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住都中心推都更 壽險可參與
2019-08-20 00:21經濟日報 記者邱金蘭／台北報導
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金管會上周發函解套，壽險業將可參與國家住都中心推出的都更案招商，首波三大都更案包括台北市捷運圓山站西側及信義區兒福兩塊基地，其中規模較大的圓山站案最吸引壽險業目光。
根據金管會規定，保險業只能投資公辦都更案，且須是100%公有或國營事業持有的土地，住都中心最近首波公告招商三件都更案，保險業能否參與引發關注。
據了解，在業者及內政部反映後，金管會上周五（16日）特別發函，開放壽險業可以投資國家住都中心推出的公辦都更案。
知情官員表示，國家住都中心是政府為推動都更成立的法人，辦理都更的土地也多是國產署移轉過來，因此與公有地性質相同，金管會評估後同意開放納入。
根據金管會這項函令規定，符合以下三項條件者，保險業可以透過專案運用方式，投資公辦都更案並擔任實施者。
第一，符合「都更案件主管或主辦機關認定屬配合政府政策或公共建設目的的公辦都更案」、「100%公有、國家住都中心或國營事業持有」、「基地完整」、「單獨開發」、「無涉再行整合其他土地」的土地或地上權。
第二，對於辦理公辦都市更新案件取得的資產，保險業不得涉有保險法規定以外業務的經營，並應有有效利用並獲取收益的事實。
第三，保險業符合「投資時最近一期資本適足率達法定標準」，及「最近一年執行各項資金運用作業內部控制處理程序無重大缺失，或缺失事項已改正並經主管機關認可」的條件。
官員表示，這次主要是新增「國家住都中心」持有的土地，其他條件未變。

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板橋浮洲人口增長 新北市推三大周邊基礎建設
2019-08-20 15:03經濟日報 記者林于蘅╱即時報導
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板橋浮洲地區基礎建設陸續完工，新北市長侯友宜今（20）日前往視察。他表示，因應浮洲地區人口增加，隨之而來的就學及交通需求，新北市政府陸續推動三大周邊基礎建設，改善區域交通，包括「台65線優化工程」、大觀路二段265巷拓寬工程，以及中山國小校園整建。
侯友宜表示，浮洲合宜住宅完工後，陸續湧入近萬人口，加上周邊商業發展，基礎建設及當地生活機能改善十分重要。因應地方需求，新北市府陸續進行「台65線優化工程」、大觀路二段265巷拓寬及中山國小校園整建，改善區域交通及生活機能。
台65線是浮洲合宜宅居民出入的主要交通要道，為改善居民聯外交通，新北市府推動「台65線浮洲交流道增設北上、南下匝道工程」，強化合宜宅聯外交通，並解決鄰近交流道壅塞問題。
另外，為解決樹林地區車流轉接及堵塞問題，新北市府新工處正推動「浮洲橋下橋市區道路動線優化工程」，提升樹林地區進入台65線的北上匝道便捷度。
浮洲合宜住宅旁的大觀路二段265巷道路，路幅僅6～8米，十分狹窄，加上路旁電桿林立，造成會車困難，為友善行人空間並解決會車問題，新北市府與慈濟基金會達成共識，其同意無償限縮土地，並向營建署爭取3,800萬經費，於去年辦理拓寬工程，將道路拓寬至10米，開闢雙向各一車道，於今年8月完工。
在合宜宅完工後，板橋區中山國小成為居民就學首選，但校舍老舊且教學空間不足，為改善現況，新北市府向營建署爭取0.63公頃的土地，投入近8億元經費，興建校舍及地下停車場，於今年7月完成第一期工程。
完工後提供活動中心、舞蹈教室及一般教室等教學空間，以及331個汽機車車位紓解社區停車需求。侯友宜指出，後續第二、第三期工程將在2021年及2022年陸續完工。

