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廢除印花稅有助房市? 房仲：2億豪宅省6萬不夠辦入厝趴
2019-09-12 11:26經濟日報 記者游智文╱即時報導
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行政院院會今（12）日通過廢除印花稅，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，買賣房屋印花稅為買方支付，稅額為房屋及土地公告現值千分之一，一棟2億多元豪宅，印花稅只有6萬多，買方受惠有限，對房市稱不上利多。
至於建商方面，長虹建設財務長陳茂慶表示，建商發包工程契約都需印花稅，一般是承攬方支付，也有各付各的，看契約怎麼訂，印花稅金額雖不多，但廢除之後也可省下一些錢，仍可回饋消費者。
徐佳馨表示，印花稅確有重複課稅問題，有廢除必要，但廢除對房市幫助不大。按照目前稅費計算基礎計算，大安區一棟總價兩億的新豪宅計算，印花稅不過6萬多元，還不夠辦一個入厝趴，在交易時略為有感，但不會影響買屋決策。
徐佳馨表示，對於地方政府來說，印花稅屬地方稅收重要來源，近年房市回溫，印花稅也不無小補，廢除之後對某些地方政府來說會有較大影響。
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買房該選20年還是30年房貸？網友選30年用這招倒賺
2019-09-12 13:26經濟日報 記者游智文╱即時報導
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買房子貸款，該選20年房貸還是30年？一般以為30年房貸要付較多利息，有網友提出，貸30年房貸，用20年房貸的還法，再把每月差額投入利息較高的儲蓄險，30年房貸反而比20年划算，在網路引起熱議。
包括聰明房貸創辦人蔡文欽、瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛等專業人士都認為，網友邏輯沒有錯，只要有利差，借低利的錢，投入在利率較高的商品，一定比較划算，當然前提是要找到適合穩定的投資商品。
一位網友日前在PTT提出，房貸1,000萬元，以利息1.6%來算，若選20年房貸，月還48,716元。選30年房貸，每月降至34,994元，一個月可少繳13,722元，一年可少繳16萬4,664元。
網友說，選30年房貸，然後把比20年房貸少付的金額，一年16萬4,664元，投入2.4%的儲蓄險。
到了第20年，貸款20年的人，會還清房貸，但選擇30年的人，雖然還欠銀行388萬本金，但儲蓄險會有416萬，把416萬領出來還清房貸388萬元，還倒賺28萬元，而且有儲蓄險的保障。
黃舒衛表示，銀行房貸利率低，儲蓄險利率高，依數學計算，確實是這樣的結果。實務來看，一般民眾房貸多半會提前還款，真的繳到20年、30年的是極少數，利用較長的貸款年期、較低的貸款月付金來增加財務投資的自由，確實可行。
他說，但前提是要找到合適穩定的投資商品，而且財務紀律要很好，另外房價也不能跌，不然貸款繳完，賣房還要倒貼。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房貸要付利息，又有欠債的感覺，一般人多會盡快還清貸款，不過對於懂得投資的人來說，資金靈活運用反而是錢滾錢的好辦法，甚至也有人增貸來投資，看上的就是房貸利息低的優勢，只要投資報酬率能到超過房貸利息的，包括像美金儲蓄險、債券基金等金融產品，都算是合理的理財規劃。
不過依網友計算，30年才多賺28萬，對一般人來說吸引力似乎有限，但如果期待投報率高一點，選擇股票型的產品，則風險會提高，甚至有可能虧本，建議想要靠增貸或是延長貸款來賺錢投資，應該具備一定投資能力，以免賠了夫人又折兵。
債券房貸
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房仲第4季購屋意向調查 看房價持平者近半
2019-09-12 14:54中央社 記者韋樞台北12日電
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房仲針對網友調查第4季購屋意向，結果發現受訪者看跌房價比例約40%，看房價持平者達47%。房仲分析，受訪者看跌房價情緒未升高，持平者眾，顯見看房價持平者為市場最大公約數。
