地價稅到底是由誰負擔?稅務局:8月31日當天土地所有權人負責

地價稅到底是由誰負擔?稅務局:8月31日當天土地所有權人負責
2024/06/12 12:18自由時報文/記者林耀文

近期房市買氣熱絡,土地經過買賣,讓不少民眾經常混淆,不清楚地價稅是由新地主或原地主來負擔繳納?台南市政府財政稅務局表示,依稅法規定,8月31日當天的土地所有權人,為當年度地價稅納稅義務人,負責繳納全年地價稅。
南市府財政稅務局指出,買賣土地時地價稅的負擔疑問,這時候會根據時間點來判斷,因為地價稅是採按年計課,依《土地稅法》規定,係以納稅義務基準日即8月31日當天,地政機關土地登記簿上所載的土地所有權人,為當年度地價稅納稅義務人,負責繳納全年地價稅。也就是說,只要8月31日當天所有權人是屬於誰,不論實際擁有土地時間的長短,就是當年度地價稅的繳稅義務人。
財稅局表示,舉例來說,甲君在今年把土地賣給乙君,並在113年8月31日前完成登記,由於8月31日土地所有權人登記為乙君,所以113年的地價稅就要由乙君來負責繳納。反之,如是在9月1日以後才辦妥買賣登記,那麼納稅義務人還是原土地所有權人甲君。
該局進一步說明,一般民間買賣土地在訂立契約時,雙方當事人常會自行協議地價稅由誰負擔或依持有月份比例分別由買賣雙方共同分擔,此為當事人之間約定之私權行為,稅捐機關無法據以變更納稅義務人或依其需要按月比例分單繳納地價稅,亦即地價稅實質上不論約定由買方或賣方任一方繳納,其納稅義務人仍為當年度8月31日在土地登記簿所記載的所有權人。

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不只住宅發爐!上市櫃建商大買商辦 專家:滿手現金出快

不只住宅發爐!上市櫃建商大買商辦 專家:滿手現金出快
2024/06/06 15:54自由時報文/記者張瀞勻

辦公市場旺,市場成交速度也有加快趨勢!信義全球資產公司總經理林三智觀察,恰逢買氣高峰,賣方多抱著「打鐵趁熱」的心態,若定價貼近當棟或區域實價登錄合理行情,就有機會順利處分;而買方購置動機明確、且滿手資金,只要市場上出現符合需求的物件,為避免競爭落空就會快速出手。只要買賣雙方價格認知差距縮小,就可直接提高成交效率,近期信義全球資產公司也成功協助多組客戶成交市區精華商辦,更出現物件釋出後,一周內就火速成交的情形。
再者,看好辦公產品長線持有優勢,置產族也積極進場評估物件。總經理林三智分析,北市辦公空置率低、租金走升,據信義全球資產公司統計,今年第一季北市主要辦公商圈空置率4.2%、平均租金上漲至每坪2,588元,吸引高資產置產族選擇將資金停泊在辦公產品,除了有穩健的租金收益外,也看好資產的增值實力。
此外,建設公司也著重關注辦公市場。林三智表示,北市蛋黃區寸土寸金,可供開發的大面積土地已所剩無幾,隨著辦公產品需求增加,建商投入興建辦公產品的意願提升,並將購地眼光望向具有開發潛力的老舊商辦大樓。今年辦公市場總價最高交易案,為璞永建設聯合多家建商、代銷公司,以共131.25億元,拿下精華地段、屋齡餘50年的芙蓉大樓63%產權。
林三智也提醒,商用不動產買賣過程需了解相關法規,且經常涉及大筆交易金額,為確保交易順暢及安全,建議可諮詢具良好信譽的商業不動產經紀人員,保障買賣雙方權益。

