私法人購屋許可 內政部:不溯及既往 參與都更危老納「免經許可」

私法人購屋許可 內政部:不溯及既往 參與都更危老納「免經許可」
2023/01/09 08:26自由時報文/記者朱語蕎

《平均地權條例》初審通過後,引發不少業界反彈,其中增訂的私法人購屋採許可制,更是引發爭議,有業者就提出,此舉將影響未來私法人推動都更危老重建進度,對此,內政部日前特別發布聲明,表示已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法,不會影響私法人未來必要的業務營運,請業者放心。
內政部表示,基於私法人原則上無居住需求,為避免住宅成為短期炒作標的,影響國人居住權益,所以修法限制私法人購買住宅。
依目前立法院內政委員會初審通過之平均地權條例草案規定,私法人購買住宅許可制將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類,並由內政部於授權辦法中明定;其中「需經內政部許可」部分,將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。
依內政部目前規劃之「免經許可」項目,將包含私法人依法或經營必須取得之情形,例如金融機構或其轉投資之資產管理公司(AMC)依法行使抵押權或承受不良資產、或依法優先購買購買住宅(例如依土地法第34條之1優先購買共有住宅)等。
至於目前業者最關心因參與都更危老或一般合建,而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得之住宅,因其為推動重建所必要且不涉及短期炒作,所以也將納入「免經許可」項目,並且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以利私法人為後續必要之處分。同時在辦法中也將明確規範申請書表,簡捷的申請及審查程序,將不影響私法人經營或推動都更危老整合的效率與時程。
而「需經內政部許可」項目,則將就私法人取得住宅用途具有正當性之情形予以納入,例如私法人購買住宅作為宿舍或具規模性之出租,以供居住使用;至於目前業者最關心因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合,也將予以納入。但經許可取得之住宅,將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。
內政部表示,對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形,內政部也將規劃適當的申請方式,例如申請人得事先申請預計實施都更危老重建之街廓,後續免再逐戶申請,以符合實務推動需要。
而本次修法將不溯及既往,所以業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人,在修法施行後將不受許可制規定限制。
內政部表示,有關各界或業者所提建議及疑義,都已納入修法或未來授權訂定辦法時考量,在修正通過後也會儘速邀集相關機關及公會團體進行討論,以符合實際需要。

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不想取得遺產 該選「拋棄繼承」還是「分割繼承」?

不想取得遺產 該選「拋棄繼承」還是「分割繼承」?
2023/01/06 18:50自由時報文/記者朱語蕎

繼承移轉數量再創新高,就有民眾詢問, 爸爸過世後,小孩們都想把遺產留給媽媽,該選「拋棄繼承」,還是「分割繼承」適合?
對此,板橋地政事務所主任林泳玲表示,所謂拋棄繼承,就是繼承人將一切權利、義務全部拋棄,需依民法第1174條規定於知悉得繼承時3個月內向法院主張,只是需特別注意的是,如果第一順位的子輩全部均選擇拋棄繼承,同時還有孫輩(含胎兒)存在時,則孫輩除非也拋棄繼承,否則將接續亦有繼承權。
至於分割繼承,則是繼承人間達成遺產分配共識,透過協議將遺產歸由其中1人或部分人繼承,只是繼承人如果有債務問題,遺產分割協議可能有被債權人聲請法院撤銷的風險。
林泳玲表示,若個人不想繼承遺產,建議可先就自身狀況洽詢專業合法不動產服務業者,或依繼承人名下有無債務,來選擇拋棄繼承或分割繼承。
為保障不動產交易安全,內政部「不動產服務業查詢系統」提供合法地政士、估價師、經紀業、住宅租賃服業及其僱用人員等資訊,供民眾查詢。此外,也可透過「新北不動產愛連網」,以地圖定位方式查找住家附近合法地政士等不動產業者資訊。

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農16豪宅落漆 一年成交多僅個位數 小豪宅不到3個月實登約4成

