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免趕年底節稅！ 有「這張證明」 0元過戶免土增稅、贈與稅
2023/12/01 12:30自由時報文/記者朱語蕎

贈與稅的免稅額為每年244萬元，計算期間為每年的1月1日起至每年的12月31止，12月底更是申報贈與稅的旺季，以贈與不動產來說，專家指出，贈與合法農地最節稅，只要有「農用證明」，就可不課徵土地增值稅、贈與稅。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有名老客戶想將名下的一筆持分共有土地，利用年底贈與稅免稅額贈與潮，透過逐年贈與，分多次順利將這筆土地過戶到兒子名下。
鄭文在說，在取得了相關土地謄本、地籍圖及分區使用證明書，發現該筆土地座落於都市計劃內的保護區，屬於農業用地，再經過比對相關圖資，發現該筆農地沒有違規使用的情事，符合農地農用的規定，只要向區公所申請「農用證明」，即可不課徵土地增值稅、免課徵贈與稅，連未來出售的房地合一稅都是免稅。
個案中土地公告現值約260萬元，如果以每年贈與稅244萬元的免稅額，只要分2年辦理即可順利過戶完成，且不用繳納任何贈與稅，可是所有權人持有期間比較久，近60萬元土地增值稅無法避免。
不過，只要透過分區使用證明，順利取得農用證明，就可以主張不課徵土地增值稅，順利將土地所有權在不繳納任何稅金的情況下過戶給兒子。

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房價真的沒跌！這4縣市年增率「雙位數」飆漲中
2023/12/04 11:30自由時報文/記者朱語蕎

清華安富房價發布9月份房價指數，指數較上月增加0.61%，較去年同期增加6.10%，房價漲幅趨緩，不過，其中包括新竹、苗栗、彰化、嘉義，房價還是有雙位數的年增率表現。
在住宅市場交易量部分，則較上月減少9.47%，較去年同期增加5.81%，在房市新制上路加上房市不景氣的影響，需多留意後續表現。
綜觀台灣各縣市2023年9月之價量表現，多數縣市房價指數與上月相比，稍微緩升；交易量摒除季節性因素後與去年同期相比，全國各縣市表現大部分呈現下跌狀態。
觀察去年同期房價表現相比，六大都會區中，桃園市以7.30%漲幅位居第1，台中市也有6.88%的表現；北部縣市中，新竹縣市價格漲幅10.29%，而宜蘭縣漲幅6.47%；中部縣市中，苗栗縣漲幅為14.49%，彰化縣漲幅為11.10%；南部縣市中，嘉義縣市上漲10.88%，而雲林縣上漲7.47%；東部地區中，花蓮縣漲幅為9.43%。
整體而言，全台灣房價受遞延需求影響，較前面一年漲幅大些，各縣市房價月漲幅趨緩，觀察六大都會區，多數縣市皆仍位處盤整階段。
清華安富表示，受營建工程缺工問題及房市新制影響，未來市場買氣料受影響，須留意後續對房市價量衝擊，目前房市處於價穩量縮的格局。

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2023房市代表字出爐！ 近五成購屋族超有感
2023/12/04 12:26自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年房市猶如洗三溫暖，歷經去年起的升息波段，房貸利率正式破2，地板價來到2.06%，此外，今年10月租金指數104.56創新高，CPI年增率也上修到2.46%，物價飆升，生活壓力山大，加上平均地權條例新制實施，預售屋轉手受限，因此「平均地權」和「利率和物價雙漲」成為民眾最關心的兩大房市新聞頭條，「漲」也成為購屋族最有感的關鍵字！
雖然上半年利空不斷，導致交易滑落，不過下半年的「新青年安心成家購屋優惠貸款」，卻為購屋市場注入暖流，再掀起一波首購買氣，年底房市回溫，今年房市呈現「先冷後熱，價穩量回」的狀況！
觀察近三年房市代表字，2021年政府釋出打炒房、重稅等政策，又適逢疫情缺工缺料、營建成本提升，全球房價不減反「漲」；2022年不僅房價續漲，全球也進入升息循環，央行為抑制通膨，該年四個季度全數「升」息；來到2023年，央行累計五度升息、總升息幅度達3碼，且不論房價、物價、利息全面走揚，民眾生活開銷加重，荷包大緊縮，因此「漲」再度成為年度關鍵字。

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房市降溫 「這屋齡」產品逆勢受歡迎 投資客也搶買
2023/11/24 23:35自由時報文/記者朱語蕎

