作者: elands

房屋空置不如出租！稅率最多差2.4% 稅務局算給你看
2025/03/17 18:13自由時報文/記者朱語蕎

房屋稅5月開徵，差別稅率2.0已在去年7月上路，地方稅務局提醒，持有「非自住住家用房屋」的納稅義務人，將依其全國總持有戶數適用差別稅率2%~4.8%；不過房屋所有人如果將房屋出租且「申報租賃所得達當地租金標準」，可適用較低稅率1.5%~2.4%。
新竹縣稅務局表示，以新竹縣為例，出租房屋4戶以內每戶稅率均為1.6％；5至6戶每戶稅率均為2％；7戶以上每戶稅率均為2.4％，都較空置房屋適用更優惠的稅率。
稅務局表示，所謂「申報所得達租金標準」，係指房屋出租當年度租金達財政部公告年度「房屋及土地之當地一般租金標準」，以2023年度房屋租金標準為例，新竹縣租金標準為房屋評定現值的21％。
舉例來說，新竹縣某房屋評定現值為100萬元，房東於5月申報綜合所得稅時，須申報年度租金所得達21萬元以上，房屋稅即可適用較低稅率1.6%~2.4%。
稅務局提醒，符合上述自住及出租房屋要件者，請納稅義務人於今年3月24日以前向房屋所在地地方稅稽徵機關申報，以利今年5月開徵之房屋稅享受較低稅率。

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繼承人注意！這項稅籍無法證明無權狀屋
2025/03/17 22:25自由時報文/記者張瀞勻

近年來因國土計畫法推動，小張著急辦理嘉義老家建物所有權第一次登記，因而向財稅局申請房屋稅籍證明欲作為產權證明之用，但因為該房屋是民國100年才起課房屋稅，遂要求財稅局更正房屋稅籍起課年月，而產生徵納爭議。專家指出，房屋稅籍證明所登載的納稅義務人並非就是所有權人。
財政稅務局說明，民眾常因辦理建物所有權第一次登記、土地變更編定或其他事項需要，進而向稅捐機關申請房屋稅籍證明書，但該證明書並不能作為房屋產權及建造完成日期的證明文件。
財稅局進一步說明，房屋稅籍證明書是核發當日房屋稅課稅內容，僅為課徵房屋稅的依據，所登載的納稅義務人並非就是所有權人，僅證明房屋稅納稅義務的履行，無法作為房屋產權的證明文件。
另財稅局說明，房屋起課年月的記載，亦僅表示開始課徵房屋稅的日期，並不是房屋實際建築完成日，因此，民眾不能以房屋稅籍證明作為房屋產權及建造完成日期證明用。

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慘絕人寰？三大科技新貴天堂 淪為「金龍重災區」
2025/03/11 11:15自由時報文/記者張瀞勻

