作者: elands

農地列管案件5月將大清查 經查獲未作農業使用將課徵土增稅
2024/04/15 15:20自由時報文/記者林耀文

依農業發展條例第38條之1規定核准不課徵土地增值稅案件，即農地列管案件，各地方稅務局將自5月起開始進行有無繼續作農業使用之清查作業，若查獲土地未作農業使用，且未在所令期限內恢復作農業使用，或雖在所令期限內已恢復作農業使用，但事後再有未作農業使用情事者，於再移轉時，應課徵土地增值稅。
國稅局說明，視為農地列管案件，係指依農業發展條例第38條之1規定，農業用地經依法律變更為非農業用地，經都市計畫主管機關認定符合「依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者」或是「已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者」，並取得農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書，及檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，於土地移轉時經核准不課徵土地增值稅之案件。
視為農地案件清查，近年來利用國土測繪中心的土地利用現況調查成果圖及QGIS地理資訊軟體套疊技術，可做到全面比對，大大提升清查效率及品質。去年就有地方稅務局曾查獲列管土地上有1間新建鐵皮屋未作農業使用，經通知應於期限內恢復作農業使用，請民眾切勿心存僥倖，以免得不償失。
稅務專家提醒，曾核准視為農地不課徵土地增值稅之現任土地所有權人，在持有期間內，如經查獲該土地未作農業使用，且未在所令期限內恢復作農業使用，或雖在所令期限內已恢復作農業使用，但事後再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅，縱使檢附「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，也無法適用不課徵土地增值稅，請民眾特別注意以免影響自身權益。
地方稅務局也提醒，土地未作農業使用的違規情形，如配偶間相互贈與，持有期間必須合併計算，也請民眾特別注意。

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老父去年底贈與農地後往生兒子苦惱 還好符合這規定免課遺產稅
2024/04/17 14:45自由時報文/記者林耀文

王老伯長年在高雄鄉下務農，但年事已高且體弱多病，即在去年底將一筆農地贈與兒子接手務農，老人家則打算退休養老，沒想到卻於今年3月往生，兒子在哀淒之餘，聽朋友說，生前贈與房產可能會遭稅務機關認定逃漏稅，因此趕緊向國稅局專業人員詢問，是否有相關法條可解逃漏遺產稅的疑慮？
財政部高雄國稅局日前接獲王先生來電詢問，告知王父於113年3月1日往生，但王父早於112年12月20日即曾贈與王先生農業用地1筆，該筆贈與農業用地是否應併入王父遺產總額課稅，讓王先生相當苦惱。
該局表示，依遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母及各該親屬配偶之財產，視為被繼承人之遺產，應併入遺產總額課稅。
但是，該法條之立法目的係在避免當事人於死亡前短期間內藉贈與財產規避遺產稅，惟該贈與標的若法律上已規定免課徵遺產稅的話，被繼承人生前贈與行為應非規避遺產稅，依財政部88年6月8日台財稅第881915685號函規定，無須再將其併入被繼承人遺產總額課稅。
該局進一步說明，以王先生案例來說，父親在死亡前2年贈與農業用地給王先生繼續經營農業生產使用，因為在贈與該土地時，符合遺產及贈與稅法第17條第1項第6款得自遺產總額中扣除不課遺產稅的規定，所以該贈與行為不是為了規避遺產稅所為的死亡前贈與，免依遺產及贈與稅法第15條規定併入遺產總額課稅。

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防騙升級申請地籍異動即時通服務!不再擔心害怕不動產遭盜賣
2024/04/15 20:58自由時報文/記者林耀文

詐騙手法日新月異，一般民眾無法了解清楚不動產法令，容易成為非法之徒的下手目標，為此台南市府地政局積極推廣地籍異動即時通服務，所有權人申辦此項服務能預防不動產詐騙，保障產權，土地登記案件也可一併申請地籍異動即時通，不限定權利人，義務人併案申請也沒問題，2年來申辦件數成長逾五成！
近來房地產詐騙、盜賣土地案例頻傳!想要自保最簡單的方式就是申辦「地籍異動即時通」，對於名下已登記不動產之所有權人而言，不會時時刻刻查看產權現況，因此讓不肖之徒有機可趁。
居住台南市的林小姐就是看到許多不動產詐騙的新聞，特別來電詢問辦理地籍異動即時通的方式，林小姐表示原來申辦方式這麼簡單!只要攜帶身分證正本親自到地政事務所辦理，不需要準備什麼繁瑣的文件且有專人協助，一點都不難，要讓家人全部都申辦此項服務，趁早申辦提早安心。
南市府地政局長陳淑美表示，申請此項服務後，遇有買賣、拍賣、贈與、配偶贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉及書狀補給登記案件等12種情形，土地所在之地政事務所系統即會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知，對於產權的保障能即時防護。
地籍異動即時通服務再升級，土地登記案件一併申請地籍異動即時通不限定權利人，義務人併案申請也沒問題，尚未申請地籍異動即時通的所有權人加緊腳步。
統計台南市地籍異動即時通申辦件數111年2940件、112年4508件，申辦件數成長逾五成。113年第一季申辦件數更是已達到2596件，透過地政局及各地政事所積極推廣，甚至結合在地活動協助民眾申辦，土地所有權人對於申辦地籍異動即時通的意願大幅增加。

