分類: 最新消息

租賃全面登錄成解藥？ 中央：貿然實施恐推升房價
2024/12/04 22:33自由時報文/記者張瀞勻

對於中華民國不動產仲介公會全國聯合會在年終記者會，建議政府應全面推動租賃實價登錄。內政部4日表示，房屋租賃是私權行為，租約不是以書面及登記為必要行為，難以確實掌握實際租金金額。同時，契約期間短變動頻繁，加上出租標的設備、條件等差異甚大，如果貿然全面推動租賃實價登錄，恐將造成租屋市場閉鎖、租金上漲、作價登錄等負面影響，必須嚴謹審慎。
內政部說明，為了推動租屋市場資訊透明化，自101年已規定租賃仲介案件應實價登錄，並且透過租賃條例立法與修法，規定租賃住宅服務業應提供租賃案件資訊，以及包租業轉租案件應辦理實價登錄。
內政部指出，今年8月在去識別化、個資保護、促進租金透明原則下，內政部已運用租金補貼案件資料，分別公布大專校院周邊、全國各行政區不同租屋類型租金統計，提供民眾當地租屋合理價格參考。
內政部強調，推動租屋市場透明是住宅政策的重要一環，未來將持續與各界對話溝通，蒐集各界意見，在兼顧個資隱私與符合民眾需求的前提下，定期公布租金統計資料並精進資訊內容，逐步務實推動租屋市場透明。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

所得稅再省一筆 有屋族「5種情況」也能報租金支出
2024/12/05 08:29自由時報文/記者張瀞勻

租屋族報稅再省一筆，今年1月1日起納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在台灣境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，每一申報戶每年所支付之租金從12萬調高到18萬元可列報房屋租金支出特別扣除額，不過考量實際狀況，近日財政部公告若因5種情況需在外租屋，申報所得稅時仍得申報房屋租金支出特別扣除額，以落實照顧民眾租屋需求之政策。
財政部說明，考量實務上期型，納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬雖有房屋，仍有另行租屋居住需求，核釋下列5種特殊情形之房屋。
其一，經政府公告拆遷或依災害後危險建築物緊急評估辦法張貼危險標誌之房屋。其二、已毀損面積占整棟面積達5成，經直轄市、縣（市）主管機關認定必須修復始能使用之房屋。其三、繼承取得共有房屋且納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬持分合計非全部。
第四、納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬因就業、就學、就醫因素而需異地租屋，且合計僅有前3點以外之1屋（含共有房屋），供其自住且非供營業或執行業務使用。最後，納稅義務人符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定，與配偶各自辦理結算申報，其配偶之自有房屋。
財政部進一步說明，納稅義務人之房屋符合上開視為「非自有房屋」認定原則者，於申報2024年度綜合所得稅結算申報時，可檢附相關證明文件，供國稅局核認。同時也提醒，房屋租金支出特別扣除額訂有排富規定，當年度綜合所得稅申報適用稅率20%以上、股利按28%稅率分開計稅，或依所得基本稅額條例計算之基本所得額超過規定之扣除金額(113年度為750萬元)者，不適用之，以使政府資源有效運用。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

內外威脅夾擊 房市陷過渡期 明年景氣預測曝光
2024/12/04 14:30自由時報文/記者朱語蕎

受到國內外環境因素影響，近5年台灣房地產景氣劇烈波動大，根據2024年1～10月的數據推估，2024年台灣全年買賣移轉登記棟數約為34萬棟，較2023年306,971棟增加約3.5萬棟，增幅約1成。展望2025年，中華民國仲介公會全聯會也選定以「謹」作為代表字。
全聯會表示，2024年移轉棟數頭大尾小，前9個月在股市暢旺及新青安政策帶動下，首購及換屋買氣熱絡；919央行公布第七波信用管制後，買氣瞬間停滯石化，僅剩原來的3～5成。
儘管如此，2024年全年的移轉登記棟數仍十分可觀，按照前10月的交易總量推估，若無這波信用管制，全年移轉登記棟數約在35～36萬棟之間，成為2013年以來的新高量。
全聯會表示，國際局勢仍大幅牽動景氣走勢，美國新政府上任、中國武力威脅猶存，經貿大戰方興未艾，前景未卜；國內因應ESG國際趨勢，電價物價蠢動，原物料價格居高不下，房價又位在新高，房市供需動向迷離。
預料2025年將步入極為關鍵的過渡期，以「謹」作為2025年代表字，基於明年詭譎多變、變幻莫測，無論是房地產產業，或是一般消費者買賣方，購屋行動應會更加謹慎，更加小心謹慎看待景氣變化，步步為營、且戰且走。過渡期長短難料，但只要脫離過渡期，房市便可穩定成長，進入下一波成長期。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