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多數知名重畫區 點燈率已逾5成
2019-08-20 14:37聯合晚報 記者游智文／台北報導
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提到重畫區，很多人直覺想到空屋多，根據營建署資料，截至2017第四季，多數知名重畫區低度用電住宅已壓低在兩成以內，最多也只有四成多，也就是入住點燈率已達五成以上，早已不是空城。
營建署根據房屋稅籍資料及台電資料，將每月用電量低於60度房子，列為低度使用（用電）住宅，一般和空屋畫上等號。截至2017年第四季，全國低度使用住宅約86.4萬戶，占全國總戶數854萬戶約一成。
重畫區點燈入住率變化。 資料來源／內政部營建署、屋比房屋
一般認為重畫區空屋比例高，但營建署資料顯示，目前全台11個知名重畫區，有八個低度用電住宅占比在兩成以內。其中，一度和淡海、林口新市鎮合稱「林三淡」的三峽北大特區，空屋占比僅9%，比全台平均10%還低。
林口新市鎮在2017年底仍有7,000多間空屋，空屋數為全台重畫區最多，不過換算空屋占比僅12.6%；新莊頭前、新板特區、新竹高鐵特區、台中七期、高雄農16、美術館特區等空屋占比也都在10%~17%間。
屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前僅淡海新市鎮、新莊副都心、桃園青埔特區空屋占比超過兩成，若把非低度用電住宅，視為有人點燈入住，淡海新市鎮空屋占比28.3%，亦即點燈率達七成，新莊副都心空屋占比約33%，點燈率也達六成七。
陳傑鳴說，林口新市鎮面積大，之前建商密集推案，尚待完工交屋的新建大樓到處林立，讓人感覺空屋很多，隨商場進駐，機場捷運通車，大型社區陸續交屋，現在商圈成形，已成大台北一大熱門生活圈。
淡海新市鎮情況大致相同，較早發展的區域，目前都已有相當人口，多數社區入住率都在九成以上，空屋主要集中在後期發展地區，隨輕軌通車，影城進駐，新市鎮站、崁頂站一帶發展逐漸加快，整體點燈入住率也已達七成。
至於目前點燈率較差的青埔特區，新莊副都心，主要是先前房價上漲過快，幅度過大，房子銷售緩慢，在房價下修後，近一年住宅銷售速度加快，點燈率也漸上升到五成以上。

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殯儀館是房價殺手？大台北這間周邊房價兩年漲一成
2019-08-20 09:53經濟日報 記者游智文╱即時報導
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殯儀館向來被視為嫌惡設施，周邊房價易跌難漲，中信房屋觀察內部交易及實價資料指出，雙北殯儀館周邊700公尺內交易仍有一定量體，位於板橋的新北市立殯儀館周邊房價，和兩年前相比，漲幅達一成。
中信房屋研展室副理張漢超表示，殯儀館周邊房價行情會通常低於一般行情3至10%左右，對於置產預算有限、較無禁忌的民眾，反而較可以利用這樣的優勢找到CP值較高的住宅，這也是周邊交易仍能維持一定的交易量的主因。
中信房屋依據內部及實價資料統計雙北市公立殯儀館周邊住宅，以2017年與目前相比，新北市立殯儀館周邊房價由每坪33.51萬元成長至37.11萬元，房價趨勢與所在地板橋區相同，但漲幅10.7%較高。
台北市立第一殯儀館周邊住宅，雖受到北市中山區整體市況的影響而呈現下滑，從2017年每坪57.5萬跌至今年54.8萬，每坪54.8萬元的均價與中山區每坪58.1萬元的均價相比，價差幅度不到6%。
北市二殯因周遭住宅少、成交件數不多，無法觀察出房價的走勢與變化。
張漢超分析，新北市立殯儀館周圍200公尺內多以公寓為主，該範圍通常也最容易受到殯葬活動的影響，不過再往外一點，受到的干擾程度就相對較輕。
以殯儀館沿新海路往板橋市區方向來說，相距僅約500公尺，麥當勞、全聯、餐飲店等商家林立，所提供的生活機能已能滿足一般生活居住需求，因此這兩年房價已逐漸貼近區域均價。
位於中山區的台北市立第一殯儀館，周邊即商辦大樓林立，咖啡廳、餐廳、書店、金融機構等機能幾乎一項都不缺，距離捷運行天宮站也僅很近，目前均價54.8萬，和中山區均價58.1萬，一坪相差不到4萬元。
張漢超表示，這兩年中山區房價雖呈現些微起伏波動，但以產品型態區隔，在北市一殯周邊選擇公寓產品反而能較為抗跌，比起中山區公寓平均4%的跌幅，一殯周邊僅滑落2%左右，對於偏好台北市門牌、又想找到相對划算的價格，在北市一殯周邊置產也算是一種超值的選擇。
張漢超表示，雖然殯儀館附近住宅較便宜，但銀行可能會給予較低的鑑價，自備款成數最好提高，以免買房之後才發現資金不足。