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真的越買越小！七都1房交易全面翻漲 「這裡」有近2成都買小宅
2024/04/12 21:36自由時報文/記者朱語蕎

受高房價壓力影響，台灣主要都會區的小宅化現象已成趨勢。業者根據實價登錄資料，統計近5年六都和新竹縣市屋齡超過2年的成屋各房數交易量占比變化，台北5年間1房占比增加近15個百分點，2023年占比高達近兩成最高。其餘五都和新竹縣市1房產品的交易占比在5年間亦有明顯增幅。反之，六都和新竹縣市3房、4房以上產品交易占比全面下降。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2023年台北、新北、台中三都的1房交易已超過10%，在5年間台北、台中1房占比增幅皆超過10個百分點。其中台北甚至增加近15個百分點，2023年1房占比為19.0%，為七都最高，顯示三都會區小宅化越來越明顯。
陳金萍指出，近年來房價高漲，雖雙北房價漲勢不如其餘五都明顯，但房價維持高檔，對許多民眾而言已不堪負荷，不少購屋族群迫於現實層面，而選擇面積較小的房屋，這也是讓雙北以及台中1房占比超過1成的主因。
除了台北和台中增幅最多外，新北、桃園、台中和台南近5年也都增加7個百分點以上，顯示在高房價與少子化的狀況下，降低民眾購屋空間的需求，蝸居時代來臨，1房產品交易熱度攀升。
觀察2023年七都成屋各房數交易量的占比，3房仍是目前市場交易主流，但是交易占比卻明顯下降。陳金萍分析，民眾為了追求較好的居住品質，只要在購屋預算許可下，仍會優先選擇坪數較充裕的3房產品，尤其如果又是有二個小孩的四口家庭，或是有年邁的父母親需照顧，買房時3房就會是首選。不過近年來因薪資漲幅遠不及房價漲幅，不少縣市的購屋主力族群已無法負擔起3房大坪數的房價，也導致現今多數新建案轉推2房為主力產品，未來3房占比恐怕會逐年下降。
而台南的4房以上比例達40.2%，是七都中唯一超過四成的都會區。陳金萍說，台南因發展時間早，過去推案以透天厝為主力，具備持有土地與居住面積大等優勢，是台南民眾購屋時的首選，觀察近1年台南4房以上的交易中，透天厝就達2766筆，貢獻比例達87%，也是4房以上占比會明顯高於其他都會區的主因。
不過，近年來台南預售大量推案，主要以電梯大樓居多，再加上少子化與小家庭盛行的狀況下，4房以上占比已從2019年的44.9%小幅滑落至2023年的40.2%，預期未來台南4房以上比例會有下修的空間。

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農業經營不可分離土地5月底前趕緊申請 會勘核准就可免繳地價稅
2024/04/11 19:20自由時報文/記者林耀文