作公益出租房屋稅反繳更多？稅務局：「這原因」造成
2024/12/03 11:07自由時報文/記者朱語蕎

有民眾詢問，名下有2間房屋，一間自住、一間作公益出租，為何反而是公益出租的那間屋繳納的房屋稅較多？
對此，桃園市政府地方稅務局表示，屋主將閒置的房屋出租予符合租金補貼資格者，可享公益出租人租稅優惠，但該房屋必須是住宅法第3條規定供居住使用，並具備門牌之合法建築物，如為自行增建之非合法建物，則無法適用公益出租人租稅優惠。
經查詢，該民眾2間房屋均有部分面積屬違章增建，自住房屋全部面積可適用自住之住家用稅率1.2%課徵房屋稅，公益出租房屋只有合法建物面積可適用公益出租人用稅率1.2%課徵房屋稅，違章增建面積就必須按非自住之住家用稅率(3.2%-4.8%)課徵房屋稅。
稅務局表示，房屋出租若經直轄市、縣市主管機關認定為公益出租人，且符合住宅法第3條合法建物，於核認定之有效期間內，出租房屋供住家使用者，稅務局會依主管機關提供之公益出租人名單或核定函，主動核定按公益出租人出租使用稅率1.2%課徵房屋稅。
稅務局提醒，自今年7月1日起房屋稅新制施行，房屋使用情形由按「月」課徵改採按「年」計徵，年度中房屋使用情形變更致稅額減少者，納稅義務人若於當期房屋稅開徵40日以前向房屋所在地主管稽徵機關申報，自當期開始適用；如逾期申報或稅額增加者，則自次期開始適用。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

護國神山群還沒來 這縣市房價漲幅輾壓南二都
2024/11/29 15:07自由時報文/記者張瀞勻

疫情以來的房市多頭，致使中南部縣市房價高漲，住商機構彙整實價登錄資料，觀察南部五縣市近年預售市場房價走勢，其中嘉義縣市房價已直逼台南市，且對比2022年房價，漲幅高達3成，位居南部各縣市冠軍，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，受惠於半導體龍頭進駐等議題，南部各縣市房市未來性可期，加上過去房價基期較低，近年來新案市場出現明顯補漲效應。
根據實價登錄，南部縣市今年截至10月為止，除屏東縣之外，其餘4縣市平均預售成交行情基本已站穩3字頭。住商機構高屏澎區協理林祺博分析，南部各縣市近期房價漲勢驚人，主因為半導體產業鏈進駐等議題加持，各界預期區域將吸引高資產產業人口移入，高端居住市場需求極待滿足，吸引品牌建商進駐各大園區周邊行政區，例如嘉義朴子、太保、台南新市、善化以及高雄楠梓、橋頭等處，都是此波房價高漲的指標地段。
值得注意的是，觀察實價，南部各縣市漲幅最高反而是嘉義縣市，平均漲幅皆達3成左右，賴志昶認為，自今年傳出半導體產業將進駐太保以來，周邊機能發展醞釀已久的嘉義高鐵站周邊，吸引頗多開發商推案，新案推陳出新情況之下，加上過往區域房價基期較低，致使此波房價漲勢頗為驚人。
賴志昶提醒，由於新竹科學園區帶動周邊房市發展的既定印象，科技園區已成為房市「光明燈」，有園區所在幾乎就是房價保證，惟若產業結構發生改變，或是進駐消息成為幻影，難免房市泡沫化，甚至出現市場翻轉等趨勢，消費者若僅為投資與置產需求，應注意未來資產轉手性與出租狀況。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

