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保險業置產版圖大洗牌 嗅到甚麼?為何掃進彰化土地及地上權
2025/08/11 11:59自由時報文/記者張瀞勻

金管會於2025年1月調降保險業不動產最低收益率標準至2.545%後，今年保險業調整資產布局動作頻頻，台灣房屋集團趨勢中心彙整實價登錄及公開資訊觀測站資訊，盤點今年保險業買賣商用不動產交易，明台產物保險今年6月再度出售名下不動產，以1.2億元出售桃園區三民路三段整棟樓；新光人壽則於4月，以1.32億元出售中山區松江路「長江大樓」部分樓層。
亦有保險業者持續購置潛力不動產，包括臺銀人壽則於8月初以總價4.6億元，購置原本承租的臺灣銀行內湖分行所在建築，從租客變屋主；台灣人壽三度入手內湖辦公大樓，以14.78億元購入安康路整棟新廠辦；南山人壽今年初以9.6億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。元大人壽則是搶佔地上權標的，分別以21.9億元、21.77億元，標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地地上權案。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，商辦一直是保險業者的最愛，自用出租兩相宜，運用規劃上頗具彈性。面臨目前房市政策打住不打商，市場熱錢轉進商用不動產，對商辦有需求的置產者增加，也讓保險業者趁機調節資產，將部分增值物件獲利了結，轉向「中長期開發型」產品，例如土地、工業地產和地上權產品，以及桃園及南部市場等增值潛力區，尤其是看好物流與工業用地的需求增加，加碼物流倉儲和工業廠房的投資，提高置產多元性，更是在關稅戰後，分散投資風險的策略之一。

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一條溪兩個價！台中大里房市南北差距破10萬
2025/08/08 23:39自由時報文/記者張瀞勻

台中大里房市呈現兩極化走勢。近期實價揭露顯示，北大里核心生活圈新案單價已突破5字頭，總價逾3,000萬元交易不乏其例；相對地，南大里外圍指標案仍盤旋在3字頭，漲幅有限，區域價差擴大，產品規格與生活圈條件分野明顯。
根據台中市地政局統計，2025年1~6月大里區買賣移轉棟數為1,123棟，較2024年同期成長5.14%，為全市少見逆勢成長區域。民政局資料顯示，大里人口數達21.1萬人，為全市第三高，但面積僅居第20，人口密度名列前茅。
大里以大里溪為界，北大里鄰近台中市南區，商圈密集且有大型連鎖商店進駐；南大里開發較早，屋齡落差大，生活機能與發展速度明顯落後，兩地新案價差達每坪10萬元。
今年進場的指標案「立彩FANCY」位於爽文路、永隆五街口，鄰近中興大學，規劃25~35坪2~3房產品，近期一次登錄21筆交易，均價47.3萬元，最高達52.9萬元，創下今年大里最高單價。距離僅400公尺的「登陽閲涵」主攻46至56坪換屋型產品，自去年下半年推出後累積21筆交易，其中14A1戶單價57.2萬元、總價3,698萬元，刷新區域預售住宅大樓單價與總價紀錄。
相較之下，距市區較遠的「昌祐幸福大里」自2022年銷售以來，今年登錄9筆交易，均價維持在3字頭，與首波銷售幾乎持平。該案定位首購市場，總價門檻低，價格波動有限，但與市區高價新案相比，市場溫度明顯不同，也凸顯生活圈與產品定位對房價的影響。
謙里廣告總監朱自仁指出，南大里雖有一定基本盤，但生活圈機能尚未成熟，價格長期低於北大里，形成房價凹陷；北大里新案已穩站5字頭，市場認同度逐步建立，反觀南大里仍以低總價產品為主，在市場盤整期價差更為擴大。

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人跑去哪？北市上半年淨遷出3.3萬人 可塞滿3座小巨蛋
2025/08/08 22:03自由時報文/記者朱語蕎

