分類: 最新消息

鬼月都不鬼月了 建商勇闖鬼門關破千億推案量創新高
2024/07/26 13:09自由時報文/記者張瀞勻

下月進入傳統上視作諸事不宜的民俗月，然而住展雜誌統計，歷年落在8月份的民俗月，建商推案儼然不再有所忌諱，以今年來說，北台灣新成屋、預售屋預估推案量來到約1366.2億元，創統計紀錄新高，再觀察2019年迄今，除了今年外，2020年到2022年連續三年皆是突破千億元量能，陰間盛典已干擾不了陽間房市興致。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，民間信仰在民俗月入厝的顧忌勝於購屋，而購買預售屋到交屋搬遷乃數年之後的事，相對影響性小，加上隨著時代變遷，沖淡不少習俗束縛，趁勢該買就買，建商也就無懼進場。且這幾年的民俗月均恰逢推案時機，2020、2021年為史上最低利率時期，房市風光明媚，月月是好月，新北市淡水區淡海新市鎮、新店區央北重劃區、土城區捷運海山站周邊等地都見指標案在該月份進駐。2022年又因上半年疫情出現變種，波及建案走避至緩和時期推出，一延就延到民俗月，建商也義無反顧開案，桃園市青埔重劃區便有百億案在當時登場。而今年則無疑在於市場熱況，打鐵趁熱，讓民俗月表現不俗。

至於去年民俗月推案量606.2億元，為近年低檔，主因不脫不確定因素多，建商全年都在走停看聽路線，且平均地權條例修正案7月才上路，8月頹勢並不意外。今年情勢反轉，比起去年量能倍數暴增，建商延續上半年積極態度，尤其台北市預期見到千億元水準，又是一罕見高點，文山區預計進場的三大案「元利木柵路案No.2」、「潤隆萬芳路案」，與「將捷木柵路案」貢獻了超過九成的量體，陽氣旺盛力克鬼月陰霾。

此外，新北市林口區的「原森TWIN TOWERS」與桃園市中路重劃區的「興富發大興西路三段案」也是今年該月份有望問世的預售指標大案，甚至稍有民俗月疑慮的新成屋產品，亦有新北市汐止區的破百戶新案「永富御」，和新店區高價成屋案「江陵天喆」勇敢上場，由於都屬房市成熟區域，兼逢環境加溫，排定時間表就沒有需要迴避的理由。

民俗月過後，緊接928檔期當然還是值得期待，台北市信義區、新北市中和區、新竹市香山區，以及桃園市的中路、青埔地帶均有機會見指標案開案，不過陳炳辰也指出，美國大選波動全球資金的風險已浮現，9月又有央行理監事會議調控房市的可能性，加上近期銀行在房貸業務顯得謹慎，若影響接下來買氣，不等928檔期，及時早推與好兄弟同樂，倒免夜長夢多。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

購屋與修繕好康A！8月住宅貸款利息補貼申請 每戶最高210萬
2024/07/23 13:58自由時報文/記者林耀文

內政部自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，將於113年8月1日至8月30日受理申請，符合資格者享有優惠利率。南市府指出，設籍臺南有購屋或修繕房屋需求的民眾可向臺南市政府都市發展局洽詢，線上或書面方式皆可申請。
為照顧國人居住需求，內政部長年持續推動住宅補貼，其中自購及修繕住宅貸款利息補貼對於購屋、修屋需求民眾而言是每年引頸期盼的優惠措施。今年臺南市自購住宅貸款利息補貼1,049戶及修繕住宅貸款利息補貼162戶，總計1211戶，其中自購住宅貸款利息補貼戶數為今年全國各縣市補助名額之冠，對於購屋族群市民朋友是一大利多。
都發局長徐中強說明，住宅補貼每年開辦申請踴躍。今年度自購住宅貸款利息補貼計畫方案，每戶最高貸款額度為210萬元、最長20年優惠利率；另外，修繕住宅貸款利息補貼計畫方案，每戶最高貸款額度為80萬、最長15年優惠利率。
徐中強補充，目前最熱門的「青年安心成家購屋貸款」可與自購住宅貸款利息補貼搭配申請，不受擇一限制。但為落實政府政策美意，確保購屋自住者之借款人權益，財政部近日已修訂「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，新增借款人限貸1次之規定，讓公共資源有效運用。
受理期間線上及書面同步開放，為提升民眾服務效率，除都市發展局(永華市政中心都市住宅科、新營辦公室)可洽辦，本市東區、南區、北區、安南區、中西區、永康區、仁德區、麻豆區、歸仁區、西港區、新市區、七股區及玉井區等13區公所也有人員駐點服務開放申請。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房屋稅新制7月正式上路 須把握這個自住優惠稅率最後申請期限!
2024/07/22 14:15自由時報文/記者林耀文