農16豪宅落漆 一年成交多僅個位數 小豪宅不到3個月實登約4成
2023/01/06 18:55自由時報文/記者林耀文

在政府打炒房、股市降溫、升息壓力下,影響高雄房市買氣不振,其中蛋黃熱區的農16,豪宅銷售更苦哈哈,一年成交多僅個位數,但遠雄建設憑藉品牌優勢與總價效益,在農16直接面對龍華國小首排基地,去年10月底公開推出「遠雄PARK 16」景觀輕豪宅大樓預售案,銷售逆勢加溫,公開未滿3個月實登戶數逾90戶已約4成,雖然該案總價最低約1150萬元起,仍持續吸引自營商、專業人士與教師客層卡位,高樓層景觀小宅成交站上單坪55萬元,讓農16的百坪豪宅臉面無光。
遠雄房地產總經理張麗蓉即說,高雄首屈一指的蛋黃區即為農16特區,坐擁上萬坪的凹子底森林公園,四周百貨商圈環繞,有完整的捷運、輕軌交通網絡,同時兼具商辦機能與人口紅利,成為區域發展指標。「遠雄PARK 16」平均每月銷售約達10戶,除了地段優勢條件,總價僅1千出頭萬元起的總價效應優勢,與高規格輕豪宅供給稀缺,讓高素質買家們願意搶先進場卡位。
「遠雄Park 16」針對家庭結構單純的單身、頂客、小家庭,以「時尚南青山」為核心價值,規劃符合菁英生活的優質輕豪宅。同時基地位於農16中心樞扭,基地正對龍華國小明星學區首排,規劃20~40坪,1~3房產品,每坪售價52~62萬元,受單身高薪族群和為子女置產的客層青睞。
實價登錄資料卻顯示,農16特區的百坪豪宅,去年成交情況卻相當落漆,多僅成交個位數或掛蛋,甚至已賣了幾年還是賣不太動,讓業界嘲諷需長期抗戰賣到「天荒地老」!包括「雄崗信義美術館」豪宅大樓正式開賣已3年,實價登錄成交戶數,竟還數不到5根手指頭,目前該社區單坪最高實登價達53.7萬元。
「京城天贊」開賣逾5年,雖然社區實價登錄筆數已逾50筆,去年住家物件實價登錄也僅個位數,但去年9月出現1戶6樓約159坪豪宅大戶,成交達1.09億元,每坪成交約63萬元,全案銷售率約5成。
房仲業者分析,近來豪宅市場明顯受到平均地權條例將修法影響,除了購屋限制多且央行不願放鬆信用管制,同時家庭居住型態轉變,多金豪客將選擇具備品牌形象、優質景觀的豪宅物件,甚至需結合VIP的行銷服務手法或是名人住戶加持,讓頂峰圈人士願意以合理行情購入豪宅,今年國內經濟成長率,央行預估將不到3%,多金豪客也會選擇性出手,北高雄豪宅市場仍將呈個案表現。

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首購也能有真正飯店式服務 南部小宅紛與飯店結盟居家享尊榮