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建商沒在怕!囤房稅下月登場 「先建後售」案逆勢增4成

建商沒在怕!囤房稅下月登場 「先建後售」案逆勢增4成
2024/06/06 13:15自由時報文/記者朱語蕎

囤房稅 2.0將在7月登場,若超過5年賣不掉的餘屋,建商將面對最高4.8%的稅率,但建商態度倒顯從容,根據住展雜誌統計,今年1~5月公開先建後售案戶數加總達1588戶,較去年同期1132戶增4成,其中新竹地區增幅高達303.2%,新北市則有114.3%,房市熱況給足建商不少勇氣。
住展雜誌發言人陳炳辰表示,當前房市走強一方面在於低首付方案創造的預售買氣,另一方面就是新青安政策帶動的成屋市場,而年輕族群喜新厭舊,地震因素又造成新不如舊,加上新成屋看得到摸得到,免於爛尾樓風險,一直有情有獨鍾的買方,尤其特定二線區域,這類產品更常是在地買盤的購屋習慣。
區域建商也投其所好,便多見推出先建後售案,對於建商來說,成屋產品在成本上好掌控,不少建商推案幾乎都以此為主,還贏得資產實力名聲信譽,買賣兩造各有可取之處。
而眼下紛傳新案市場有建商封盤惜售情況,可見對於未來樂觀以待,先建後售案同樣對買氣有信心,不至於被新版囤房稅耽誤,去年延後推案量也同步助長量體。
觀察北台灣各縣市情形,新竹地區出現戲劇化增幅,陳炳辰說,主要是由案數累積出戶數,去年這段時間只推出4案,今年則來到14案,遂演此勢。而推案多在如湖口、新豐、新埔、芎林等地段,且各案戶數規劃不多,至多僅10來戶,顯示可控的成本與符合區域客買房習性,建商盤算不難理解。而今年新竹地區核心地帶新案大走惜售罕推風氣,新案問世以外圍區域為主,也成就數據表現。
新北市亦表現亮眼,今年增幅有倍數之多,總計戶數為北台灣之冠,其中在三重區二重重劃區的「皇鼎麗園」、鶯歌區舊市區的「台北捷寶」有近百戶規模,展現一定程度自信。而今年甫推出的新成屋案新莊區「幸福琚」、淡水區「閱山海」,40、50戶量體不到半年業已傳完銷,印證買賣雙方一拍即合。
桃園市方面,先建後售案戶數與新北市落差不大,也有22%的年增幅,建商積極度不惶多讓,其中楊梅區裕隆集團的「文生璞芯」與中壢區捷運A21環北站地帶的「樸翔初耘」各破百戶推案,為今年最大亮點,因市況不錯,兼之個案話題性熱、價位可接受度高,買氣上符合建商期待。
目前北台灣規劃中的先建後售案,陳炳辰指出,在蛋黃行政區的新北市永和區、板橋區將見身影,二線地帶也有新案預計上場,不過規模不大,建商不擔心成本與去化風險,放膽推案。而不少新成屋案也提供建商貸的行銷方式,搭配新青安,低門檻買氣同樣可在先建後售案發酵,建商信心其來有自。

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市場資金豐沛 北市前四月辦公交易歷年最旺

市場資金豐沛 北市前四月辦公交易歷年最旺
2024/06/05 15:36自由時報文/記者張瀞勻
AI、半導體等產業投資話題不斷,加上台股攀上新高,市場資金豐沛,商用不動產市場也催出好成績,統計北市今年前四月辦公市場交易量已突破200億元,寫下同期歷史新高。信義全球資產公司專家觀察,產業擴張動能旺盛,買方投資目光均望向辦公類產品,預料此波辦公室需求將延續至今年下半年。
辦公類產品交易獨占鰲頭,據信義全球資產公司統計,今年前四月上市櫃法人在台北市共投資231億元購置商辦、廠辦,較去年同期成長近3倍,交易量創下有統計以來同期最高紀錄。信義全球資產公司總經理林三智觀察,辦公市場交易熱度持續升溫,且無論大樓區位地段或屋齡新舊,都吸引不同類型買方進場布局。
總經理林三智說明,自用需求是近期辦公市場重要的支撐主力,交易活動主要集中在台北市區商圈以及內科產業聚落,兩大交易熱區在今年前四月均有出現商用大型交易,市區辦公商圈有聖世公司出手,以10.59億元購置中山區預售商辦部分樓層,每坪單價達176萬元;內科市場則有台達電大手筆以47.89億元包棟內湖區瑞光路上的利豐大樓、瑞光大樓。展望今年辦公市場購置動能強勁,且買方結構相當多元,包括自用需求的企業主、收租置產族、大型開發商等,都紛紛進場買貨,預料此波辦公室交易熱潮將延續到年底。

