。一、靠家人資金奧援。二、放棄正常兩房轉買25坪以下的迷你兩房。三、捨棄新房子轉買中古屋。第四，揮淚告別台北市，到外縣市較好的區段落腳。

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未來房市賣壓嚇死你 建照、使照再寫11年來紀錄
2019-09-19 08:18經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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2016年房市落底後買氣逐年回溫，今年全台上看29萬棟移轉量，不過，今年前7月使照量擠進11年來第三高，建照核發量也刷新11年來新高紀錄，意味著未來市場供給眾多，賣壓是否能順利消化成為隱憂。
使照為今年成屋市場的供給量，今年1至7月全台使照達到5.27萬戶，再寫11年同期以來的第三高紀錄，雖然目前使照量較去年同期量減2%，但仍處於近五年使照核發量的高水位，顯示2019至2020年使照核發量大的地區，賣壓也不容小覷，房價難有上漲空間。
至於建照則是觀察未來新增供給，今年前7月建照量高達8.2萬戶，創11年來新高，推估今年全年建照量恐達14萬戶，以施工期2年推算，預計2021至2022年新增供給恐爆量。
若從七大都會區觀察，永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，桃園、台中及台南市建照核發量，年增幅超過三成，新北市也有成長近二成的增長，已工期來看，未來賣壓皆需特別留意，此外，台中、台南、高雄市等建照，都創下當地11年來新高紀錄，去化是否順利也成為未來挑戰。

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住展評論：租金補貼大灑幣　租屋族真是受惠者？
2019-09-11 22:04經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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近年來國內房價、租金持續上漲，居住壓力居高不下，中央大舉推出租金補貼方案，地方政府也加碼補貼金額與名額，聲稱可以降低居住壓力。但住展房屋網企研室認為，政府祭出瘋狂補貼之後，最大受益者可能只是政府自己與房東，租屋族不僅受益甚微，最後付出的代價還可能越來越高。
住展房屋網企研室指出，雖然租金補貼表面上看似可以減輕無殼蝸牛的租屋負擔，但租屋族一旦申請成功，房東租金收入便會被國稅局掌握，租金所得必需併入綜所稅中申報，多數房東會把增加的稅負轉嫁到房租當中，僅有少數「佛心」房東會維持原價。
舉個例子來說，原本台北市一間房子月租金2萬元，當租屋族申請到租金補貼後，房東可能就會把房租漲到2.2萬、2.3萬不等，其實租屋族每月所付的租金減輕有限。
因為目前租屋市場供不應求，尤其大台北更是如此，屬於「房東市場」，牌在房東手上，房東擁有喊價權，所以稅負成本容易轉嫁到租金。換言之，當政府大灑幣補貼租屋時，無形間也成為推升租金水準的助因之一。
更有甚者，中央與地方政府每年花幾十億砸錢補貼，這些錢最後去哪了？答案很殘酷，這些錢全流到房東手裡。房東收了滿滿的政府租金補貼，再拿錢去買房出租，如此不斷循環，最大受益者之一就是房東。
讓很多人意外的是，政府看似大灑幣，但政府也是最終受益者之一。當租金補貼變得更普遍，政府更容易掌握「包租公」們的租金所得資訊，更能針對包租公課稅。長遠來看，政府相關稅收會跟著增加。
但租屋族可就慘了。由於租金補貼名額有限，租屋族不見得每年都能申請到租金補貼。假如幸運成功申請到，那一年租金負擔會微幅減輕；假如申請不到，租金負擔就會變得很重，因為租金持續上漲是既定的趨勢，房東已經調漲租金成功，且不會因為房客沒申請到租金補貼而降價。
總結來說，政府灑錢作租金補貼，說穿了就是想要更快速弭平高房價、高租金造成的民怨，但卻同時造成房租更容易上漲的事實，最後租屋族反而從受益者變受害者，而最大的受惠戶則是房東和政府。
住展房屋網企研室強調，政府祭出租金補貼措施，其實是選擇一條走比較不費力、又能快速攏絡民心的道路，但卻忽略嚴重的後遺症。
住展房屋網企研室呼籲，若想抑制高房價與高租金，「廣建社會住宅」還是最有效的方式之一。可惜，不管是藍、綠誰當家，廣建社宅都只是口號，持續放任房價與租金高漲，台灣民眾就只能自求多福了！

