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預售屋轉售魔鬼藏在細節裡 國稅局提醒納稅人別算錯這一項
2024/03/20 12:04自由時報文/記者張瀞勻

財政部中區國稅局提醒，房屋出售後，納稅人應該以實際出售價格推估，並且以據以核算3%可減除費用，並不是以預售合約價格計算。
中區國稅局表示，2021年7月1日以後出售，在2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地權利，於申報個人出售房屋土地交易所得時，應以實際收取價金列報收入。
中區國稅局舉例說明：甲君向建設公司購買預售屋合約總價為800萬元，但支付價款125萬元後，一年內讓與預售屋及其坐落基地權利給乙君，出售合約總額900萬元，乙君實際支付甲君價金225萬元。
據此，甲君應申報出售前實際收入225萬元，取得成本125萬元，以收入225萬元扣除取得成本125萬元，在扣除費用225萬之3%後，再乘以房地合一稅未滿2年的稅率45%，應納稅額419,625元。
國稅局指出，近期發現納稅義務人出售前揭房地權利申報個人房屋土地所得稅時，誤以轉讓合約及原訂購買合約登載總額作為成交價額及取得成本，並據以核算3%可減除費用，但觀察財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定意旨，應以轉讓人實際收取價額核認權利讓與價額，不含受讓人後續支付建設公司或地主之價款。

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台灣房價為何「貴到靠北邊」？ 專家：因為有錢人太多了
2024/03/18 20:21自由時報文/記者朱語蕎

從無殼蝸牛運動以來，每個世代的購屋族都在抱怨「台灣房價貴到靠北邊走」，台灣房價房價所得比接近10倍，遠超出世界正常標準，的確值得被討論。
有人說台灣薪資所得停滯，房價卻連年上漲，根本不合理；有人說，台灣空屋太多，房價亂漲是炒房，不合理；有人則說，台灣房子沒那個價值，賣那麼貴不合理。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，台灣的高房價，或許可以歸納出「10萬種不合理」的理由，而最合理的理由，正是台灣「人太多」、「錢太多」，說穿了，就是「有錢人太多」。
根據統計，台灣人口僅2300多萬人，全年貿易金額在世界各國卻排名第17名，而且大多數年度都保持著鉅額的貿易順差，2023年的貿易順差更突破1千億美元。
小小的島，年年賺進大把大把的外匯，縱使這些錢有一部份又流出海外，但停留在國內的資金量仍十分驚人。簡單的來說，國際貿易把台灣變成一個「富人之島」。
何世昌說，但有趣的是，台灣人卻常抱怨物價一直漲、買不起，可是卻有極大量的人搶著出國、刷卡血拚，國內高級餐廳訂不到位子，「嘴巴說沒錢，口袋賺飽飽，或許是最矛盾的寫照。」
根據UBS瑞銀集團所發布的「2023年全球財富報告」指出，台灣資產總值占了全球總財富約1.2％，反觀印度擁有超過14億人口，他們擁有的資產總值竟跟台灣2千餘萬人差不多，該報告還指出，台灣「淨資產」在300萬至3000萬元美元的「準富裕層」大約有960萬人，占全台總人口數約40.1％；換言之，10個人之中大約有4個人符合富裕階級的定義。另外，台灣億萬美元富豪人數為46人，僅次於中國、印度、香港，為亞洲第四名。
何世昌表示，台灣有錢人很多是好消息，但壞消息也是有錢人太多，當有錢人多，會擁有更多賺錢的機會，但同時也會推升物價與房價，這是每一世代年輕人的契機、同時也是困境。

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現在不買以後會更貴？全台35歲以下房貸族5年增3成 專家揭原因
2024/03/18 10:25自由時報文/記者朱語蕎

