A辦市場利於房東 北市租金創新高 直逼每坪3000元

A辦市場利於房東 北市租金創新高 直逼每坪3000元
2022/08/12 11:30自由時報文/記者朱語蕎
CBRE世邦魏理仕今(12)日發布2022年第2季台北辦公室租賃市場報告,今年第2季台北市主要辦公商圈總淨去化量,自上季的1807坪,溫和回升至4203坪,主要得益於B辦淨去化量由負轉正,季內B辦淨去化量共計3620 坪,而在B辦總供給維持不變的情況下,平均空置率隨之降至3.3%。
而A級辦公室去化表現,第2季淨去化量僅583坪,已連續兩季低於千坪水準,可見A辦市場逐漸顯現疲態。世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民認為,這與全球經濟前景不明,影響不少A辦租戶對於資本支出決策態度轉為謹慎有關。
第2季台北市A辦平均租金攀升至每坪2971元,刷新自2000年有統計以來的歷史紀錄。目前市中心A辦市場總空置面積約為20900坪,但可提供辦公室連續面積達400坪以上的辦公大樓屈指可數,在中大坪數單位供給量維持緊俏的環境下,法人房東充分利用有利因素,達成全方面調漲租金的目標。
據世邦魏理仕台灣研究部統計,各A辦商圈中,信義基隆區持續以1.4%的單季漲幅拔得頭籌,區內平均A辦租金升至每坪3442元。由於許多房東積極提高閒置單位開價,並嚴守成交租金底線,使得多棟A辦大樓平均租金持續攀高。
在B辦部分,平均空置率下降至自2019年以來低於4%的低位,B辦平均租金今年第2季升至每坪1855元,季增幅為0.4%。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,B辦市場因其房東性質較為多元,部分大樓開價行情也相對紊亂,且有逾6成B辦大樓處於滿租狀態,房東僅能透過續約協商的機會提高租金水準。
分析未來台北市中心商辦新供給,接下來1年半內新增可租賃面積約4萬坪,預估將使主要商圈平均空置率於2023年底前升至6%,仍處於健康水位。世邦魏理仕研究部認為,在絕大多數辦公大樓空置情況控制良好的局面下,未來2~3季內台北租賃市場仍將有利於房東,預測A辦租金將持續上揚,惟成長速度將放緩。

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七都甜甜圈效應發酵 北市「出走潮」難止血

七都甜甜圈效應發酵 北市「出走潮」難止血
2022/08/10 11:30自由時報文/記者朱語蕎
永慶房產集團根據七都各民政局人口資料及內政部實價登錄統計資料,統計2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名前1名行政區,前3名依序為大安區遷出8691人最多、士林區遷出6250人次之、中山區遷出5508人位居第3,其中較特別的是桃園市大園區也入榜前10大人口流出行政區。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,今年上半年七都遷出人口行政區前10名中,台北市就囊括了8個名額,人口外流的原因很多,包含未明顯提升的所得,居高不下的房價、租金、消費水平,加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等,都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區,加劇脫北潮的原因。
至於桃園大園區入榜,陳金萍解釋,主要因「桃園航空城開發計畫」於去年邁入實質開發階段,申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續,才會產生大量人口流出的現象。
蛋殼蛋白區成移居黑馬 低房價吸人口
另外觀察七都「淨遷入人口」行政區,前3名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1797人,桃園市的「觀音區」居次,淨遷入1489人,第3名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。陳金萍表示,桃園市因鄰近雙北,在交通運輸逐步到位,串起北北桃生活圈,而位於南下桃園第一站的龜山區,2字頭的房價,吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。
觀音區則因緊鄰大園航空城,也吸引到不少航空城搬遷戶,尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價,購屋門檻較低、租金投報率相對高,對投資、置產買盤極具吸引力。
觀察今年上半年七都「淨遷入人口」前10名行政區,幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦,且出現了不少罕見的新面孔。陳金萍表示,這些行政區其實都有些共同之處,譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應,或是新興重劃區等利多議題,更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭。
綜觀近年人口遷移狀況,台北市磁吸人口的光環消散,近年人口更是嚴重外流,然而這個情形,已不只發生在台北,七都會區也陸續產生,人口從市中心轉移至周邊郊區,出現經濟學中的「甜甜圈效應」(Donut Effect)。陳金萍提醒,雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜,但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性;若是看好未來發展前景,也須謹慎評估,盡量在重大建設確定動工後再行購屋,以免產生套牢的情況。