全台都會區房價日益高漲，令人口遷移狀況出現變化，根據內政部資料顯示，台北市上半年淨遷出達3.3萬人，人數冠居全台，以小巨蛋演唱會座席約1.1萬座為例，北市上半年淨遷出人口約可塞滿3座小巨蛋。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房價是人口遷移的重要因素之一，加諸北部縣市有交通建設帶動，更加速「脫北者」等人口流動趨勢。
內政部統計顯示，台北市今年上半年共遷出9.3萬人，但僅約6萬人遷入，整體淨遷出人口共達3.3萬名，為全台各縣市中，淨遷出人口最多的縣市。
賴志昶指出，細看台北市資料，約3.6萬名北市遷出人口是移往新北市、約7千人移往桃園市，顯示在新北捷運、桃園機場捷運等交通建設串聯下，加上政府日前推出「TPASS政院通勤月票」等政策，加速北市人口遷移速度。
另外，北市上半年平均新案房價已達每坪121.4萬元，房價之高有目共睹，剛需族群負擔不起如此高昂價位，僅能往外縣市移動。
從今年1～7月各行政區買賣移轉棟數也可發現，除了大安區及南港區之外，台北市各行政區交易都陷入僵局，與去年同期相較，餘10區皆衰退2成至4成不等，其中萬華區衰退45%最多，信義區及中正區減幅相對較低，分別為21.5%及22.5%。台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城表示，初步研判，資產雄厚的資產者，可能對老屋較多的老舊市區購屋意願偏低，對大安區及信義區等精華區的購屋意願相對較高。
新竹市上半年遷出約1.2萬人，同時有約1.1萬人遷入，淨遷出約1,113人，為七大都會區中，罕見出現淨遷入人口為負數的縣市；除新竹市外，其他都會區人口持續流入，其中桃園淨遷入1萬2,679人最多，台中也有1.1萬人。
賴志昶補充，新竹市房價自疫情後持續高漲，目前新案每坪均價已近6字頭，並有部分社區已達8字頭以上，加上開發日益飽和，市場供給稀缺，令不少追求大空間的竹科客群，願以通勤時間換取居住空間，進而移居新竹縣甚至苗栗縣等區域。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，全台縣市人口遷移變化，不脫於房價、重大建設及產業等三大因素，如桃園、新北市即受惠於交通網路齊全，同時房價相對親民，加諸區域亦有不少產業話題，進而磁吸人口移入，相對房價已非一般族群所能負擔的北市，則是難擋人口持續移出；整體而言，後續在交通建設發展日益完善之下，北部人口結構勢必持續出現變化。

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最嚴限貸強碰交屋潮 解約風暴來襲 大膽議價撿便宜！
2025/08/09 04:32自由時報文/記者朱語蕎

根據最新六都買賣移轉數據，7月移轉轉棟數為1萬8,856棟，比去年同期減少約29%，不過較6月有些許成長，業者觀察，房市有逐步打底趨勢，民眾或許有機會趁機搶便宜。而根據Q2國泰房地產指數統計，受嚴格放貸與市場觀望交互影響，銷售率創16年新低，成交量也創下8年新低，整體房市交易持續降溫。
進一步觀察各地區表現，相較上一季，台北、桃園成交價上漲，新北穩定，其餘地區下跌；成交量部分新北、桃園、高雄穩定，其餘地區減少。
相較去年同季，成交價台南、高雄持穩，其餘地區上漲，成交量則全面減少。從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過2013年到2015年波段高點，成交量與該波段比較則高低互見。
房市高檔盤整 「降價促成交」成關鍵
以中古屋市場來看，民眾觀望態勢明顯，也讓部分屋主不得不讓價，中古市場已見房價下修，根據政大永慶即時房價指數顯示，2025Q2七大都會區房價指數季跌幅介於0.5%至2.7%之間，而成交議價率也有擴大的趨勢，顯示有明顯降價較能爭取成交的機會，「降價促成交」仍是打破目前房市僵局的利器。
不過，預售市場價格仍相當堅挺，只有見到建商以送裝潢、送家具，來達到「類降價」趨勢，但央行限貸未縮手，面臨交屋的買方碰到前所未有的貸款風暴，不只買方擔憂房貸問題，也同時考驗建商的資金握籌。
央行在去年9推出第7波信用管制，主要是希望銀行不要把信用過度集中在房地產，同時也達到打炒房作用，在今年7月的最新統計顯示，全體銀行購置住宅貸款年增率降到7.38％，創近18個月新低，年增率也已連續9個月縮減，雖然6月房貸餘額升至11兆3,188億元，續創歷史新高，但上半年整體國銀房貸餘額僅增2,356.7億元，不到去年同期增幅一半。
從數據上來看，央行措施的確奏效，房市交易呈現高檔盤整，但在第一線業者及購屋族眼中，貸款風暴卻是眼下最大難關，許多房仲和跑單面臨沒有客人的窘境，甚至比疫情期間還慘。
此外，根據內政部統計月報資料顯示，今年1∼5月全台住宅使照使照量來到55,347戶，首度突破5.5萬戶大關，創下2006年有統計資料以來新高，從去年開始龐大預售推案進入完工階段，預料未來一、二年仍是使照高峰，將迎來大量交屋潮。
根據《591實價登錄》統計，今年下半年七都新案預計完工交屋戶數高達5.7萬戶，前十大行政區中又以台中、桃園占比最高，尤其台中北屯更涵蓋逾3千戶，恐將成為此次「限貸令」衝擊最大的重災區。