在房價高漲的大環境下，買房成家對於普通年輕人而言似乎是遙不可及的夢，不過根據財團法人金融聯合徵信中心資料卻發現，被大眾認為買不起房的年輕人反而更敢進場，從2019年到2023年，全台35歲以下房貸族的申貸件數從45,489件增加到60,152件，短短5年就增加約1.5萬件，成長幅度高達32%，而35~50歲房貸族和50歲以上房貸族的成長幅度分別只有23%和14%。
東森房屋研究中心副理黃勝暉分析，由內政部不動產資訊平台揭露，去年Q3全台平均購屋單價為32.49萬元，較2019年同期、5年前的25.2萬元，增加了7.29萬元，漲幅接近3成，顯見台灣房價漲勢之驚人，這讓不少潛在購屋族都產生了「現在不買房，以後會更貴 」的心理壓力。
其次，在少子化的浪潮下，許多父母為了幫助小孩減輕成家立業的壓力，都會主動幫忙支付自備款或提供其他形式的資金支援，因而使得年輕族群的購屋比重有所攀升。另外，政府釋出的新青安利多，也進一步加強了年輕人進場買房的動力。
黃勝暉指出，年輕人買房偏好也與上一代人有著明顯差異，第一，不同於以往的大家庭模式，現在的年輕人更注重私人空間，普遍偏好房間數量較少、坪數較小的住宅，通常以2~3房的小宅產品為主流。
第二，現在的年輕人更在意生活品質及便利性，有管委會、電梯大樓、豐富公設的電梯大樓往往更受年輕族群的青睞。第三，部分年輕人為了壓低購屋總價，同時又要滿足一定居住品質，寧願到相對外圍的蛋白區、蛋殼區買房置產，以雙北來看，淡海新市鎮、 洲子洋重劃區等地都吸引了不少年輕族群的駐足。
黃勝暉提醒，買房成家固然是一件好事，但對於口袋不深的年輕人來說，買房後的房貸、房屋稅、地價稅、修繕費用等林林總總的支出加起來也是不小的壓力，因此建議年輕族群進場前還是要謹慎評估自身的財務狀況和預算範圍。
另外，現在很多年輕人都利用新青安的5年寬限期大膽進場，但5年寬限期結束後，每月房貸支出將大幅提高，加上過去幾年全台房價飆漲，部分缺乏基礎建設但房價早已超前反映的區域，未來房市走向仍存在不確定性，在此情況下，貿然追價進場仍有一定風險，購屋族不得不慎。

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想都更嗎？ 「都更計算機」一鍵試算免燒腦
2024/03/15 11:28自由時報文/記者張瀞勻
新北市政府地政局為響應都更三箭，並促進都更案件的推動，「都更計算機」服務，動動手指或用滑鼠框選圖面範圍，就能知道「土地範圍是否在都更劃定區域」，並同時試算5種不同都更條件的「容積獎勵值」和「同意門檻值」，以符合不同族群的需求。
新北市地政局地政資料科科長林妙憶表示，「都更計算機」是運用AI運算、使用者直覺式操作而創新開發的服務。
民眾若想了解新北市某個區域，未來如果進行都更需要符合哪些條件，只要上「新北市不動產愛連網」，就可在「都更計算機」圖台中，用手指或滑鼠框選地區範圍，系統即可智慧估算「一般興建」、「簡易都更」、「危老重建」、「一般都更」、「防災重建」等5種不同都更條件下的「容積獎勵估算值」，以及所需的土地（建物）所有權屬之「同意門檻」值。
系統也會同時判斷框選區域「是否位於都市更新劃定範圍」，並算出「總面積」及顯示「框選範圍的土地地圖與清單」，還可將這些查詢結果一鍵列印，大幅減少民眾整理相關資訊的作業時間。
林妙憶指出，「都更計算機」透過不同顏色及區塊排版顯示，達到「查詢成果優化」，讓閱讀上更直觀、視覺上更易辨識，最後更提供「免會員申請電子謄本」連結，若有需求可直接線上申請謄本，大幅減少民眾臨櫃奔波的碳足跡，有效提升行政效率。

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近5年房價強漲區出爐！ 專家：靠這產業支撐 房價沒有天花板
2024/03/11 10:00自由時報文/記者朱語蕎