首購也能有真正飯店式服務 南部小宅紛與飯店結盟居家享尊榮
2022/12/29 19:30自由時報文/記者林耀文
藏美建設今(29)日下午與國揚集團於高市鳳山區勝中路、勝愛街口的「藏美東京都」大樓預售案接待中心,與漢來大飯店旗下「漢來國際物管」團隊正式進行簽約儀式,禮聘為「飯店生活顧問」。
過去飯店式管理,大多以大坪數豪宅社區為主,一般首購大樓頂多配置社區秘書,服務內容與品質,離飯店式管理服務仍有頗大差距,目前南部一些品牌建商,為讓首購住戶也能真正享有媲美豪宅般的飯店式服務,紛紛與高檔飯店結盟或與專業物管公司合作,提供廚藝教學、花藝課程、調酒品茗、健康講座、送餐到府、定時門口收垃圾等,讓住戶享有更高品質的社區管理服務。
「藏美東京都」全案地段位於鳳山市中心93期重劃區最珍貴的一塊角地,占地2160坪且雙面臨路,留設逾1300坪中庭花園,更享有近8萬坪新城市公園景觀。
包括深耕南部房市的藏美建設,繼台南推案陸續與台南晶英酒店結盟,今(29)日下午與國揚集團於高市鳳山區勝中路、勝愛街口的「藏美東京都」大樓預售案接待中心,與漢來大飯店旗下「漢來國際物管」團隊正式進行簽約儀式,禮聘為「飯店生活顧問」,讓該案提升為國際五星級飯店生活服務,期望將星級飯店思維及專業服務經驗導入社區,創造大高雄與眾不同的美學生活模式。
漢來大飯店副總經理暨漢來國際物業管理顧問公司總經理陳依文表示,「藏美東京都」的建築規劃已達五星級飯店水準,這次身為本案「飯店生活顧問」,最終目的就是要讓住戶能夠享受到國際五星級飯店的服務,也讓住戶除了生活之外也可以享受到品味,漢來最終的宗旨就是提供「感動的服務」,讓客人感受到 回到家的感覺。
配合社區公共空間設施條件,為住戶安排全年體驗課程,涵蓋廚藝教學、花藝課程、調酒品茗、健康講座等,為「藏美東京都」住戶創造不一樣的生活模式,在家復刻五星級酒店頂級享受。

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積極海外布局 台灣建商加拿大推案近百億

積極海外布局 台灣建商加拿大推案近百億
2022/12/30 11:14自由時報文/記者張瀞勻
台中品牌建商二代徐睿隆打造「加拿大閣睿地產」,繼香港、北京、上海等地設立據點後,今年第4季於台中七期設立台灣辦事處。(圖/記者張瀞勻攝)
隨著台灣房地產市場價格高昂,兩岸地緣政治不穩,近期再度催生海外房產熱潮,而台中品牌建商二代徐睿隆打造「加拿大閣睿地產」,繼香港、北京、上海等地設立據點後,今年第4季於台中七期設立台灣辦事處,他透露自16歲移民加拿大後,發現溫哥華氣候宜居、廣納亞洲新移民,加上穩定的政經環境,在當地成立地產公司,2017年首發案為10戶億元別墅,近期再推出2個精品建案,共126戶住宅、店面,總銷售金額高達80億元,目前銷售已經接近尾聲。
「加拿大閣睿地產」執行長徐睿隆提到,溫哥華房地產優勢在於當地資訊透明、匯率穩定,且政局穩定,然而加拿大鼓勵海外移民,積極吸納外國投資和技術移民,儘管即將於2023年實施外國人買房禁令,但仍不減購屋置產需求。
在溫哥華生活多年,徐睿隆有不少置產經驗,他說,在溫哥華買房交屋時,建商往往將鑰匙拿給屋主後就離開,後續有問題一律找保險公司,買房子就像在大買場挑選般,簡單的告示牌與價目表,不像台灣買賣房產,建商總會花時間向客戶詳細的介紹,而他也把台灣的地產服務帶到加拿大,提供客戶客變服務,還有專屬管家服務。
徐睿隆說,加拿大閣睿在溫哥華已推出3個建案,首案為10戶透天豪墅社區,每戶成交價在6000萬至1億台幣之間,已完銷並交屋;興建中的建案則有,總銷約50億元台幣的「GRYPHON HOUSE」,產品規劃64戶住宅與12戶店面,以及總銷約30億元台幣的「GRYPHON NOVA」,產品有45間住宅與店面、辦公室。
有別於台灣地產,加拿大房地產以實坪銷售,公設比僅約20%,1房的室內實坪約12坪,外加1個停車位,含精裝修與廚衛電,總價約1600萬元台幣,未來陸續還有多起推案計劃

