作者: elands

「鐵皮屋」竟遭罰2萬5？「忘作這步」遭連補帶罰雙夾擊
2025/04/18 10:04自由時報文/記者朱語蕎

近日有民眾檢舉新竹縣某市區住戶，在房屋1樓旁邊及頂樓違規加蓋鐵皮建物，遭稅務局查獲未申報房屋稅，除需補稅外，還要處以罰鍰。
新竹縣政府稅務局指出，房屋如有新建、增建或改建等情形，依法應於完工後30日內申報房屋稅，若逾期未報，不但要補徵稅款，還可能面臨2倍以下罰鍰。
稅務局提醒，一旦疏忽被查獲有漏稅情事時，務必要即時補報補繳，如果在裁罰前就補報並繳清稅款，就可適用較低處罰倍數。以上述案例來說，2024年度補徵房屋稅5萬元，並裁罰2萬5,000元，即補稅金額的0.5倍，若民眾在裁罰前就主動補報並繳清5萬元，就可適用減輕罰責的規定，即裁罰倍數由原先的0.5倍降至0.3倍，罰鍰則由2萬5000元降至1萬5000元。
稅務局呼籲，房屋稅是以附著在土地上的各種房屋以及增加該房屋使用價值的建築物作為課徵對象，無論是否為合法建築，只要具有使用價值，皆屬課稅對象，不少民眾誤以為違建不屬於課稅範圍，甚至誤以為未設籍或未核發門牌即可免稅，實為錯誤觀念。
此外，繳納房屋稅僅代表納稅義務之履行，並不代表該建築物的合法性，亦無助於其取得合法建築身分。

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美中貿易戰進化版？關稅大刀砍全球 工業地買氣迎變局考驗
2025/04/18 23:34自由時報文/記者朱語蕎

美國總統川普第一任期掀起美中貿易戰，促使全球製造業、科技業積極布局中國以外的生產基地，台灣加碼吸引國內外大廠在台設廠，掀起近5年台灣工業不動產的投資熱潮，可以說是美中關稅戰下的受益方；但隨著川普第二任期的「美國製造」口號，關稅大刀砍向全球多數國家，都將影響製造業廠商的全球佈局策略，台灣轉單利多的受益，變成關稅直接衝擊的受害。
從2025年第一季的市場交易來看，由於投資貸款利率仍高，市場持續仰賴自用型買方支撐交易動能，企業對於產能擴張與辦公空間擴充與升級的需求，帶動廠房與廠辦大樓的交易，第一季廠房及倉儲物流總計成交金額120億元，廠辦大樓有92億元，兩者合計占整體商用不動產交易的74%，包括電子零組件、IC設計相關產業、半導體與電腦及周邊設備產業等都有購置資產，其中台灣美光，更是自2024年8月以來，第三度購置在台灣的自用廠房。
高力國際研究部董事梁儀盈表示，半導體及AI商機帶動全球相關供應鏈聚焦台灣，吹起一股由科技廠領軍的工業不動產需求熱潮，激勵2024年交易額來到新台幣1,538億元，可以說是市場交易大放異彩的一年，其中廠房、廠辦及倉儲物流大約有1,085億元、工業土地約453億元。
全球對於AI、高效能運算及雲端資料服務等應用技術的需求熱絡，科學園區產能持續增長，南科更是因為先進製程的投產，推升2024年的營業額來到新台幣2.2兆元，除了超越竹科之外，也創下科學園區的單年營業額新高。
科學園區產能不斷的擴大也帶動2024年工業不動產在西部產業廊帶的交易動能，包括桃園的電子製造業及倉儲物流聚落及南科聚落，台南市在台積電及美光等大廠收購廠房自用，以及台新人壽與南山人壽等購置投資型不動產的推動下，成為2024年工業不動產交易量最大的都會區，來到新台幣344億元，其次為桃園市的新台幣330億元。
高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，近幾年工業不動產的需求熱絡，使得北部工業地供不應求，再加上半導體產業領軍的產業南移帶動科技業接連南下布局，激勵主要工業區周邊的工業土地價格上漲。
進一步彙整全台15處工業區2023~2024年的地價變化，以桃園市龜山工業區地價漲幅最大、1年漲28%，再來則是新北市土城工業區的16%，以及台南市永康工業區的13%。
以價格來看，新北產業園區工業地的單價每坪約95~110萬元，是15處中唯一每坪破百萬元，而且新竹以北的工業區中，除大園工業區一、二期以及新竹湖口工業區的每坪地價仍在30萬元以內，其它北部工業區的每坪行情均為35萬元起跳，尤其新北市每坪更為45萬起跳。在取得成本依然增加的情況下，去年進場置產多數是自用型廠商，以儲備未來擴廠或存放產品需求為主。
展望未來數季，梁儀盈認為，2025年的台灣投資環境，與全球政經局勢及科技發展緊密相關，央行於第一季理監事會議下修台灣經濟成長率至3.05%，亞太區依然壟罩在關稅壁壘及日益緊張的地緣政治陰影中，這都將影響亞太區域的資本流動及不動產投資前景。
全球經濟走勢將因為關稅戰而陷入混沌，也將衝擊市場投資情緒及消費者信心，可能造成短期內投資活動下降，企業更審慎評估擴張腳步，而製造業廠商勢必趁此時重新檢視全球的產能策略與資產配置計畫，以強化資產組合韌性，把握市場機會。