根據市調單位統計六都、新竹今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%，但進場個數約346件，年減直逼1成。各縣市強弱有別，像新竹、台南、高雄更淪為「金龍重災區」，新案供給均大幅衰退，反而是雙北在指標個案和高房價支撐下，總銷仍繳出逾2至3成增幅，為本次增添不少看點。
數字科技(5287)旗下591新建案分析，今年329檔期可用一言難盡來形容，一方面建商持續推案，總銷金額持續創高，但消費者願不願意買單，卻沒人說得準，尤其當前受政策未明、高房價等因素，部分地區來客量寥寥可數，雙方也從「你儂我儂」變成「最熟悉的陌生人」，再加上近期台積電赴美投資、政府未鬆手打炒房等疑慮，都為市場後續投下不少變數。
觀察各縣市，本次雙北地區表現不俗，《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔指出，像台北市就依靠都更、廠辦案大進補，包含在松山、南港及北投等區均有逾百億元量體公開，以松山區來說，除了有總銷突破300億元的西華飯店重建案，亦有走小宅風格，由科達建設推出的「科達大巨蛋案」，據悉該案共規劃255戶，整體總銷約百億元。另外在南港區更有備受矚目的「南港調車場案」，整體推案量直逼2千億，年增直逼4成，雙雙位居七都之首。
而新北市近年受惠蛋黃區外溢效應帶動，加上龐大購屋需求撐腰，即便市場壟罩在空頭氛圍下，建商仍像猛虎出閘一樣湧進市場，特別是在距北市一橋之隔或軌道沿線等區域，仍能迎來一波小陽春。像這次新北個案數最多的林口區，一口氣有11筆個案登場，量體突破200億元，新市鎮部分個案開價更已上看7、8字頭，隨著人口湧進，未來還機會持續走高。
出了雙北地區，其餘縣市表現平平，桃園市量體雖小幅成長，A7 等地均有百億量體釋出，然而受大環境影響，買方猶豫期拉長，僅部分低總價產品能順利去化，想迎接春暖花開可得再等等。新竹則是冷到不行，由於本次多為小型個案，且部分建商持續觀望，不僅個案數衰退，總銷金額更是大減逾5成，較具規模的僅有富宇建設在新竹市東區推出、總銷約58億元的都更案。
台中今年量體看似與去年相較變化不大，但實際上在投資買盤退場後，自住客出手更加謹慎，多數地區業者只能頂著寒風苦苦支撐，反觀北屯區的14期重劃、機捷特區市場表現仍是老神在在，像後者在與蛋黃區比價效應下，即便短短幾年成交單價從2字頭飆升到5字頭，依舊能吸引市區買方青睞，案場來人更繳出每周平均10組左右水準，遠高於近期平均。
南二都本次329檔期明顯還沒走出金龍海嘯的陰霾，像台南市因銷況回歸基本面，建商布局保守，僅在東區平實、虎尾寮等地有中小型個案公開，整體總銷銳減4成多。至於高雄雖然有建設利多加持，但由於先前房市過熱，加上這波打炒房使買氣驟降，當前不只建商觀望，代銷業者接案也轉趨謹慎，並以消化手中現有案量為主。
住展雜誌發言人陳炳辰則進一步分析，南部房價終究比起北、中台灣為低，目前在台南市北區、高雄市鼓山區等地帶的指標新案則有話題性的可期待度，市場持續適應房市政策，在沒有更好的投資工具選項下，南部房價的比價效益或許還是有吸引力，今年即便不易再有大環境熱況拉抬，但個案好消息應會陸續傳出，為今年全台房市特色。

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房價高點竟出現賠售豪宅 專家揭密屋主盤算
2025/03/14 23:48自由時報文/記者張瀞勻

觀察近期新北市豪宅賠售狀況，不僅擁有景觀優勢，更位居區域精華地段，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北景觀豪宅「遠雄左岸香榭園」、「頤海大院」賠售，前屋主入手時間介於2012~2015年間，正是上一波豪宅房市高檔！
張旭嵐分析，豪宅十多年來都受央行限貸箝制，主力客群之一的私法人，在平均地權條例修正案上路後進場也受限，導致現今豪宅買盤出手相對保守，也使上一波高點進場的屋主轉售獲利空間遭壓縮，去年台北市甚至有豪宅轉手價格較前次大減逾四千萬，相對之下，新北豪宅的賠售金額還只是小巫見大巫。
此外，豪宅的房屋稅稅基較高，多金屋主通常也擁有多處房地產，而5月開徵的囤房稅2.0，將使名下有多戶豪宅的屋主稅負加壓，因此部分豪宅屋主不排除適度讓利，將手中資產汰弱留強，除了可為稅負減壓外，亦能達到活化資金的效果。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，高價宅近年未與房市熱潮同步走升，若非台北市大安、信義區，新北市新板特區、台中市七期、高雄市鼓山這類極致豪宅區，持有方有自用、收藏，彰顯身分效益，沒事不一定特別有銷售念頭，要是在其他地區區域型高價聚落就未必如此，不少是投資效益，即便為區域高價，但在價值上則未必臻至完美，若有錢人持有多戶高價宅，有資金考慮，這類非一線地帶物件可能為首波犧牲品，至於要是為投資客，現階段的利空得急售，認栽機會自然很大。
不過陳炳辰認為，房產價值多元，若持有時間有利用為出租、節稅，或其他功能，倒也非完全單純看帳面上損失，甚至轉手方是否與賣方有相關的特殊性也不見得，在參考這類資訊時或可多考量。

