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新青安讓房市交易多10萬棟？財政部澄清：都是自住需求
2024/09/05 10:28自文/記者朱語蕎

對於不少人認為，近期房市交易熱絡與新青安有關，財政部特發聲明表示，新青安貸款自2023年8月至2024年7月，共協助7.3萬戶無自有住宅家庭購屋；自開辦以來截至今年7月底貸款餘額占整體購置住宅貸款餘額比率僅9.92%，且貸款對象絕大部分為自住需求，與投機炒房者大不相同。
財政部表示，有媒體報導去年8月實施新青安貸款後，12個月買賣移轉棟數35.3萬棟，與前次2016年1月調整額度方案相較，年交易多出10萬餘棟，是將買賣移轉棟數與青安貸款機制不當連結混為一談。且據統計青安貸款自2010年開辦以來至2023年7月底，現有貸款餘額之逾放比率僅0.04%。
有關目前銀行不動產授信接近警戒水位一節，金管會對外說明本國銀行不動產放款離法定上限還有兆元空間，且央行也發聲明指出，銀行自主管理不動產總量，不應影響無自用住宅民眾購屋，並強調央行與新青安相關優化措施之政策目的一致。
財政部表示，已督請各公股銀行確實依照央行及金管會相關規範及政策，優先確保無自用住宅及已承諾貸款案件之民眾需求，並妥善調配資金，以穩定金融市場秩序，請民眾放心。
財政部強調，青安貸款自2010年底推動迄今，已協助41萬餘戶無自有住宅家庭購屋安居，充分發揮政策協助目的，立意良善不容抹煞，對少數不當使用新青安貸款之借戶投機行為，已督導公股銀行加強稽查並嚴格查處，以杜絕未符購屋自住目的之案件。
財政部再次呼籲，民眾應審慎評估本身財務能力及金融市場波動風險，在可負擔之範圍內選擇適合標的。

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難怪央行約喝咖啡 六都移轉創14年新高
2024/09/02 17:19自由時報文/記者張瀞勻

六都今年8月的買賣移轉棟數已出爐，分別是台北2560棟，月減13.3%，年增19.9%；新北5747棟，月減3.9%，年增20.4%；桃園4727棟，月減5.3%，年增30.1%；台中4996棟，月減16.3%，年增22%；台南2510棟，月增8.4%，年增0%；高雄3987棟，月減8.2%，年增30.5%。合計六都8月交易量共24527棟，月減7.6%，年增21.4%，為近14年的8月同期新高！
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，5~7月正是新青安貸款承作的高峰期，並陸續在8月完成交易撥貸，加上各地的新案交屋量頗大，所以今年8月雖已經進入民俗月，量能較上月縮減，但仍衝出近年同期的買賣移轉大量，也難怪政府頻頻請銀行喝咖啡關切示警。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7銀行房貸卡卡造成8月交易降溫，9月移轉應該也會出現反映，近期政府已經出來喊話，未來房貸撥款狀況與速度應該會穩定一些，不過央行認定金融風險正在攀升，銀行房貸即使不影響首購、都更危老與企業投資，但在風險意識提高之下，要觀察未來是否授信條件趨緊，銀行鑑價、寬限期與房貸年限等變化。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，桃園與雙北相比，仍有鮮明的低價優勢，買氣表現穩健，加上桃園市兩大交易熱區的中壢區與桃園區，近期分別受高鐵特區、小檜溪等重劃區新案交屋拉抬，交易量均超越千棟，帶動桃園市整體量能。台中則有南屯區異軍突起，由於上半年陸續有富宇、惠宇、興富發等大咖建商的指標案完工交屋，使南屯8月的買賣移轉棟數，足足比去年同期多了500多棟，不僅超車北屯奪下台中市8月的交易冠軍，也助攻台中市改寫近14年的8月新高紀錄。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南台灣近期產業利多頻傳，台積電、美光等半導體大廠，接連在南科台南園區購廠擴張，超微也確定將在高雄亞灣與台南沙崙設置研發中心，輝達亦進駐高軟園區，大咖企業連番投資，讓園區周邊的買氣持續暢旺，其中鄰近南科的安南區，目前光預售及新成屋案量就將近30場，在台南各區中名列前茅，尤其九份子重劃區近期受惠300戶以上大案如「水律川5期」等新案陸續交屋，助攻該區移轉量能提升，未來史博館特區還有千戶大案「南科卓越城」、科工區也有500戶大案「世界之心」，都將再助攻安南區房市量能再攀高峰。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，銀行房貸滿水位大大影響成屋市場，今年移轉棟數恐不如預期樂觀，尤其為移轉量主力因素的交屋潮或有延後情勢，更讓數據有走弱的可能，龍年開高走低應成定局，但由於銀行年底也有還款潮，階段性的抑制有機會造就明年報復性的買氣，除非還有特定意外，否則蹲低跳高走勢下，仍可對於蛇年房市有所期待。