信義房屋針對網友進行2019年第4季購屋意向調查，受訪者對未來房價看跌比例約40%，看持平者為47%，已連續2季認為房價持平者多於看跌，上次出現連續看持平多於看跌者是2014年的前2季。
至於看房價持平者已由2015年第4季低檔的19%一路升高到今年第4季的47%，創下近5年新高，已超越2014年第4季的40%。
房價看漲者亦由2015年第4季低檔的7%升高到今年第4季的13%，創下近5年新高，與2014年第4季的13%齊平。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上季調查看跌比例為35%，創下22季新低，而此季調查外在事件紛擾不斷，看跌比例略增加5個百分點達40%；但認為未來房價持平的比例仍達47%，與第3季的49%相當接近，顯見市場認為未來房價持平已逐漸成為市場最大公約數。
此次調查，對於遲遲無法落幕的中美貿易大戰，有51%的受訪者認為不受影響繼續購屋，另外也有37%受訪者認為有影響暫緩購屋，還有12%受訪者表示不清楚。
對於即將來到的總統大選，亦有51%的受訪者認為不受影響繼續購屋，另有40%受訪者認為有影響暫緩購屋，還有9%受訪者表示不清楚。
曾敬德表示，此次調查期間正值美中貿易戰、總統大選開跑與香港反送中事件，但民眾對房市信心仍是看持平比看跌多，反映外在事件對自住干擾有限，自住買盤仍持續回流。
而已經開跑的總統大選，逾半受訪者認為不影響繼續購屋，顯示相對多數民眾不太受總統大選影響，不過隨時間越來越接近選舉，對市場的確會產生干擾，第3季調查時僅有23%認為受總統大選影響而暫緩購屋，此季則明顯攀升至40%，比例有增加的趨勢。
曾敬德指出，前幾年不少買方預期房價下修，等待3、4年後，購屋需求越來越強，部分買方發現房價變化不大，於是回到市場上購屋，不過目前買氣仍以自住為主，預料未來房市仍以持平機率較高，但越靠近選舉，可能會讓部分高端或換屋市場買方稍微觀望。
信義房屋針對瀏覽信義房屋官網民眾進行網路問卷調查，調查時間為8月19日至27日，總計回收844份網路問卷，在95%信心水準，抽樣誤差於正負3%以內。
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台中北區北平路店面 單價125萬創新高
2019-09-11 22:08經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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根據內政部最新實價資訊，鄰近台中市北區北平路2段與文昌東2街交叉路口面積84.6坪的店面，於今年5月以總價1.06億成交，換算店面單價約125.3萬，為今年至今台中市唯2的單價百萬店面交易，也是單價最高的店面產品；另一間則是南屯區永春東7路上的2層樓店面，今年4月時的交易總價為2.4億，單價約120.3萬。
自由時報報導，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2間單價百萬店面所處地點都屬飲食商圈，不過北平路商圈店面價值不高，而單元2重劃區、於永春東7路與永春東路口一帶的店面，雖有高檔異國餐廳進駐，但仍處開發中生活圈，2地段過去交易紀錄中的高總價透店價格約在3,000至4,000萬，1層樓高單價店面單價約在3、40萬。該次揭露之2店面單、總價都屬當地天價，顯示出區域商圈發展潛力高，土地價值也不錯，增幅空間大。
陳炳辰表示，近年台中市亮點店面不再出現在逢甲商圈，主要是逢甲商圈惜售性質強，另外店家生意與店面租售價格不如往昔，反而是新興商圈，或具備特定主力族群區塊的商圈，生意波動性小，破億店面屢見資方接手。
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928檔 中南部案量暴增
2019-09-12 02:00經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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建商、代銷看好房市復甦，無懼總統大選是否影響買氣。591新建案統計，今年928檔期推案量，全台突破5,000億元大關，創近十年新高，更較去年同期成長逾八成，其中台南推案量更成長三倍。