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4/14~4/18市場話題
2025/04/19 04:10自由時報文/地產天下整理

高雄自辦社宅再添里程碑！大寮社宅上樑、預計115年完工
高雄市政府副市長林欽榮15日主持「大寮社會住宅（第一期）新建工程」上樑典禮，大寮社宅案主結構體工程將於本週完成，預計於115年7月完工，象徵市府推動社會住宅政策的重要里程碑。未來工程將持續落實工地安全管理與品質督導，確保施工品質與進度，全力實現高雄在地的居住正義。
大寮社會住宅基地位於大寮捷運站2號出口旁，出站即到家，目前規劃興建2棟地上10層、地下2層的集合式住宅，總戶數達384戶，並設置店舖、托嬰中心、日照中心、身障社區居住服務據點及綠廊帶散步道等多元公共設施，目標建構兼具居住品質與生活機能的友善社區。截至目前工程進度已達55%，較預定進度超前約5%，將持續加緊腳步，確保工程品質並如期完工。
林欽榮表示，高雄社會住宅目前已完工1271戶，另有規劃中約6千戶、工程執行中約1萬3千戶，市府將積極落實與內政部、國家住宅及都市更新中心合作興建2萬9千餘戶社會住宅的建設總目標，並按部就班、逐步推動地陸續公布社宅基地。
為女力應援! 富宇2025有氧舞力派對登場 為女力應援！
富宇建設日前舉辦「2025富宇女力：有氧舞力派對」，攜手百餘位住戶、學生與民眾，在熱情動感的樂聲中，共同以震動大地的活力步伐，邀請女性放下所有框架與拘束，在愛與自信中，做自己的英雄。
富宇建設協理周燕槿表示，過去幾年富宇持續用實際的行動，支持女性力量的覺醒，「女力」主題活動的發起，是為了感謝每一位女性對生活、職場和家庭的努力與貢獻、鼓勵女性勇於活出自己的不凡，也期待透過女力活動探索女性樣貌的無窮可能。「女力」系列活動，源於富宇「用永續的心，賦予每一個家的美好」的殷切期盼，希望透過健康、運動的方式，鼓勵女性找回與自己，以及和大自然之間的連結，練習放下焦慮、為自己充電。
派對中，分別有來自富宇建設桃園、新竹、台中、南投等近20個不同社區的住戶齊聚，還有富宇建設長期贊助單位如欣蕾舞蹈藝術中心、艸雨田舞蹈劇場和新竹市立育賢國中舞蹈班學生到場力挺，加上一般民眾，當日入場人數破百人，場面相當壯觀。
2025富宇女力：有氧舞力派對」日前在於苗栗藍鵲度假莊園舉辦，除了現場集結百人的舞蹈體驗，還精心設計多樣化的活動，與民眾共享不被打擾的綠地野餐Buffet、手沖咖啡和美感茶席，包場享受草地遊樂、遠離喧囂的輕鬆時光。