屋主終於死心了？認命讓價 11月交易止跌回升
2024/11/29 17:15自由時報文/記者張瀞勻

銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，房市買氣仍疲軟，但觀察11月房市交易量已出現回穩跡象，較10月量增4%。根據永慶房產集團統計：與10月相比，台北月增5%，新北成長4%，桃園月增2%，新竹縣市量增5%，台中與台南均略增3%，高雄則月增7%，若以11月交易量與6月高點相比仍量縮47%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制下，逐漸扭轉民眾對於房價上漲預期，而部分屋主開始意識到繼續堅持高房價可能會延長出售時間，甚至可能面臨更大的議價空間。因此，售屋心態轉為可接受小幅讓利，以更具吸引力的價格吸引買方進場，對於有自住需求且具備購屋能力的買方而言，只要物件符合需求，價格能有適度折讓，價格認知差距不大，就有機會成交，這也是小幅推升11月交易量的主因。
若與去年11月同期相比，陳金萍說明，全台房市交易量年減30%，台北年減32%，新北量縮27%，桃園年減25%，新竹縣市減少38%，台中年減37%，台南與高雄則分別年減21%與34%，已連四月呈現年減走勢。
中信房屋總經理張世宗今 (29) 日指出，現階段市場主要受到兩類買方的撐盤，一類是有剛性需求的自住客群，另一類則是手握充裕現金的高資產客群，在這兩類客群的坐鎮下，市場依然能夠維持相對有撐的狀態。
展望未來，陳金萍指出，未來房市變數仍多，包括房市政策的持續性、全球政經局勢變化、國內經濟表現以及市場信心等。短期內，房貸緊縮的現象難緩解，加上民眾對於房價上漲預期已改變，若賣方把握市場氣氛，適度讓利將進一步支撐房市交易緩慢回穩，因此，買賣雙方在價格上的博弈是交易量增減的關鍵。
大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，綜觀近期市場，實務上不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，交易過程中風險大幅提高，另外隨著年底將至，加上農曆新年來得早，十二月是否因傳統旺季有比較好的交易狀況，值得注意。不過以目前的態勢來看，關鍵在於第四季理監事會後是否有新的作為，若央行有新的作為，恐怕市場也難以承受。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

全台十大瘋漲生活圈 這區翻倍成長打趴六都
2024/11/29 11:44自由時報 文/記者張瀞勻

根據市調單位統計全台生活圈房價，漲勢前十名地區涵蓋全台各地，其中位於基隆暖暖區的「八堵車站生活圈」，更是打趴六都奪冠，資料顯示，當地去年還可見2字頭銅板價，沒想到才短短一年就飆到近47萬，不僅較去年同期大漲逾1倍，每坪更比去年貴上24萬元，以常見30坪的大樓產品來算，晚一年就得多付720萬元，這樣的金額已足夠在周邊買下一間中古屋，相當不可思議。

這幾年房價受營建成本、通膨及資金行情，甚至是新青安優惠房貸鼓舞，即便政府打炒房力道一次比一次重，仍難以撼動其半分。現階段買氣雖因央行出手明顯轉冷，但房價在建商Hold住、屋主惜售等因素下難見鬆動，預期將維持「小跑步」姿態繼續向上緩漲。

591新建案總編輯李忠哲指出，明年房市最大變數，還是會聚焦於銀行房貸水位上，倘若貸款問題未獲緩解，首當其衝的中古市場、甚至是交屋量體大的外圍新興重劃區，出現因資金壓力而釋放的大量物件，價量確實有機會出現修正。反觀蛋黃區雖存在價格基期較高疑慮，卻也有小宅及地段等優勢，預期仍會是建商及消費者想進場的最大共識，價量不至於有太大波動。

