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「先購後售」重購自用住宅用地申請退還土增稅 注意眉角以免泡湯了
2024/04/24 15:58自由時報文/記者林耀文

老王去年因換屋需求，另行購買他處自用住宅，於2年內再出售原持有之住宅土地後，向稅捐機關申請退還已繳納土地增值稅，但因購買土地時，原持有土地之地上房屋一年內並無土地所有權人本人或其配偶、直系親屬設籍，雖然在出售前補辦遷入戶籍，仍不符合重購自用住宅用地退還土地增值稅之規定，以致喪失原本節稅的權益，讓老王悔不當初。
高雄市稅捐稽徵處表示，「先購後售」重購自用住宅用地申請退還土地增值稅，須符合於購地時已持有自用住宅用地為前提，特別提醒民眾要注意地上房屋之戶籍設立及使用情形。
稅務專家提醒，按土地稅法第35條規定，有關重購自用住宅用地退還已繳納土地增值稅規定之立法意旨，在於考量土地所有權人因住所遷移等實際需要，必須出售原有自用住宅用地，而另於其他地方購買自用住宅用地，可免因繳納土地增值稅，降低其重購土地之能力。
根據法條規定，先購買土地後，再出售者，也可適用。所以「先購後售」土地申請退稅，須符合於購地時已持有自用住宅用地為適用範圍，也就是說，購買土地時，原持有土地（即出售地）應有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，始符合重購退稅之申請。

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房屋稅五月開徵 民法修訂滿18歲成年 多屋族善用可合法節稅
2024/04/22 13:30自由時報文/記者林耀文

老張三年前買下市區一間預售大樓2房，想要等兒子日後上大學後可以居住，去年底房屋終於完工交屋，聽熟稔稅務的朋友告知，名下三間房屋，應該可以申請自用住宅房屋稅優惠稅率。
今(113)年期房屋稅將於5月1日開徵，繳納期限至5月31日截止，房屋稅繳款書於4月22日起將陸續寄送，請民眾如期繳納，以免逾期加徵滯納金。
本次開徵房屋稅之課稅所屬期間為112年7月1日起至113年6月30日止，屋主收到房屋稅繳款書時，請先行核對繳款書所載納稅義務人、房屋坐落地址及課稅稅率等資料，確認資料無誤後再繳納，避免誤繳他人繳款書及減少後續退補稅事宜。
國稅局表示，民法成年年齡下修，滿18歲已屬成年，民眾可檢視所有房屋是否符合租稅優惠之要件，以保障自身權益，並提早做好節稅規劃。
依據稅法規定，個人所有之住家用房屋，須同時符合房屋無出租使用，並供本人、配偶及直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件，方屬供自住使用。自112年起滿18歲成年人，其名下房屋即可各別計算自住房屋戶數。
稅務專家也提醒，符合以上要件之房屋，皆須向房屋所在地管轄稽徵機關提出申請，按自用住宅優惠稅率1.2%課徵房屋稅，經審核通過後，始可適用；另原超過3戶不符自住規定之房屋，因部分房屋移轉後，而符合自住規定者，仍應提出申請。

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南投買氣不減 外地客瘋買這產品 房仲：國土計劃更添柴火
2024/04/19 14:54文/記者朱語蕎

位於台灣地理中心的南投，房地產交易近年都呈現量穩的格局。根據聯徵中心的數據顯示，2016年至2019年之間，南投縣住宅交易已緩步爬升的方式逐步增加。
統計2020年起至今，每年平均都有3,000件的交易實績。東森房屋南投芳美加盟店林明賢店東指出，南投的住宅產品，相對於台中等都會區而言可說是物美價廉，每年都吸引許多外地客前來置產，當地的自住需求更屬於鋼性的買盤，因此造就了即使房價上揚，但交易依舊不減的態勢。
林明賢表示，南投的房產交易主要有南投市區、中興新村周邊及草屯地區等三大熱區。買方多偏好建商所推出的新產品，即使每坪已達25萬元，但銷售成績依舊不斐。
就華廈產品而言，在921大地震之前，有一批利用容積獎勵搶建的產品，這些產品約在每坪12到13萬之間。而現在，已經有20年屋齡的華廈，單價也達到15到16萬的水準。然而，對於買房者來說，與其購買這些總價7、8百萬的中古屋，倒不如選擇全新落成的產品，雖然單價相對較高，但卻省去了修繕和維修的困擾，就是這樣的考量，也讓建商推案大發利市。
日前，縣府辦理了「中興交流道新訂都市計畫案」座談會，未來規劃將大南投都市空間縫合整併，發展發展縣境西北側、貓羅溪東側及國道三號中興交流道附近等非都市土地。未來還有國土計劃法的施行，這些利多，都可望為中興新村周邊的不動產交易再增添薪柴。
林明賢說，中興新村由於擁有高比例的綠地和綠化，受到外地客人的喜愛，目前，投資型的農地交易價格已經達到每坪7萬元，是實現買方自耕自住夢想的好時機，而且交通可以利用國道三號，南來北往更加的便利。未來一旦配合國土計畫進行地目變更，中興新村的發展前景更具有想像空間。
至於近期建商大力推案的草屯地區，由於有四通八達的公路系統，因而吸引不少來自台中的買方在此置產。林明賢認為，在原物料上漲及通膨效應下，不動產價格上揚是必然的趨勢，在區域利多加持之下，草屯地區的房市仍有發展的空間。