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房價飆漲 蝸居風吹到台中去 西屯區小宅交易最多

房價飆漲 蝸居風吹到台中去 西屯區小宅交易最多
2022/12/13 09:52自由時報文/記者朱語蕎

全台房價高漲,口袋不深的購屋民眾只好愈買愈小,不僅雙北精華區小宅交易火熱,現在就連台中也捲起了「蝸居風潮」。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現,今年前三季台中有多個行政區15坪以下之住宅成交件數超過百件,其中以西屯區小宅交易最為熱絡,成交件數高達484件,依次分別是北區、西區、中區和北屯區。
對此,東森房屋研究中心葉沛堯經理指出,最近幾年在科技題材的帶動下,台中房價突飛猛進,民眾的買房門檻愈來愈高,再加上時代的轉變,單身族群、獨居族群日益增加,因此小宅產品的交易量能自然水漲船高。
葉沛堯指出,在台積電、中科、捷運、新興重劃區等各種重點建設的加持下,台中儼然成為全台房市一級戰區,房價更是扶搖直上,由內政部不動產資訊平台統計,今年Q2台中的平均購屋總價已經高達1192.2萬元,創下歷史新高,因此不少小資族會優先選擇購買小宅圓夢,而現在單身族、獨居族日益增加,民眾對小宅產品的需求愈來愈多,也帶動了小宅產品交易量能的升溫。
以小宅交易最熱絡的西屯區來看,依據實價登錄統計,西屯區15坪以下小宅平均房價兩年飆漲31.4%,是全區房價飆漲最快的戶型,東森房屋七期惠中加盟店柯詠婕專案經理表示,西屯區設有七期新市政中心、大型百貨商圈、台中工業區、中科等,吸引大量就學及就業的居住人口入住,目前西屯區的小宅交易主要集中在逢甲生活圈,10坪獨立套房總價落在250~300萬上下,月租金大約落在6000~8500元之間,投報率可以達到2~4%左右。
不過,柯詠婕提醒,雖然小宅投資自住兩相宜,但」購買小宅其實還有一些隱藏風險需要留意。首先,小宅因為坪數較小,常常會被銀行視為不易轉手的產品,貸款條件會更加嚴格,若權狀坪數低於10坪,部分銀行甚至可能不承貸。
其次,小宅空間比較小,在裝潢施工時很多工程無法同時進行,因此裝潢工期拉長、施工難度提高、施工成本增加等問題。建議多考慮鄰近捷運、明星學區、產業園區的物件,這類物件更具抗跌保值性,無論出租或是未來轉手,都會是更好的選擇。