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50棟違建即將消失！板橋埔墘「鹹魚翻身」成1.88公頃新住宅區
2025/04/18 20:00自由時報文/記者張瀞勻

新北市板橋埔墘地區將迎來重大轉型！位於板橋與中和交界、面積達3.74公頃的「埔墘4之7區」，原為鐵皮工廠與停車場林立地帶，區內多達50餘棟違建、環境品質堪憂，經市府推動區段徵收開發計畫後，將正式翻身為結合住宅、公園、社福設施的多元生活區。
新北市地政局指出，「埔墘4-7區」現有約150位土地所有權人，主要使用型態為違章建築與閒置空地，由於開發不足，與周邊道路系統未能有效銜接，交通與市容長年停滯。為改善現況，地政局17日在新北市政府603大禮堂召開第二次事業計畫公聽會，針對徵收內容、執行時程與回應意見等事項進行說明，並蒐集民眾意見。
根據規劃，開發後將提供1.88公頃住宅用地，並設置3座公園、2處綠地及完善道路系統，不僅有望解決周邊交通瓶頸，也因鄰近環河快速道路與台64線，大幅提升區域可及性。此外，市府特別預留0.36公頃社福用地，未來將興建公共托育、托老與身心障礙日照等多功能設施，完善生活機能並支援長照政策推動。
地政局強調，此次開發是推動都市更新與違建治理的關鍵一役，期待透過區段徵收手段，導入現代化都市機能，讓埔墘4-7區從沉寂角落轉變為宜居新亮點。

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租屋族報稅大補帖！最高18萬扣除額上路　五大情況有房也能申報
2025/04/19 03:08自由時報文/記者張瀞勻

租屋族報稅有減稅新利多！財政部國稅局提醒，自2024年度綜合所得稅結算申報起，房屋租金支出將改列為「特別扣除額」，不論選擇標準或列舉扣除，每一申報戶皆可申報最高18萬元，有助減輕租屋族稅負壓力。
國稅局說明，若納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬於申報年度內，在我國境內有租屋自住需求，且非用於營業或執行業務，只要該戶無自有住宅，即可依據實際支付的租金金額（扣除政府補助後），申報最高18萬元的房屋租金支出特別扣除額。
為顧及實務生活情形，財政部進一步放寬規定，即便納稅義務人或配偶名下已有住宅，但若屬以下五種特殊狀況，仍可申報租金支出特別扣除額，包含：
1. 居住房屋因政府公告拆遷，或屬經張貼危險標誌的危樓。
2. 房屋毀損面積達整棟五成以上，經主管機關認定需修繕始得使用。
3. 繼承取得共有住宅，且申報戶所持面積非全部。
4. 因就業、就學、就醫因素需異地租屋，且名下僅有一戶住宅供自住，非用於營業。
5. 納稅義務人與配偶依法分居，各自辦理結算申報，且自有房屋登記於配偶名下。
國稅局也提醒，房屋租金支出特別扣除額設有排富條款。若申報戶於報稅年度內，綜所稅計算後適用稅率達20%以上、股利所得採28%稅率分開計稅，或基本所得額超過750萬元（113年度標準），則不適用該扣除額規定。
國稅局強調，申報時應備妥租賃契約、租金支付證明，並需於承租地址辦妥戶籍登記，或附上自住、非營業用途的相關佐證文件。提醒民眾把握報稅期間妥善準備，以利順利扣除、減輕稅負。

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1年掃6棟！私法人掀「打包」購樓潮 專家揭背後盤算
2025/04/18 18:36自由時報文/記者朱語蕎

