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祖先財產忘了嗎？新北2299人逾期未辦理繼承登記不動產 行動專車開進墓地
2025/03/27 20:50自由時報文/記者張瀞勻

新北市2025年逾期未辦理繼承登記不動產，統計今年度公告被繼承人計2,299人、土地11,617筆、建物計983棟，依今年公告土地現值計算，這些未辦繼承土地的總價值高達228億餘元，其中光是板橋區就占了37.2億元，而單筆價值最高的就位於新板特區精華商業地段，為面積約119坪、價值6.7億元的土地。
新北市地政局地籍科科長王珮榕表示，為了協助民眾儘速辦理繼承登記，3月至6月期間，地政局所屬地所規劃行動專車及行動服務隊，直進各地的宮廟、市場及活動中心進行繼承登記宣導及諮詢服務，並配合清明節掃墓祭祖的習俗，這段時間將到新店四十分公墓、新莊生命紀念館、金寶山景觀墓園、汐止第一公墓等地加強宣導。
王珮榕指出，依據《土地法》第73條之1規定，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經公告3個月但繼承人仍未申請，由直轄市、縣市政府地政機關列冊管理15年，逾期仍未辦理所有權移轉者，將移請財政部國有財產署公開標售，所得價款保存10年，若無人申領則歸屬國庫。
此外，《民法》規定子女對父母的扶養及財產繼承並無性別差異，同性婚姻配偶間準用《民法》繼承編規定，也有相互繼承的權利，若因繼承人人數眾多難以會同或協議辦理繼承登記，可由其中一人以上申請登記為全體繼承人共同共有，以避免不動產列冊管理期滿被標售。

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節稅潮來了！全台前二月戶籍暴增10萬戶 專家：跟這稅制上路有關
2025/03/28 07:55自由時報文/記者張瀞勻

根據最新戶口統計，今年2月戶口數量出現暴衝式增加，光2月戶口數量大增7.9萬戶，去年同期僅新增不到9千戶，對比增加數量今年是去年同期的8倍，累計今年前兩個月增加10萬戶，幾乎是過去一年增加的戶數量，主要原因可能與房屋稅新制上路有關，現在必須要設籍才能適用住宅稅率，政府也密集宣導與主動寄發通知，因此出現一大波設籍潮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房屋稅2.0實施後，要適用房屋稅的自用住宅稅率，就必須滿足完成戶籍登記規定，過去房屋稅主要看實際用途，現在則必須滿足設籍的條件，現在包括地價稅、房屋稅甚至是房地合一稅適用6年400萬免稅，都要有設籍條件，政府也密集宣導與主動寄發通知提醒民眾要趕快去設籍，不過實務上還是有些民眾無法滿足設籍條件，例如為了學區寄戶口或者為了領取補助戶籍在其他區域等，建議民眾優先設籍在房屋稅比較貴的房屋中，包括房屋評定現值被大幅調高的新大樓等。
統計顯示，今年2月戶口數量呈現暴衝，較上月大增7.9萬戶，前兩月戶數增加約10萬戶，尤其從去年9月開始就以每月新增2.8萬戶~4.6萬戶的速度快速增加，但在2013~2022年間平均一年新增戶數僅約9萬戶。
房屋稅2.0自住房屋增訂辦竣戶籍登記要件，政府已針對2024年6月30日以前已持有房屋，且房屋稅稅籍資料記載為自住房屋，但納稅義務人本人、配偶或直系親屬尚未辦竣戶籍登記者，各地方稅稽徵機關已寄發輔導通知書，輔導於今年3月24日以前辦竣戶籍登記，其經輔導並於今年3月24日以前辦竣戶籍登記者，稽徵機關將依戶政資料逕行核定續按自住房屋稅率課徵房屋稅；屆期仍未辦竣戶籍登記者，今年5月收到之2025年期起房屋稅將改按非自住房屋稅率（法定稅率1.5%至4.8%）課徵。