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928千億案量登場 這些建商推案都變了
2019-09-12 11:10經濟日報 記者游智文╱即時報導
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市調統計，今年北台灣房市928檔期推案量達1,536億元，較去年大增約400億元，年增幅約44％，為近六年同期推案量最高峰。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，買氣持續復甦，建照核發延遲情況改善，加上總統大選打房議題偏淡，外在環境利多激勵建商推案信心，大選前的壓軸檔期因此出現罕見的推案潮。
根據住展市調，今年928，北台灣以新北市推案動能最強，預估可達700億元，桃園約301億元第二，北市298億元第三，新竹地區約有202億元案量釋出。
台北市以小宅為主流，70坪以上大坪數僅占總案量二成多。新北市推案集中板橋、新莊、汐止，其中板橋案量逼近200億，新莊約150億，汐止近百億，三區案量就接近450億元，占新北市總量逾6成。
何世昌表示，今年大台北928檔推案，出現建商產品定位大風吹的情況。過去幾年推出不少小宅的宏普建設，新案「宏普頤和」轉向擁抱大坪數市場。過去在豪宅市場占有一席之地的東騰建設，新推案「東騰元町」反走小宅路線。
近幾年以中、小坪數產品為主的馥華建設，板橋新案「馥華艾美」走大坪數豪宅路線；以往重心放在北市豪宅的首泰建設，中和新案「首泰天喜」轉攻小宅族群。
桃園市928檔推案集中在龜山、桃園等區，其中龜山A7重畫區2字頭房價親民，今年成交表現亮眼，建商推案信心居高不下，從年初到現在一直湧現大量供給，光是928檔期案量就多達150億元。
桃園今年另一個看點，是新興的小檜溪重畫區第一件建案「檜樂集」即將開賣。小檜溪重畫區整合重畫，費時近三十年終於完成，是繼經國、中路之後，桃園另一個焦點重畫區。
何世昌表示，過去碰到總統大選，業者多會選擇避開，今年推案爆量，顯示建商感受到房市買氣仍在升溫，同時評估這次總統大選居住問題並非主軸，影響房市買氣有限，因此火力全開，全面搶市。

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廢除印花稅有助房市? 房仲：2億豪宅省6萬不夠辦入厝趴
2019-09-12 11:26經濟日報 記者游智文╱即時報導
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行政院院會今（12）日通過廢除印花稅，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，買賣房屋印花稅為買方支付，稅額為房屋及土地公告現值千分之一，一棟2億多元豪宅，印花稅只有6萬多，買方受惠有限，對房市稱不上利多。
至於建商方面，長虹建設財務長陳茂慶表示，建商發包工程契約都需印花稅，一般是承攬方支付，也有各付各的，看契約怎麼訂，印花稅金額雖不多，但廢除之後也可省下一些錢，仍可回饋消費者。
徐佳馨表示，印花稅確有重複課稅問題，有廢除必要，但廢除對房市幫助不大。按照目前稅費計算基礎計算，大安區一棟總價兩億的新豪宅計算，印花稅不過6萬多元，還不夠辦一個入厝趴，在交易時略為有感，但不會影響買屋決策。
徐佳馨表示，對於地方政府來說，印花稅屬地方稅收重要來源，近年房市回溫，印花稅也不無小補，廢除之後對某些地方政府來說會有較大影響。

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買房該選20年還是30年房貸？網友選30年用這招倒賺
2019-09-12 13:26經濟日報 記者游智文╱即時報導
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買房子貸款，該選20年房貸還是30年？一般以為30年房貸要付較多利息，有網友提出，貸30年房貸，用20年房貸的還法，再把每月差額投入利息較高的儲蓄險，30年房貸反而比20年划算，在網路引起熱議。
包括聰明房貸創辦人蔡文欽、瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛等專業人士都認為，網友邏輯沒有錯，只要有利差，借低利的錢，投入在利率較高的商品，一定比較划算，當然前提是要找到適合穩定的投資商品。
一位網友日前在PTT提出，房貸1,000萬元，以利息1.6%來算，若選20年房貸，月還48,716元。選30年房貸，每月降至34,994元，一個月可少繳13,722元，一年可少繳16萬4,664元。
網友說，選30年房貸，然後把比20年房貸少付的金額，一年16萬4,664元，投入2.4%的儲蓄險。
到了第20年，貸款20年的人，會還清房貸，但選擇30年的人，雖然還欠銀行388萬本金，但儲蓄險會有416萬，把416萬領出來還清房貸388萬元，還倒賺28萬元，而且有儲蓄險的保障。
黃舒衛表示，銀行房貸利率低，儲蓄險利率高，依數學計算，確實是這樣的結果。實務來看，一般民眾房貸多半會提前還款，真的繳到20年、30年的是極少數，利用較長的貸款年期、較低的貸款月付金來增加財務投資的自由，確實可行。
他說，但前提是要找到合適穩定的投資商品，而且財務紀律要很好，另外房價也不能跌，不然貸款繳完，賣房還要倒貼。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房貸要付利息，又有欠債的感覺，一般人多會盡快還清貸款，不過對於懂得投資的人來說，資金靈活運用反而是錢滾錢的好辦法，甚至也有人增貸來投資，看上的就是房貸利息低的優勢，只要投資報酬率能到超過房貸利息的，包括像美金儲蓄險、債券基金等金融產品，都算是合理的理財規劃。
不過依網友計算，30年才多賺28萬，對一般人來說吸引力似乎有限，但如果期待投報率高一點，選擇股票型的產品，則風險會提高，甚至有可能虧本，建議想要靠增貸或是延長貸款來賺錢投資，應該具備一定投資能力，以免賠了夫人又折兵。
債券房貸