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2022年房市代表字「升」 網友最有感新聞是這條

2022年房市代表字「升」 網友最有感新聞是這條
2022/12/06 11:39自由時報文/記者朱語蕎

2022年全台房市多空交疊,隨著2022年即將邁入尾聲,由台灣房屋集團趨勢中心舉辦的「2022年房市代表字」網路票選結果出爐,今年由「升」字拔得頭籌,獲得約6成民眾認同,獲選原因為「物價升利息升,房價升升不息」;而民眾票選年度最有感的房市新聞則為「央行連續升息 購屋貸款利息增」,也正好呼應房市關鍵字,顯示「升息」為2022年影響民生最鉅的財經大事。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,為了抑制通膨,今年幾乎全球都搭上升息列車,台灣也從長年低利的狀態,進入升息循環,讓購屋族荷包縮水有感,加上股市震盪、趨嚴的房市政策,讓年底交易量進入冷靜期。
觀察近3年房市代表字,2020年開始進入疫情時代,台商回流、市場熱錢豐沛,房市走向「熱錢多、利息低」買氣暢「旺」的景況;2021年一波波打炒房、重稅政策出爐,加上營建成本高漲效應,帶動全台房價「漲」聲不斷;來到2022年,除了房價持續上揚,全球進入升息循環,央行連續三度「升」息,房價、物價、利息升升不息,對房貸族壓力衝擊不小。
央行升息貸款增 民眾最有感
另外根據台灣房屋集團趨勢中心網路票選,2022年十大房市新聞,有超過7成民眾對「央行連續升息 購屋貸款利息增」最有感;其次為「缺工缺料營建成本漲 爛尾樓暴增」,以及「平均地權擬修法 預售屋禁換約轉售」,成為今年前三大房市焦點議題。
台灣房屋趨勢中心經理李佳妮分析,央行今年連三季升息,以貸款千萬的首購族來說,利率調高至1.81%後,30年期房貸的每月負擔,較未升息前增加約2411元,一年荷苞就失血2.8萬元,讓購屋族出手更謹慎。
今年房市受多空交雜,影響購屋族信心,張旭嵐分析,後續房市表現可觀察三大變化,一、「利率變化」,是否持續升息,恐牽動房市買氣;二、「政策變化」,平均地權條例排審修法,如通過將影響預售屋市場。三、「產業發展」,今年股匯市影響投資信心,因此明年整體經濟、區域建設等,仍是攸關買氣的主要關鍵。
張旭嵐進一步指出,12月起已解除戶外口罩令,店面、商辦等收益型產品,可望因觀光景氣回溫而活絡;另外受房價升、利息增影響,購屋族基於預算考量,將更趨向於買低總價產品。

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國產前三季大賺35.37億 南港起家厝今動工 變身頂級商辦

國產前三季大賺35.37億 南港起家厝今動工 變身頂級商辦
2022/11/22 14:34自由時報文/記者朱語蕎

國產建材實業集團(股票代號:2504)位在南港路三段的的起家厝,大型開發案今正式動工,國產實業董事長徐蘭英表示,國產實業在全台擁有超過45萬多坪土地資產,還有遍佈各縣市的28座混凝土廠,成為撐起台灣科技產業與重大建設,集團的起家厝台北廠,也將華麗轉身,成為國際級頂級商辦建築群。
國產南港案佔地6500坪,分為A、A棟為國產自有的商辦大樓,B棟為代興建的台北市政府大樓,完工後國產可分回約4.6萬建坪及550個車位。A棟為地上26層、地下5層,預計於2027年完工。
其中,A棟的地下2樓到地上5樓可作商場,5樓以上則作商辦,商場部分可橫向做單層商場,也可做垂直商辦,最特別的是5樓景觀大露台,挑高12~18米,採用ARUP的懸吊系統設計,可結合植栽、藝術、主題,規劃成不同餐飲或商業空間使用。
徐蘭英說,除了保留部分樓層作為公司企業總部,其他單位預計在完工前會先進行招商,會以高端產業為主,未來也會積極活化公司土地資產,也會在周邊整合購地,雖然目前原物料成本增加,但政府重大建設、合宜住宅以及高科技擴廠案量大,明年整體狀況依舊不錯。
國產實業近年往全建材集團發展,不僅本業混凝土營運創新高,投資的國宇建材ALC輕質隔間磚,今年量產後也成為市場亮點。根據國產公布的第三季獲利表現,前三季合併稅後淨利高達35.37億餘元,每股盈餘達2.94元,創史上同期最高獲利紀錄,年增幅更高達68%。