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房市熱到專家都怕到咬手手？　建經提三大心法趨吉避凶
2024/04/19 19:39自由時報文/記者張瀞勻
近期，台灣房市迎來一波熱潮，隨著股市持續飆升，加上新青安房貸的推動，房市買氣持續暢旺，各地再度湧現看屋潮。安新經建分析指出，在多項利多因素助推下，台灣房市呈現看多態勢，市場熱度預料將持續延燒。

安新建經執行經理丁義峰指出，股市向來是房市的領先指標，而近期台股持續攀升，吸引了大量資金流入房市。雖然央行升息、地緣政治風險等因素存在，但台灣利率水準仍然相對較低，再加上電價調漲可能引爆抗通膨需求，預料將推動新一波置產潮。

然而，隨著0403強震後，老屋改建話題再起，台灣可能進入「大都更時代」，新案帶動房價的效益也必將發酵。面對房價持續攀升的情勢，許多人開始擔心進場買房會否買在高點。在此情況下，丁義峰提出了三大避險心法：

首先，清晰明確地理解買房的目的與動機，建議以自住剛性需求為主，對於想要投資者，則應考量「平均地權條例」及即將上路的囤房稅，評估好自身財務狀況，謹慎衡量風險。

其次，挑選安全的總價帶和產品別，目前台北市首購總價帶以1500萬至2000萬之間詢問度較高，新北市則在1200萬到1500萬之間較為穩妥，產品建議兩房成屋是相對較安全的選擇。

最後，要精算自身的還款能力，避免過度槓桿操作，儘管目前銀行提供的房貸方案很優惠，但未來央行還是有升息的可能性，規劃財務時要更為謹慎。

丁義峰強調，不論是自住還是投資，買房前都應該先思考未來的賣點在哪裡。只有掌握好市場趨勢，才能夠避免風險，把握機遇。

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你收到了嗎？政府發出房貸大紅包146億 9萬房貸戶受惠
2024/04/19 02:01自由時報文/記者張瀞勻
內政部今(18)日於行政院院會報告「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例-中產以下自用住宅貸款戶支持專案」執行情形，根據統計核撥金額逾146億元，經統計核定戶多集中在六都，占總核定數的73%。
內政部部長林右昌表示，疫情期間，很多人的生活及工作都受到影響，為減輕民眾的生活負擔，政府採取實質行動支持中低薪「房貸族」，並自去(112)年6月1日至12月29日止，開放房貸支持金申請，累計申請件數近77萬，核定案件近49萬件，核撥金額逾146億元，經統計核定戶多集中在六都，占總核定數的73%。
林右昌說明，過去幾年台灣受到COVID-19疫情衝擊及持續升息的影響，行政院為使國內一定年收入以下的中低薪房貸族，能夠實質減輕居住負擔。
行政院特別透過疫後特別預算來推動中產以下房貸族支持方案，讓大家在疫情後的復甦階段都能獲得政府的照顧，也符合疫後特別條例強化經濟與社會韌性及全民共享經濟的施政目標。

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農地列管案件5月將大清查 經查獲未作農業使用將課徵土增稅
2024/04/15 15:20自由時報文/記者林耀文