房屋稅差別稅率(囤房稅)2.0已於今年7月1日正式上路，自住房屋增加需有本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記的條件，才能適用自住用優惠稅率。
小張與太太住在阿里山從事種茶工作，因子女就學考量，一直把戶籍暫設在嘉義市婆家，自己的山上住家反而無人設戶籍，因房屋稅新制已實施，小張最近相當煩惱要如何做，才能繼續按自住住家用稅率核課房屋稅。
嘉義縣財政稅務局表示，房屋稅差別稅率(囤房稅)2.0已於今年7月1日正式上路，自住房屋增加需有本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記的條件，才能適用自住用優惠稅率。
113年7月1日房屋稅差別稅率2.0上路以後，法令有規定申請適用自住住家用房屋稅率的申請期限為開徵前40日，以114年度開徵房屋稅來說，申請期限即114年3月24日（原為3月22日，114年適逢假日遞延）前如果未設戶籍，房屋稅率將由1.2 %變成2.6%至4.8%，與自住用稅率最大相差4倍。
財稅局解釋，自住住家使用是指房屋所有人或使用權人為個人之住家用房屋，同時符合下列條件者：無出租或供營業情形；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦竣戶籍登記；本人、配偶及未成年子女全國房屋合計3戶以內。
另外，7月1日以後，房屋的納稅義務人是以每年2月末日為基準日來核發稅單，如果房屋有移轉情形，一定要在房屋稅開徵40日之前（即3月22日），向所屬地方稅稽徵機關申報。
財稅局進一步說明，如果本人、配偶及未成年子女全國合計僅有1戶且符合前述自住要件的單一自住房屋，稅率可由1.2%降為1.0%。 財稅局提醒，尚未辦竣戶籍登記者，必須於114年3月24日以前遷入戶籍並提出申報，就可以適用自住用稅率1.2%，核准後如果未再變更使用就不用每年提出申報。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房屋耐震、制震才好賣？ 專家分析兩大原因
2024/07/19 22:15自由時報文/記者張瀞勻

台灣地震頻繁，近年民眾對於房屋耐震性需求提升，也讓越來越多建案把「房屋耐震」成為推案特點，不過，但那些縣市建案會特別強調房屋是耐震宅、制震宅呢?有什麼原因呢？
對此，全向科技房產中心彙整591新建案的線上建案資料發現，目前「台北」線上238個建案中，就有45個建案的建案特色強調是「制震宅」，占區域線上銷售的建案數19%、直逼近兩成，「制震宅」的建案數或是比率都是六都中最高，遠遠勝過其他都會區。
全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，建案特色會強調「耐震」、「抗震」、「制震」等特色，無非是市場有需求所導致。而台北民眾對房屋耐震需求高與建案願意用耐震、制震為主打特色，則可能與「台灣大地震越來越頻繁」及「台北房價全台最高」等兩大因素可能有直接關聯性。
台灣近年出現大地震出現頻率高，如:2016年台南6.6級強震造成維冠大樓倒塌、2018年花蓮6.2級強震造成雲翠大樓倒塌、2022年台東6.8級強震造成花蓮玉里的大樓倒塌，再到今年、2024年花蓮7.2級強震，造成花蓮天王星大樓倒塌與全台主要都會區數百棟建物受損，幾乎每隔幾年就有6級以上的強震出現，這也讓民眾對於居住安全、抗震防災意識明顯提升，更願意買耐震宅，建商也更願意以耐震、抗震、制震等，做為建案主打特色之一。
台北目前不論是平均購屋總價超過兩千萬、近一年房屋平均成交單價超過80萬，都是全台最高，如果房屋因地震而倒塌，不僅對民眾生命安全會有影響，甚至財產都會產生極大衝擊。因此，近年大地震連發，民眾防災、防震意識明顯提升下，現在特別是在台北，民眾買房越來越會關注建物的耐震、抗震、制震效果，而建商「為了順銷」與「價格能賣更高」，更較以往願強化建物耐震性，來增加建案的賣點。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