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房市近一年首見降溫 上市房仲：沒限貸但現在不好貸
2024/08/30 22:17自由時報文/記者張瀞勻

受到銀行房貸申請難度增加影響，加上購屋人對房貸申請產生擔憂影響買氣，房市經歷一年交易暢旺的表現後，8月房市終於出現降溫跡象，信義房屋統計全台門市8月前28天交易狀況，交易量年變化與月變化皆出現雙位數減幅，連首購的總價700~1500萬市場交易，都受房貸狀況影響。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波錢荒對於房市的確造成影響，買方會擔憂買下去不好貸款，決策上就會更為謹慎，這影響比選擇性信用管制還劇烈，選擇性信用管制措施，至少還算得出要多拿多少自備款，但現在害怕貸不到，或者變成排隊等房貸人潮，都可能讓買方購屋更為謹慎，現在除觀察銀行的房貸是否能夠慢慢釋出額度，還要觀察房貸利率變化，即使還有額度的單位，是否會認為風險增加而保守鑑價，整體房市寬鬆的資金已經出現顯著變化。
統計顯示，此次首購市場也受到衝擊，總價700~1500萬元市場，減少幅度比總價1500~2000萬元市場更為顯著，可能與總價700~1500萬元的族群需要相當的銀行房貸支持有關，雖然可能相對多數符合新青安的申請條件，但現在新青安可能需要排隊或者授信狀況更為謹慎，影響到市場買氣。
曾敬德表示，這次影響算是全面性的，都會區都受到影響，房市短期出現降溫不是壞事，只是民眾購屋時，要把自備款的預算拉高，同時要把尋找房貸的順序拉到簽約之前，降低房貸卡卡的風險。

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房市近一年首見降溫 上市房仲：沒限貸但現在不好貸
2024/08/30 22:17自由時報文/記者張瀞勻

受到銀行房貸申請難度增加影響，加上購屋人對房貸申請產生擔憂影響買氣，房市經歷一年交易暢旺的表現後，8月房市終於出現降溫跡象，信義房屋統計全台門市8月前28天交易狀況，交易量年變化與月變化皆出現雙位數減幅，連首購的總價700~1500萬市場交易，都受房貸狀況影響。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波錢荒對於房市的確造成影響，買方會擔憂買下去不好貸款，決策上就會更為謹慎，這影響比選擇性信用管制還劇烈，選擇性信用管制措施，至少還算得出要多拿多少自備款，但現在害怕貸不到，或者變成排隊等房貸人潮，都可能讓買方購屋更為謹慎，現在除觀察銀行的房貸是否能夠慢慢釋出額度，還要觀察房貸利率變化，即使還有額度的單位，是否會認為風險增加而保守鑑價，整體房市寬鬆的資金已經出現顯著變化。
統計顯示，此次首購市場也受到衝擊，總價700~1500萬元市場，減少幅度比總價1500~2000萬元市場更為顯著，可能與總價700~1500萬元的族群需要相當的銀行房貸支持有關，雖然可能相對多數符合新青安的申請條件，但現在新青安可能需要排隊或者授信狀況更為謹慎，影響到市場買氣。
曾敬德表示，這次影響算是全面性的，都會區都受到影響，房市短期出現降溫不是壞事，只是民眾購屋時，要把自備款的預算拉高，同時要把尋找房貸的順序拉到簽約之前，降低房貸卡卡的風險。

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房貸鬧錢荒限縮房貸衝擊！8月房市明顯降溫
2024/08/30 12:42自由時報文/記者張瀞勻

8月初爆發全球股災，台股暴跌1800點後展開強勁反彈，持續呈現高檔震盪格局，消費者信心指數也創四年新高，房市需求仍穩定。不過，近期各銀行房貸逼近滿水位，加上央行下達房貸「減降令」，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，房貸鬧錢荒限縮房貸讓民眾對購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步。8月房市交易量較7月量縮23%，減幅明顯。根據永慶房產集團統計：與7月相比，台北月減18%，新北與新竹縣市均減少26%，桃園與高雄均月減28%最多，台中月減22%，台南則減少15%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月因適逢傳統民俗月與暑假出遊旺季，排擠看屋、購屋行程，原本就是房市淡季，但對房市交易殺傷力最強的仍是近期的銀行「限貸令」，銀行「以價制量」挑選客戶、排隊撥款、貸款利率上調、成數下降等方式讓房貸減量，而這波銀根緊縮的狀況恐怕短時間內無法舒緩，衝擊民眾購屋信心，購屋態度轉趨觀望，8月交易量明顯呈現上半月穩定、下半月逐周遞減的狀況。
若與去年8月同期相比，陳金萍說明，全台房市交易量年減8%，台中是唯一年增的都會區，較去年同期年增2%，其餘六大都會區均量縮。其中，台北年減12%，新北量縮7%，桃園年減11%，新竹縣市減少13%，台南與高雄則分別年減2%與18%。
陳金萍指出，根據內政部最新統計，今年1-7月全台建物買賣移轉棟數21.05萬棟，年增27.9%，且今年前七月交易量已達去年全年建物買賣移轉棟數的七成左右，今年「量增」格局應無懸念，但房貸鬧錢荒的狀況年底前難有轉圜空間，將影響今年房市交易量表現，建物買賣移轉棟數年增率預期後續將逐月收斂。此外，須特別留意的是，美國總統大選、地緣政治衝突持續影響全球經濟，國內經濟也難置身事外，而央行仍有再祭出第七波選擇性信用管制的可能，都是影響未來房市表現的變數，有待持續觀察。