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買房只剩悔不當初! 專家:這些人不只酸還有被害妄想症

買房只剩悔不當初! 專家:這些人不只酸還有被害妄想症
2024/06/03 19:18自由時報文/記者張瀞勻

近期房地產市場景氣熱絡,不少人直呼過去重劃區低價不再後悔莫及,但也有人表示,「都講二、三十年前的重劃區,那些都是上一輩的人才有機會買,現在根本沒有這個機會了。」專家指出,房價便宜時,大家瞧它不起,房價高漲時就高攀不起,「如果缺乏勇氣,再多的機會都不會是你的。」
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,不少購屋族抱怨近年沒有新興重劃區可購屋,「抱持著上述想法的人,還真的錯了,遠的不說,近十年以來,全台灣都有新重劃區冒出來,比如新北市土城暫緩發展區、三重仁義段重劃區、新店央北重劃區;桃園龜山A7重劃區、A10重劃區、A20重劃區;台中沙鹿新站重劃區、北屯14期重劃區;台南鄭仔寮重劃區、新和重劃區;高雄77期重劃區、霞海重劃區等,這些重劃區最低成交價從1字頭到4字頭不等,大多數民眾都買得起。」
何世昌分析,重劃區初期「什麼都沒有」的時候最便宜,而新重劃區持續開發完成並推案,意味著不斷有機會向你招手,然而,許多潛在購屋族看到新重劃區總是嫌東嫌西,而且往往欠缺兩個東西「勇氣」與「做功課」,以致於新重劃區推出第一案時毫無所悉,即使知情也因猶豫不決而不敢下手。
2018年龜山A7重劃區剛開始推案時,最低成交價一坪不到25萬元,但卻不少人酸言酸語,直說「專家急了」、「騙人進場」、「現買現套」、「跟死人作鄰居」、「到底收了多少,騙人去買A7那種鳥地方」,他笑說,這些人不只酸而已,還有被害妄想症。
何世昌建議購屋族,如果準備買房,市場上永遠有撿便宜的機會,但需要有足夠的勇氣才能把握住機會,否則再多的機會都從眼前流逝,剩下的只是悔不當初。

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預售Q1預售交易量爆出新天量 專家:四大族群亂買又追買

預售Q1預售交易量爆出新天量 專家:四大族群亂買又追買
2024/06/01 00:22自由時報文/記者張瀞勻

5月全台房市在預期通膨因素的影響下,開出亮眼成績。不只中古屋,預售市場交投也相當熱絡,根據實價登錄最新今年第一季七都預售新建案實登交易筆數顯示,前3月交易筆數27,966筆,對比去年同期大增8成以上,其中高雄市增幅拿下七都第一,專家指出,台積電產業效應業力爆發。
根據實價統計,2023年第一季七都合計15,157筆,今年前3月七都合計27,966筆 對比去年同期大增84.5%,極為罕見的爆發式成長,漢華機構副總管清智表示,新青安優待政策及預期通膨心理發酵,民眾更為積極購置不動產。
進一步觀察七大都會區預售增加幅度,高雄市去年第一季實登2071筆,今年則成長至5,324筆,幅度高達157%,拿下七都第一,管清智認為,台積電二奈米設廠北高雄威力大,堪稱近年來買氣最強勁的一年,歸納市場四大族群買法,他指出,第一首購族,多數擔心現在不買、未來會買不起,追買意味相當強勁,其二,多屋族,擔心口袋的錢變薄,不斷追價,其三,菜籃族,「大家都買所以我也買,亂買!」最後則是小資族,「周邊的朋友都在買,那就集資一起買!」
管清智認為,買房置產固然是華人社會較佳的置產方式,觀念也是根深蒂固,但也提醒消費者別忘了擦鞋童理論,這個時間點放下腳步好好判斷,別盲目亂追亂買。