官方數據出爐！房價年漲近10% 內政部：緊盯房市最高裁罰2520萬元
2024/07/19 20:11自由時報文/記者張瀞勻

內政部19日發布2024年第1季全國住宅價格指數為140.82，相較上季上漲3.40%。內政部表示，本季因國內外景氣復甦，國內持續投資建設，經濟成長率年增6.56%，股市持續高檔上漲；加上市場資金充裕，房貸利率仍處於相對低檔，帶動自住置產購屋需求。本季全國建物買賣登記8萬1,013戶，較2023年同季年增26%，住宅價格指數年漲9.29%，受景氣成長因素影響，帶動整體房市交易量價俱增；近期桃園市政府對於稽查違規的建案，就依平均地權條例規定裁罰2,520萬元，內政部除再次呼籲業者自律外，也會持續緊盯房市場交易，防止違規交易不當影響房價與交易秩序。
在6都住宅價格指數部分，2024年第1季也都呈現上漲情形。其中以桃園市較上季上漲3.99%最多，台南市上漲3.94%次之，新北市、台中市及高雄市分別上漲3.02%、2.83%、2.49%，台北市上漲1.72%，漲幅為6都最小。
內政部表示，自去年第3季起因受經濟景氣復甦成長等基本面因素帶動，造成整體房市交易量價持續升溫上漲，內政部密切關注此波房市變動情形，並緊盯市場交易，絕不會坐視違規交易不當影響房價及房市交易秩序。
對此，內政部除在今年5月已發動第8波預售屋聯合稽查外，並與地方政府合作針對異常建案立即稽查。例如近期桃園市政府對於媒體報導排隊搶購的建案進行稽查，即發現其使用的預約訂購單(紅單)有不利於消費者的違規事項，並依平均地權條例規定裁罰2,520萬元。內政部最後也呼籲業者自律，並與政府共同維護交易秩序，讓房市能更穩健發展。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

換屋用重購退稅 國稅局「查水錶」發現這註記 慘補稅146萬
2024/07/18 11:02自由時報文/記者朱語蕎

換屋族可利用房地合一新制的重購退稅，減輕換房負擔，但要注意相關條件，國稅局日前就發現有納稅義務人，出售A屋換B屋，但A屋的用水資料卻註記「空戶」，查無居住事實，而被要求補稅遭補徵稅額146.3萬元。
國稅局表示，根據所得稅法規定，個人出售適用房地合一新制之自住房地，並另行重購自住房地，可享重購退稅優惠。
但有案例卻因不符合條件，而被要求補稅，國稅局指出，甲君於108年6月20日以1,400萬元取得A屋，之後於112年6月20日以1,900萬元出售A屋，並於同年月30日以3,200萬元重購B屋，甲君於同年7月10日申報112年個人房屋土地交易所得稅時列報重購自住房地扣抵稅額，經該局查核後發現甲君雖於109年7月5日將戶籍遷入A屋，但在甲君持有A屋期間之用水資料係註記「空戶」，顯無居住事實。
此外，甲君也無法提供足資證明具有自住事實之相關證明文件，被認定甲君持有A屋期間無實際居住使用，與房地合一自住房地規定不符，故否准認列重購自住房地扣抵稅額，並予以補徵稅額，以成交價額1,900萬減除成本1,452萬元以及移轉費用30萬元，換算35%稅率，共需補稅146.3萬元。
台北國稅局表示，個人換屋申請適用房地合一稅自住房地重購租稅優惠，必須同時符合相關條件，其中應特別注意有關自住房地的認定，除需符合設籍及無出租等規定外，亦須有實際居住的事實，始符合適用要件。
國稅局也提醒，民眾經核准適用房地合一重購優惠，應注意重購之新房地於5年內不能改作其他用途或再行移轉，如經查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