每年5月1日至5月31日，地主可向土地所在地之鄉、鎮、市公所提出申請查編為與農業經營不可分離土地，經實地會勘核准後，農業主管機關於7月31日前造冊送稅務局，無須另外提出申請，即可課徵田賦，免繳地價稅。
農地的地主注意囉！實際供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農業使用，且經營規模達農林漁牧業普查認定之基準，可於每年5月1日至5月31日，向土地所在地之鄉、鎮、市公所提出申請查編為與農業經營不可分離土地，經實地會勘核准後，農業主管機關會於7月31日前造冊送稅務局，土地所有權人無須另外向稅務局提出申請，即可課徵田賦，免繳地價稅！
每年5月份為申請與農業經營不可分離土地的時間，地主持有之土地符合下列條件，包括，一、非都市土地依法編定之甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、礦業用地、窯業用地、遊憩用地、殯葬用地，且於75年6月29日前經核准徵收田賦。二、依都市計畫編為農業區、保護區、公共設施尚未完竣及依法限制建築區（限自耕農地及三七五減租耕地）、依法不能建築區、公共設施保留地。
稅務專家提醒民眾，核准課徵田賦的與農業經營不可分離土地，一旦所有權人變更，如買賣、繼承或贈與等，縱使土地用途沒變，依規定新所有權人仍應重新向農業主管機關提出申請，經審查核准後才能適用課徵田賦。每年申請期間僅5月1日起至5月31日止，千萬不要錯過這一年一度的租稅減免機會喔！
地方稅務局也說明，原已核准與農業經營不可分離使用而課徵田賦之土地，在使用情形未變更下，無須重新申請；但若所有權人變更(如：買賣、繼承或贈與等)，新所有權人必須重新提出申請，經核准後才可課徵田賦，若未提出申請，將於辦竣移轉登記之次年開始課徵地價稅。

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通膨升息電價漲 「豪宅客」也被漲租金 月租9萬變12萬
2024/04/10 13:36自由時報文/記者朱語蕎

北市士林、北投一帶，在地高端租屋市場蓬勃發展，住商機構企研室統計發現，近期士林、北投不少豪宅社區出現租賃交易，且都有1成以上漲幅，其中甚至有豪宅租金5年飆漲4成。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近期央行喊出升息半碼，且有通膨、電價等因素，讓豪宅租金也面臨調漲。
據實價登錄顯示，士林、北投租賃市場，近期出現不少筆豪宅交易，其中包含透天別墅、大樓物件，都有1~4成左右漲幅，漲勢相當驚人。其中，北投「璞園心地居」2樓某戶，過去租金總價約7.5萬元，時隔5年租金成長4成，來到10.5萬元。
緊鄰新光三越台北天母店的「天母傑仕堡」，為知名飯店式管理出租大樓，先前才傳出整棟以116億元天價標售，近期也傳出租金交易，其中19樓戶過去租金總價為9.38萬元，僅相隔2年後，租金漲至12萬5867元，漲幅高達34.2%。
別墅租金也調漲 6年漲3成7
不僅電梯大樓物件出現調漲，獨棟別墅租金也成長不少，北投老牌別墅山莊「威靈頓山莊」，其中一戶透天過去租金總價為10萬元，但歷經6年時間，租金成長37.5%，達13.75萬元。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，士林區轄內有台北美國學校、台北歐洲學校及台北市日僑學校，且使館特區也在天母一帶，商圈異國風情濃厚，過去即吸引不少外國族群入住。
而來台外國人由於置產困難，大部分又為短期居留，且在地外國客薪資水準高，「以租代買」豪宅為常見選項，讓在地高端租屋市場蓬勃發展，在剛需推升之下，也讓區域租金價位扶搖直上。
除在地商圈特色之外，徐佳馨分析，對房東而言，前有央行自2020年以來六度升息，後有「囤房稅2.0」將於7月上路，未來電價調漲局勢也難免，以致於出現租金年年飆漲。
根據行政院主計處最新數據，2023年居住類租金指數已創下歷史高點，這波租金漲幅同樣影響到高總價市場。她認為，豪宅出租物件供給稀缺，且通膨、升息等議題發酵，在租屋者眾、好租屋少的情況下，未來預估租金仍有發展空間。

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403花蓮強震 全台42建築列紅單、70建築列黃單 桃園也現「紅單危樓」
2024/04/08 13:07自由時報文/記者朱語蕎

國土管理署今(8)日表示，花蓮大地震發生至今，各地建管單位所彙整民眾來電請求勘災的需求，統計至4月7日晚上9點為止，花蓮縣、台北市、桃園市、新北市及基隆市五地電洽請求勘災總數已達848件，經過專業人員現地仔細察看受損情形，已經確認為紅單的有42件(花蓮32件，臺北2件，桃園4件及新北4件)，確認為黃單的有70件(花蓮35件，臺北13件、桃園14件、新北市7件及基隆1件)，無須張貼危險標誌件數693件，目前仍持續勘查中。
國土管理署提醒，因近日仍有餘震發生，應避免靠近或進入公部門已封閉的路段或區域，以及已有落石掉落區域。此外，鄰近建物外觀已有明顯傾斜剝落龜裂的區域，應儘量行走騎樓內，可以避免被意外掉落物砸傷。
民眾也應檢視自家房屋，注意樑、柱、承重牆、樓板，是否有明顯裂縫或混凝土壓碎剝落、鋼筋外露等，如有上述情形，應盡快尋找專業土木結構技師或建築師現場勘查。
為協助民眾辦理建築物耐震補強，改善房屋軟弱層(俗稱軟腳蝦)問題，國土管理署已推動私有建築物耐震階段性補強補助，每件最高補助450萬元，對建築物結構有疑慮的民眾，可直接電洽「階段性補強專案辦公室」諮詢，將有專人免費至社區說明。