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台海危機 房市最大灰犀牛現身 專家預測這結果

台海危機 房市最大灰犀牛現身 專家預測這結果
2022/08/10 17:00自由時報文/記者朱語蕎

美國眾院議長裴洛西8月2日訪台,中共強烈反彈並動作頻頻、展開一連串商攻武嚇,台海緊繃情勢甚於1996年台海飛彈事件,對於敏感度相當高的房市,會不會引發更甚於1996的不利影響?
房市趨勢專家李同榮認為,裴洛西訪台時空背景與1996不同,恐慌性不同,結局也會不同,台灣房市不會有直接性的影響,短線不必驚慌,惟兩岸不確定因素對房市長線發展仍有隱憂。
1995年李登輝前總統在美國康乃爾大學發表兩國論演說,引發中共一系列導彈演習恫嚇,1996年總統大選前並發射飛彈飛越台灣上空,美國兩艘航空母艦進入台灣海峽,情勢非常緊張,當時,正在緩升中房市也受到直接影響,交易量大幅萎縮,並觸動一波移民潮,高總價市場乏人問津,當時情境有如戰事一觸即發,股市、房市足足影響半年之久,才逐漸恢復正常狀態。
而中此次的商攻武嚇更勝於1996飛彈危機,除了經濟封鎖以外,也持續擴大軍演恐嚇,但李同榮預測,在未來數月間,中共的商攻武嚇仍會持續加碼,不過對台灣房市短線不會有直接性的影響,主要有兩大理由:
(一)時空不同、台海局勢恐慌程度不同:
20多年來台灣西進,兩岸經貿來往密切,相互依存度增加,裴洛西訪台事件與兩國論的意識型態相比,顯然沒有必要到劍拔弩張的地步,近年來中共軍機擾台已成家常便飯,國人已習慣中共的恫嚇手段,恐慌性與1996迴然不同,房市也不致有恐慌性賣壓,近日股市表現也並未發現恐慌性賣壓。
(二)二十大前後,中共穩定政局重於台海糾爭:
今年秋天習近平將在中共20大尋求第3任期,在二十大前,習近平為穩定政權,在裴洛西訪台事件雖不能不強勢表態,但也會慎防擦槍走火,避免引發政治上的動盪不安。而二十大之後,習近平仍會忙於國際局勢大未來的布局,以及解決大陸房市泡沫的困境與危機,短期內台海情勢雖會烏雲籠罩,但終將轉危為安。惟長期而言,中美拉近,兩岸疏離,台海局勢長線仍然存在分歧危機,長期而言,兩岸將越走越遠,對岸運用各種經濟手段封鎖,間接也會影響房市基本面。
李同榮進一步指出,2022全台房市將面對7大灰犀牛的挑戰,包括:QE縮表、利率上升、通膨加劇、預售假性需求過高、蛋白續航力減弱、加重打房、兩岸衝突增高等,其中「兩岸關係」會是未來影響房市最大的灰犀牛。
今年上半年房市表現勉強是「關關難過、關關過」,預售市場雖然投資客倒貨影響銷售率,短期調整,而長線較會走穩,至於成屋市場表現是「量小縮、價微揚」現象,下半年雖然利空不斷,也正好讓主升段房市稍事調整,全年在開工率不降反升的狀況下,並沒有反轉向下的訊息出現,但未來可能面對中共運用對台經濟封鎖手段,間接影響房市基本面,對房市長線發展會有隱憂。