受房市黑天鵝干擾，今年以來台灣的房市交易量能呈現降溫跡象，由財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，今年前3季全台新增房貸件數為13.2萬件，與去年同期的13.9萬件相比，減少了近7千件，減幅約為4.9%。不過，屋齡30年以上中古屋的申貸件數竟從31,216件增加到32,553件，是唯一逆勢成長的購屋屋齡。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，中古屋有入手門檻低、坪數實在的優勢，再加上「預售屋限制預約轉售」已正式上路，現階段著手布局中古屋市場的購屋民眾的確有增多跡象。
黃勝暉指出，近來新建案價格帶頭猛漲，以台北市為例，依據聯徵中心統計，今年Q2台北市屋齡3年以下新建案的平均鑑估值約為3,218.4萬元，而屋齡30年以上中古屋的平均鑑估值僅為1,977.1萬元，二者之間的價格落差超過1千萬，在比價效應下，有預算考量的購屋民眾大多都會首選價格更親民的中古屋。
此外，預售屋、新成屋公設比動輒30%以上，每個月的管理費也是筆不小開銷，反觀中古屋的公設比低，甚至一些老公寓為零公設比，購屋民眾不用花大錢買虛坪。
而前幾年全台房市一片火熱，預售屋市場更淪為投資客短炒的重災區，但隨著平均地權條例修正案的正式上路，針對預售屋的投機行為已有所收斂，部分投資族群會轉而購買價格便宜、屋況較差的中古屋，經過重新整理後再以高價出售。
黃勝暉表示，新屋、老屋各具優勢，購屋民眾應從自身實際需求出發，選擇最適合自己的物件，對於打算購買中古屋的民眾來說，屋齡較高的中古屋經常伴有漏水、壁癌、管線老化等問題，甚至還可能出現海砂屋、輻射屋，有些瑕疵可以通過實地走訪辨別，但還有部分瑕疵沒那麼容易分辨，建議購屋民眾應在專業人士的陪同下看屋，或可以透過房仲人員提供的《不動產說明書》，充分瞭解標的物現況。

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大學住宿生也有補貼了！每學期補助5千 明年2月實施
2023/11/23 13:46自由時報文/記者朱語蕎

大學生住宿補貼拍板定案！由教育部規劃的「大專校院學生校內住宿補貼」方案，在提報行政院會，預計將從明年2月起實施，補貼公私立大專校院入住學校宿舍的學生，每名每學期5000元為原則，住宿生如屬於低收入戶或中低收入戶家庭者，每名每學期補貼額度則以7,000元。
方案實施後，預估將有27.5萬名校內住宿學生獲得補貼，每年投入28億元；2024年至2028年，5年總計投入140億元，將由內政部住宅基金支應。
依111學年度統計，大專校院約114萬在學生中，約有24.6萬名校外租屋學生已可透過申請內政部「300億租金補貼」，或教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」方案，減輕校外租屋經濟負擔；目前27.5萬名校內住宿學生尚不適用內政部「300億租金補貼」或教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」。
教育部為減輕學生住宿負擔、支持青年專心就學，參考目前教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」提供的補貼額度，斟酌校內外住宿的價差並配合學校採學期制收取宿舍費，規劃一般身分住宿生每名每學期最高補貼5,000元為原則，如學校住宿費用低於5,000元者，則補貼至與其住宿費用相同。
如屬於低收入戶或中低收入戶家庭的經濟弱勢住宿學生，每名每學期補貼額度則比照內政部租金補貼方案，以加成1.4倍至7,000元為原則，如學校住宿費用低於7,000元者，則補貼至與其住宿費用相同，預計協助約26.5萬名一般身分住宿生及約1萬名經濟弱勢住宿生，合計約27.5萬名校內住宿學生獲得補貼。
為便利學校與住宿生申請，作業將由學校於學期開始前依各校宿舍床位數向教育部申請預撥9成補貼款，同時於申請宿舍的繳費單上，依身分別先預扣補貼額度，住宿生只須繳交補貼後的差額即可。
教育部表示，預計明年2月方案實施後，搭配現行教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」與內政部「300億租金補貼」等方案提供大專校院學生租金補貼，希能減輕大專校院學生在校內外住宿的經濟負擔。

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想買豪宅擋也擋不住？　法人3.2億元現金照買豪宅
2023/11/22 13:33自由時報文/記者張瀞勻