這次漲幅居冠的八堵車站生活圈，除了搭上基隆捷運題材後勢看好，尚有貼近雙北且價格親民等利多，這次價格能狂飆，一方面是當地拜推案稀少所賜，另一方面則是有指標案進場，尤其今年受「美麗上城」交易拉抬房價明顯三級跳。根據實價登錄顯示該案行情約4字頭，部分樓層已站穩5字頭高檔，然而相較鄰近汐止6、7字頭、南港單價動輒百萬仍有極大落差，因此也能吸引首購族寧願以時間換空間，成為是當地房價主要推力之一。

亞軍松山車站生活圈，當地因開發早，周邊多為屋齡較高的中古大樓及公寓，加上當地可供開發的大面積素地稀缺，據591生活圈顯示，當前僅有「松捷樂」、「嘉磐101」等案在售。這次漲幅突破3成，主因就是在台北小巨蛋、南京復興等精華區塊有不少預售豪宅案交易，大幅拉高區塊價格，使當地出現補漲潮所致。

排名第三的光榮碼頭生活圈位於高雄前金區，當地除了有輕軌站，鄰近亞灣區搭上AI產業議題一片火熱，亦讓當地人氣不斷看漲，像目前當地指標案，就是由興富發興建、量體逾650戶的「巴黎河左岸」，據實價登錄顯示，該案已有大筆交易揭露，是房價水漲船高的主因。

值得一提的是，本次非七都地區除基隆以外，被戲稱為「新竹後花園」的苗栗同樣沒缺席，其中又以頭份、竹南兩地漲勢最凌厲，以竹南站前生活圈來說，由於竹科客出價不手軟，受運動公園高價個案行情外溢，近兩年價格急起直追。然而隨著央行第七波打炒房如擴大全國第2戶房貸限制，當地來人及買氣雙雙急凍，漲勢應會有所收斂。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，雖然漲勢大多來自上半年熱潮，但房價的僵固性也讓蛋白區價碼將維持一定水準，除非是相當偏僻無機能又多缺點而沒有發展的地帶，否則二線區新案在3、4字頭水位都已然偏低，即便房市冷卻也不易回到起漲前。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

「高價上不去、低價回不去」專家：今年雙北新竹低價案將成絕版
2024/11/28 11:33自由時報文/記者朱語蕎

北台灣新建案價差有多少？市調單位誌彙整2024年迄今已公開的預售案開價資訊，北北桃竹平均最高單價分別為台北市大安區「吾雙」的210萬元，新北市板橋區「三輝白昀」125.5萬元，桃園市中壢區的「威均禮藏」與「尊騰大真席」的75萬元，以及新竹地區竹北市的「學好」88萬元。而最低開價案是台北市文山區「原禾呈真」的70萬元，新北市淡水區「合康植芯」36萬元，桃園市觀音區「家州丰逸居」21.5萬元，以及新竹地區湖口鄉「日沐青田」、芎林鄉「恬恬圈」的25萬元。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，新北市、桃園市與新竹地區的最高和最低單價差皆在3.5倍，台北市為3倍，主因明顯在於地段位置，開出高價的新案坐落位置在台北市信義路門牌、新北市新板特區、桃園市青埔重劃區，以及竹北市高鐵特區，低價案不脫蛋白區的二線地帶，城鄉發展的高度落差，完全反映在房價上。
桃竹的外圍區域僅2字頭就可購得，對比青埔與竹北的7、8字頭，儼然一個縣市兩個世界，從庶民到富人得多3倍資產。另外，建商品牌層面也增添開價走高信念，包括華固、璞真、三輝、威均皆為知名高價宅推案建商。
進一步比較實登資訊，高價案中僅「三輝白昀」創下新北市高點，其他案在開價上即便屬高水位，也非揭露新高，像是台北市多有單價250萬以上成交價，桃竹比起今年最高開價更高的交易案則有桃園市「桃大允」每坪76萬元，新竹地區的「浩瀚寬郁」、「富宇天雋」單坪達89萬元，建商盤算當前極端高價案不吃香，開價亦步亦趨，而小心駛得萬年船，如今風暴下倒不演變失控。
今年高價上不去，低價市場卻回不去了，房價走高趨勢下，縱使並非熱區，建商開價也逐步調漲，當中「原禾呈真」實價至低更落在60.5萬元，「日沐青田」是20.7萬元，奪得今年當地預售低價王，後況除了桃園市尚有觀音區、楊梅區、龍潭區可見2字頭案，台北市、新北市、新竹地區的表列低價都屬絕版，平價區各已站上9字頭、4字頭與3字頭。
陳炳辰指出，短期內房市光景難重返榮耀，價格要來到一定水準得憑真本事，精華地帶如台北市東區、新北市第一環行政區、桃園市青埔特區，以及新竹地區的東區、高鐵特區等，在體質健全下還能期待亮點。
至於二線區價位自然不再大幅度躍升，但與時推移的房價僵固性，若非離譜偏離區域行情，水位亦不會回到過去，所謂的低價將只是相對而非絕對。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