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營建缺工與碳費將徵收 超高層大樓單坪成本站2字頭 續墊高房價
2024/08/29 12:25文/記者林耀文

營建成本受缺工壓力與碳費徵收仍持續上揚，目前高雄一般15層住宅大樓的單坪營建成本，多已達每坪15、16萬元，超高層住宅大樓最新估算報價，單坪已達20~22萬元，業界推估，在土地與營建成本持續墊高情勢下，下半年房價穩步上揚的趨勢仍將持續。
大高雄不動產開發公會理事長洪光佐指出，關於碳費徵收對營建成本的影響，日前內政部官員已南下與業者座談，他們充分了解，一旦徵收對於營建成本將產生影響，也間接增加房價的壓力。重點是缺工問題，希望政府能夠深切了解本國勞工，無心於艱苦的營建工作，加上台灣經濟發展設廠急需營建勞工，產生的排擠效應。能夠再放寬外籍營建工的引進條件，以解決現在缺工的窘境。
高雄豪宅推手皇苑建設董事長郭敏能表示，最近將發包岡山87期重劃區規劃的19層輕豪宅大樓案，一詢價發現，2年來營建成本高漲超過3成，水電管路每戶成本更超過5成，造成超高層住宅大樓的單坪營建成本，將站上2字頭，反映在售價，也將拉高房價帶。
興連城開發副總經理楊文財也說，在營建缺工情勢下，超高層住宅大樓的施工期拉長至5、6年已常見，因此包括民間建案與社會住宅，採用較高成本的鋁合金板模或預鑄工法以控制工期，也是因應市場缺工的新做法。

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老舊房屋最多3戶免稅 稅務局：這樣選最划算
2024/08/28 12:32自由時報文/記者朱語蕎

房屋稅差別稅率2.0新制已在7月上路，明年5月1日開始繳納，新制採全國歸戶差別稅率，為避免房屋所有人藉編釘或增編房屋門牌號碼，將房屋分割為小坪數，形成租稅漏洞，住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅之適用對象，以自然人持有全國3戶為限，全國合計超過3戶時，應於每年房屋稅開徵40日前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用。
新竹市稅務局表示，房屋稅新制就房屋現值在10萬元以下（新竹市為10萬5,000元）的住家用免徵房屋稅不再無條件免稅，以自然人持有全國合計3戶為限，並排除非屬自然人持有者之適用。
自然人持有全國累計超過3戶時，應於房屋稅開徵40日以前，向房屋所在地稽徵機關申報擇定適用，未申報或逾期申報者，由稽徵機關以當年2月末日之房屋稅額由高至低排序，擇定3戶免徵房屋稅。經核定後，持有房屋相同且不需變更擇定者，以後免再申報。
稅務局說明，自然人持有全國累計超過3戶現值未滿10萬元住家用房屋，於擇定3戶免徵房屋後，其餘房屋將恢復課徵房屋稅，非自住住家用房屋按納稅義務人全國總持有戶數全數累進採2.6%～4.8%差別稅率課徵。
建議民眾可善用自住優惠稅率，只要符合無出租或供營業使用、本人、配偶或直系親屬實際居住使用並於該屋辦竣戶籍登記及本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等要件，要記得在期限內申請。
此外，稅務局指出，成為公益出租人或投入社會住宅市場，房屋稅也能享有與自住住家用房屋1.2%的優惠稅率，或釋出空置房屋，增加租賃市場供給，只要出租申報租賃所得達當地一般租金標準，同樣可適用較優惠稅率課徵房屋稅。

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限貸令發威！民怨房貸變難辦 央行發聲明喊冤
2024/08/28 09:35自由時報文/記者朱語蕎