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7月北台預售屋 射出亮眼穿雲箭
2019-08-08 13:56聯合晚報 記者游智文／台北報導
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市調指出，7月北台灣預售房市表現亮眼，多個指標建案單周來客量都超過百組，平均每周成交組數也拉高至四組，住展風向球分數飆升至37.3分，創五年新高。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，7月指標大案熱銷、北北桃主要行政區銷售表現不錯，加上預售市場重拾推案動能，案量衝破700億元，風向球因此快速走揚，一舉突破五年多的區間盤整。
住展雜誌今天發布7月推案市況調查，7月風向球總分走高至37.3分，較6月大增5.1分，連續五個月亮出黃藍燈，總分創下2014年4月、近五年多來新高。
何世昌說，7月風向球猶如射出一支穿雲箭，但熱銷建案多為預售案，自住客較青睞的成屋案銷售仍然疲軟，且豪宅市場成交量急縮，由於政經局勢變化詭譎，能否號召多頭兵馬來相見待觀察。

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中古豪宅身價 體質買點決定
2019-08-09 23:31經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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今年豪宅市況呈現兩極，不少豪宅賠售案例湧出，房仲業者坦言，整體市場有好轉，去年下半年開始豪宅交易也有亮眼成績，但這波回暖明顯落在一線豪宅，或是新落成的豪宅上，若體質先天不好的豪宅產品，加上入手時間在高點，那麼身價的起落就得聽天由命。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，從2018下半年豪宅市場逐漸回溫，指標性大案如「One Park Taipei元利信義聯勤」創每坪299萬元高價，但也顯示非指標性的傳統高價宅，其過去的輝煌時期不再，由於目前買方選擇性多元、新豪宅林立，因此並不急於追價搶進，對於中古豪宅反而多期待價格修正。
郎美囡表示，台北市過去的豪宅賠售出場，回歸主因大多是賣方入手時機點洽逢市場高點，尤其2013至2015年購屋者，如今出售價格已經修正，且新案推陳出新，整體市況屬於買方市場，賣方出售難免有所挑戰。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰強調，豪宅體質還是決定是否抗跌關鍵，目前非新落成的的豪宅，如「帝寶」、「文華苑」、「台北信義」等，不僅具備抗跌性，甚至挾著一線豪宅身價，仍有屋主轉手還能賺進千萬元的案例。