甲山林總經理張境在表示，全台房市穩定成長，主要買盤是首購與自住需求的客層，這類剛性需求較不易受到大選影響，因此今年全台推案回暖，北部重劃區有買氣，中南部也有看點，高雄市推案量成長三成。
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高檔飯店寓所 房市新明星
2019-09-12 02:00經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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全台吹起「高檔飯店寓所」複合式開發案，除大直豪宅「西華富邦」、板橋「馥華艾美」等，大陸建設開發，位於捷運松江南京站的小豪宅案「琢豐」，目前銷售逾八成，還帶起一波已訂購顧客「回購潮」，成為高資產族避險之標的。
由於「琢豐」規劃九樓以下為五星級飯店，將引進寒舍餐旅集團經營管理。甲桂林廣告副董事長曹瑞濱分析，美中貿易戰愈演愈烈，台商回流後有不少置產自用，積極尋找好標的，加上「琢豐」有五星級飯店服務，吸引高端客目光。
大陸建設力邀愛馬仕法國建築團隊RDAI及寒舍餐旅集團合作，未來10樓至24樓為住宅案，規劃中小坪數的精緻酒店式寓所，預計2021年底完工。
「琢豐」銷售已達八成，近半年還湧現「回購潮」。甲桂林廣告副總周智柔說，琢豐已購客戶再加碼的情況很多，加購率達四成，有位國際貿易商回訪數次，總計買下六戶。
目前「高檔飯店寓所」複合式開發案遍及全台，較著名還有北市松山區「文華苑」，以及台中「勤美之森」與高雄「THE ONE」等。
曹瑞濱說，這波資金潮回流，不少投入購買精華區豪宅，還有以法人名義購置。資金停泊在不動產有三大原因，除能滿足置產需求，還有節稅、避險等目的。
北市大安區豪宅「和平大苑」今年6月售出31樓兩戶，買方為同一人，以僑外資鳴灣公司名義購入，兩戶均未貸款，合計總價達6.33億元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，回流台商滿手現金，銀行又不歡迎大額存款，索性買豪宅；有些人是節稅考量，用名下公司盈餘購買豪宅，降低獲利金額，以減少營所稅。
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富三代最愛買的豪宅 陳怡蓉產女也買進
2019-09-04 12:45經濟日報 記者游智文╱即時報導
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實價揭露，北市信義計畫區指標豪宅「琢白」1、2樓同時售出，資料顯示，由安珀生技以總價合計約4.5億元買下，安珀生技法人董事長則是本名陳佳縈、最近剛生下女兒的知名演員陳怡蓉。
根據實價資料，目前仍銷售中的琢白，1、2樓是在今年5月同時售出，含車位總面積約260坪，金額約4.5億，每坪200萬元。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，琢白預售時原本打算賣到一坪250萬，但碰到房市低潮，實際成交價多在200~225萬之間，最新揭露，1、2樓最樓層住家也能賣到200萬，顯示個案站穩200俱樂部。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近期包括大直、天母，大安森林公園、信義計畫區、仁愛路等豪宅聚落都有豪宅成交，雖稱不上百花齊放，但呈點發狀況，豪宅市場買氣回流相當明顯。
琢白位於信義路五段、松勇路口，基地面積約1058坪，為地上31層、地下4層純白豪宅，個案由大陸建設委請美國白派大師理查．麥爾量身打造，建商表示，該豪宅深受富三代青睞，目前累積已有14筆實價交易資料，買方包括新光金吳家第三代。
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東華高爾夫球場法拍急喊卡 歷經11次流拍底價剩17億元
2019-09-04 12:14經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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曾承辦多場PGA高爾夫公開賽的「東華高爾夫球場」，其土地法拍案捲土重來，共計36萬坪的土地，原定今（4）日進行第三輪第四拍，底價也降到17.05億元，不僅較過去最高底價剩四分之一，甚至不到公告現值的一半，但今日再次執行第三輪四拍時，臨時喊卡「停拍」，將延緩執行。