依農業發展條例第38條之1規定核准不課徵土地增值稅案件，即農地列管案件，各地方稅務局將自5月起開始進行有無繼續作農業使用之清查作業，若查獲土地未作農業使用，且未在所令期限內恢復作農業使用，或雖在所令期限內已恢復作農業使用，但事後再有未作農業使用情事者，於再移轉時，應課徵土地增值稅。
國稅局說明，視為農地列管案件，係指依農業發展條例第38條之1規定，農業用地經依法律變更為非農業用地，經都市計畫主管機關認定符合「依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者」或是「已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者」，並取得農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書，及檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，於土地移轉時經核准不課徵土地增值稅之案件。
視為農地案件清查，近年來利用國土測繪中心的土地利用現況調查成果圖及QGIS地理資訊軟體套疊技術，可做到全面比對，大大提升清查效率及品質。去年就有地方稅務局曾查獲列管土地上有1間新建鐵皮屋未作農業使用，經通知應於期限內恢復作農業使用，請民眾切勿心存僥倖，以免得不償失。
稅務專家提醒，曾核准視為農地不課徵土地增值稅之現任土地所有權人，在持有期間內，如經查獲該土地未作農業使用，且未在所令期限內恢復作農業使用，或雖在所令期限內已恢復作農業使用，但事後再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅，縱使檢附「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，也無法適用不課徵土地增值稅，請民眾特別注意以免影響自身權益。
地方稅務局也提醒，土地未作農業使用的違規情形，如配偶間相互贈與，持有期間必須合併計算，也請民眾特別注意。

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老父去年底贈與農地後往生兒子苦惱 還好符合這規定免課遺產稅
2024/04/17 14:45自由時報文/記者林耀文

王老伯長年在高雄鄉下務農，但年事已高且體弱多病，即在去年底將一筆農地贈與兒子接手務農，老人家則打算退休養老，沒想到卻於今年3月往生，兒子在哀淒之餘，聽朋友說，生前贈與房產可能會遭稅務機關認定逃漏稅，因此趕緊向國稅局專業人員詢問，是否有相關法條可解逃漏遺產稅的疑慮？
財政部高雄國稅局日前接獲王先生來電詢問，告知王父於113年3月1日往生，但王父早於112年12月20日即曾贈與王先生農業用地1筆，該筆贈與農業用地是否應併入王父遺產總額課稅，讓王先生相當苦惱。
該局表示，依遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母及各該親屬配偶之財產，視為被繼承人之遺產，應併入遺產總額課稅。
但是，該法條之立法目的係在避免當事人於死亡前短期間內藉贈與財產規避遺產稅，惟該贈與標的若法律上已規定免課徵遺產稅的話，被繼承人生前贈與行為應非規避遺產稅，依財政部88年6月8日台財稅第881915685號函規定，無須再將其併入被繼承人遺產總額課稅。
該局進一步說明，以王先生案例來說，父親在死亡前2年贈與農業用地給王先生繼續經營農業生產使用，因為在贈與該土地時，符合遺產及贈與稅法第17條第1項第6款得自遺產總額中扣除不課遺產稅的規定，所以該贈與行為不是為了規避遺產稅所為的死亡前贈與，免依遺產及贈與稅法第15條規定併入遺產總額課稅。

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防騙升級申請地籍異動即時通服務!不再擔心害怕不動產遭盜賣
2024/04/15 20:58自由時報文/記者林耀文

詐騙手法日新月異，一般民眾無法了解清楚不動產法令，容易成為非法之徒的下手目標，為此台南市府地政局積極推廣地籍異動即時通服務，所有權人申辦此項服務能預防不動產詐騙，保障產權，土地登記案件也可一併申請地籍異動即時通，不限定權利人，義務人併案申請也沒問題，2年來申辦件數成長逾五成！
近來房地產詐騙、盜賣土地案例頻傳!想要自保最簡單的方式就是申辦「地籍異動即時通」，對於名下已登記不動產之所有權人而言，不會時時刻刻查看產權現況，因此讓不肖之徒有機可趁。
居住台南市的林小姐就是看到許多不動產詐騙的新聞，特別來電詢問辦理地籍異動即時通的方式，林小姐表示原來申辦方式這麼簡單!只要攜帶身分證正本親自到地政事務所辦理，不需要準備什麼繁瑣的文件且有專人協助，一點都不難，要讓家人全部都申辦此項服務，趁早申辦提早安心。
南市府地政局長陳淑美表示，申請此項服務後，遇有買賣、拍賣、贈與、配偶贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉及書狀補給登記案件等12種情形，土地所在之地政事務所系統即會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知，對於產權的保障能即時防護。
地籍異動即時通服務再升級，土地登記案件一併申請地籍異動即時通不限定權利人，義務人併案申請也沒問題，尚未申請地籍異動即時通的所有權人加緊腳步。
統計台南市地籍異動即時通申辦件數111年2940件、112年4508件，申辦件數成長逾五成。113年第一季申辦件數更是已達到2596件，透過地政局及各地政事所積極推廣，甚至結合在地活動協助民眾申辦，土地所有權人對於申辦地籍異動即時通的意願大幅增加。