實價揭露，大直指標豪宅「西華富邦」，10月交易33樓高樓層戶，共188.73坪，總價3.2億元、單價212.8萬元，和2021年入手的同層鄰居212.8萬行情相當，而買方是由法人以無貸款方式買下，幾乎可以說是今年下半年第一個由法人購買的知名豪宅交易。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，《平均地權條例》修正案7月1日上路，私法人買受住宅須經許可項目有六種，除了合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內五戶以上，規模出租經營使用。
因此不排除法人申報該豪宅申請為高階主管宿舍使用，或該筆交易是在修法上路前就簽約成交，但較晚過戶，才能以法人身分順利交易過戶。
受到平均地權條例影響，台北豪宅交易有降溫趨勢，台灣房屋趨勢中心統計台北30層樓以上的五大摩天豪宅，「和平大苑」和「華固天鑄」都未見交易，今年「西華富邦」共兩筆交易；「One Park Taipei元利信義聯勤」，今年6月高樓層兩戶，分別由兩家僑外資公司買下，單價277萬元，也是今年目前為止單價最高的豪宅交易；信義計畫區豪宅「琢白」，中高樓層戶成交總價約5.56億元、單價211萬元，這幾棟摩天豪宅中高樓層戶，幾乎都穩站200萬俱樂部的門檻。
第一建經研究中心副理張菱育分析，近期眾所注目的新豪宅有「Diamond Towers台北之星」，總樓高也達30、31層，住宅開價230~290萬元，甚至頂樓戶還有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線，超高摩天豪宅需要一定的大面積基地，但台北市精華地段土地稀缺、都更時間冗長，開發摩天大樓相對其他縣市更為困難，因此豪客不惜大手筆買進，投資作為抗跌保值的產品，甚至還有收藏價值。

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老屋沒權狀沒「優惠」？有這證明仍可申請自用住宅稅率
2023/11/20 21:23自由時報文/記者朱語蕎

沒有權狀的房子，也可申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅嗎？有民眾表示，自己名下一間40年老屋，因是早期建物，沒有辦理保存登記，所以無房屋坐落土地的登記資料，不知是否適用自用住宅稅率？
稅務局表示，一般申請地價稅按自用住宅用地稅率核課者，土地所有權人應填具申請書，並向土地所在地之稅捐機關提出申請
依規定房屋在民國77年4月29日平均地權條例施行細則修正公布實施前建築完成者，可填寫「房屋基地坐落申明書」來替代建物所有權狀的坐落土地證明。
但若房屋屋齡只有20年，由於是在民國77年4月29日之後建築完成，則需向地政機關申請「建築改良物勘查結果通知書」，以證明建物確實坐落該筆土地上。
稅務局提醒，如果符合申請地價稅自用住宅用地規定，須於地價稅開徵40日前(即9月22日前)提出申請，當年度就能適用2‰優惠稅率；若逾期申請，則自次年起適用。

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父先亡別讓母繼承房產？ 專家：小心將房地合一重稅引進門
2023/11/17 10:44自由時報文/記者朱語蕎

當先生往生，太太就成了先生的當然繼承人，但如何在親情和節稅之間，有效的完成遺產登記，就成了繼承人之間的選擇題。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，實務經驗裡，如果爸爸先走，媽媽還在時，兒女們總希望給媽媽安養天年的保障，半數以上的案件都是由媽媽承取得該房屋，且通常居住到媽媽離世為止，但這個舉動也將房地合一稅引進家門，當媽媽離世後，子兒們要賣房屋，才知道大事不妙。
鄭文在說，2016年房地合一稅上路，在這個時間以前取得的不動產再出售，土地只課徵增值稅不課徵所得稅，房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅，2016年以後取得的不動產，再出售除了土地增值稅及契稅，還要課徵房地合一稅。
假設房屋是在1981年取得的房屋，因為爸爸2023年往生，由媽媽繼承取得，而到媽媽往生時，由子女們再次辦理繼承，這個房屋未來出售，就會產生一筆可觀的房地合一稅，早期的算法是以媽媽持有的期間到出售的期間，計算房地合一稅稅率。
不過，2023年11月2日財政部台財稅字第11204619060號函規定，持有期間可以合併被繼承人，父母親持有的期間計算稅率，屆時，可能將持有2年內45%的房地合一稅降低到持有10年以上15%的房地合一稅，如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額以及10%的優惠稅率。
不過，鄭文在說，如果爸爸往生時，讓媽媽繼承股票或是現金等其他遺產，不要繼承房屋或是不動產，未來子女賣掉房屋或是不動產仍然是舊制，沒有房地合一稅的課徵，這才是真正的高手。
他也提醒，如果父母親的房屋或是不動產是2016年以前就取得的所有權，當父母親其中一方往生時，千萬不要將不動產繼承登記到未亡者父母親的名下，否則，房地合一稅將偷偷摸摸的跟進家門，未來出售房屋或是不動產時，它就會登堂入室絕對讓您苦不堪言。切記，這是是非題，不是選擇題，千萬別讓自己的權益受損。

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「囤房稅2.0」初審通過 專家：三大趨勢、將逼房客棄租
2023/11/17 11:38自由時報文/記者張瀞勻