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去年Q4暴風圈下推案結果曝…專家：苦酒滿杯
2025/03/27 12:28自由時報文/記者朱語蕎

市調單位彙整去年第四季公開新案資訊，雙北一共進場51個住宅產品預售案，到目前為止於建商臉書粉絲團公布的完銷資訊，僅台北市松山區捷運南京三民站生活圈的「京釀」，與新北市板橋區捷運江子翠站生活圈的「文化翡格」，雙北Q4的住宅預售案推案數量完銷佔比3.9%，慘況不言可喻。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，去年第四部季在央行第七波打炒房、銀行房貸滿水位兩大利空夾擊，購屋信心全面崩壞也劇烈影響預售屋市場，每月住展風向球統計的單週平均成交組數只剩1組，賞屋組數只有10多組，與熱潮時期有數倍落差。
但建商已做規劃不得不推的新案量頻頻創下新高，供需嚴重背離令完銷比例相當難看，相比去年上半年不乏建案亮相一個月內就預約完畢，準備結案，眼下則是賣個一年半載沒個盡頭，雙北市又是高房價區，買氣容易受限，建商、代銷苦酒滿杯。
論及完銷個案，除了位於熱門地帶外，「文化翡格」、「京釀」都是小宅設計，前者為15坪套房，後者也都在20坪內，雖然單價都不低，「文化翡格」來到9字頭，「京釀」更躍上120萬元，但總價還有機會壓在1千多萬元，總價為王戰勝冷氣團，戶數上又皆僅10幾20戶，兩案的代銷均還有房仲背景，客戶資源豐富，快銷條件充分。
另外，位於新北市三重區二重疏洪道重劃區的「環泥水澐」，與仁義重劃區的「華固織幸」喊出即將完銷，兩案規劃的坪數都不會太大，且「環泥水澐」鄰近當地大熱門的捷運三重站單價百萬元共構宅，單價8、9字頭具強烈的比價效益，再搭上區域話題性，在房市寒流中展現溫度。
而「華固織幸」挾建商品牌，與前一季度建商同區順銷案醞釀多組客戶，皆有利在暴風圈中求生存。
值得注意的是，陳炳辰指出，今年開春推出位在台北市內湖區、萬華區，新北市三重區、新莊區、永和區的新案傳銷售順暢捷報，其有著知名地帶、小宅訴求、建商品牌、區域新案稀缺等特性，更主要因素是不再創高價，像新案來到單價三位數的台北市內湖區、萬華區，與新北市三重區、永和區，今年成績不錯的案子都有買在低於百萬元，甚至不到9字頭的可能，即便未喊出跳樓大拍賣，建商自我約束的誠意開價，成為房市海嘯的保命救生圈。

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銀行房貸放款仍謹慎 台經院示警：進入盤整期已確立
2025/03/27 16:08自由時報文/記者張瀞勻

台經院公佈最新三大營業氣候測驗結果，經過模型試算後，2025年2月製造業營業氣候測驗點僅微幅下滑，而服務業測驗點續呈下滑，營建業雖再次轉為上揚態勢，然而變動幅度有限，研判營建業對景氣看法與上月相比維持不變。專家提醒，全球經濟籠罩在川普政策不確定之憂慮，引發全球保護主義升溫，近期美歐央行紛紛下修其經濟成長預測並上調通膨預期，反映全球經濟下行風險持續升高，
進一步觀察營建業對景氣看法調查結果，營建業2025年2月營業氣候測驗點為102.46點，較1月101.98點上揚0.48點，再次轉為上揚的態勢，營建業方面，住宅市場景氣走弱，加上營造業者成本壓力仍高，惟多數民生交通建設工程持續推動，有助於營造業對當月景氣持平看待。雖工作天數增加，帶動北部建物買賣回升，以及科技業仍支撐工業不動產需求，但受央行信用管制、打炒房政策持續，以及新青安刺激政策效應減弱影響，故住宅市場交易量仍顯不足，不動產市場景氣仍以保守視之。
台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真指出，展望未來半年，有鑑於銀行端對房貸資金態度仍謹慎，且房市政策未鬆綁導致購屋族群觀望心態仍顯濃厚，使房市看漲氛圍持續退散，顯示短期內不動產市況進入盤整期相當確立，恐在市場適應一段時間後，供需才有辦法逐步調整至較健康的階段。