近期因限貸令導致購屋族申請房貸困難，讓不少人相當擔憂，央行特別發聲明表示，此現象並非央行籲請銀行自主管理不動產貸款總量所致，也重申不應影響無自用住宅民眾購屋，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需之資金。
央行表示，自去年下半年以來，因房市交易熱絡、房價上漲，帶動全體銀行不動產貸款餘額快速成長，部分銀行承做不動產放款已接近「銀行法」第72-2條規範上限或銀行內訂警戒值，自今年初以來，部分銀行自行採行相關不動產貸款管控措施，如審核期拉長、排隊撥款等，當時部分媒體稱之為「限貸令」。
鑑於今年以來全體銀行不動產貸款集中度居高，央行於8月12日至21日間邀請銀行來行座談，籲請銀行自主管理不動產貸款總量，以改善信用資源過度集中不動產貸款情形，避免資金流向非自住之投資客或投機客，造成囤房、炒房。
而自主管理不動產貸款總量措施，是由銀行依據自身經營情況，於未來1年內以漸進方式逐步調整，銀行有充裕時間調整不動產貸款相關授信業務。
央行指出，在8月21日及22日本行發布新聞稿後，部分論者將近期民眾抱怨申請房貸困難情形，歸因於央行籲請銀行自主管理不動產貸款總量之道德說服措施所致，是與事實不符。
央行也重申，未來1年各銀行自主管理不動產貸款總量，不應影響無自用住宅民眾購屋，以及都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，和企業購建自用廠辦等所需之資金。

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想要享土增稅重購自用住宅退稅 注意三大盲點 不然節稅就破功！
2024/08/23 11:35自由時報文/記者林耀文

小張為了要居住更便利，從屏東鄉下老舊透天，去年換購在屏東市區總價1500萬元的大樓4房自住，小張也將舊透天出售，並向稅捐單位申請退還約50萬元的土地增值稅，小張為體貼老婆，將屏東市區的大樓贈與給老婆，沒想到最近稅務局卻找上門，要求追繳原本退還的土增稅稅額，讓小張一下子就慌了，納悶夫妻倆都自住且設立戶籍未遷出，為何還會被追繳已退還的土增稅？
稅務局表示，民眾因先買後賣或先賣後買自用住宅用地，經核准退還土地增值稅的案件，其重購地自完成移轉登記之日起列管5年，列管期間須符合自用住宅用地規定，即土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，如列管期間重購地再行移轉或改作非自用住宅使用，例如營業使用、出租他人、遷出戶籍等，將會被追繳原退還之土地增值稅。
各地方政府稅務局113年度土增稅退還全面清查作業，紛紛將從9月1日起展開，清查期間至11月30日止，清查後如有發現不符規定者，將辦理追繳。
稅務專家提醒，常見被追繳類型主要有三大盲點，提醒民眾多加小心，以免節稅破功，影響權益。包括一、全戶戶籍遷出，未保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人於重購地戶籍內。二、管制5年內重購地贈與配偶。三、出租使用，包含公益出租或包租代管。
屏東縣政府財稅局也補充說，非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。
該局進一步表示，依據司法院釋字第779號解釋，增訂土地稅法第39條第3項非都市土地供公共設施使用，免徵土地增值稅，因該類土地使用受限制情形與依都市計畫法指定之公共設施保留地相同，於是明定該類土地尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅，使租稅待遇平等一致。

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五大銀行7月核貸1217億 專家直呼：可怕的數字
2024/08/23 16:21自由時報文/記者朱語蕎

央行公布5大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率，7月五大銀行購屋貸款衝到1217億元，年增116%，寫下該數據公布30年以來的單月新高，由於新青安只能跟公股銀行承做，帶動數據走高，首購房貸由民銀轉進公股銀行帶動房貸金額走高，不過該數據的確有點驚人。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安一個月的核貸金額約6、7百億元，但光5大銀行一個月購屋貸款金額就高達1217億元，可能一方面市場熱絡包括交屋也多，一方面新青安超過1千萬的部分也在公股承做，帶動金額寫下單月新高，央行可能參考許多數據後，提前踩煞車，避免後續風險升高，維護金融秩序穩定。
統計顯示，新青安政策上路前五大銀行24個月平均月房貸金額為579億元，最近3個月平均五大銀行房貸為1131億元，顯示新青安申請狀況熱絡，加上市場買氣暢旺與交屋等需求，帶動五大銀的房貸金額增加，不過7月寫下單月新高的1217億元，難免讓主管機關擔憂是否過熱，資金過度流向不動產。
曾敬德指出，央行主要還是希望銀行謹慎放款，資金留給有需要的首購、都更、危老與企業經營使用需要的不動產投資，非自用的不要往銀行搬錢，但銀行本身下半年開始面臨放款水位太高與風險增加等問題，陸續踩煞車，建議民眾購屋時要先問好房貸狀況，避免貸不到房貸的風險問題，也要將自備款多準備一點不能抓太緊。

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