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收入穩定≠投資無憂　醫師買房最怕這幾坑
2025/08/08 12:48文/記者張瀞勻

近半年來，國際經濟因美國總統川普關稅政策動盪不安，在局勢不明之下，穩定的高收入族群如醫師族群，該如何穩健置產？信義房屋專家表示，選擇好地段、空置率低的小坪數產品保值、抗風險，並選擇信賴的專業品牌房仲協助了解貸款、稅率問題，是動盪的時代中穩健置產的關鍵。

信義房屋天母芝山店店長李蕙君表示，醫師族群收入穩定、工時很長，因此偏好長期穩健置產，較少偏好需要頻繁觀察市場進出的金融產品，因此房地產是醫師族群資產配置的主要選擇。

李蕙君建議，醫師族群想穩健置產可留意三大重點，第一，選擇有公共建設、交通便利的地段才能抗跌保值，不易受國際政經局勢震盪影響，以雙北捷運沿線來看，士林、天母一帶不僅有士林、劍潭TOD案，北投士林科學園區也正開發，有發展前景。

第二，選擇中小坪數的產品，李蕙君建議，若是置產要出租有被動收入，選擇屋齡15年內的新古大樓、2-3房產品對一般人而言實用，較易出租，而若是自住需求，可選擇距離醫院車程10分鐘左右，有捷運、公園、賣場的物件，天母向來人文氣息佳，就成為許多醫師族群的置產首選。

李蕙君建議，目前國際政經動盪，關稅仍不明，建議若想購屋的消費者，若是自用需求，考量保值性、到達工作地點的交通否便利，若是喜歡、價格可負擔就可出手，有機會遇到屋主因資金需求而讓利，而談到不錯價格。

李蕙君推薦三個生活圈，可供醫師族群選擇，第一為「天母芝山捷運生活圈」，有賣場、百貨、捷運，距離北士科近，屋齡10年內的大樓，單價100-120萬之間，而30多年的電梯華廈，單價約90-100萬之間。

而石牌生活圈，石牌捷運站二號出口，有許多屋齡10年內的大樓，單價破100萬，小坪數3000-4000多萬、大坪數5000-7000多萬，另一生活圈則是士林行政中心、陽明高中一帶，靠近新光醫院，以大坪數產品為主，屋齡15年的住宅大樓，總價約4000-6000多萬居多，李蕙君建議，若是選擇置產型產品，可選擇租賃穩定的大樓，避免空置率過高，並由專業品牌仲介協助了解租賃情形，貸款與稅率的問題。

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新青安難貸爆解約危機 財政部促公股銀加速釋出可用額度
2025/08/08 13:20自由時報文/記者朱語蕎

近期因銀行限貸政策，讓不少想申請新青安的民眾無法順利申請，或成數未如預期，財政部對此表示，目前已督請公股銀行持續滾動檢討房貸可用額度，加速釋出可用額度，額度緊俏銀行可轉介至其他公股銀行承作，以加速撥款作業。
財政部表示，「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」為協助減輕無自有住宅民眾購屋資金負擔，提供貸款額度最高8成、延長貸款年限及利率補貼等優惠措施，凡無自有住宅家戶於購買成屋時均可申辦，且非中央銀行選擇性信用管制措施之管制對象。
而近期不少民眾在申辦新青安貸款時，發現銀行核予之貸款成數未如預期，致產生資金缺口有購屋違約之虞等情，財政部表示，銀行於預售屋交屋受理民眾申貸時，是以現場實勘、市場行情、屋況與區域行情等多項客觀因素，進行不動產鑑價，並排除未來價格上漲之預期，核予適當貸款條件，以確保貸款風險可控並符合主管機關規範；民眾購買預售屋價格僅為參考因素之一，並非核貸之依據。
而公股銀行辦理房貸資金額度，依據央行不動產信用管制及銀行法第72條之2限額等規範，自主遵循設算額度目標；財政部已督請公股銀行持續滾動檢討房貸可用額度，加速釋出可用額度。
另配合於銀行公會網站，揭露可承作購置住宅貸款額度資訊，以及設置電話諮詢專線，供民眾查詢；至核貸條件依據金融主管機關及銀行公會相關徵審授信規範，按申貸民眾的信用狀況、負債所得比及還款能力等條件綜合評估。
財政部強調，為協助民眾購屋自住，會持續督導公股銀行遵依行政院四項原則，包含維護金融體質安全、民眾自住首購及已承諾貸款優先、銀行自主調控貸款結構、審慎核貸及嚴格管理新青安貸款等。
在銀行法第72條之2不動產貸款上限規定、金管會及銀行公會授信原則規範及央行信用管制等規定，並精進新青安貸款優化措施，加強查核轉租等非自住違規情形，妥善調配資金，支持無自有住宅者安心成家，以利整體房市穩健發展，穩定金融市場秩序。
財政部也呼籲，民眾審慎評估本身財務能力及金融市場波動風險，在可負擔之範圍內選擇適合標的。新青安貸款自2023年8月1日推動至今年6月底累計核貸12萬5,282戶，金額共9,650億餘元，穩定提供購屋自住民眾金融支援。