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真的越買越小！七都1房交易全面翻漲 「這裡」有近2成都買小宅
2024/04/12 21:36自由時報文/記者朱語蕎

受高房價壓力影響，台灣主要都會區的小宅化現象已成趨勢。業者根據實價登錄資料，統計近5年六都和新竹縣市屋齡超過2年的成屋各房數交易量占比變化，台北5年間1房占比增加近15個百分點，2023年占比高達近兩成最高。其餘五都和新竹縣市1房產品的交易占比在5年間亦有明顯增幅。反之，六都和新竹縣市3房、4房以上產品交易占比全面下降。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2023年台北、新北、台中三都的1房交易已超過10%，在5年間台北、台中1房占比增幅皆超過10個百分點。其中台北甚至增加近15個百分點，2023年1房占比為19.0%，為七都最高，顯示三都會區小宅化越來越明顯。
陳金萍指出，近年來房價高漲，雖雙北房價漲勢不如其餘五都明顯，但房價維持高檔，對許多民眾而言已不堪負荷，不少購屋族群迫於現實層面，而選擇面積較小的房屋，這也是讓雙北以及台中1房占比超過1成的主因。
除了台北和台中增幅最多外，新北、桃園、台中和台南近5年也都增加7個百分點以上，顯示在高房價與少子化的狀況下，降低民眾購屋空間的需求，蝸居時代來臨，1房產品交易熱度攀升。
觀察2023年七都成屋各房數交易量的占比，3房仍是目前市場交易主流，但是交易占比卻明顯下降。陳金萍分析，民眾為了追求較好的居住品質，只要在購屋預算許可下，仍會優先選擇坪數較充裕的3房產品，尤其如果又是有二個小孩的四口家庭，或是有年邁的父母親需照顧，買房時3房就會是首選。不過近年來因薪資漲幅遠不及房價漲幅，不少縣市的購屋主力族群已無法負擔起3房大坪數的房價，也導致現今多數新建案轉推2房為主力產品，未來3房占比恐怕會逐年下降。
而台南的4房以上比例達40.2%，是七都中唯一超過四成的都會區。陳金萍說，台南因發展時間早，過去推案以透天厝為主力，具備持有土地與居住面積大等優勢，是台南民眾購屋時的首選，觀察近1年台南4房以上的交易中，透天厝就達2766筆，貢獻比例達87%，也是4房以上占比會明顯高於其他都會區的主因。
不過，近年來台南預售大量推案，主要以電梯大樓居多，再加上少子化與小家庭盛行的狀況下，4房以上占比已從2019年的44.9%小幅滑落至2023年的40.2%，預期未來台南4房以上比例會有下修的空間。

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農業經營不可分離土地5月底前趕緊申請 會勘核准就可免繳地價稅
2024/04/11 19:20自由時報文/記者林耀文

每年5月1日至5月31日，地主可向土地所在地之鄉、鎮、市公所提出申請查編為與農業經營不可分離土地，經實地會勘核准後，農業主管機關於7月31日前造冊送稅務局，無須另外提出申請，即可課徵田賦，免繳地價稅。
農地的地主注意囉！實際供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農業使用，且經營規模達農林漁牧業普查認定之基準，可於每年5月1日至5月31日，向土地所在地之鄉、鎮、市公所提出申請查編為與農業經營不可分離土地，經實地會勘核准後，農業主管機關會於7月31日前造冊送稅務局，土地所有權人無須另外向稅務局提出申請，即可課徵田賦，免繳地價稅！
每年5月份為申請與農業經營不可分離土地的時間，地主持有之土地符合下列條件，包括，一、非都市土地依法編定之甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、礦業用地、窯業用地、遊憩用地、殯葬用地，且於75年6月29日前經核准徵收田賦。二、依都市計畫編為農業區、保護區、公共設施尚未完竣及依法限制建築區（限自耕農地及三七五減租耕地）、依法不能建築區、公共設施保留地。
稅務專家提醒民眾，核准課徵田賦的與農業經營不可分離土地，一旦所有權人變更，如買賣、繼承或贈與等，縱使土地用途沒變，依規定新所有權人仍應重新向農業主管機關提出申請，經審查核准後才能適用課徵田賦。每年申請期間僅5月1日起至5月31日止，千萬不要錯過這一年一度的租稅減免機會喔！
地方稅務局也說明，原已核准與農業經營不可分離使用而課徵田賦之土地，在使用情形未變更下，無須重新申請；但若所有權人變更(如：買賣、繼承或贈與等)，新所有權人必須重新提出申請，經核准後才可課徵田賦，若未提出申請，將於辦竣移轉登記之次年開始課徵地價稅。

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