吉家網公布2023七都各區成屋房價漲幅，前3名依序是高雄小港區23.81%、新竹市22.3%、台南新化區20.97%，而近5年漲幅前3名則分別是竹北市118.38%、台南新市區93.25%、台南麻豆區83.88%，其中竹北市、新竹市、台南新市區、台南麻豆區無論長中短線表現超級亮眼，6年漲幅皆高達80%以上。
房市趨勢專家李同榮解讀：這一波房市多頭漲勢最強區域的共同點就是清一色是「科技園區外溢效應」，這股效應持續發酵、房市前景銳不可擋。
統計顯示，5年長線與2023全年表現都入榜前10名有包括竹北市、新竹市、台南麻豆區與新化區，這4區就是新竹科學園區與台南科學園區的外溢表現效應，再觀察5年來的區域表現前10名，包括台南新市、台南善化、台中北屯、台中潭子、高雄橋頭，5年來漲幅都高達68～95%之間，且漲勢都跟科學園區的外溢效應息息相關，顯然，市場所呈現的過去、現在、甚至未來的前景趨勢就是「高科技引領高收入、高收入帶動高需求、高需求助漲高房價」。李同榮指出，七都房價正處高檔盤整，2024上半年市場活絡可期，但下半年變數趨多、房市偏空，觀察近期股價發展趨勢可見強勢股集中在Al半導體等高科技大廠，其他股價表現落差分明，可見經濟發展的集中度明確的反應在股價上。
以前竹科工程師在竹科上班在台北置產，現在的竹科工程師就地置產甚至投資，這股外溢效應甚至擴散至寳山、竹南、頭份等地。同樣的很多南調的南科工程師，這幾年在基期較低的南科，更懂得複製竹科房市發展模式，直接在南科周邊的新市、新化、善化、麻豆大舉購屋，況且南科更延伸至高雄科學園區，帶動S科技走廊成型，也刺激仁德、歸仁、與高雄橋頭、楠梓的房市發展潛力。
因此，這些區域就會因高收入就業人口增加與需求強勁帶動下，助漲房價就會沒有天花板的限制，未來房市的發展趨勢就會如股市一樣，房價漲跌互見、強弱分明。
李同榮提醒，在房價見漲不漲、見跌不跌、多空拉鋸的混屯市場中，特別觀察高鐵軌道經濟與高科技園區外溢所帶動下，就業人口增加、商圈逐漸成熟的潛力蛋白區值得關注。

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2023六都房價年漲幅腰斬、台中大減88% 專家：多頭已近盡頭
2024/03/08 16:52自由時報文/記者朱語蕎

吉家網發布2023年房市成屋年報，六都房價漲幅年增率大幅衰減，2022年平均漲幅為12.26%，2023平均漲幅為5.04%，平均漲幅年增率全面衰減59%，其中台中市平均漲幅由2022年的21.57%衰減至2023年的2.52%，因2022年漲幅較高，年增率衰減幅度高達88.3%，為六都之最。
六都漲幅年增率衰退依次分別為台中減少88.3%，高雄減少78.2%，台南減少61.55，新北減少60.6%，桃竹減少37.1%，台北減少36%。吉家網董事長李同榮分析，房市多頭已近尾聲，市場正處多空拉鋸中，2024房市以盤代跌，平均漲跌幅度會縮小至3%以內。
李同榮指出，2023前三季六都房價平均漲幅只有0.56%，第四季因新青安貸款專案發酵，以及大量交屋潮拉高平均單價，致使房市在第四季拉尾盤價量俱揚，六都平均房價上漲4.42%，全年平均漲幅5.04%，但比較2022全年平均漲幅12.26%，年增率縮減幅度高達59%，若扣除大量較高單價的交屋潮，房價漲幅已微乎其微，顯然多頭走勢已接近盡頭。
但今年上半年因景氣略為回升，股市表現優於預期，房市雖供給量增，需求量也相對增強，預期巿場交易量溫，房價雖上漲乏力，但欲跌也難，呈多空拉鋸，多方小勝。
李同榮指出，今年下半年因加重囤房稅2.0上路，且因前年經濟成長率基期較高，經濟增長力道將減弱，加上賴政府上任後，中共可能掀起經貿大戰對台施壓，房地產整體市場偏空，建商庫存餘屋會有出脫壓力。
不過，新政府對未來施政會有重大建設利多，以及全球降息在即，有助於房市購屋信心的支撐度，因此，下半年市場雖偏空，但房價以盤代跌機率較高。
吉家網企研室處長莊文樹分析，根據吉家網長期對房市的觀察與數據統計，第六循環自2018房價低點到2024近6年間，六都房價平均漲幅71.68%，其中台南市因台積電效應與過去基期最低等因素，平均漲幅高達99.08%，幾近1倍為六都最強。
若依年度表現來看，六都中桃竹地區因大台北都會擴大，桃園人口淨流入全國之冠，加上竹科不斷擴張外溢效應，致使桃竹地區房價平均漲幅8.53%，為六都表現最優，六都全年平均為5.04%，
李同榮分析，2023全年表現「量小縮、價小漲」，多方小勝，但多頭氣勢漸弱，房市建築貸款餘額年增下降，房屋貸款餘額年增率略增，開工核發量下降與使照完工量上升，2023下半年連續兩季呈死亡交叉，這是房市轉空訊息的領先指標，六都全年表現分別為：台中、台南稍弱、高雄盤穩、雙北抗跌，桃園較強。