立法院16日通過「房屋稅條例」部分條文修正草案「囤房稅2.0」，不過非自住住家稅率、房屋標準單價等條文，朝野尚未達到共識，全案力拚12月18日三讀，專家指出，針對囤房稅初審過關，未來多屋族恐怕出現汰弱換強之趨勢，不過稅負加重也將促使房東調高租金，恐怕將逼租屋族也買代租。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，台灣的房屋稅普遍較各國低，因此調高稅率，對建商和擁房大戶影響總金額較大，但對一般的置產族影響有限，而若上路實施，未來多屋族會有一波汰弱留強，首先，「捨新屋，留中古」，非自用住宅的房屋稅課徵，是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件，作為課稅基礎，所以越新的住宅，房屋稅越高，因此在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。
其次，「捨小戶，換大房」，房屋稅統計以戶為單位，因此置產族與其買獨立套房，不如購入整棟透天厝後再隔間出租，既能穩收租金，又能降低持有成本。
再者，「以買房，代租屋」由於房東可能會因囤房稅加重而調高租金，將導致市場租金和房貸距離縮短，可能進而促成租屋族的由租轉買， 加上改革將針對單一自住者調降稅率，對首購族相對友善，搭配新青年安心成家的優貸政策，可望催化小坪數物件買氣， 使市場低總價的兩房小宅熱度再被推高。

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昔日加工區房價三年漲五成 新案飆上4字頭
2023/11/15 20:37自由時報文/記者張瀞勻

被喻為「北北屯」台中市潭子地區近年來各項建設利多挹注，帶來不少人口紅利，再加上國道4號豐潭段完工後，連結整個台中山海屯區，讓房價節節攀升的北屯剛性買盤，出現外溢潭子之現象，根據內政部實價登錄最新資料顯示，該區今年前10月共有76筆預售實價揭露，平均成交單價已站上35.9萬元，相比2020年同期均價23.82萬元，短短3年已有超越5成的漲幅，除了睿嚮、包括久樘等其他建商亦陸續插旗搶進，顯見潭子已成為北台中的房市熱區。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，潭子近年房價上漲不少，以大樓華廈來說，2019年平均單價約19.49萬，到今年已達28.65萬，短短不到五年上漲47%。目前區內新屋每坪平均成交甚至可達36.68萬，直逼4字頭。陳傑鳴指出，潭子區內有勝利路、頭家厝等商圈，加上有科技產業園區，生活與就業機能充足，今年在國4豐潭段通車後，交通路網更加便捷，可加速往來台中市區的車程，並串聯中科、后科、潭科等產業走廊，為潭子區房市挹注強勁撐盤利多，有利區域房市發展。
潭子過去多為內需市場多，近年大咖建商相繼進駐，其中七期豪宅建商寶璽建設旗下的睿嚮建設推出「睿嚮大涵」，有別於過去大坪數超豪宅產品，主要規劃50坪以下住宅，座落弘文中學首排，並鄰4800坪自然公園，且基地三面臨路，一樓大退縮規劃全綠化環帶庭園，採零店面純住宅規劃，使住戶享有完整的綠廊街廓。
另外，久樘開發積極拓展戰場，於潭子弘富重劃區陸續推出系列建案，最新一期「久樘臻綻」，基地將近700坪，共110戶純住家，規劃24~39坪的2~3房。
目前區內最高單價的「睿嚮大涵」實登紀錄達40.3萬元，寶璽機構、睿嚮建設創辦人梁德煌指出，相較於國際市場，台灣是一片淨土，在高通膨、高利率時代，全世界建築界都是一片哀嚎，以加拿大溫哥華為例，自住房貸利率高達5.75%，若是建商土地建築融資還得往上加1~2%，然而房價反映建築成本、高利率，已有不少中國建商申請破產。
根據內政部實價登錄揭露，近一年的潭子區近一年預售住宅成交當中，127筆成交數據皆由「睿嚮大涵」與「久樘臻綻」分庭抗禮，成為區內最矚目雙個案，其中，「睿嚮大涵」銷售已近8成，目前累積55筆實登揭露，均價約37萬，最高價則出現在15樓，總面積48.56坪，以總價1803萬元成交，扣除車位後每坪單價40.3萬元，成為潭子區首個登上4字頭的住宅案；此外，今年8月甫動工的新案「久樘臻綻」，該案最高成交單價已來到每坪38.7萬元，一年內成交均價也來到每坪35.87萬元。
「久樘臻綻」現場專案經理王聖文指出，全案自7月1日正式公開，開賣初期連模型、樣品屋都沒有，目前實登戶數達到76戶，2房產品已經完銷，關鍵在於相較於鄰近的北屯高房價而言，區域相對平實，接下來久樘也將移師神岡、鹿谷、單元8等區域，四大案合計百億案量。

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