作者: elands

彰化市「透改套」收益可達4％ 專家曝兩大風險
2023/03/17 10:49自由時報文/記者朱語蕎

彰化市的中古透天交易日漸升溫，實價登錄資料顯示，2022年彰化市屋齡20年以上中古透天的平均購屋總價約為1141萬元，相較於2017年的774萬元增加了367萬，成長幅度接近5成，而中古透天的交易件數也佔全市透天交易總件數的64.6%，比2017年提升了17.8個百分點，由於周邊學校、醫院眾多，不少人選擇購買透天改裝成套房收租，投報率更可達4%。
東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月指出，彰化市發展較早，人口相對密集，生活採買、交通出行都非常便利，而且市內還有擴大彰化市東區都市計劃區、彰化大竹鹿港捷運線、中捷綠線延伸彰化等規劃討論，區域發展前景很有想像空間。
目前彰化市區內已有新推案的成交價格站到3字頭以上，中古透天的價格與周遭其他主要都會區相比仍屬親民，彰化市區內5~6米活巷透天的總價在750~900萬元上下，8米以上活巷透天的總價也只要1000~1500萬左右。
王玉月表示，彰化縣政府商圈是目前彰化市租屋市場較為熱絡的區塊，該區塊鄰近彰化基督教醫院、彰化秀傳醫院、建國科技大學、彰化高商、彰師大等多家醫院和學校，很多外來就業就學的醫護人員和學生族群都會在這邊租房居住，恰好這類客群又具有穩定性高、工作單純、風險低等特點，致使該區塊的租屋市場相當活絡。
由於中古透天入手門檻相對較低，大部分房東都會選擇投資中古透天並改建成套房對外出租，一般來說這類物件的租金投報率可以達到3~4%左右，穩定的收租表現也為區域房市加了不少分。
東森房屋研究中心副理黃勝暉提醒，雖然購買「 透改套」產品的確能夠為屋主帶來可觀的收益，但仍有兩大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先，目前市面上不少「透改套」產品都有增建、違建的情況，存在一定安全隱患，而且未來恐怕會有被拆除的風險。
另外，對於想投資學生套房的房東們來說，目前台灣少子化現象不斷加劇，很多學校周邊的租屋市場的需求也在同步下降。鑒於租賃市場的變數和風險較多，建議購屋民眾買房出租前還是要謹慎評估。

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南科去年營業額突破1.48兆 就業人口逾9.2萬人 這些區都帶旺了
2023/03/14 11:55自由時報文/記者林耀文
去年全台大科學園區包括竹科、中科與南科，營業額達4兆2664億元，其中竹科1兆6132.55億元，年成長約1.59%，中科1兆1698.11億元，年成長約13%，南科已達1兆4833.74億元，年成長高達35.48%。
根據國科會最新公布資料，去年全台三大科學園區包括竹科、中科與南科，營業額達4兆2664億元，其中竹科1兆6132.55億元，年成長約1.59%，中科1兆1698.11億元，年成長約13%，南科已達1兆4833.74億元，年成長高達35.48%。同時去年底南科就業人數已達9萬2601人，加上北外環三期通車效應，包括北區、安南區與永康房市，都受惠南科持續成長，推案熱度也加溫。
國科會說明，疫情趨緩後消費市場反彈，加上包括AIoT、5G等高效能運算及新興應用，持續驅動半導體產業發展，包括竹科、中科與南科等三大科學園區，2022年營業額為4兆2664億元，較2021年增加5483億元，年成長14.75%，就業人數也增加達到32萬3113人，年成長約7.09%。
南科管理局指出，去年底南科就業人數已達9萬2601人，較2021年底增加8551人。出口金額也達5946.91億元，年成長約13.19%，其中以積體電路產業出口金額3835.18億元為最大宗，占南科出口比重達64.49%，年成長37.99%；進口額則達到7289.85億元，年成長175.75%。
積體電路產業去年底雖已開始庫存調整，但南科受惠先進、高值的5奈米製程加持，在高效能運算、車用電子等相關應用的強勁需求支撐下，積體電路營業額成長58.01%，達1兆1939億元。去年南科新引進廠商約30家，其中積體電路10家，總投資額達558.1億元，投資額較2021年的75.5億元，成長超過6倍，呈現南科產業聚落多元且穩健成長的發展。
市調顯示，目前南科效應也隨著北外環快速路網建設，讓南科新貴購屋圈，從善化、新市一帶，擴大到北區鄭子寮一帶，與安南區商60副都心、九份子重劃區、台史博館園區、永康鹽行國中區段徵收區等，這些區域也成為多家外地大建商購地卡位推案的重點區。