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女性薪水不輸男性？購屋比例近五成 專家：通常都是老公為了…
2024/03/08 15:46文/記者張瀞勻

女性薪水不輸男性？購屋比例近五成 專家：通常都是老公為了…
2024/03/08 15:46自由時報文/記者張瀞勻

迎接38婦女節，各大平台搶攻女性商機，現代女性消費力強大，買房也不輸男性！台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台20歲以上女性購屋比例逐年提高，2023年達48.2%，比十年前女性購屋佔比增加約0.4個百分點，創下近十年來新高！女性購屋力與日俱增，經濟實力不容小覷。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據勞動部統計，2023年女性每人每月總薪資約5.2萬元，比起十年前的4.2萬元，薪資成長逾2成，增加幅度甚至還超越男性，高出約1個百分點，女性的經濟條件越來越好，有能力置產的女性跟著增加，加上現今新世代女力不婚不生比例高，女性有偶率已不到5成，少了家庭與育兒負擔，女性也更有能力為自己買房添資產，而這樣的現象，在都會城市也會比偏鄉來的更明顯。
觀察六都2023年女性購屋佔比，其中，台北的天龍女購屋力為六都最高，女性購屋佔比超過半數約50.8%，同時也是六都中唯一女性超越男性的城市，已連續2年女性購屋族比男性還多，女性購屋力有越來越強勢的現象。然而，台北市女性購屋族，也是六都中房貸壓力最大、購屋面積卻最小的城市，平均房貸達1,651萬元，是台南女性房貸752萬元的兩倍，但平均購屋面積最小，僅有36坪，而台南市，雖然負擔最輕鬆、購屋面積也最大達45坪，不過女性購屋佔比為六都最少，僅約46.8%。
張旭嵐指出，台北市就業機會豐沛，薪資條件普遍較其他城市優渥，許多新時代女性薪水不輸男性，也有購屋實力，且不少新婚夫妻為了讓太太有保障，也常見夫妻合購，但登記在太太名下繳房貸，因此女性購屋和申貸比例也逐年增加。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南部雖然房價較親民好入手，不過多數留鄉工作的在地女性，仍會選擇與原生家庭同住，即使已婚，家庭購屋仍以男性為主力或與男方家庭同住為多，因此女性購屋需求相對較低。即便如此，六都購屋族女性佔比均有超過4成以上，李家妮認為，女性在投資理財觀念相較男性來的謹慎保守，多數女性偏好選擇風險性較低的理財方式，因此除了自住需求，以買房置產、購屋收租，也成為現代女力累積財富的方式之一。

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房市熱不熱看「房仲業績」就知道 連3年破800億 這縣市狂增58％最多
2024/03/08 21:54自由時報文/記者朱語蕎