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逆風推案！北屯這一區成大咖建商台中廝殺主戰場
2025/03/27 12:49自由時報文/記者張瀞勻

台中14期重劃區正迎來關鍵轉型期，如今隨著大型建設陸續啟動、建案成屋潮湧現，商家進駐步調加快，正式邁入「現在進行式」。區域內低密度開發、豐沛綠地資源的優勢，搭配水湳經貿園區國際級公共建設的外溢效應，形成「雙核心生活圈」，不僅吸引建商積極推案，更成為自住客群高度關注的焦點區域，觀14期線上新案超過15個新建案，是台中近年房市最火熱的戰區。
14期重劃區過去因生活機能尚未完善，使得購屋族多抱持觀望態度，但隨著漢神洲際購物廣場與台中巨蛋兩大百億級建設啟動，區域發展正式突破「紙上談兵」階段。其中，漢神洲際購物廣場斥資90.3億元打造，座落於洲際棒球場旁，預計2025年底開幕，總面積達6.6萬坪，規劃引進超過500家品牌，涵蓋影城、餐飲、運動體驗等多元業態，未來將與棒球場及運動中心串聯，形成休閒娛樂軸帶，另一項重磅建設——台中巨蛋則斥資124億元，基地面積達7萬平方公尺，預計2030年完工，主場館可容納1.5萬人，未來將承接國際級體育賽事與藝文展演，成為台中新地標。
謙里廣告總監朱自仁指出，建設利多帶動建商推案信心，如區域指標建商舜元建設近年在14期生活圈周遭積極布局，包括「舜元知了」、「舜元知茵」、「舜元境朗」及上半年將推出的「舜元洲際段案」，該案基地橫跨崇德十九路及洲際路園道，主打3~4房純住宅。同區競爭案量同步爆發，寶輝建設在美和段推出「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」三案，總銷125億元，為區域最大規模開發案，攜手國際團隊規劃45、55、80坪產品；磐興建設則於台中巨蛋首排推出「磐興寬悅」，總銷20億元，主打地段稀缺性。市場觀察，14期因開發條件嚴謹，建商多傾向規劃中高坪數產品，指標個案單價更已站上8字頭，與水湳經貿園區形成「高端住宅雙核心」。
為因應人口快速移入，教育資源同步升級，政府投入2.1億元打造松強國小，預計2025年招生，設有80間教室，有效緩解仁美國小超額問題。運動休閒方面，北屯國民運動中心斥資8.7億元建造，預計2025年正式營運，內部規劃冰刀溜冰場、游泳池及兒童運動空間。商業機能除漢神洲際購物廣場外，統一集團太子置地廣場與仁和公園BOT案各投資逾10億，進一步補足零售與休憩需求。
全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，14期過去因開發期程長，被歸類為「中長期潛力區」，但隨著建設逐一兌現，區域已進入「自住剛需撐盤」階段，尤其「低密度開發在台中具稀缺性，加上水湳的國際級建設外溢效應，未來5年將是14期轉型為成熟生活圈的關鍵期，自然具創價空間並吸引換屋族與高資產族布局。

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兄弟共有房整修分兩棟 注意「這情況」要繳契稅
2025/03/26 21:42自由時報文/記者朱語蕎