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北市「老」問題 40年老屋街頭隨處可見

北市「老」問題 40年老屋街頭隨處可見
2022/08/05 17:47自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平/台北報導〕北市「老」問題持續打轉,根據內政部不動產資訊平台最新統計,北市12行政區中屋齡10年以內的住宅,沒有1區占比突破1成,反觀屋齡40年以上的老屋,除內湖區不到2成外,其它11個行政區占比均35%起跳,甚至有3區占比超過5成,也就是每兩戶住宅就有1戶是40年以上的老屋。
根據最新統計資訊,今年第1季台北市12行政區住宅平均屋齡則全數在30年以上,以萬華區最老,平均屋齡約39年,內湖區最年輕,不過平均屋齡也已達30年。
進一步統計12個行政區屋齡40年以上、屋齡10年以下住宅占比,發現萬華、士林以及大同等3區、40年以上老屋占比均超過5成,松山區則以49.9%排名第4老,而內湖占比約18.4%,為12區中最少。至於,10年內住宅占比,以大安區最少、僅3.1%,南港區最多、約9.4%。
北市危老案即將叩關700件
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市目前累積核准危老案以達699件,很快就會跨過700件大關,為全國為老核准件數最多的都會區,顯示北市是全台最熱門的危老改建區塊。
不過,台北市新屋供給緩慢,尤其久久才出現1小塊重劃區,導致平均屋齡老化速度嚴重,除出現老人住老宅的社會問題外,也有許多通勤族礙於北市房價高與屋齡老等兩大問題,選擇沿著捷運網絡向外縣市尋找住宅,導致「工作在台北、生活在新北」的生活模式已持續好多年。
根據住宅屋齡統計顯示,北市平均屋齡為36年,位居六都之冠,甚至走在台北街頭隨處可看到屋齡40年以上的老宅,反觀10年以下住宅占比極低,北市10戶則不到1戶。
曾敬德指出,雖然40年住宅不見得有立即安全問題,且銀行還是願意給北市精華區老房子優惠貸款條件,畢竟屋齡太過老舊,不管是住宅功能性、舒適性都比不上具有管理的大樓住家,且隨年紀越大可能爬公寓越為吃力。

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建商拼了!北台灣7月預售案量飆破1400億

建商拼了!北台灣7月預售案量飆破1400億
2022/08/04 15:07文/記者朱語蕎
住展雜誌發布7月新案市況住展風向球,7月分數為51.8分,較6月(43.6分)暴增8.2分,分數寫下今年新高,對應燈號仍維持綠燈,已連續12綠,且分數已非常靠近「熱絡注意」的黃紅燈。
風向球六大構成項目呈現「四升、二平」,預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等四項分數上揚,待售住宅建案數和議價率等兩項分數持平。住展雜誌研發長何世昌表示,7月推案潮大到超乎想像,以及市況微幅回溫,是風向球驟升的主因;雖然7月分數急升,但8月因兩岸對峙情勢升溫,是否會為市場投下變數?或許不容樂觀。
因木土疫情暫時降溫,房市329檔、520檔積壓的延推案陸續開賣,使得7月預售屋推案量飆破1400億元,創下今年以來單月預售推案最大量,單項分數一口氣暴增至10.9分。7月完工釋出的新成屋戶數則達到9百餘戶。
即使新開賣的建案數量眾多,但7線上待售的住宅建案數仍不多,已連續4個月低於1千個以下,單項分數與6月持平。
何世昌指出,7月新建案市況回溫,主因與開賣的新案數量多、遞延性買盤緩步出籠等因素有關,但市況並非全面回溫,例如台北市、基隆市相對低迷,宜蘭縣除了宜蘭市擁有高鐵設站題材,買氣較暢旺之外,其餘多數行政區市況並不突出。
何世昌認為,分數回升的關鍵因素之一為供給量激增,這也意味著下半年推案潮已拉開序幕,接下來要注意的是買氣能否跟上,假如供給爆巨量但銷售率下滑,房市前景恐怕不妙。

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離台積電愈近愈好貸?楠梓高楠公路核貸成數84.82%叫我第一名

離台積電愈近愈好貸?楠梓高楠公路核貸成數84.82%叫我第一名
2022/08/04 11:10自由時報文/記者林耀文

雖然國內資金面趨緊縮,但根據金融聯合徵信中心最新統計,今年第一季全高雄仍有不少路段成數高達8成以上,在核貸成數前10名中,楠梓與新興兩區各佔兩名為最多,其中離台積電設廠預定區的楠梓區高楠公路,核貸成數竟達84.82%高居第一名!住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,高雄受惠台積電話題,帶動推案與買盤,在今年升息前可說是當紅炸子雞,也連帶拉升了貸款成數。
楠梓、新興表現強 高貸低利人稱羨

綜觀聯徵中心的統計,住商不動產高屏澎區協理林棋博認為,貸款成數較優的區域多數受惠於區域重大建設或重劃區帶動,加上購置多為兩三房產品,要是貸款人信用佳,且具有首購身分,那貸款成數和利率往往都有不錯的表現。
大家房屋高雄楠梓加盟店店東張鳳如分析,高楠公路橫跨82期重劃區,臨近捷運站、都會公園,附近新案林立,在新案帶動下,價格水漲船高,今年第一季高楠公路附近新案價格在27-28萬之間,中古屋也被拉至2字頭水準。
此外,在台積電話題與交通利多帶動下,排名第10名的大學二街也是受惠路段,由於區域房價原本就不高,在市區移民轉進下,中古屋也來到25萬的水準,不過近期因為升息因素,確實讓買氣受到影響。
銀行放款縮手 下手前須留意