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土增稅優惠有學問 道路用地與重劃土地可享優惠 建地供道路使用卻不適用
2025/03/17 15:35自由時報文/記者林耀文

老張有一筆土地將參與土地重劃，但多年來一直做為社區道路供居民通行，老張聽朋友說，道路用地可享免徵土地增值稅優惠，但建地卻不行，讓老張感到相當疑惑，他的土地為建地卻當作道路使用多年，到底可不可以免徵土增稅?因此趕緊向稅務人員詢問。
地方財稅局表示，依土地稅法第39條規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉(如都市土地之道路用地)，或非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定(如非都市土地之交通用地)，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。
財稅局進一步說明，私人土地供道路使用，除符合上開規定可申請免徵土地增值稅外，倘該筆土地係都市土地之住宅區、商業區，或非都市土地之甲種建築用地、乙種建築用地等，皆不符土地稅法第39條規定，縱該筆移轉土地實際係供道路使用，仍需按一般用地課徵土地增值稅。
稅務專家也提醒，參與重劃之土地移轉時有減徵土地增值稅之優惠，經重劃的土地，於重劃後第1次移轉申報土地增值稅時，除了重劃費用可以自「土地漲價總數額」中扣除外，還可以再享有土地增值稅減徵40％的優惠。
依據稅法規定，土地所有權人申報土地現值重劃後第1次移轉時，應檢附主管機關核發之土地重劃負擔總費用證明書向地方稅稽徵機關提出申請；另重劃後第1次移轉減徵40％土地增值稅，須以舉辦第1次規定地價後辦理重劃之土地為限，若在重劃後始舉辦規定地價之土地，就不適用。

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不畏房市轉涼？台中昔日蛋殼區躍上75.6萬大關 專家這樣解析
2025/03/14 23:55自由時報文/記者張瀞勻

台中捷運綠線通車後，軌道經濟持續發酵，單元12、機捷特區受惠雙軸線發展優勢，交易量價表現強勢，根據最新實價登錄統計，單元12「雙橡園2045」交易量破八成、最高單價衝上每坪75.6萬元創下區域新高，而機捷特區包括漢宇及鉅虹等建商推出的指標新案，單價也相繼躍過65萬元。
根據內政部最新實價登錄資訊揭露，坐落單元12的「雙橡園2045」樓高31層，總戶數140戶中，目前已實登120戶，成交率已突破8成，且社區最高成交單價達75.6萬元，創下區域新高。緊鄰單元12的機捷特區，受惠於全長16.71公里捷運綠線串聯，區內設置「北屯總站」、「舊社站」及「松竹站」三站，區內近一年成交量達1554戶，且新案成交均價54.35萬元，且目前取得建照的土地，住宅區達81%、商業用地的開發率達52%。
其中漢宇建設近期推出「漢宇雲衍SKY VISION」，歷時7年整合1,513坪雙公園角地，開案至今已實登53戶，高成交單價為大3房產品，每坪66.2萬元。至於鉅虹建設也於松竹路一段推出「鉅虹R&G」新案，規劃21層、27~42坪、2~3房的產品，根據實價登錄顯示，該案已實登40筆，最高單價為2房產品，每坪68.4萬元。
「漢宇雲衍SKY VISION」現場專案經理邱元志指出，即使整體房市觀望氣氛濃厚，但從近期交易量來看，單元12與機捷特區吸引不少自住買盤進場，成交價持續突破新高價，顯示有一定吸引力。

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爬不動沒關係 政府補貼最高216萬元裝電梯
2025/03/13 22:08自由時報文/記者張瀞勻