有民眾詢問，兄弟兩人持分共有1棟房屋1棟，因房屋重新整修，將原有房屋分隔成A、B 2棟房屋，並分別由兄取得A棟、弟取得B棟，2棟房屋可否分別設立房屋稅籍？又該如何報繳契稅？
對此，新竹縣政府稅務局表示，依照契稅條例第2條規定「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。」
房屋稅課徵應以整棟為課稅標的，也就是同一門牌號碼之整棟樓房，各樓層應各自合併設立稅籍並核課房屋稅。若將原共有房屋分隔成可供獨立使用，並具獨立出入口之2棟房屋，則這2棟房屋於增編新門牌後，可以辦理房屋稅籍分割，分別設立房屋稅籍。
稅務局指出，以兩兄弟為例，在房屋分隔成2棟後，A、B兩棟房屋所有權仍維持在兩兄弟共同名下，因此無需報繳分割契稅。
但若是在分割稅籍後，由哥哥取得A棟房屋，弟弟取得B棟房屋，則屬各共有人間以其共有持分互為交換取得各宗不動產產權，應由交換人各就承受部分申報繳納「交換契稅」，免再重複課徵分割契稅。倘交換有差額者，則該差額仍需依買賣契稅稅率課徵契稅。

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房市警訊？股市震盪 房貸逾放創下39個月以來新高
2025/03/26 21:35自由時報文/記者張瀞勻

根據官方統計數據顯示，今年2月房貸的逾放比雖然仍呈現超低的0.07%，不過因為房貸餘額已達11兆元，房貸逾放的金額已達79.5億元，寫下近39個月以來新高，背後可能與銀行資金緊縮、部分民眾欠債與股市震盪造成民眾短期資金吃緊有關。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去資金相對寬鬆，經歷連續升息與提高存準後，資金面趨於緊縮，加上大環境並非雨露均霑整體都好，有些民眾面臨寬限期結束需要開始償還本金，又遇到股市震盪倘若沒有做好資金控管，可能短期出現資金缺口導致出現欠繳房貸狀況，雖然對比現在龐大的房貸餘額，整體逾放狀況還是不算嚴重，但仍要觀察一下是否趨勢呈現緩步增加。
統計顯示，上一次購置住宅貸款逾放餘額80億以上，已經是2021年11月時候的事情，之後都維持在60~70餘億元，不過最近已經連續四個月逾放金額超過70億元，今年1月購置住宅貸款逾放餘額78.4億元，2月增加到79.5億元，不過逾放比例仍是超低檔的0.07%，不至於對於房市造成影響。
曾敬德指出，通常在景氣欠佳、長期的無薪假大增與失業率大增狀況下，比較容易出現逾放大增的狀況，所幸政府面對不景氣都會提出短期的因應方式，協助民眾渡過難關，不過要留意現在資金面仍偏向緊縮，過去使用寬限期成習慣的民眾，可能陸續進入攤還本金的時間，也會讓每月的家庭支出增加，部分房貸族可能就需要縮衣節食，至於逾放狀況仍須謹慎觀察。

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贈兒農地卻「做錯這步」遭國稅局追繳325萬
2025/03/26 11:44自由時報文/記者朱語蕎

贈與農業用地，在符合兩項條件下，可享有免徵贈與稅優惠，但若要轉賣農地，要注意持有期限規定，以免遭國稅局追繳稅金。
臺北國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》規定，須符合二項要件，第一，受贈對象為其配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母。第二，贈與之農地作農業使用，並提示農業使用證明書。
另外要注意的是，受贈人應自受贈之日起5年內，繼續作農業使用之限制，倘未繼續作農業使用或將農地移轉他人，國稅局會依法追繳贈與稅；但若是因為受贈人死亡、受贈農地被徵收或依法變更為非農地者，則不受限制，免予補徵應納稅款。
國稅局舉例，甲君2021年2月間贈與兒子乙君1筆作農業使用之農地，公告土地現值3,220萬元，並檢附該用地作農業使用之證明書供核，經該局核定免徵贈與稅。
但乙君於2025年1月將該農地出售移轉予第三人丙君，依遺產及贈與稅法規定，應對甲君追繳贈與稅325萬元【〔贈與淨額3,000萬元(贈與總額3,220萬元-免稅額220萬元)×稅率15%〕-累進差額125萬元】。
國稅局呼籲，贈與他人農地，應留意受贈對象及作農業使用之情形，符合上開要件方可免徵贈與稅；但受贈人仍應於受贈後5年內繼續作農業使用，才不會被追繳應納稅款。