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不再是邊緣人！工業宅租戶擬納入租金補貼
2023/03/10 18:40自由時報文/記者朱語蕎
工業宅房價通常會比周邊同區域社區便宜，但購買工業宅問題不少，中信房屋研展室副理謝欣亞表示，工業宅除無法使用銀行首購條件，也不適用任何優惠貸款，除房貸利率較高，貸款成數也低於一般住宅。
此外，工業地住宅申請變更地目相當困難，除需市府和營建署審查，建商或民眾也要有相應回饋，比如捐地或高額代金給政府，鮮少有成功案例。
而近期營建署正在研擬，將承租工業地住宅的租戶納入補貼，中信房屋研展室副理謝欣亞表示，目前台北市以外的工業地住宅，只要作為自用住宅，無出租或營業用事實，可按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。
不過，工業地住宅租戶若納入補貼，房東需申報非自用住宅，房屋稅會差到2.5倍、地價稅會差到5倍之多，而依「租金補貼政策」，房客申請補貼後，房東自動成為公益出租人，享有3大稅賦優惠，工業地住宅房東是否也將適用？政府恐怕還需要一點時間討論。

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繼承遺產卻沒人願繳稅怎解？國稅局：可採「多數決」以遺產存款抵稅
2023/03/03 18:24自由時報文/記者朱語蕎

遺產若有多位繼承人繼承，為避免傷害彼此感情，國稅局表示，可採「多數決」方式，以被繼承人存放於金融機構的存款繳納遺產稅，只有符合規定條件，就不需要全體繼承人同意。
財政部北區國稅局表示，繼承人申請以被繼承人存放於金融機構的存款繳納遺產稅，如無法取得全體繼承人同意，可比照遺產及贈與稅法第30條第7項規定，由繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意，或繼承人之應繼分合計逾3分之2之同意提出申請，採用「多數決」決定動用遺產，向國稅局提出申請。
國稅局舉例，被繼承人甲君遺產稅應納稅額45萬元，遺產中的銀行存款125萬元，甲君之繼承人為子女A、B、C、D4人，其中繼承人A、B、C提出申請以遺產中的存款繳納遺產稅。
經審核其3人的應繼承遺產已達4分之1，符合遺產及贈與稅法第30條第7項規定，因此核發遺產稅同意移轉證明書，讓繼承人可向金融機構辦理遺產存款轉帳繳稅事宜。

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前2月 6都買賣移轉年減28%
2023/03/02 12:14自由時報文/記者徐義平

六都今年前二月房市急降溫，合計買賣移轉年減二十八．三％，以桃園市衰退幅度最大、年減達三十二．五％；房產業者指出，房市買氣委靡已相當明顯，後續還要觀察央行是否第五度升息、三二九檔期買氣及讓價空間是否擴大，才能判斷買氣是否止跌回穩。
根據六都地政局最新發布今年前二月買賣移轉棟數，北市合計三四二二棟、年減二十六．二％；新北市共六九八二棟、年減三十一．五％；桃園市四七九五棟、年減三十二．五％；台中市五八九八棟、年減二十四．三％；台南市二七五一棟、年減二十四．九％；高雄市四五八二棟、年減二十七％。六都前二月移轉量合計二萬八四三○棟、年減二十八．三％。
房市評論員何世昌分析，去年上半年房市買氣佳，移轉量基期較高，今年前二月年買氣銳減並不意外；但觀察近期成屋賣壓不高，供給壓力較大是預售市場，六都預售買氣最強應屬台南市、買氣最弱是高雄市，而成交量能強弱直接影響到建案銷售率多寡，才出現各地房價走勢分歧。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，雖然前二月移轉量明顯衰退，但因外在利空逐漸淡化，二月中古屋也有一小波遞延買盤回流，只是新建案買氣仍未明顯回溫，接下來要觀察第一季央行後續升息與否，與上半年房市熱門檔期三二九的新建案買氣狀況。
永慶房屋研展中心副理陳金萍提醒，央行預告今年國內仍有升息空間，加上全球經濟展望下修，房市仍處於高度觀望氛圍，房價持續修正恐難以避免。

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投報率超過20% 北市這一法拍屋吸51組人馬瘋搶
2023/02/21 22:08自由時報文/記者張瀞勻