為提升市民居住品質，盼讓身障、高齡、孕婦或使用育嬰車等行動較不便者出入更為方便，台中市政府針對集合住宅改善室外通路、避難層坡道、昇降設備增設無障礙設施，提供最高總工程經費45%的補助，原有住宅無障礙設施改善補助自3月24日起至8月31日止受理申請。
台中市住宅發展工程處表示，凡建築物於2012年12月30日住宅法實施前，領有建築物使用證明文件或實施建築管理前，已建造完成的合法建築物，核准用途為集合住宅或住商混合，且供住宅使用比例達1/2以上，即可申請包括集合住宅共用部份的室外通路、避難層坡道及扶手、出入口、室內通路走廊，及昇降設備新建(5層樓以下公寓大廈)或原有住宅昇降設備修繕(5層樓以上公寓大廈)等費用補助。
住宅處說明，每案補助比例以總工程經費45%為上限，原則以申請套裝補助，改善設施並需符合內政部頒訂的建築物無障礙設施設計規範，經審查核定者可獲36萬至216萬元補助(各項金額及補助項目詳公告辦法) ，並於施工完竣現勘審查後撥付補助款項。
住宅處另強調，有意改善無障礙設施及新設置無障礙昇降設備，但尚未擬具申請計畫的5層樓以下公寓大廈，可另依需求申請或由住宅處視情況派員至現場進行可行性評估、於社區辦理宣導說明並提供輔導申請補助服務。

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老農終止三七五租約登記 擔心非整筆農業區將遭課大額土增稅 多管道協助這下安啦！
2025/03/14 07:50自由時報文/記者林耀文

嘉義有位老農長年務農，去年與地主辦竣終止三七五租約，因需移轉土地，但發現土地並非整筆都位於農業區，擔心會遭稅務局課徵大筆土地增值稅，近來擔心會籌不出現金而經常失眠。經過協請納保官幫忙，並由納保官透過多重管道與跨單位合作，終於釐清疑慮，可符合農地農用不課徵土增稅條件，讓老農這下安心啦！
嘉義市政府財政稅務局表示，日前審理民眾申報土地增值稅案件時，發現移轉土地的使用分區非整筆為農業區，無法適用不課徵土地增值稅的規定，必須繳納鉅額的稅額，納稅人焦慮不安更憂心忡忡，納保官主動協助並跨單位合作，成功解決民眾土增稅問題。
該局表示，經納稅人說明，本次係與地主辦竣終止三七五租約登記，需移轉土地才申報土地增值稅，不解為何需繳納土地增值稅，還好納保官主動啟動跨機關合作模式，依財政部及行政院農業委員會函釋規定，在嘉市府都發處提供都市計畫圖資、嘉義市地政事務所估算面積，及嘉義市西區區公所協助釐清疑義，區公所也核發農業使用證明。
歷經數十日的協調，確定符合農地農用不課徵土地增值稅或按公共設施保留地免徵土地增值稅，協助納稅人解決土地增值稅的問題。納保官融貫情、理、法三準則化解稅捐爭議，主動關懷溫馨協助，有效解決問題讓民眾安心。
稅務專家提醒，農地買賣移轉是否需繳納土地增值稅，包括出售對象、農地使用都有限制條件，一般自然人買賣農地與持續作農業使用，則可免課土增稅。作農業使用的農業用地，如果移轉對象為自然人或經直轄市、縣（市）主管機關同意之農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，可申請不課徵土地增值稅；但如果移轉對象為公司法人時，就沒有不課徵的適用。

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豪宅建商轉戰 2025年中小坪數將拉高佔比近八成
2025/03/13 19:57自由時報文/記者張瀞勻

欣陸投資控股(3703)13日就2024年營運成果及2025年營業計劃提出說明，欣陸投控2024年合併營收為307.01億元，欣陸投控張方欣執行長表示，欣陸投控的三大事業成長動能強勁，截至2024年底，大陸工程與大陸建設營收存量同創新高，分別達1,298億元及267億元，欣達環工2024年之營收與稅後淨利則創下自2006年成立以來的歷史新高。
欣陸公布去年合併營收307.01億元，營業淨利12.49億元，稅後淨利為11.75 億元，每股盈餘1.43元，每股配發現金股利1.05元，為連續5年股利發放率均連7成以上。