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首都市長之戰 北市住宅政見比拼

首都市長之戰 北市住宅政見比拼
2022/11/19 04:30自由時報文/記者朱語蕎

九合一大選在即,各黨候選人卯足全力作最後衝刺,端出政見牛肉,盼選民買單,選戰激烈的首都台北市,三位主要候選人對於住宅政策也提出許多新看法,如何改善高房價民怨,以及該如何加速都更改建,成為台北市未來住宅發展關鍵。
身為首善之都,台北市住宅政策備受各界關注,尤其高房價問題,更是民怨之首,住宅政策成為此次市長候選人的重點政策之一,國民黨市長候選人蔣萬安就提出「多元社宅興辦」、「青銀換居」、「租屋市場透明化」、「培訓物業專業人力」等策略。
而其中所謂的「青銀換居」政策頗為創新,是透過市府整修社宅周邊的老舊公寓,以包租代管方式,讓銀髮族能入住社宅,另外也撥出2成社宅,給予生第二胎且符合資格的民眾,優先入住,租金最多8折,間接鼓勵年輕家庭能多生育。
三大候選人端政見牛肉 拉高社宅數
民進黨候選人陳時中則喊出4年社宅達57000戶計劃,讓社宅達到住宅存量6%的國際級標準,陳時中團隊表示,將先盤點市區低用度公有土地,以及改建老舊廳舍,用來興建社宅,而公辦都更回饋的部分住家,也會優先規劃為社宅使用。
陳時中也提出,將調降社宅租金10%,並加碼租屋補貼1500元,確保所有需要的民眾可入住。同時,為了可直接協助困難家戶,也支持非營利組進入社宅,並成立專案窗口。而對於弱勢及樂齡族群,陳時中也提出將新增包租民間房屋,優先給租屋困難對象;並主動關懷蝸居家戶,改善老屋新建或搬遷,另外也會簡化補助老舊公寓增設電梯。
至於無黨籍參選人黃珊珊,則提出「居住正義3.0」、打造「台北未來宅」,3.0計劃包括興建社宅、社宅租金標準一致、都市開發得利回饋於社宅、推動社宅入住輪候制度、以收入來換算可負擔租金等。
「未來宅」部分,將閒置校舍改為中繼住宅加速都程序,並採公私合作方式,結合民間業者資源規劃「未來宅」,而青年族群在承租滿未來宅20年後,可將這20年租金轉為購屋頭期款,買下社宅的地上權。黃珊珊也提出「幸福久久窩」,將整修老舊旅館作為社宅供高齡人口入住,並由業者同時整修旅館周邊高齡屋主的老屋,再出租給年輕人,創造青銀共居的全齡環境。

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第2季全國購屋族房貸要綁24年 為統計最長久

第2季全國購屋族房貸要綁24年 為統計最長久
2022/11/14 17:30自由時報文/記者徐義平
房價飆漲導致新增房貸期數居高不下。根據內政部不動產資訊平台最新發布,第2季全國新增房貸期數為289期、約24.08年,即便與第1季相同未再加重,但仍是統計以來最長久的房貸還款年限。
至於,第2季七大都會區新增房貸最新數字,以新竹縣背最久,長達311期、約25.91年,新竹市為第2久,長達303期、約25.25年,南二都的台南、高雄均為302期、約25.16期,桃園市為301期、約25.08年,以上三都加上新竹縣市的購屋族身上的房貸都綁著超過25年。
桃、南二都加新竹縣市 房貸年限均25年起跳
其它都會區則以台北市房貸期數最短,不過,也要283期、約23.58年,新北市、台中市均為298期、約24.83年。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,高房價世代要買房,有時候除需要長輩幫忙外,購屋族還會透過拉長房貸年限,像是透過30年期房貸降低購屋負擔,尤其手頭上資金比較緊的民眾,或者想要多留點現金在身上的房貸族,甚至還會搭配3年的寬限期,降低初期每月還款負擔,也因為30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔,同時也增加民眾對房價的負擔能力,也順勢推升房價走揚。
進一步觀察新增房貸還款期數變化,2016年全國平均房貸期數都在241至245期,不過之後一路走高,2022年第2季已加重至289期,曾敬德表示,以同樣每月還款額4.97萬元試算,房貸利率1.81%,採本息平均攤還,20年期房貸可以申貸總額為1千萬元,但30年期則可以貸到總額為1380萬元,無形中多增加約380萬元的購買力,不過30年期房貸繳款時間長,加上利率也已經走升一小段,房貸族的房貸支出也隨之增加。

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