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你家也中標？7成老屋暗藏浴室電線奪命危機
2025/08/07 18:56自由時報文/記者張瀞勻

台灣面對超高齡社會與老宅數量已達500萬戶的「雙老」現象──每5個人就有1人為65歲以上，老宅數量佔全台房屋半數，產生大量居家安全上的挑戰。信義居家裝修專家指出，老宅最需優先檢視房屋防火結構、水電管線等等問題；而家中有行動較為不便的長者，則建議導入無障礙設備、輔具等長照設備，信義居家提供一條龍的室內裝修與長照輔具設備服務，合作廠商亦可協助申請長照設備補助，讓每一位家庭成員住得安心無虞。

信義居家分享老屋整修技巧與相關須知，特別強調老屋應優先考量居住安全與生活便利，例如，許多老宅的隔間與門窗是木造，在防火、防盜、隔音、隔熱、通風上皆效果不佳，建議替換為耐燃的紅磚牆或是防火版為隔間，門窗也可替換為氣密窗、防火門，既能提升結構穩定性，也有助改善整體生活品質與舒適度。

水電管線也是老宅要注意的，信義居家舉例，給水管經多年使用，會逐漸產生鏽蝕或滲漏，不僅污染水質、滋生細菌、也會造成壁癌等房屋結構損害；而早期配置的電箱、插座也可能不符現在使用習慣，恐造成跳電、過載走火等風險。信義居家呼籲，若家中水電管線已使用超過20年，或已經出現上述情況，建議尋求專業團隊評估翻新，實務處理上，水管可改用不鏽鋼材質，排水則可使用厚度達規範的PVC硬管；電路配置則需檢視家庭用電狀況來做規劃，避免過度使用延長線，提升用電安全。

家有長輩的銀髮宅，空間設計上更需重視行動安全及便利性。信義居家舉例，像是可於走道加裝扶手、床側設置上下支撐架、浴室設置起身撐桿與淋浴座椅，整體空間可採用止滑地板與無門檻設計，都能讓長輩在家中自理生活，減少滑倒、跌倒風險，同時，也可在重要區域加裝緊急呼叫鈴，若不慎發生意外，爭取急救黃金時間，提升居住者與家人的安心感。

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婚前買房用掉稅率優惠？竹科新貴婚後買新房慌了 稅務局曝解方
2025/08/07 20:19自由時報文/記者朱語蕎