要享自用住宅400萬元免稅額優惠？須注意自住3要件以免遭補稅
2024/07/17 17:33自由時報文/記者林耀文

個人出售持有的房屋土地，想要享有400萬元的免稅所得額及按稅率10%計算應納稅額的租稅優惠，首要條件須持有滿6年且須符合實際「自住」的要件，才可適用。
小李6年前在高市三民區九如商圈買了一間2房自住，考量孩子要就讀小學， 打算換購陽明學區新房子，卻擔心無法適用房地合一稅自用住宅優惠稅率， 因此向熟稔稅務的朋友請益須滿足哪些條件才可適用。稅務專家指出，個人出售持有的房屋土地，想要享有400萬元的免稅所得額及按稅率10%計算應納稅額的租稅優惠，首要條件須持有滿6年且須符合實際「自住」的要件，才可適用。
財政部高雄國稅局表示，個人交易房地合一稅課稅範圍的房屋土地，須同時符合下列3大要件，才可適用「自住房地租稅優惠」。
包括 一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 三、個人與其配偶及未成年子女在交易前6年內，未曾適用本項租稅優惠。
例如，小李於106年8月20日以390萬元購買高雄市三民區A房地，並將戶籍遷入，於113年3月10日以660萬元出售，可減除移轉費用25萬元，但是小李申報房地合一稅，主張適用自住房地優惠，由於小李雖設有戶籍並持有A房地滿6年，惟經查小李109年6月至111年3月未實際居住在該屋，認定未符合自住要件，無法適用自住房地優惠，以持有期間超過5年未逾10年所適用稅率20%，依規定予以補稅49萬元【（成交價660萬元-取得成本390萬元-可減除移轉費用25萬元）×適用稅率20%】。
該局提醒，民眾申報房地合一稅若要適用自住房地租稅優惠，應留意自住3要件，以符規定與避免遭補稅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

不再「喜新厭舊」年輕人買老屋佔比創新高 專家曝三大關鍵
2024/07/17 10:44自由時報文/記者朱語蕎

過去年輕人在買房時普遍存在「喜新厭舊」的心理，通常不太能接受屋齡較高的中古屋，不過隨著房市火爆、房價高漲，選擇購買中古屋的年輕人也愈來愈多，根據聯徵中心資料，30歲以下年輕房貸族從2014年到2023年，購買屋齡30年以下住宅的申貸件數從22,551件降至21,959件，而購買屋齡30年以上住宅的申貸件數則從5,242件增加至6,454件，激增23.1%，且在2023年購買屋齡30年以上的中古屋佔比已到22.7%，創歷史新高，顯見年輕人對老屋的接受度正不斷提高。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年來選擇購買中古屋的年輕人確實有明顯增多的跡象，推估主要有三個方面的原因。首先，中古屋更具價格優勢，以台北市為例，目前新建案的成交單價基本都在百萬以上，而中古屋的成交單價仍普遍落在7～8字頭，二者價差顯著，再加上新建案公設比高，相較之下，對口袋不深的年輕族群來說，購買中古屋的CP值當然更勝一籌。
其次，中古屋更有抗跌保值性，大部分新建案都位於城市外圍或新興重劃區，這些區域起步相對較晚，生活機能、交通機能尚未完全成熟，而房價卻有明顯超漲的現象，未來一旦房市發展不如預期，這些區域的新建案恐怕首當其衝。反觀蛋黃區的中古屋，有穩定的自住需求支撐，房價抗跌保值性更高，甚至未來還有可能參與都更或危老改建，進一步提升其價值和吸引力。
第三，一般認為房子愈老，貸款條件愈不利，核貸成數低、貸款利率也比較高，但其實屋齡並非銀行核貸的唯一標準，現在遍地是老屋，通常只要地段好，貸款人信用狀況良好，即使屋齡較高，銀行仍願意給予相對有利的貸款條件。依據聯徵中心揭露，今年第一季，年輕房貸族申貸屋齡30年以上中古屋的核貸成數中位數就高達79.32%、接近8成。
莊思敏指出，在面對高房價、房屋老化的雙重壓力下，「愈買愈老」已是一種趨勢，尤其政府釋出新青安貸款政策後，總價1000~1500萬之間、符合新青安最高貸款額度的中古屋更是成為市場上的搶手貨，交易需求快速攀升。
不過，需要提醒的是，購屋民眾在選擇中古屋時，仍有不少眉角要留意，包括管線老化、漏水、壁癌等潛在風險，另外，若是買老屋等都更的民眾，更應該做好充分的研究和準備，建議可以尋求專業、在地的專家協助，以找到最具開發潛力的標的。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

