升息循環啟動 聰明申貸圓成家夢
2022/10/22 04:30自由時報文/記者朱語蕎
在通膨壓力之下，全球正式走向升息循環，央行日前也再度宣布升息半碼，累積今年升息已達2碼，房貸利率地板價1.81%創2016年以來新高，今年底前可能還會再次升息，在升息壓力下，不少購屋族轉為觀望態度，擔心房貸壓垮生活品質，專家建議，購屋前先試算好自備款金額，並了解自身優勢和銀行規則，才能成功貸款買房。
今年升息累計2碼（0.5%），未來新承作房貸利率將從1.86%起跳，上一次房貸利率突破1.85%可回顧到2016年1月。若以房貸千萬元計算，20年與30年期房貸，每個月將多繳2313元與2419元，全年至少得多繳2.7萬元，對一般上班族來說，也是一筆負擔。
首購族掌握三原則 換屋族可「先賣再買」
升息走勢下，首購族該如何找到符合能力又喜歡的房子？信義房屋桃二區協理許玲綾建議，首購族可掌握「由大到小、比較法、333法則」三大原則，先評估熟悉的區域、工作地點等狀況後，「由大到小」鎖定特定的行政區、生活圈、社區，最後再縮小至喜歡的物件類型，精準去看最符合自己需求的房子。
「比較法」則是當喜歡的社區同時有幾個物件在銷售時，就須根據自身對於面向、樓層、裝潢等條件的喜好加以判斷、取捨。最後就是自備款部分，建議要抓總價2至3成，以支付頭期款、裝潢、添購家具、繳交稅費；至於每月還款能力，則應依據「333法則」，將家庭收入分成3等分，房貸、生活費、儲蓄平均分配，即使更緊繃一些，每月房貸金額至多仍不應超過月收入的一半。
至於換屋族或非首購族該如何申請好的貸款條件？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，可透過幾種方式讓自己化身「類首購客」，在新購房屋的貸款方面，可以名下無房貸的配偶或是直系親屬名義申請貸款，財力較弱的一方，可透過保證人來彌補不足。而在申貸前，先審視名下所剩的房貸餘額，若要還的金額剩不多，可「先還再貸」，恢復無貸款身分後更好貸款。最後也可使用「先賣再買」，將名下有貸款的房屋處分後，再辦理新房貸。
拉長還款年期 平衡升息衝擊
若希望購屋預算及每月繳款金額維持不變，建議可以「持久戰」來應對升息，將還款年期將從20年至少拉長到21.6年，就可達到月繳款壓力不變，以時間來平復升息衝擊。張旭嵐表示，預算較緊的購屋族，可以考慮向銀行協商，申請拉長還款期數，以時間換取資金空間，也可達到無痛減壓的目的，不過修改合約通常須給付手續費，申請前要審視相關費用評估是否划算。
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