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房產新金雞母？ 這種產品開工量創歷史新高
2019-08-12 11:28經濟日報 記者游智文╱即時報導
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根據內政部最新資料，今年上半年全國辦公室開工量逾36萬坪，創2009年統計以來同期新高。商仲業者表示，辦公室供不應求，租金連漲，大咖建商見風轉舵紛紛轉向辦公室市場，開工量因此暴增。
內政部近日公布6月辦公室開工統計，單月達15萬坪，創2009年有統計以來，單月新高，累計今年上半年達36.1萬坪，也是同期歷史新高，今年上半年已超過2016、2017年全年開工量，已達去年全年的七成。
六都以雙北開工最旺，尤其是台北市，今年上半年達11.9萬坪，幾乎占了全國總開工量三分之一，新北市也達10萬坪，合計逾六成。桃園、台南都逾5萬坪，高雄2.6萬坪最少。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，今年辦公室開工量大爆發，主要是市場供給太少，需求太強，幾乎已到用搶的地步。
他說，會出現這種情況，主因有三。一是先前先前住宅好賣，行情高，建商不只全力投入住宅市場，還拆掉很多中古商辦改建住宅。沒有新供給，舊的又被拆掉，導致供給大幅減少。
第二，這幾年產業變化迅速，過去以廠辦為主的資通訊，隨著人員結構從硬體製造轉而偏向軟體設計，紛紛進駐A辦。過去需要店面，對辦公室需求較小的金融業，由於服務轉型，對頂級辦公室的需求也加大。
第三，網路電子商務，拍賣平台、個人工作型態成為風潮，帶動分享辦公室快速崛起，也大幅增加辦公室需求。
黃舒衛表示，辦公室開工量代表開發商信心，也反映實際市場需求，目前辦公室租金開價至少都比去年調漲一成至一成五，預料開工量還會持續增加，辦公室榮景至少可到2022年。

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住展評論：飯店蓋了中客縮了 旅宿業該想想對策
2019-08-08 17:23經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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每逢我國大型選舉，為避免中國人民於選舉期間遊台感受民主氛圍，中南海當局總會對中國旅客來台做出限制；尤其近來兩岸關係冷淡，加上香港反中潮流強勁，使得中國官方對中客來台的控管更是敏感。
近期中國當局便直接發布禁令，接下來不僅中國旅客來台自由行將偃旗息鼓，團體行程也將限縮，對我國觀光業衝擊不小。因此消息一出，我國觀光業者立馬發出哀號，尤其是近年快速擴張的飯店業，發展前景可謂一片愁雲慘霧。
面對中方將政治的手伸進民間觀光，片面阻斷兩岸民間交流，我國官方也立即祭出因應策略，準備撒下36億增加秋冬季節的國旅活力，且也正研議開放中客遊第三方入境免簽等措施，盼能補上觀光客源缺口。
雖然直到選前，數十萬的中國旅客恐蒸發，但觀旅業者也不應坐以待斃，或只是一味期待政府援手；畢竟少了中國旅客，還有其他國家及國內旅遊市場值得進一步開發經營，假如轉型得宜，沒了中客，旅宿業者依然能活得精彩。
以近年的來台旅客統計來看，中國觀光客減少的同時，東南亞及東北亞各國訪台旅客數量增加不少，且中國遊客因素質參差不齊，對當地的觀旅品質不免帶來負面影響。因此中國觀光客減少，對在意旅遊水平的東北亞及港澳、歐美旅客來說，反而另一個來台觀光的誘因；所以只要我國觀旅業者能拿出精緻服務並做出特色，相信不難成功開發非中國客的商機。
此外，在客源減少、飯店房間數供給過量的狀況下，短期內國內的旅宿房價應有不小的下修空間，住房費用下降，對國內旅客而言或將是一大吸引力；因為許多國人寧可出國玩也不在國內玩，很大的原因便是國內旅宿房價相較海外高得嚇人。
即使是在所得水平比我國高的日韓，每晚2、3000台幣，普遍已可以住到品質頗優的星級飯店，但在台灣，同樣的價位可能連好一點的商務飯店都住不起，若想入住設備、服務更好的觀光飯店，每晚幾乎都要價4、5000元，讓國人對國旅總提不起興趣。
如今國內旅宿業者正好可利用機會調整體質，不失是讓國人重拾國旅的一大轉機；住展房屋網企研室認為，觀旅業者面臨困局，除了指望官助，更需啟動自助，相信只要有心並願意改變，產業未來依然是一條康莊大道。