農地推綠能與生態保育爭議多 南市府：嚴加稽查光電案場杜絕非法
2024/07/15 11:35自由時報文/記者林耀文
依據最新統計，截至今(113)年6月底為止，台南漁電共生案場光電設施面積僅佔農業部111年統計年報總養殖面積的1.6%；另外，台南全市農地面積約14萬6637公頃，辦理土地變更供再生能源鋪設面積為865公頃，僅占全市農地0.59%，台南市府強調，將持續積極稽查，有違漁電共生相關規定者，依法廢止容許，以確保養殖漁業的穩健生產。
由於外界對於農地、魚塭地出現假養殖的疑慮，台南市府強調，市長黃偉哲非常重視農漁產業，推動漁電共生過程中，為避免無養殖事實之情事，已啟動跨局處合作，每個月定期召開會議，嚴格把關，加強案場稽核。如有案場未依計畫內容使用，且不在期限內改善 ，立即依法廢止容許，以確保養殖漁業的穩健生產。
南市府進一步說明，遇有爭議的光電案，市府將持續祭出強硬措施，舉例而言，112年查核漁電共生案場，學甲區及七股區已廢止9案，經農業單位判定不符養殖計畫，廢止農業容許，經發局一併廢止再生能源登記。
另外，經發局強硬執行查核作業現況，與興辦事業計畫不符者，已有10案移送地政機關裁罰。
南市府表示，臺南近年已成為全球半導體發展重鎮，AI產業發展也備受矚目。人均用電成長率領先全國，更應該發展本土再生能源，避免電力供應因為受到國際戰爭與原物料波動的影響。針對各界對能源政策之建言，南市府將持續配合中央政策滾動檢討相關法令，同時傾聽民意，落實地方友善溝通，並推動跨局處合作嚴格把關加強案場稽核，預防違法案件發生。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

5月預售揭露件數單月新高 前5月賣1.1個兆
2024/07/12 23:01自由時報文/記者張瀞勻

根據最新預售揭露資料顯示，5月預售揭露件數達1.5萬件，成交金額達2858億元，件數與金額雙雙創下預售即時揭露(2021.7)以來單月新高，反映當時市場交易熱絡，統計前5月預售全台銷售金額1.1兆元，年增率高達1倍，值得留意的是前五月預售揭露成交達6.3萬件，但住宅建照開工量前5月僅有4.5萬戶，預售市場可能也有出現供不應求的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年平均地權條例從三讀到實施，的確有效打壓市場非自用型的買氣，不過之後遇到台股大漲加上新青安政策點火成屋市場後，整體房市買氣增溫，房價大漲後開發商為迎合消費者的購屋能力，又壓縮室內坪數避免單價上揚民眾買不起，同時搭配低首付等輕鬆付款方式，購屋人又擔心不買會更貴，導致房市出現價量齊揚走勢，值得留意觀察預售買氣噴發，預售市場已經出現賣的比推的多，一手市場已經有供不應求的氛圍。

統計5月預售揭露數量，全台達1.5萬件，年增6成，台北市5月預售揭露793件，年增118%，新北市表現持平，5月預售揭露2050件，桃園市5月預售揭露3016件，年增70%，新竹縣市預售揭露758件，年增58%，台中市預售揭露3127件，成為5月預售房市最熱門的都會區，年增91%，台南市預售揭露1771件，年增69%，高雄市則是1711件，年增95%。

曾敬德指出，預售市場即使房價已經出現大漲，但交易件數卻是即時揭露以來新高，反映整體交易市值更為火熱，尤其新購入預售已經無法換約，市場以自用客與長期置產買盤為主，即使交屋後新青安政策可能已經落日，屆時也不確定有甚麼新的政策房貸，但預售買氣仍顯火熱。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861