根據財政部統計2023年全台房仲業銷售額達833.12億元，年減4.2％，雖連兩年衰退，但自2021年起，已連續3年突破800億元大關，顯示房市買氣仍穩健。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，除了建物買賣移轉棟數可作為房市趨勢觀察指標外，房仲業銷售額更能直接反映房市交易熱度。從歷年房仲業銷售額可以發現，自2013年創下614.38億元高峰後，連3年下滑，到2016年，房仲業銷售額萎縮至376.83億元，隨後逐年回升，尤其2018年中美貿易戰轉單效應發酵，台商回流投資、擴廠，帶動住宅、廠辦、商辦等交易轉趨熱絡，後續因新冠疫情釋出的大量資金潮轉進房市，更推升房市交易表現。2021年全台房仲業銷售額達887.09億元，創歷史新高。
不過，也讓投機炒作風氣死灰復燃，政府自2021年積極實施打炒房政策，讓市場健康降溫，市場主力轉由自用、長期置產撐盤，2022、2023年建物買賣移轉棟數與房仲業銷售額雙雙下降，但減幅僅個位數，2021～2023年房仲業銷售額均處800億元高檔位置，顯示目前買氣仍穩。
若從近兩年全台各縣市房仲業銷售額來觀察，雖整體銷售額量縮4.2%，但仍有部分縣市逆勢成長，其中，嘉義縣成長58.2%最多，其次則是基隆市年增14.1%，新北市、桃園市、苗栗縣、雲林縣與台東縣則年增2.5%至6.9%之間。
陳金萍指出，這些正成長的縣市可以歸納出三項優勢，包括交通機能佳、剛性需求穩定、重大建設與開發加持。
像是新北市、桃園市與基隆市受惠於北北基桃生活圈TPASS上路，通勤族由台北市外溢到周邊衛星城市購屋，需求穩定下讓房市交易量增，也帶動房仲銷售額成長。而嘉義縣、苗栗縣與雲林縣則具備重大建設題材與產業進駐等議題效應，讓市場看好區域房市發展，推升房市表現。
另外，房仲業銷售額年減逾1成的縣市，包括南二都的台南市與高雄市，以及新竹市、宜蘭縣與花蓮縣，其中，以台南市年減17.1%居全台之冠，顯示過去因產業進駐或觀光熱潮等利多題材，在房價逐年高漲下，加以房地合一2.0、平均地權條例新法上路後，市場投資氣氛冷卻，房市交易明顯降溫。

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南部投資客瘋買農地搭建鐵皮屋租工廠 當心改課高額地價稅
2024/03/07 23:59自由時報文/記者林耀文

由於國內電商興起，消費習慣改變後，南部市區店面已非投資置產客首選，但在台商回流效應下，腦筋動得快的投資客，最近瘋買南部農地，並分割約百坪小塊農地即搭建鐵皮屋，出租做為小型工廠或倉庫。稅務專家提醒，農地非農用遭查獲，小心地主將被改課高額地價稅。
國稅局表示，非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦；另都市土地依都市計畫編為農業區、保護區及公共設施保留地，或有公共設施尚未完竣、依法限制建築、依法不能建築等情事，仍作農業用地使用者，亦可徵收田賦。
民眾若於農業用地上興建鐵皮屋、擴建農舍、堆置廢棄物、鋪設水泥地、填土及庭園造景等，已不符合農地農用原則，應改按一般用地稅率（10‰~55‰）課徵地價稅；如有興建農業設施或農舍，需先取得容許使用或使用執照，才可適用田賦。
稅務專家舉例說，老陳擁有一筆農地面積約300平方公尺，申報地價為每平方公尺600元，原作農業使用課徵田賦，老陳卻在5年前的元旦過後，在農地上鋪設水泥地作停車使用，經地方稅務局於今年初查獲，已不符課徵田賦規定，應自108年起改按一般用地稅率10‰課徵地價稅為1800元(300x600x10‰=1,800)，並補徵108年至112年地價稅計9000元。
稅務專家提醒，農業用地未作農業使用，嗣後如恢復農業使用並符合課徵田賦的規定，可向稅務局提出申請，經勘查認定符合農業使用者，自申請當年即可適用田賦；或有符合自用住宅用地規定，可在當年9月22日前向稅務局申請改按自用住宅用地稅率2‰課徵地價稅，逾期申請者，自申請之次年開始適用。