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亞太不動產交易升溫 台灣持平
2019-08-09 14:03聯合晚報 記者游智文／台北報導
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仲量聯行最新全球資本流動報告指出，今年上半年亞太地區不動產交易量達到860億美元，較去年同期成長6%，全球表現最佳，預料下半年還會持續攀高，不過台灣不動產交易量預估僅與去年相當。
仲量聯行台灣董事總經理趙正義表示，主要是今年上半年國內投資總額已創九年新高，而國內將迎來總統大選，加上大陸對台旅遊政策改變，國際間貿易戰升高、英脫歐、主要央行降息隱憂以及油價波動等，預計全年不動產交易量僅與去年相當。
仲量聯行亞太資本市場執行長Stuart Crow指出，歐洲及美國市場收益收緊，投資人為了尋求更高回報，不得已轉向國外市場，促使亞太不動產交易升溫，由於投資人追求更直接的獲利、更長期穩健的合作，亞太地區大宗交易多以合資公司為主。
舉例來說，仲量聯行最近代理的「馬新公司」旗下「雙景坊」，兩筆物件都是新加坡市區最新地標，前者是A級商辦，後者是零售商場，最後由安聯不動產（Allianz Real Estate）攜手香港私募地產基金Gaw Capital，出資11.7億美元收購。
根據仲量聯行數據，對比疲軟的2018年，2019上半年新加坡的不動產投資幾乎翻倍，且受惠大規模交易，商辦仍是不動產交易裡的冠軍。2019年初迄今，收購金額已逼近46億美元，預計今年將刷新近十年高點。
台灣方面，趙正義指出，雖然預期下半年交易放緩，但仍會維持一定熱度。
趙正義表示，目前商用地產投資市場上，同時具備理想價格與投報率的物件有限，建議價格合理及區位良好的物件出現之時，投資方應把握機會出手。
趙正義說，壽險業應也積極進場取得完整大樓產權，除增加租金收入外，未來執行都更也相對單純。

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大案帶動 房市連五月黃藍燈
2019-08-09 02:32經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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延續第2季市況，北台灣7月預售與成屋買氣暢旺。代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，總評分較6月大增5.1分，買氣連續五個月亮出黃藍燈，且綜合統計五大指標下，成交組數成長最強勁，僅廣告批數一項下滑，整體指標刷新2014年4月以來近五年多新高。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，7月新建案市況大幅度上升，主要是北北桃主要行政區市況表現不錯，且受到指標大案熱銷帶動，風向球因此快速走揚，突破五年多的區間盤整。
住展統計指出，7月風向球表現最亮眼落在「來人」與「成交組數」，7月兩項指標連袂大幅度攀升，尤其北北桃三都一線行政區市況普遍不錯，僅有少部分區域市況下滑。
至於成交組數方面，因多個大型指標案熱銷帶動，大舉推高成交組數表現，風向球追蹤的指標案顯示，平均每周成交組數衝高至約4.11組。其中，銷售出色的建案包括「竹城甲子園」、「璞真永吉」、「冠德青璞匯」、「宏普中央公園」、「達永秋鄉」等案單週成交均達十戶以上。
甲山林總經理張境在表示，第2季來人較第1季成長10%~15%，7月延續熱度，有穩定的來人量，市況仍以小坪數、低總價的首購產品備受矚目，且市場價格回歸，達到買方的滿足點，加上建設公司配合優惠付款等，皆穩定目前微溫的買氣。
以目前市場受矚目的區域來看，海悅總經理王俊傑指出，新北市還是相對受到關注，包括板橋市中心與江翠北側重劃區，銷售狀況持續穩定，新店央北重劃區議題也繼續發酵，而新莊副都心的小坪數三房等產品，也受到市場歡迎。
住展統計結果顯示，7月預售市場重拾推案動能，案量衝破700億元，為今年來單月預售推案量第二高。
案量逾15億指標案有北市大安區的「達永秋鄉」、北投「岳榕莊」；新北新莊「鳳翔」、新店「宏普中央公園」、土城「台信樂晴市」、三重「築禾交響苑」；桃園龍潭「綠意錢龍廠辦特區」、桃園「合雄幸福滙」等案，顯見北台供給續放大。

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