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房仲第4季購屋意向調查 看房價持平者近半
2019-09-12 14:54中央社 記者韋樞台北12日電
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房仲針對網友調查第4季購屋意向，結果發現受訪者看跌房價比例約40%，看房價持平者達47%。房仲分析，受訪者看跌房價情緒未升高，持平者眾，顯見看房價持平者為市場最大公約數。
信義房屋針對網友進行2019年第4季購屋意向調查，受訪者對未來房價看跌比例約40%，看持平者為47%，已連續2季認為房價持平者多於看跌，上次出現連續看持平多於看跌者是2014年的前2季。
至於看房價持平者已由2015年第4季低檔的19%一路升高到今年第4季的47%，創下近5年新高，已超越2014年第4季的40%。
房價看漲者亦由2015年第4季低檔的7%升高到今年第4季的13%，創下近5年新高，與2014年第4季的13%齊平。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上季調查看跌比例為35%，創下22季新低，而此季調查外在事件紛擾不斷，看跌比例略增加5個百分點達40%；但認為未來房價持平的比例仍達47%，與第3季的49%相當接近，顯見市場認為未來房價持平已逐漸成為市場最大公約數。
此次調查，對於遲遲無法落幕的中美貿易大戰，有51%的受訪者認為不受影響繼續購屋，另外也有37%受訪者認為有影響暫緩購屋，還有12%受訪者表示不清楚。
對於即將來到的總統大選，亦有51%的受訪者認為不受影響繼續購屋，另有40%受訪者認為有影響暫緩購屋，還有9%受訪者表示不清楚。
曾敬德表示，此次調查期間正值美中貿易戰、總統大選開跑與香港反送中事件，但民眾對房市信心仍是看持平比看跌多，反映外在事件對自住干擾有限，自住買盤仍持續回流。
而已經開跑的總統大選，逾半受訪者認為不影響繼續購屋，顯示相對多數民眾不太受總統大選影響，不過隨時間越來越接近選舉，對市場的確會產生干擾，第3季調查時僅有23%認為受總統大選影響而暫緩購屋，此季則明顯攀升至40%，比例有增加的趨勢。
曾敬德指出，前幾年不少買方預期房價下修，等待3、4年後，購屋需求越來越強，部分買方發現房價變化不大，於是回到市場上購屋，不過目前買氣仍以自住為主，預料未來房市仍以持平機率較高，但越靠近選舉，可能會讓部分高端或換屋市場買方稍微觀望。
信義房屋針對瀏覽信義房屋官網民眾進行網路問卷調查，調查時間為8月19日至27日，總計回收844份網路問卷，在95%信心水準，抽樣誤差於正負3%以內。

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台中北區北平路店面 單價125萬創新高
2019-09-11 22:08經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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根據內政部最新實價資訊，鄰近台中市北區北平路2段與文昌東2街交叉路口面積84.6坪的店面，於今年5月以總價1.06億成交，換算店面單價約125.3萬，為今年至今台中市唯2的單價百萬店面交易，也是單價最高的店面產品；另一間則是南屯區永春東7路上的2層樓店面，今年4月時的交易總價為2.4億，單價約120.3萬。
自由時報報導，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2間單價百萬店面所處地點都屬飲食商圈，不過北平路商圈店面價值不高，而單元2重劃區、於永春東7路與永春東路口一帶的店面，雖有高檔異國餐廳進駐，但仍處開發中生活圈，2地段過去交易紀錄中的高總價透店價格約在3,000至4,000萬，1層樓高單價店面單價約在3、40萬。該次揭露之2店面單、總價都屬當地天價，顯示出區域商圈發展潛力高，土地價值也不錯，增幅空間大。
陳炳辰表示，近年台中市亮點店面不再出現在逢甲商圈，主要是逢甲商圈惜售性質強，另外店家生意與店面租售價格不如往昔，反而是新興商圈，或具備特定主力族群區塊的商圈，生意波動性小，破億店面屢見資方接手。

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928檔 中南部案量暴增
2019-09-12 02:00經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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建商、代銷看好房市復甦，無懼總統大選是否影響買氣。591新建案統計，今年928檔期推案量，全台突破5,000億元大關，創近十年新高，更較去年同期成長逾八成，其中台南推案量更成長三倍。
甲山林總經理張境在表示，全台房市穩定成長，主要買盤是首購與自住需求的客層，這類剛性需求較不易受到大選影響，因此今年全台推案回暖，北部重劃區有買氣，中南部也有看點，高雄市推案量成長三成。

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