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家戶人口下探趨勢煞不住了 專家曝光最大原因在這

家戶人口下探趨勢煞不住了 專家曝光最大原因在這
2024/05/29 16:18自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部統計,全國每戶人口數量仍持續減少當中,今年4月底平均每戶僅剩下2.52人,寫下歷史新低數字,主要都會區中又以台北市平均一戶2.35人最少,最多的則是台中市的平均一戶2.67人,不過若比較過去4年多以來的變化,變化最多的也是台中市,平均每戶減少0.14人居六都之冠。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,平均每戶人口減少成為趨勢,統計發現包括三代的比例減少、核心家庭的比例減少,單親的比例略增,變化最顯著的就是單人戶的數量大幅增加,影響主因當然是單身的人變多,除了不婚不生者以外,另外一種則可能與人口老化,喪偶導致變成單身增加有關,不過從人口結構的變化來看,小宅的需求仍會持續存在。
內政部戶量統計顯示,1991年平均每戶人口3.94人,2009年跌破每戶平均3人,每年維持穩定減少表現,今年寫下新低的平均每戶2.52人,主要都會區以北市的平均戶量最少,平均僅約2.35人,北市也是小宅最早開始興盛的區域,其次則是高雄市的2.37人,人口結構較年輕的台中市平均一戶2.67人,桃園市則是平均一戶2.55人。
若比較近年戶量變化,變化減少最多的是台中市由2020年的2.81人減少至2.67人,可能與住宅型態逐漸由大家庭透天轉為集合式住宅有關,另一方面新房子蓋好後,除了搬遷出去住也會分戶設籍,才能享有一些自用住宅的優惠,也會導致平均戶量減少,桃園市則是由2.68人減少至2.55人。
曾敬德表示,小宅興起背景一方面當然是因為房價高漲,開發商因單價上揚壓縮空間坪數,控制總價來吸引消費者,另一方面也是因為每戶的人口數量減少,降低大家對於空間的需求,若從未來趨勢來看,2房產品仍是現在賣最快的產品,小宅化的趨勢仍在發展當中。

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兩筆土地合併 少「這步驟」地價稅優惠稅率沒了

兩筆土地合併 少「這步驟」地價稅優惠稅率沒了
2024/05/27 16:18自由時報文/記者朱語蕎

民眾所持有的土地,若地上建物基地與非建物基地合併為一筆土地後,要注意是否有申請合併載入使用執照,否則恐喪失優惠自用住宅用地稅率。
民眾甲君原持有建物基地A地號土地100平方公尺,與相臨非基地的B地號土地50平方公尺,建築後將A、B土地合併為A地號土地150平方公尺,但未申請將B地號載入使用執照中,甲君要申請適用地價稅自用住宅用地優惠稅率時,發現僅能核准原屬地建物的A土地面積100平方公尺部分,另外的B土地50平方公尺仍按一般用地稅率課徵地價稅。
桃園市政府地方稅務局表示,土地所有權人將建物基地與非建物基地合併為1筆土地後,欲申請按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅,如未合併申請建築載入使用執照,合併前非屬建物坐落基地部分,縱使於土地合併後,該面積仍無法適用自用住宅用地稅率規定。
地方稅務局進一步說明,若要適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,必須同時符合以下以下5項條件,1、土地所有權人或其配偶、直系親屬為地上房屋所有權人。2、土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。3、沒有出租或營業之情形。4、都市土地面積3公畝(約90.75坪)、非都市土地面積7公畝(約211.75坪)為限。5、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以1處為限。

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農地還在種菜 卻接到改課地價稅通知書 原來是被認定公共設施完竣