不過,徐佳馨也提醒,第一季後隨著升息,以及不少銀行放貸超過銀行法72條之2的放款上限,想要取得第一季如此好的條件並不容易,對於購屋人來說,面對房市震盪,下手前一定要確定銀行貸款條件,避免因為貸款不足發生的違約風險。

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購屋及修繕利息補貼開跑 利率僅1.262%

購屋及修繕利息補貼開跑 利率僅1.262%
2022/08/02 11:55自由時報文/記者朱語蕎
今(111)年度住宅補貼受理申請期間為8月1日至8月31日,受理申請項目包含「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」,因今年央行啟動升息,一般民眾適用的「第二類」優惠利率僅1.262%,有需求的民眾可採「線上」及「郵寄」兩種方式申請。
營建署表示,申請自購或修繕住宅貸款利息補貼的民眾,需同時符合家庭年所得、每人每月平均所得、家庭動產限額與家庭不動產限額等4項條件。
舉例來說,戶籍設在台北市且申請自購住宅貸款利息補貼的民眾,家庭年所得需低於167萬元、每人每月平均所得需低於6萬5387元、家庭動產限額需低於694萬元且家庭不動產限額需低於876萬元,即符合申請資格。
營建署進一步表示,「自購住宅貸款利息補貼」申請資格為近2年內購買住宅且辦理貸款者,需檢附建物所有權狀及貸款餘額證明。未購屋者雖不用先檢附前開資料,但於完成購屋辦理一般貸款後,也要將上述資料補寄給地方政府,經確認符合規定後,才可轉換為優惠利率。
修繕住宅貸款利息補貼部分,對象為僅持有1間且屋齡超過10年之住宅,檢附該住宅的建物所有權狀提出申請,待取得修繕住宅貸款利息補貼核定資格後,就可向承貸金融機構辦理優惠貸款,進行房屋相關整修。
營建署提醒,因住宅補貼訂有計劃戶數,符合資格條件者須按評點分數排序,排序完成後才會依序補貼,補貼先後與申請遞件順序無關。對於弱勢家庭及特殊經濟需求之申請者,會額外評點加分。具經濟或社會弱勢身分者可享有較低之優惠利率(郵儲2年定期機動利率減0.533%,現為0.657%)。
一般民眾則適用郵儲利率加0.042%,目前為1.262%,購買台北市的自住客,貸款額度最高為250萬元;新北市為230萬元,其餘直轄市、縣(市)最高為210萬元。只要在這貸款額度內,目前為1.262%利率補貼,且可與財政部「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」最高額度800萬元搭配使用。

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房貸利率調升想比價 民眾申貸三家反吃憋

房貸利率調升想比價 民眾申貸三家反吃憋
2022/07/29 10:47自由時報文/記者朱語蕎
各國紛紛調整利率升息抑制通膨,台灣央行也於今年3月17日調高一碼,又於6月1再調高半碼,不少購屋族希望能趁銀行利率還沒調升前,多比較幾家銀行申貸,但沒想到反而因此吃憋。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,近期有客戶在申請房貸時,希望能多找幾家銀行送件,看能否找到還沒調升利息的銀行,選到最低的利率,但殊不知,買東西貨比三家不吃虧,辦貸款申貨三家卻會吃憋。
鄭文在說,當我們向銀行申請房貸時,銀行會透過聯合徵信中心,調查申請人的信用評級,同時會留下聯徵紀錄,一家銀行查詢,就留下一次聯徵記錄,多家銀行查詢,就會同時留下多家銀行的聯徵紀錄。
如果短期內有3家以上銀行的查詢記錄,承辦銀行會認為該申請人可能被多家銀行婉拒貸款,才會流落到這裏,本來可以核准的房貸,很有可能也因此被婉拒。
鄭文在提醒,在銀行貸款的申貸過程中,可以貨比三家,但是貸款條件、利率沒有談好前,別輕易的填寫申請書,而且不可以同時申貸多家銀行。
不過,現在許多貸款銀行都是區域中心或是總行制,客戶沒有寫申請書是無法知道貸款條件,只能硬著頭皮先簽再說,使自己步入可能被銀行婉拒的窘境。因此,他建議,平時就要和銀行保持一定的往來,存款、信用卡、基金或是保險都是可以配合的商品,切勿「平時不燒香,臨時抱佛腳」,這樣的消費者被銀行戲稱為「小白」讓自己申請貸款的難度更高。