不辦遺產繼承恐出大事　地政單位嚴正警告
2024/11/27 05:52自由時報文/記者張瀞勻
近期台版地面師事件頻傳，尤其鎖定尚未辦繼承登記之不動產，日前就有不法集團鎖定獨居老人或是無依的長者，非法獲利1.4億元，為提醒民眾對繼承登記的重視，台中市政府地政局針對「158PLUS空間資訊網」進行優化，新增「移請國有財產署標售」查詢功能，透過此功能，民眾可查詢到不動產的標示、地理環境等相關資料，並透過系統自動顯示的提醒訊息，協助繼承人瞭解該不動產之標售情形。
台中市地政局長吳存金表示，列冊管理的不動產經過15年仍未辦理繼承登記，將依法移送財政部國有財產署進行公開標售，移送前地政事務所就已知繼承人及其住址者，會再以雙掛號書面通知申辦繼承登記，呼籲民眾可以抓緊時間辦理登記，如有相關疑問，可逕向地政事務所詢問。
地政局說明，依土地法第73條之1規定，土地或建物自繼承開始日起，若逾1年未辦理繼承登記，將公告3個月並通知繼承人儘速辦理繼承登記。若繼承人仍未在公告期內聲請登記，得由地政機關列冊管理15年，逾期仍未聲請登記者，則移請財政部國有財產署公開標售。不過，不動產進入公開標售開標或登記為國有前，登記機關仍可接受繼承登記申請。
地政局提醒，近年來有不法集團鎖定尚未辦繼承登記之不動產，涉嫌非法移轉所有權以牟取私利，再次呼籲民眾提高警覺，避免先人珍貴的財產成為歹徒覬覦的目標並防止不法侵害。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房東注意！當公益出租人享3稅優惠 只有「這稅」不適用
2024/11/27 21:35自由時報文/記者朱語蕎

政府近年大力推動居住正義，其中就包括了「公益出租人及社會住宅包租代管」政策，近期有房東詢問，自己參加政府了包租代管，結果賣舊房買新房為何無法申請土地增值稅重購退稅？
桃園市政府地方稅務局表示，所謂的公益出租人與包租代管，就是房屋所有權人，將房子租給符合租金補貼的民眾，例如低收入戶、身心障礙者等，可享有3種優惠稅率，包括房屋稅等同自用住家的1.2﹪稅率、綜所稅每屋每月租金收入最高1萬5000元的免稅優惠、以及地價稅適用自用住宅用地稅率2‰。
稅務局表示，重購退稅是指民眾重購自用住宅用地，可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，但條件除買賣必須在2年內完成之外，還須符合沒有出租、營業等行為，因此即便是屬於公益出租性質，同樣也屬於出租行為，因此只享有房屋稅、地價稅及綜所稅的優惠。
稅務局提醒，經核准重購退稅之後，重購土地須同時注意「5年3不」，也就是5年管制期間不移轉、戶籍不遷出及不出租營業，其中列管5年期間內，要注意即便是夫妻贈與移轉也不行。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861