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台中抵費地照常開標 一天賣出86.2億土地
2024/03/07 18:20自由時報文/記者張瀞勻
台中市政府7日舉辦第13期大慶市地重劃區，以及第14期美和庄市地重劃區抵費地標售，共標售123筆土地，總底價金額超過204.6億元，被外界質疑恐將帶動地價及房價上揚，不過全案7日正式標售共釋出123筆標的，合計總面積約2.8萬坪，總底價達204.6億元，結果54筆土地有人投標，總計吸引72標封，但9標封因不符規定作廢，故有效標封為63標，最終順利標脫48筆土地，標脫率約39%，標脫總金額約86.2億元，整體溢價率約7%。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，本次土地標售一口氣釋出上百筆土地，規模為台中近年之最，且十三期與十四期，均為台74線環內的精華重劃區，因此關注度頗高。但由於開標前夕引發社會輿論，加上本次不乏土地型態狹長的標的，部分方正土地的底價也與市價無異，因此投標狀況不算熱絡，雖然仍有部份精華標的衝出區段高價，但整體溢價率不到1成，跟先前幾次標售相比，溢價表現顯得低調。
台中巨蛋將動工 榮德段刷新區段單總價新高
本次標售的單價地王，為十四期仁平段328地號土地，標脫單價達101.1萬元；總價地王則由十四期榮德段88地號土地奪下，得標總價逾6.4億元，換算單價也達百萬之譜，不論單總價，均創下榮德段的區段新高。
台灣房屋興安特許加盟店店東邱正雄指出，十四期的仁平段，緊鄰發展成熟的十一期熱鬧商圈，可同時享有重劃區遠景與既有的鬧區機能，且328地號為容積率較高的商五用地，同區段相同地目的最高單價可達106萬元，因此本次標售的價碼符合行情，加上該筆土地依傍麻園頭溪水岸綠地，使其成為本次標售單價王。單總價都改寫區段新高的榮德段88地號，同樣為容積率較高的商業區土地，且該地為形勢方正的角地，又鄰近即將動工的台中巨蛋，未來發展性可期，因而吸引投資人積極搶進。
十三期首度標售 土地單價叩關百萬元
首度標售的十三期重劃區雖無土地突破百萬元單價，但昌明段106地號土地，標脫單價99.9萬元，已直逼百萬元門檻，同時也改寫十三期重劃區的土地單價新高。
陳定中表示，締造十三期地價新高的昌明段106地號土地，為文心南路、文心南七路與大墩南二街的三面臨路方正土地，且距離捷運豐樂公園站、萬坪豐樂雕塑公園都不遠，立地條件佳，使該地躍居十三期的單價地王。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，這次台中市政府標售的13期與14期重劃區土地，都是目前台中市場建商布局的重點戰區。以13期來說，座落於南區、南屯區交會地區，不僅鄰近大慶車站、中山醫大大慶院區，更緊鄰八期重劃區，擁有相當優良機能與交通優勢。而且，13期規劃為低密度開發，住宅區基準容積率為140%，未來區域將擁有極佳的生活品質，為目前台中建商積極卡位的區塊。目前沅林、惠宇、協和、豐邑、豐境、鉅虹等建商近年都有加入購地布局行列。
再以14期來看，位於北屯，面積高達403.48公頃，是目前台中面積最大的重劃區。因14期規劃也是低密度開發，主要土地使用分區以住1與住1-1為主，擁有相當良好的居住品質，有相當潛力發展為新興豪宅區塊。此外，14期鄰近崇德商圈與水湳經貿園區，並具有台中巨蛋、漢神百貨等利多題材，目前也是台中一線建商積極卡位的區塊。
陳傑鳴指出，依照台中近年置產哲學，購屋優先考慮具發展題材「重劃區」，會更優於老市區。民眾如果想買房，可以多關注這些熱區的推案狀況。

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