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風光不再?北桃億元店面交易只剩個位數

風光不再?北桃億元店面交易只剩個位數
2022/07/27 11:50文/記者朱語蕎
依據實價資料,台北、新北、桃園的億元級店面交易量維持低檔,今年上半年北北桃成交僅10筆,與去年同期相比減少23.1%,近年不動產市場受惠資金潮,成交量屢開紅盤,但實體店面似乎不在熱銷名單中。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,過去實體店面是店家及品牌經營的主戰場,且大店面通常臨路面寬,若位處熱鬧地段,還具有宣傳效果,但網購交易熱絡,且大型品牌商店逐漸導入百貨商場及購物中心,加上疫情干擾,高租金的大店面反而不易找到承租方。
觀察近4年北北桃店面交易,桃園市從12筆驟減至2筆,新北市這兩年上半年都只有2筆交易,台北市維持在6筆。郎美囡分析,桃園市自2012年開始推動航空城計畫,吸引不少投資買盤,且桃園市各個重劃區皆有建設話題,2019年有多筆億元店面交易位在藝文特區及青埔高鐵特區,但疫情衝擊商圈發展,許多店面招租不易,租金水平也下滑,投資人目光轉往其他不動產。
尤其桃園這幾年科技園區、工業園區帶來大量就業人口,讓住宅市場持續發光,海外資金及台商回台布局,以及物流業蓬勃發展,也讓投資高總價不動產的主力開始轉往廠辦、商辦及工業用地。
至於台北市的高總價店面若位於黃金地段,買方仍具興趣,但平均店租下降,買方期待有大幅議價空間,但若賣方無資金壓力,售價上不願讓步,故價格認知有顯著落差,造成成交困難;新北市近年開啟不少大型購物中心、商場,其中有許多緊鄰捷運站,品牌與消費有往商場集中的趨勢,故少見大筆資金投資於店面。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,除了電商衝擊及商圈受人潮減少影響外,店面租金水準逐年下修也是重要因素,因此即使大量游資與低利環境,大型店面的風險仍不容小覷,也讓交易每況愈下。

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真的降溫!5月預售屋揭露件數創2.0上路最少月份

真的降溫!5月預售屋揭露件數創2.0上路最少月份
2022/07/21 17:55自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平/台北報導〕5月預售屋揭露件數較去年第4季月平均腰斬,房市真的降溫。房仲業者統計4、5月預售屋單月揭露件數,分別僅7597、5591件,對比去年第4季每月平均1.2萬件,5月出現買氣腰斬情況。
信義房屋彙整「實價登錄2.0」自去年7月上路至今年5月、單月預售屋揭露件數統計,該政策上路很重要的一項就是預售屋要即時揭露,甫上路首月,預售屋揭露件數6033件,之後便逐月增加,去年11月達到最多、單月1.31萬餘件,12月仍維持1.2萬件以上,不過,今年1至5月就沒有再出現單月揭露件數破1萬件的紀錄。
進一步觀察預售屋揭露件數變化,3月時還有9857件,不過,4、5月便出現大幅度滑落,4月7597件、月減22%,5月又在下滑,僅5591件、月減26%,更是該政策上路後,單月預售屋揭露件數最少的1個月份。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,過去預售屋交易資料並不透明,無法確切得知真實買氣,不過,房地合一2.0上路後,可以看到每個月的預售變化,累積下來就可以判斷市場走勢,若由揭露件數來看,這波景氣最熱就是在去年的第4季,今年329檔期表現並不如去年第4季熱絡,之後房市便受到疫情擴散影響,預售揭露件數逐漸減少。
今年前5月預售屋揭露件數 沒有1個月破1萬
統計顯示,去年9至12月每月預售揭露件數都達1.2萬件以上,今年前5月單月件數則都不到1萬件,5月甚至還低於6千件,至於,六都在前5月預售屋揭露件數最多的是桃園市、有7695件,反映區域交易相對穩定,其次則是新北市6766件,最少的是台北市、1631件。
曾敬德表示,前5月預售屋揭露狀況,還沒反應到台股修正最嚴峻的這一段崩跌走勢,加上後來升息與景氣轉差疑慮,接下來可以觀察揭露數據是否持續出現量縮現象。

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