歷時12年、經歷三輪的「東華高爾夫球場」法拍案，最高底價曾來到65.02億元，但隨後底價打折再打折，如今這次法拍是第三輪第四拍，底價僅剩17.05億元。
雖然底價只剩高峰時的四分之一，但由於「東華高爾夫球場」法拍案僅拍賣土地，不包含經營許可證，因此難吸引投資人目光，拍賣結果已歷經11次流拍。
台灣金服指出，「東華高爾夫球場」拍賣土地面積為35.98萬坪，其債權人為中華開發金控旗下資產管理公司，拍賣標的依現況點交。不過，今日公告指出，「東華高爾夫球場」法拍案因債權人聲請延緩執行，因此於停拍。
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33年老舊辦轉手 他捧六年獲利千萬
2019-09-04 11:54經濟日報 記者游智文╱即時報導
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近年住宅房價回檔，民眾售屋賠多賺少，辦公室市場相反，由於供不應求，不少人轉手獲利可觀。實價揭露，信義路四段一間屋齡33年舊辦今年6月出售，屋主持有六年，獲利逾千萬元，大賺逾三成。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，此筆交易經比對相關資料，應為位於信義路四段、光復南路口附近的吉星大廈。此一住辦大樓雖然屋齡老，但交通方便，近信義計畫區，加上屋主買進時，辦公室價格仍在相對低點，因此有高額獲利。
郎美囡表示，國內房地產投資市場過去長期以住宅為主，2013年北市頂級豪宅上喊一坪300萬時，頂級辦公室產品才100多萬，一般B辦更只有五、六十萬元，行情遠低於住宅。
2017年以後，開始出現明顯變化。由於辦公室長期推案低迷，很多舊辦公大樓被拆掉改建住宅，隨台商回流增加，辦公室租賃供給開始吃緊，2018年後更是明顯，辦公室空置率頻創新低，租金則逐季上漲。
許多退出住宅市場的投資客嗅到商機，紛紛轉進辦公室產品，帶動辦公室價格一路上揚。根據信義全球資產統計，今年第2季北市整體空置率已降至到4%以下，辦公室平均售價則上升到每坪約85萬元，不少早期買進辦公室的人都有獲利。
根據實價資料，獲利千萬的屋主，是在2013年買進吉星大廈4樓一戶，約58坪，當時買進3,220萬，每坪約54.9萬，今年6月屋主4,250萬出售，獲利1,030萬元，單價也上揚至72.5萬元。
郎美囡指出，今年上半年全國辦公室開工量超過36萬坪，創2009年以來的同期新高，顯示辦公室的市場需求大幅增加，中古辦公大樓雖屋齡高，但多位於台北市精華地段，且房價相對低，只要價格合理，很快就有買方接手。
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換屋客回防市區購屋 「永雄卓閱」拿下新北市熱銷之冠
2019-09-03 20:51經濟日報 記者陳美玲╱即時報導
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永雄建設機構董事長暨新北市不動產開發商業公會理事長劉炳煌表示，經過一番盤整修正後，市中心房價回跌到相對合理水位，使得不少個案買氣陸續回籠，尤其真正有經濟能力的換屋客層，購屋區域開始回防市區，也讓市中心中大坪數格局個案，得以媒合準確客層並反應在實際銷況。
劉炳煌指出，以集團旗下「永雄卓閱」來說，吸引了高比率的換屋客層，當中不乏台商、中小企業主身影，開賣八個月，總銷90億元、274戶案子，繳出銷售逾200戶、超過70億元的成績，成為今年新北市熱銷第一新案。
劉炳煌分析，該案能在預售、新成屋銷售市場有不錯表現，主因該案坐落的實踐路向來是板橋傳統精華市心，不僅機能成熟、學區完整，且在地居民具備一定經濟能力，加上區域新案供給量小於市場需求量，該案填補這塊空缺，才會出現銷售奏凱歌的表現。
甲桂林業務總經理陳衍豪表示，雖近年板橋江北、新店央北、三重二重、土城暫緩等重劃區迅速竄起，仍無損原有市區個案去化表現。以板橋為例，新板特區周邊開發已臻飽和，具有大面積基地規模的個案有如鳳毛麟角，才會讓該案創造十分珍稀的基本面籌碼。
「永雄卓閱」是在地建商永雄建設機構耗費17年時間投入都市更新的案件，該案基地規模達1,300坪，是近年新板特區周邊首個千坪以上的都更案，全案預計2023年底完工交屋。
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