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強震後是驗屋好時機？下手中古屋 專家提醒：別直接進場裝潢
自由時報文/記者朱語蕎

裝潢時的瑕疵責任歸屬很難釐清，尤其強震後中古屋可能發生龜裂或其他問題，專家建議裝潢前可先驗屋及全程錄影。
不少人買中古屋會更改室內格局，但中古屋屋齡高，加上近期花蓮強震讓不少人擔憂建物安全，耐震度恐不足，馨傳不動產智庫執行長何世昌就提醒，近期剛好要裝潢中古屋的人，千萬不要直接進場裝修。
不少人買中古屋會大肆更改室內格局，但在裝潢時發生房屋瑕疵，責任該如何釐清？何世昌表示，中古屋裝修，切勿直接進場施工，不管找的是工班、統包或設計師，最忌諱請廠商直接進場施工，因為一旦廠商工程做下去，到時房屋瑕疵責任很難釐清。
因為原屋主如果賴說瑕疵是裝潢施工造成的，需要舉證證明是既有的瑕疵難度不小，除非，有找到很有利的證據、或者是一個能化腐朽為神奇的律師。一些買方會輸在舉證上，因為裝潢工程的確也可能造成瑕疵，比較難歸咎於原屋況。
何世昌表示，最好是先進行驗屋後裝潢，在裝潢初期進行拆除工程時全程錄影，而錄影需有年月／日期；若漏水嚴重的話，壁紙、板材、或天花板一拆就看得見。
倘若發現屋況瑕疵，近、遠景都錄再加照相以保留證據，如果瑕疵問題頗大，可以向各縣市土木技師公會、建築師公會、結構技師公會等專業機構諮詢或檢測。
找上述公會檢測最大的優點是「公信力較強」，大部份訴訟中，法官都會採信公會出具的報告結果。
而若是契約是依現況交屋，交屋後才發現屋況重大瑕疵，其實也有得救，何世昌說，買賣契約中寫「依現況交屋」，根據規定，「依現況交屋」買賣，若是「目視、手摸或嗅聞不可得知的瑕疵」、或「賣方明知有瑕疵卻故意未告知」，以及「房仲、屋主無法舉證買方已知瑕疵，或者賣方已向買方告知瑕疵等情況下，買方仍願意購買」等情況，法官通常會判原屋主敗訴，買方仍可向原屋主要求修繕或減免價金。
何世昌說，買房是人生大事，檢查屋況或錄影都是小CASE，雖然錄一整天很累，但都不會比存頭期款跟打官司累。

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國產署釋出北、中二大精華土地 總底價超過17億
2024/04/01 22:26自由時報文/記者張瀞勻

國產署1日公告7宗精華區國有土地招標設定地上權標的，區位位於台中市3宗、台北市、新北市、高雄市、澎湖縣各1宗，合計面積2.42公頃，權利金底價新臺幣17億2,833萬餘元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%，預計5月20日開標，其中權利金最高的為台北市西門町土地，高達9.5億元。
國產署表示，本次首次列標2宗台中市住宅區土地，1宗位於第13期市地重劃區，臨三民西路及文心南路，屬新興發展地區，面積約355.2坪，權利金底價8616萬元；另1宗位於梧棲地區，占地1383坪，鄰近土地已陸續標脫。
其餘5宗曾列標之土地，經國產署檢討招標條件重新推出，期可獲得市場青睞，像是澎湖馬公市商業區土地，目前周邊商業發展興盛，經協調澎湖縣政府將縣有土地併同列標，坵塊更為方整有利得標人規劃；台北市中正區商業區土地鄰近西門商圈，屬市區稀有精華土地；新北市土城區住宅區土地，附近已完工之新建案林立；台中市北屯區住宅區土地位於新都自辦市地重劃區，生活機能良好。高雄市旗津區乙種工業區土地，面積近3千坪，鄰近旗津醫院。
國產署表示，為兼顧活化國有土地及國家住宅政策，自2022年起符合位於都市計畫住宅區、面臨10公尺以上計畫道路，基地形狀方整且面積0.15公頃以上之標的，均先徵詢中央及地方住宅主管機關確認有無社會住宅用地需求，經評估無需求者，續由該署辦理活化利用；招標設定地上權係國家保有土地所有權提供使用權予民間活化國有土地方式。