近一年房市吹起寒風，升息及打炒房條例三讀，市場多空交擊，不過根據台北法院公告，台北市信義區一處老公寓21日執行一拍，竟吸引51組人馬搶標，最後加價433.89萬元，以538.8888萬元得標，溢價率約達413％，這也是2022年以來投標人數最多的一起案件。
位於台北市信義區光復南路415巷的一處公寓，因為分割遺產共有物，遭到法拍執行，而該物件並無取得土地持分，僅有建物權狀，總坪數14.59坪，一拍底單價為7.27萬元，總底價為105萬元。
根據法院筆錄顯示，該建物原為職員宿舍，目前出租給第三人居住使用，每月租金約19000元，租約至2022年11月30日，且廚房、浴室天花綁有漏水，由於租期已到，因此拍定後點交。
寬頻房訊發言人徐華辰指出以一拍底價換算租金投報率達到21.7%，若以得標價推算租金投報也達4.2%，在高房價的台北市而言相當稀有。
要留意的是，該物件無土地持分，土地共有3名共有人，除了有台北市政府之外，還有2位自然人，即便需要支付土地租金，投報率也相當不錯。

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公家標售土地得標別高興太早 這些人最大 可優先合法搶購
2023/02/17 22:20自由時報文/記者林耀文
為清理地籍，政府會不定期代為標售未能釐清權屬土地，但開標作業後，得標民眾卻發現不能高興得太早，包括地上權人、承租人、共有人甚至土地占有人，都有優先購買權，土地標脫10天內，都可主張行使優先購買權，以同價預繳相當於保證金之價款，檢附相關證明文件，就可合法搶標成功！
依據地籍清理條例規定，代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：（一）地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。（以登記之先後定之）（二）基地或耕地承租人。（三）共有土地之他共有人。（四）本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
高雄市府指出，上開主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向本府地政局申請承買，逾期視為放棄優先購買權。證明文件包括：（一）身分證明文件。（二）符合得主張優先購買權之證明文件。
若申請人為土地占有人者，應檢附下列文件之一：包括占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村(里)長或土地共有人(含繼承人)一人之證明書及印鑑證明；但現任之村(里)長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。或是戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。或其他經中央地政機關規定之證明文件。

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一年贈與244萬房產免稅 沒算好房地合一稅反虧大
2023/02/10 11:09自由時報文/記者朱語蕎

每人每年都有贈與水244萬元的免稅額，因此農曆新年剛過，不少人就急著辦理二親等房屋贈與，如果以1200萬元公告現值的房地產計算，經過5年的贈與（244萬元×5年=1220萬元），就可以過戶完成，達到贈與稅免稅的目的。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，有些人省了贈與稅，卻忘記有其他稅費，之前就遇到一個個案，哥哥因為去年有透過持分贈與的方式，逐年將房屋過戶給妹妹，哥哥常年在大陸經商，利用春節回台灣過年，年假結束，回大陸前又來委託我們辦理持分贈與。
但這次妹妹說，一樣先辦理贈與稅免稅額244萬元的房屋持分到她名下，另外，她名下的公寓已經賣掉，預計4月份可以拿到尾款，屆時會再委託我們辦理一次買賣，應該可以完全取得哥哥名下這間房屋，後來的3次贈與，就不用辦理了。
鄭文在說，年初一件贈與案件，4月份再一件買賣案件，雖然是同一棟房子，代書費會收取2次，為了替他們節稅，直接建議他們先暫停這次的贈與案件，等4月份妹妹售屋款入帳後，直接以該價金向哥哥承買，如果價金不足支付給哥哥，還可以主張244萬元的債務免除，將該房屋一次登記完成，既省代書費，又省房地合一稅。
鄭文在說，因為新制房地合一稅的取得成本不同，買賣取得成本是市價，贈與取得成本是房地的公告現值，將大大的影響未來房屋出售應納的房地合一稅，若屆時沒有時間回台也無妨，只要以書面授權書，授權台灣的媽媽或是親屬和妹妹辦理簽約手續即可。

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外國人買房也冷了 成交創5年新低 資金退出雙北往南移
2023/02/07 11:33自由時報文/記者朱語蕎