其中，大陸工程2024年取得全台最大都更案南港國際單元一案、南港機廠社會住宅二區統包案、桃園鐵路地下化CJ17區段標，及台北捷運環狀線CF690B標與CF670標工程，營收存量躍升至1,298億元，再創歷史新高。在土木工程部分，交通基礎建設專案捷運、鐵路仍是大陸工程關注焦點，並將積極評估電纜洞道等新領域工程項目；在建築工程部分，除擅長之住宅專案外，將持續投入社會住宅、複合式開發案及商業大樓等領域。在機電部分，則發展預製工法及模組化以提升效率及品質。
大陸建設2024年年度銷售金額創新高，營收存量也創下歷史新高的267億元，同時在雙北、新竹及台中等地皆取得重要開發案，2025年預計公開銷售之住宅專案包括台北市大安區學府段、台北市南港區南港段、台北市信義區雅祥段、新竹縣竹北市大學段、及台中市南屯區楓溪段等五案，合計總銷金額約393.3億元，大陸建設執行長廖淳森表示，因應市場剛性需求，30~50坪的產品將占大陸建設2025年推案的79%。

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買方市場來了！七都預售交易季減4成 議價時機曝光
2025/03/13 20:17自由時報文/記者朱語蕎

受到銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制的影響，七大都會區的預售市場在2024下半年急速冷凍，業者統計2024Q1～2024Q4的預售屋實價登錄資料，數據顯示，2024Q4七大都會區的預售交易量驟減4成以上，在預售屋總價中位數上，除了新北市有0.8%的小幅上漲外，其餘縣市台北、桃園、新竹、台中、台南和高雄的預售屋總價中位數全面下降，減幅介在1.4%至7.8%之間。
觀察2024Q1至2024Q4七大都會區的預售屋交易量變化，2024Q4預售屋交易量明顯驟降，季減4成以上，其中又以高雄、新竹縣市減幅最高，分別量縮66.7%和62.4%。若與預售屋交易量高峰的2024Q2相比，2024Q4七都預售交易量全面腰斬，其中新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，交易量縮幅度更是高達7成以上。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2024下半年房市傳出銀行房貸緊縮，以及央行實施第七波選擇性信用管制，抑制多房族的資金來源，使得投資客逐漸退場。再加上央行房市政策成功扭轉民眾對於房價持續上漲的預期心理，也讓房市緩步降溫。造成2024Q4七大都會區預售市場的交易量明顯驟減，其中又以過去幾年預售市場蓬勃的中南部縣市量縮最為明顯。
預售交易量的明顯驟減，也帶動了總價的向下修正。觀察七大都會區的預售屋總價中位數表現，2024Q4也開始出現總價下修的狀況。台北下修2.1%、桃園和新竹分別下降7.8%和7.3%最多、台中、台南和高雄則小幅修正1.4%至3.9%之間，僅剩下新北市未有降幅，呈現持平狀況。
科達建築董事長賴建程表示，今年329檔期案量創新高，有不少是建商推案遞延，受限貸令、房市管制政策影響，整體房市買氣相對去年同期縮減，成屋去化減速，建案來人量也有影響，不過，預售案也仍有不少剛性支撐，今年推案產品與民眾購屋趨勢，地段、交通、建設、人口仍是民眾購屋不敗指標，個案將視區域地段、建商品牌、產品定位而有不同表現，基本上目前會出現在接待中心，大多數都是準客戶，成交率反而不錯，市場面仍是回歸中小坪數、低總自住產品較受青睞。
賴建程指出，建商在房市政策調整下，除了審慎控管財務，也得審視調整自家產品，今年是建商修養調整期，但看好AI技術發展、資金面、經濟表現，房市成交仍有買盤，他認為，都更危老案、大型市地重劃案，將是建商未來推案大方向，整體而言，自住客可出來看房，賣壓大重劃區成屋有機會可議價，首購或小資族若減輕付款壓力，建議考慮預售屋、低總價帶產品為首選。
陳金萍表示，預售市場交易的快速萎縮，部分建商改以送家電、裝潢等方式促進銷售，增加去化速度，減輕庫存壓力，展望2025年，陳金萍分析，銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制短期內可能不會解除，預售市場要回到2024上半年的熱度難度不小。預售市場買氣相對冷清，部分建商也出現庫存壓力，對於有意購置預售屋的消費者可說是利多消息。

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