農地還在種菜 卻接到改課地價稅通知書 原來是被認定公共設施完竣
2024/05/20 21:18自由時報文/記者林耀文

老王原本課徵田賦之土地,土地使用分區雖為都市計畫住宅區,但現況仍為種植蔬菜作農業使用,最近卻收到地方稅務局以該土地公共設施已完竣,要改課地價稅的公文,百思不解因此向熟稔稅務的朋友請教,原來是這四項公共設施都完成,即使農地仍農用,也會將原本課徵田賦,改課地價稅。
國稅局表示,依土地稅法第22條規定,都市土地於公共設施尚未完竣前,供農業使用者,得課徵田賦(目前停徵)。換言之,一旦經主管機關認定屬公共設施完竣地區,即道路、自來水、排水系統、電力等4項設施均已建設完成,縱然現況仍種植蔬菜作農業使用,仍不屬課徵田賦的範圍,應自公設完竣次年起改按一般用地稅率課徵地價稅,若未作農用如蓋房子或是當停車場使用時,依稅捐稽徵法第21條規定,最長可追溯補徵5年。
地方稅務局指出,民眾接獲土地因公共設施完竣改課地價稅之公文,如持有土地符合自用住宅用地、工業用地或其他減免要件,應於當年度9月22日前,檢附相關證明文件向該局申請改按特別稅率課徵地價稅或減免地價稅,逾期申請將自次年開始適用。
稅務專家也提醒,民眾取得農地時是依土地稅法第39條之2規定不課徵土地增值稅者,於持有土地期間內,如經有關機關查獲未作農業使用且未在有關機關規定期限內恢復作農業使用,或者在規定期限內已恢復作農業使用而再經查獲有未作農業使用情事時,將來再移轉時,即使取得公所核發之農業用地作農業使用證明書,仍需課徵土地增值稅。
農地經查獲違規使用者,務必於裁處書或通知違規處分函所令限期內恢復農業使用,並保留已於限期內恢復農業使用之證明文件(如:主管機關查復已恢復農業使用之文書或農業用地作農業使用證明書),以維護自身權益,且注意不要再次違規使用,否則再移轉時將增加土地增值稅之負擔。

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並非老屋都免繳房屋稅 需符合2條件才可免徵房屋稅

並非老屋都免繳房屋稅 需符合2條件才可免徵房屋稅
2024/05/24 11:10自由時報文/記者林耀文

小李的家是一棟屋齡已超過30年的老舊透天厝,考量近來市區新屋房價大漲買不下手,正苦思要如何翻修老宅,最近卻收到老宅的房屋稅單,納悶房子已相當老舊,居然還要繳稅,因此電話向稅務人員洽詢以解惑。
地方稅務局指出,其實老屋還需不需要繳房屋稅,與屋齡無關,而是需符合「房屋現值達免徵標準」及「住家使用」2個條件。「房屋現值」指的並非房屋市價,而是經由稅捐稽徵機關核定來計算稅額用的房屋價格。
目前房屋稅訂定標準,房屋從105年6月30日前完成建造的「房屋現值免徵標準」為10萬元,105年7月1日後完成建造的「房屋現值免徵標準」為10萬1000元,房屋現值每年會折舊,當房屋現值折舊到免徵標準以下,只要實際是作「住家使用」,不分自住或非自住,就不用再繳房屋稅。
另外,今(113)年1月2日修正公布之房屋稅新制規定,自今年7月起,住家用房屋現值達免徵標準而免繳房屋稅的適用對象,將以自然人持有全國3戶為限,非自然人(例如法人)則無法繼續適用。
稅務專家提醒,市區多集合式住宅大樓,各類建築物地下室供停車使用,而有按車收費或出租供停車使用者,或其使用執照如為停車場使用,而空置未作停車使用者,按非住家非營業用稅率課徵房屋稅;如有供營業、辦公或住家使用者,營業用按其現值3%課徵,非住家非營業用按其現值2%課徵,住家用按其現值1.2%(自住用)或1.5%(非自住住家用)課徵。

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