內政部近期公布外國人來台購置不動產數據，去年2022年全國取得建物所有權共1191棟，比2021年減少8.2%，創下5年來新低，但跟房地合一1.0上路當年相比，仍大幅增加20.9%，取得建物面積更增加74.4%，土地取得筆數則增加48.1%，面積增加6.9%。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，根據內政部過往統計，在台購置不動產之外國人居多為台商以境外公司持有，外國人取得我國不動產量體通常隨著我國市場景氣高低而增減，去年市場趨冷，但通膨壓力下，長期來看不動產價格還有空間，因此不動產所有權取得數量仍然優於2016年市場低點。
儘管去年外國人取得不動產數量創5年新低，但未出現大幅緊縮的情況，與2016年市場低點相比，六都除了台北市明顯減少外，其他五都表現各有千秋，並以桃園以南表現為佳，其中桃園市建物棟數6年增加近1倍、面積增加10倍，除了桃園市話題多、案量多，2016年的比較基期低也是大幅量增的因素，桃園市外國人土地取得筆數比2016年房市低點高出1倍，土地取得面積大幅增加51.0%。
住商不動產桃竹苗區執行經理陸毅棋指出，桃園市坐擁建設議題，具有國際機場、機場捷運等交通利多，航空城吸引投資人及開發商目光，物流業近幾年陸續進駐，故進場布局者，許多為台商之海外公司，以投資或設廠名義登記，隨著疫情管制逐漸鬆綁，相關商機可期，且桃園市價格低於雙北，因此有大面積建物或土地的需求，桃園是相對理想的選擇。
郎美囡表示，近幾年稅制等政策打房，以及疫情導致交易流程難以流暢，外國人取得不動產數量未能創新高，且從央行選擇性信用管制及平均地權條例修正案可觀察出政府打炒房重點在住宅市場，故商用不動產相對具有優勢，而近年租金水平逐年上揚，且台灣經濟發展穩健，若無巨型黑天鵝竄入，成交量尚不至落入谷底。

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房市變差反是進場時機？上市建商點名這幾區：年輕人可買
2023/02/04 08:00自由時報文/記者朱語蕎

面對今年房市，不少建商對後市不甚樂觀，但新潤機構董事長黃文辰認為，現在選擇的機會更多，可以要求更好的品質，市場利空出盡，業者對於消費者的各項要求彈性都變大，反而更適合自住客進場購屋。
黃文辰說，不少年輕人都說買不起房，是因為多數人都想住新房子，就像買車一樣，如果可以買新車就不會考慮中古車，但好品質價格就會高，以有能力的範圍內買房，在北部地區仍是有機會的。
黃文辰說，以通勤時間1小時來看，台北市1小時車程就有許多選擇，像是蘆竹南崁一帶，現在每坪30～40萬的房子很多，青埔40幾萬的房子也不少，或是新北的機捷A5站，也大概50萬就可以買到，而新潤也打出「首付66萬買新北2房」，泰山、土城都有機會。
對於新內閣政府，黃文辰表示，買房是剛性需求，應該將商品和社福脫勾，政府應該多蓋社宅、青年住宅，或者租金補貼，讓年輕人有房子住，他也建議政府，不要只把國有地拿出來標售、蓋商辦，可以保留部分來蓋社宅，同時也可提高國有地的容積率，增加使用空間，一些空置的校舍也可活化使用，讓市場有更多選擇。
而除了多蓋青年住宅、社宅，他也建議政府可以補貼年輕人購屋利息或利率，讓年輕人購屋壓力減輕，他就建議可利用房地合一稅收，來執行相關補貼，把這些稅收，來實質補助需要的人。
另外，黃文辰也建議，都更審查流程應加速，增添地方的都更審查人力需求，雙北市老宅眾多，都更應該要更快，讓新房子供應增加，也可間接讓供需平衡，去抑制房價上漲。他也提到釘子戶問題，認為政府應該出手協助強制釘子戶搬移拆遷，否則為了一個釘子戶要多卡3～5年，只會拖累整個都更進程。
黃文辰在去年就喊出不買地策略，他說，公司手頭還有約250億的案量可賣，現在銷售期都拉長，平均一個案子1～2年這樣順順賣，庫存彈量還是很足夠，現在都是小宅當道，新北1000～2500萬左右的房子賣得最好，台北市2000～5000萬的預售屋賣的最好。
黃文辰說，未來台北市會走向「東京化」，都更案因為造價升高，原住戶都要求室內一坪換一坪，建商成本每坪近一百萬以上，新案規劃坪數會縮小，以客戶能接受的總價帶為新潤規劃的方向。

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