竹科新貴林先生下個月即將迎娶美嬌娘小美，兩人對於未來搬入新居共同生活充滿著期待，但在整理文件時發現，小美去年購買的套房，已按自用住宅優惠稅率課徵地價稅，林先生心裡納悶，聽說地價稅夫妻只能申請1處自住房地，那新購的婚房該怎麼辦呢？
對此，新竹市稅務局表示，雖然夫妻原則上只能有1處適用地價稅自用住宅用地稅率，但如果其他房屋有成年直系親屬辦竣戶籍登記，就不會受到「一處」的限制，建議民眾可以將父母、祖父母或成年子女設籍於另一處房屋，就可以同時申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。
稅務局表示，適用地價稅自用住宅用地優惠稅率須符合「3要件、2限制」。3要件包括「土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記」、「無出租或供營業用」、「土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有」。
2限制是指都市土地面積未超過300平方公尺（約90.75坪）、非都市土地面積未超過700平方公尺（約211.75坪），土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。
稅務局表示，假設夫妻名下各有一處房地，只要其中一戶房屋有成年直系親屬設立戶籍，例如父母、祖父母、岳父母、公婆或成年子女等，即可突破「一處」的限制，再申請第二處的自住優惠稅率。
如果夫妻雙方房屋，沒有其他成年直系親屬設籍，也不用擔心，可共同選擇地價稅額較高的地方，申請地價稅自住優惠稅率，另一處則改按一般用地稅率課徵，這樣選擇最有利，能有效減輕地價稅負擔。
以林先生的例子來說，夫妻2人未來將戶籍遷入新購的婚房後，只需再將林先生的父母或岳父母任一人的戶籍，遷至小美婚前購入的套房，就不會受到「一處」的限制，2處都能申請適用地價稅自用住宅用地優惠稅率了。
稅務局貼心提醒，地價稅自用住宅用地優惠稅率為2‰，一般用地稅率為10‰至55‰，相差至少4倍，土地所有權人欲申請自用住宅優惠稅率，應於9月22日以前向稅務局提出申請，當年度才可適用，逾期申請者，自申請之次年開始適用。原已核准而用途未變更者，不用每年重複申請。

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真的怕鬼！民俗月推案量創8年新低 比平均地權上路還慘
2025/08/07 15:36自由時報文/記者朱語蕎

8月底即將進入傳統民俗月，出於入厝的顧忌遠勝於購屋，加上隨著時代變遷，沖淡不少習俗包袱，觀察近年8月北台灣推案量，自2018年起多有來到千億元以上量能，去年的房市熱潮甚至逼近1500億元的紀錄新高，然而今年利空烏雲不散，鬼門開之際新案更不敢開，推估的公開案量破不了千億元，驟降至569.7億元，年減61.5%，創近8年來新低，比禁止預售任意轉讓的平均地權條例修法上路時期，以及疫情三級警戒的時候都來的差。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，今年民俗月全無總銷百億元案，過去千億元的推案量時期多少都有一兩案達標百億元，今年下修達80億元就可視作指標案，為台北市南松山與桃園市小檜溪分別有利晉、定泰建設兩案登場，不脫品牌、地段因素，勇於百無禁忌上場。
其餘數十億元量體新案則不到10案，且僅剩新竹市香山區的愛山林建設系列案達標50億元，他案多在總銷30億元以下，對照去年則有國美、華固、國揚於台北市信義區，和新北市三重區、新店區民俗月推出50～70億元指標案，今年相當程度呼應鬼月死氣沉沉。
值得一提的是，預售屋因多年後交屋，其實較沒有在民俗月即刻搬遷入住的疑慮，推出預售案或許干擾較少，反之新成屋稍有忌諱之餘，還有入手後就得與銀行打交道，但因貸款限縮問題，今年鬼月新成屋案幾乎不見蹤跡，儼然退避三舍，生人迴避。
陳炳辰分析，房市冷氣團難解，關稅、貨幣狀況又造成台灣總經面震盪，不利資金匯聚，新案推行上若非規劃已久不得不推的大案，大部分都以拖待變，不然則依附重要檔期上場，因此既然民俗月過後即將迎來年度大檔928檔期，便不必急於試膽進場，此外，9月底央行理監事會議是否可期待較有利的消息，亦對推案時間造成影響，年底變數多，供給層面愈顯撲朔迷離。

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234萬8,900元成稅率分水嶺？超過這數字恐喪失優惠稅率資格
2025/08/06 12:16自由時報文/記者張瀞勻

為減輕全國僅持有單一自住房屋者的房屋稅負擔，坐落於新北市之房屋如符合以下4要件：1.無出租或供營業使用情形2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋辦竣戶籍登記3.本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋4.房屋現值在234萬8,900元以下，115年期房屋稅即可適用最優惠房屋稅率1%。
新北市政府稅捐稽徵處表示，該市全國單一自住房屋現值在234萬8,900元以下者，可適用房屋稅率1%，預計約58萬戶可享最優惠稅率。
但若超過該房屋現值之自住房屋，雖無法適用房屋稅率1%，仍可以自住用稅率1.2%課徵。
該處提醒，欲適用自住稅率課徵房屋稅，一定要在明(115)年3月22日以前遷入戶籍，同時向房屋所轄地方稅稽徵機關申報，115年期即可適用，逾期申報者自次期方能適用。
新北市市未辦竣戶籍登記或未申報自住的房屋，縱使全國僅持有該1戶房屋，可能將以非自住住家用稅率3.2%課徵，是全國單一自住房屋稅率1%的3.2倍。

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