受近期政府「打住不打商」影響，不少私法人將置產眼光看往商業不動產，甚至不惜砸重金整棟帶走，觀察台北地政雲，過去1年以來，「打包式」購樓蔚然成風，如士林區承德路四段一處12樓商辦，去年底以5億6,688萬元由私法人整棟帶走。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，士林近期有北士科議題，加上商辦自用與出租皆頗具效益，因此讓此類不動產成私法人購置標的。
根據台北地政雲最新揭露，士林區承德路四段一棟商辦大樓，總坪數為1167.8坪，屋齡11年，樓層為12樓，去年底整棟以5億6,688萬元成交，買方則為私法人，為承德路四段上，有實價以來總價次高之交易。
賴志昶分析，此案屋齡已達11年，北市此類整棟出售案例較顯稀缺，加上近期北士科議題豐富，還有北市商辦需求日益高漲，致使該案能吸引私法人進駐。
另外觀察台北地政雲，近1年台北市總價高於3億元且為整棟交易的商業不動產，其中4筆為商辦、2筆則為旅館。賴志昶補充，近期整棟型的商業不動產交易旺盛，主要原因有三，一是此類商業設施若為相關業者取得，一來可供自用，亦可拿來出租，使用上較為彈性；此外，此類物件由於產權單純，且多位於精華地段，未來長期可期待都更改建效益；三是《平均地權條例》修正案通過後，私法人購置住宅需採許可制，但是此類限制打住不打商，私法人在資產配置思考下，資金轉向價格穩健的的商業不動產。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，此類商用不動產在市場具相當競爭力，尤其是在商業活動繁忙的蛋黃地帶，會成為置產族爭相購置的標的，其一原因除了具有高租金潛力之外，近期面對金融海嘯風雨欲來，金字塔頂端族群居安思危，將資產移往較為穩固的投資工具，因此價格較顯支撐力道且進可攻、退可守的商用不動產，即成為此類族群資金停泊之處，這也是市場對於此類不動產仍抱持樂觀態度主要原因。

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銀行貸不到錢？他們轉向這兩大機構反而利率更低
2025/04/18 21:01自由時報文/記者張瀞勻

去年銀行房貸開始限縮後，購屋人向外尋找銀行以外的金融機構尋求房貸方案，根據聯徵中心12月的資料顯示，銀行房貸新增人數1.97萬人，年減幅度達24%，不過農漁會信用部與保險公司逆勢增加，保險公司房貸新增650人，年增率高達142%，農漁會信用部則是新增2631房貸人數，年增率達到30%，購屋人正往非銀行體系管道爭取房貸機會。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去保險公司房貸一直是銀行體系以外的主力，不過因為資金成本、房貸缺乏競爭力、通路等因素，後來陸續都退出房貸市場，不過現在利率逐漸調升，保險公司承作房貸的意願慢慢增加，加上第七波管制後部分民眾不是申請房貸碰壁，就是給的條件太硬，因此房貸需求轉往農漁會與保險公司。
統計顯示，去年12月各金融機構的房貸新增人數狀況，只有農漁會與保險公司的人數呈現年增，全體銀行新增人數1.97萬人，年減幅度達24%，農漁會與保險公司則承接走了部分房貸需求，農漁會信用部12月新增房貸人數為2631人，年增30%，保險公司則是新增房貸人數650人，年增率高達142%，比較有趣的是2023年底房貸利率最低的還是銀行，不過2024年12月農漁會與保險公司的房貸利率平均2.25%反而低於全體銀行的平均利率2.3%。
去年第七波選擇性信用管制後，市場資金吃緊，不僅要排隊等撥款，銀行也慢慢開始調高利率以價制量，12月全體銀行平均利率為2.3%，不過根據央行上次公開的資料顯示，2024年12月到2025年1月一般首購的利率平均已達2.53%，曾敬德建議，現在房貸資金仍相對吃緊，部分銀行甚至內控條件更為嚴謹，民眾可以問問不同銀行、分行、純網銀，甚至也問問區域農漁會或者保險公司，才能在現在找到相對有利一點的房貸方案。

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漲209%不是夢！運動中心帶旺　這一區成生活新熱區
2025/04/17 12:58自由時報文/記者張瀞勻