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比豪宅好賺？ 這豪辦持有六年增值2.2億
2025/03/26 12:30文/記者張瀞勻

商辦需求熱絡，信義計畫區「統一國際大樓」，去年底交易高樓層戶，成交總價約7.68億元，包含6個車位坪數共430.15坪，換算單價約222.8萬元，創下全台商辦單價新高紀錄，觀察歷史交易，該戶前一手屋主2019年以5.5億購入，持有6年後轉手帳面增值2億1856萬元，增幅高達4成。此外，台北士林區豪辦「欣翰士林官邸」，去年底有買方一口氣買下同層兩戶，低樓層兩戶總計3.4億元，總坪數共415.14坪，換算單價分別為95.9萬元、96.1萬元。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房以住宅為重點，對商用不動產的限制較少，私法人購買商辦免經許可，加上國內產業發展仍活絡，精華區豪辦近年的租金水位又持續上揚，因此有自用需求的企業，在商用市場購屋佈局的仍屬積極。
觀察2024年台北億元商辦交易量前三名，由士林豪辦「欣翰士林官邸」9筆奪冠，第二名為內湖「興富發T1」5筆，第三名則是中山區「大直豐匯」、「國票金控大樓」各成交3筆。
陳定中説，「欣翰士林官邸」坐落北士科、內科兩大產業聚落的中間點，且捷運交通便利，對企業洽公頗有優勢，單戶百坪起跳的大器規劃，也符合企業設立總部的需求。加上北士科內已落成的商辦建案仍不多，使該案對有立即性自用需求的企業更具吸引力，特別是具地緣性的買家，對區域發展的認同度高，深化耕耘的態度也更踴躍。
第一建經研究中心副理張菱育指出，億級辦公室交易買方多半是上市櫃公司，或是大型科技業主，空間坪數需求高。內科的產業聚落群聚效應高，但供給飽和，商辦供給延伸到外圍潭美段、舊宗段，以及大直商圈，且這類新型商辦規劃既有上千坪大坪數，也有百坪戶別，提供大企業總部規劃，或潛力新創產業進駐，佈局上具彈性，成為商辦市場的新焦點。

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政策衝擊！消費者看跌房價增至43％ 至少下修「這幅度」才願進場
2025/03/26 10:28自由時報文/記者朱語蕎

永慶房屋公布2025年第二季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的32%小幅下降，本季為26%，而看跌比例增至43%，看跌比例較上季的33%增加10個百分點；另外有超過半數民眾因信用管制和房貸緊縮下，影響購屋意願，有3成民眾認為房價需比去年上半年下調10~15％，才會增加購屋意願。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮，及9月央行又祭出第七波選擇性信用管制的影響，已扭轉消費者對房價持續上漲的預期，看漲比例已從高點的60%大幅下降至26%，而看跌比例則從2024年第二季的低點9%大增至43%，顯示消費者對於房價看法已由多轉空。
根據本次調查結果顯示，有57%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，48%消費者購屋意願降低，也有9%消費者會直接中止購屋計畫，消費者購屋意願仍受衝擊。
陳賜傑表示，根據本次調查結果顯示，發現房價下調5～10%，就有20%消費者購屋意願會提升，但也有高達29%消費者期待房價下調10～15%，顯示消費者期待房價有感修正才願意再進場購屋。
至於消費者認為何時是最佳購屋時機？調查結果顯示，40%消費者認為2025年會是購屋好時機，其中28%消費者認為是在今年下半年，顯示在政策影響續行的狀況下，部分消費者期待房價有再向下修正的空間，認為今年下半年才是適合進場的好時機。
而有49%屋主認為2025年會是售屋好時機，其中31%消費者認為是在今年上半年，顯示部分屋主認為目前房價已出現反轉，趁目前房價仍處於相對高點，盡早出脫房產、獲利了結，避免愈晚賣價格愈低。

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