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天龍國、台南市同時交易爆大量！ 「這都」交屋潮退獨自黯淡
2024/04/01 16:56自由時報文/記者張瀞勻

六都今年3月的買賣移轉棟數已公佈，分別為台北3042棟，月增78.1%，年增34.9%；新北5671棟，月增55.8%，年增2.4%；桃園3970棟，月增45.2%，年增16.9%；台中3993棟，月增44.5%，年減1.3%；台南2894棟，月增94%，年增32.7%；高雄3839棟，月增56.9%，年增11.5%；總計六都3月共23409棟，月增58.3%，年增12.2%；累計Q1共63226棟，亦比去年同期增加28.3%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，相較於2月受春節長假影響，3月工作天數回歸正常，各都的買賣移轉月增率，也在比較基期低的情況下繳出亮麗成績單；年增率方面，除了台中市外，都會區均開出紅盤，主要是去年上半年房市仍受平均地權條例修法、央行連續升息等政經干擾，買氣處於相對低檔，今年利空因素漸趨淡化，且3月下旬央行升息半碼的效應尚待發酵，使今年整體的買氣表現，優於去年同期。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年上半年房市基期偏低，預料年增表現有機會延續到6月，接下來年增率可能整個減緩，今年房市短期並未有政策利空衝擊，加上台股兩萬點也激勵購屋人信心，央行升息更透露出通膨預期等因素，房市還是沒有回頭的跡象。
各都當中，以台北、台南的表現最佳，台北3月3042棟，為近22個月的單月最大量！台南2894棟，也締造升格直轄市14年來的3月同期新高！且年增率部分，台北34.9%、台南32.7%，也高居各都第一、第二名，令人眼睛為之一亮。
張旭嵐表示，台北市衝出久違大量，首先是「老屋重建開花結果」，像是松山區去年Q4以來，就有危老案「敦化豐華」、都更案「民生鉑月」等新案陸續完工交屋，助攻松山區量能站上500棟，且松山區的敦化林蔭道，還遍布許多老屋重建的指標新案，完工之後，可望成為松山區與台北市的買賣移轉大補帖；其次是「小坪數低總價暢銷」，在新青安優惠貸款的帶動下，首購小宅供給較豐沛的內湖區、中山區，買氣持續活絡，也讓台北市繼2022年5月後，單月棟數再度站上3000棟大關。
台南市不僅單月棟數創3月同期新高，Q1累計6865棟，同樣是升格以來的最佳紀錄！台灣房屋善化南科加盟店店東林鈺熏表示，台南的好表現仍歸功於南科，南科後續有三期園區的擴建利多，加上佔地約100公頃的FG開發區，預計今年開始交地，未來發展可期，所以近來不論是善化、新市，交易量逐步升溫，尤其善化近期又有重磅大案「桂田磐古1」完工取得使照，該案量體超過350戶，一舉使善化躋身3月台南市買賣移轉亞軍。
今年3月台中買賣移轉棟數，較去年同期微幅下修1.3%，主要去年初交屋潮可觀的烏日、清水等地，今年交屋量下滑所致。烏日3月買賣移轉棟數93棟，年減67.7%，清水本月則為113棟，年減63.5%，年減幅度分居台中各區冠亞軍。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，去年初烏日因有「夢幻誠」、「協和聚心」、「龍寶園臻邸」等多筆指標大案處於交屋期，清水也因台中港新市鎮的百戶造鎮案連番完工，締造3月同期大量，使兩地去年3月的比較基期高；今年兩地在交屋狀況回歸平靜後，量能均較去年同期減少約200棟，也讓台中整體的買賣移轉量較去年3月低調。
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，今年房市增溫，較需注意資金面對台灣央行、整體政經局勢，以及美國大選的態度，惟若以主流低總小宅來說，好入手、持有成本低、風險低三強勢，除非干擾因素過大，否則不會有太多干擾，2024不動產狀況應一如市場預期的價量齊揚。

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