運動風潮席捲全台，健康生活意識升溫，不僅讓運動中心人潮爆滿，更同步帶動周邊房市熱度上升。根據全向科技房產中心統計，台中「北屯國民運動中心」啟用後周邊房價五年來飆漲209%，堪稱北台中漲幅王；而「豐原國民暨兒童運動中心」即將於今年7月正式營運，房市利多提前發酵，帶動區域房價一年內上漲9.3%，五年漲幅達42.5%。
豐原區為台中人口第六多的行政區，目前人口約16.4萬人，商業登記家數更以逾1.28萬家高居全市之冠，展現強勁經濟動能。看準區域成長潛力，亞洲大學砸下55億元推動「豐富專案」，規劃近6,000坪全齡健康園區，預估將創造2,000個在地就業機會，並補足長照與醫療資源缺口，為地方發展再添動能。
此外，總經費達6億多元的「豐原國民暨兒童運動中心」也將成為地區重大建設亮點。該中心規劃地上四層、地下三層空間，內部設置游泳池、綜合球場、體適能中心等多項設施，特別規劃親子及兒童專區，提升家庭休閒機能；同時規劃汽機車停車位共377格，有助紓解周邊停車壓力，預料將成為豐原健康生活圈的核心據點。
全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，運動中心的設立往往能帶動周邊房市發展，不僅提升生活品質，更能吸引年輕族群進駐，以台中其他區域為例，北屯、朝馬、南屯等運動中心周邊房價都有顯著上漲，漲幅從58.5%~209.%不等，區內指標個案單價更是屢創新高。
根據實價登錄資料，2017年啟用的「北區國民運動中心」區內，指標個案「理仁泰舍」，每坪單價高達75.1萬元；而2020年啟用的「北屯國民運動中心」，坐落14期重劃區，「龍寶有愛臻邸」則以每坪單價81.3萬元創下區域新高；至於2021年啟用的「潭子國民運動中心」，周邊坐落弘富重劃區、由在地建商打造的「匯有大及第」，目前社區最高成交單價也達46.2萬元，同樣寫下區域新高紀錄。「豐原國民暨兒童運動中心」近期周邊新案「慶山明仁」，最高單價已來到每坪55.4萬元，此外，即將在「豐原國民暨兒童運動中心」旁推出新案「久樘雋陽」也受到矚目。
久樘開發銷售部總經理黃照旺表示，隨著運動中心和亞大全齡健康園區的落成，豐原將形成一個集運動、醫療、教育於一體的完整生活圈，不僅能吸引年輕族群，也非常適合壯世代、甚至是有意退休的人士選擇居住；隨著區域發展持續升級，未來房價有望進一步縮小與市區的差距。

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關稅引房市短期觀望　專家提一理由進場時機來了
2025/04/17 13:33自由時報文/記者張瀞勻

近期關稅政策變動引發市場震盪，股市劇烈浮動影響投資人資金調度，引發市場對房市走勢的關注。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，此次股災雖為金融市場事件，短期難免出現資金調度壓力，有購屋需求的自住客，可趁這波股災市場競爭少，進場找尋CP值好屋。

房市信心受近期股災牽動，市場觀望情緒升溫。曾敬德認為，清明連假前市場拋出32%關稅調漲的訊息後，短期衝擊買方難免觀望，顯示風險事件會短暫吸引市場注意力，導致資金與焦點轉移。儘管目前關稅政策有三個月的喘息談判空間，股市也隨之回穩，若只是單一事件引發金融震盪影響就屬於短期，長期還是要看台灣產業是否受影響，與民眾工作與收入是否穩定。

雖然目前房市整體價格尚未出現明顯鬆動，曾敬德指出，少數投資人資金短缺無法短期補足時，可能會考慮「變現資產」的階段，包括出售不動產。儘管不動產交易週期較長，難以即時補上股市虧損，但若這波留下資金缺口未能補足，最終仍可能釋出部分物件。尤其股市大漲若過度槓桿，如質押、信貸、融資、期貨等槓桿操作，很容易就出現資產受損，進而有資產變現壓力。短期觀察到的房價鬆動仍以個案為主，房市並未出現恐慌氛圍。

曾敬德表示，若有意換屋首要確認貸款條件，可考慮由名下無房配偶名義申請，以符合銀行審核優惠條件。若透過信義房屋成交，資金調度也有彈性空間，信義房屋提供履約保證專戶，必要時在雙方同意與代書協助下可於交易過程中彈性運用資金，協助先賣後買的換屋族群順利過渡。

曾敬德進一步補充，目前市場難免觀望，部分有資金壓力屋主，也可考慮釋出更多價格彈性，掌握現在還在市場上的買方。對於具備財務穩定、自備款充足的購屋者來說，股災也是積極看屋的好時機，有機會用理想價格買到條件符合需求的房屋。

市場當前售屋物件慢慢增加，曾敬德分析，除了資金壓力外，房地合一稅制度亦為推動因素之一。不少屋主持有年限已達五年，適用20%稅率，或符合自用連續設籍滿六年的400萬免稅條件，售屋的誘因增加。整體來看，未來售屋物件可能持續增加，相對出售時競爭也比較多。

曾敬德提醒，現階段資本市場現在戒慎恐懼「現金為王」，應避免過度財務槓桿操作，購屋時選擇具有交易保障的專業仲介服務，才能在動盪中守住資產與交易安全。

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買氣回溫難掩庫存壓力 專家曝：新案顧進場卻難完銷
2025/04/17 13:35自由時報文/記者朱語蕎

市調單位今發布北台灣新案市況風向球，3月燈號轉為代表穩定的綠燈，分數是45.9分，六大構成項目呈現「四升、一平、一降」，預售屋推案量、新成屋戶數、成交組數、來客組數走升，待售建案數分數下降，議價率持平。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，3月開始進入傳統房市旺季，還有329檔期到來，建商布局新案，風向球供給面指標預售屋推案量、新成屋戶數都見月增，新成屋戶數來到逾900戶，較前月增400多戶，由於本為相對不吃香的產品，得趁檔期跟隨進場，而大多控制在百戶以內，也可看出一定的謹慎態度。
預售屋推案量為800多億元，月增近200億元，但以329檔期上半場來說差強人意，去年與前年同期都達1、2千億元，建商審時度勢不言可喻，當中以新北市板橋區兩個百億元指標案為亮點，超過50億元則在台北市大同區、桃園市中壢區各有世座與威均建設新案，其餘能有數十億元案量者不到10案，若非有品牌實力、蛋黃地段的十足把握，低調為上。
需求方面，眼下以具備話題可望創造人氣的推案為主，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數有所增加，來客組數為21.6組，成交組數是1.8組，為近兩季的高點，如台北市文山區、新北市三重區、桃園市龜山區的新案都有不錯表現，也值得觀察是否逐步走出去年第四季開始的第七波打炒房政策與銀行申貸困難之陰霾。
雖然當前不乏人氣個案，但銷售時間都得拉長至半年以上，持續公開的新案與去化不及的舊案激發待售建案數在3月升至1235案，為2021年10月以來新高，在過去3年的單月待售案數都在1200案以下，賣不完的窘況回到COVID-19階段，其中新北市待售案走增較多，本是住宅量體最大的縣市，而如板橋區、中和區、三重區、林口區等地一直有大案亮相，新案光顧著進場又難以完銷，只進不出徒增庫存壓力。
開價與成交價之間仍在1成以內，雖然代表沒有降價情勢，但各地都見新案不再開出高價案例，符合市場認知水位，一樣見購屋方有買單意願，乃議價率未擴大的另一市況解讀。而台北市的議價率較高，在大安區、松山區仍有新案開價偏高，來到單坪150-200萬元，買氣卻水往低處流，常見至高只願意在100～120萬元出手，甚至還有9字頭的交易，分歧態度印證稍大的議價空間。
陳炳辰指出，未來須面對經濟局勢瘋狗浪隨時來襲，銀行放貸依然謹小慎微，央行恐也不會放寬打炒房限制，完全重振買氣信心還有難度，接下來在新北市林口區、三重區、中和區，與新竹地區的東區、竹北市、新豐鄉，和台北市松山區、大安區、南港區將有建商大作，是再增待售餘屋賣壓，還是個案亮點殺出一條血路，變數不小。

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