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央行Q2決策已出手！專家預言：小建商不開發等死、開發找死
2025/06/20 08:00自由時報文/記者張瀞勻

央行第二季再次凍漲利率，信用管制也未鬆手，連五季原地踏步，讓房市持續陷於申貸卡關、買氣低迷的冷凍狀態。專家指出，台灣建商正陷入近年來最嚴峻的結構性經營困境，從資金、開發到銷售全面受阻，形成「十面埋伏」的壓力局面；若政策不及時調整，恐引發系統性風險，未來市場變數將不只限於住宅端，也可能波及整體金融與商用不動產動向。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，以伊戰火促使油價上漲，再添國際通膨隱憂，但國內的利率水準已來到近年新高，升息空間不大；且美國降息雖較預期推延，但仍有可能在下半年啟動降息循環，與其讓利率上下震盪，央行更希望保持平穩，所以本季利率凍漲符合預期。
信用管制方面，近一年來房市買氣明顯降溫，顯示政策頗有成效，讓央行並未加碼打炒房；然而現今的不動產放款集中度，仍維持在37%左右的相對高檔，最新公布的5月購屋貸款餘額及五大行庫新承做房貸金額，也雙雙較上月走揚，因此央行基於風險考量，也無法貿然鬆綁管制。由於政策不變，近期購屋族申貸卡關的問題，就還無法有效紓解，市場買氣也將持續受行庫緊縮銀彈影響處於低潮，尤其公股行庫須優先配合新青安政策，對於一般房貸案件進案更保守，相較之下，不須承接新青安的民間銀行，核貸速度和條件有機會更具彈性。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，與利率、信用管制趨於穩定相比，匯率的變化恐怕是央行短期內更棘手的麻煩。近期台幣強勢升值，兌美元匯率一度來到近3年新高，壽險業、出口商的匯損持續擴大，不僅為國內經濟展望增添變數，壽險業投資不動產的銀彈可能縮水，撐不住的出口商，也有可能出脫資產補破網，因此匯率變化也牽動工商用不動產的後續發展。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，年初歷經股市波動、台幣升值，同時國際局勢前有烏俄戰爭餘波、後有中東戰火再起，種種跡象表明全球政經環境前景不明，也讓以出口為主力的台灣經濟不容樂觀，在此情況之下，主導新台幣匯率生殺大權的央行，先保持按兵不動態度，以免觸動台灣經濟敏感神經，進而衝擊通膨走勢及影響經濟成長率。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括：限縮購地貸款成數，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；18個月限期開工的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難；土建融及餘屋利率差別定價，利息負擔翻倍；嚴控週轉金，影響原不受銀行法72-2的都更、危老前期整合意願；交屋潮搶食信用資源大餅；銷售不佳面臨抽銀根壓力；銀行雨天收傘，交屋貸款困難，消費糾紛多；餘屋貸款降至3成，加大財務壓力；囤房稅2.0使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是川普2.0改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。
市場考驗建商財務能力，越來越多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。建議在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。
針對預售屋市場，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰則表示，購置預售屋雖非即刻與銀行往來，但後續交屋之際的未來不確定性，以及整體房市信心不振，對於該市場的影響不小，這也是當前已聞建案供給弱，也見延推、停工窘境，買氣難以振作，即使利率不變動可不致雪上加霜，卻仍是重症病房狀態，若9月較有降息可能性，對於今年房市的幫助為時已晚，且實際來說只要銀行在房貸業務上依然謹慎，央行也沒有放寬房市緊縮政策，降息半碼的助益上杯水車薪，許多銀行在利率與放貸條件上都高於央行公布許多，未來真有降息的話題效益重於實質，恐得觀察央行是否對於房市設限開始寬鬆，至明年再期待有無轉機。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔另說明，明年還有政經因素有機會帶動房市開啟新局，可觀察打開房市僵局可能性，但也得留意繼續遞延冷氣團的機率，屆時價量雙降將有嚴重衝擊。

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房市冷、它獨熱！不畏梅雨淡季 國產5月營收20.4億 再創同期新高
2025/06/18 23:49自由時報文/記者朱語蕎

原本屬於混凝土產業梅雨淡季的5月，由於近年全台興起一股AI科技廠辦大建設風潮，讓國產建材集團5月營運屢創新高，國產公布5月國內營收達到17.77億元，年增4.52％，同時創下本業國內營收史上前2高的紀錄。
國產表示，剛落幕的台北國際電腦展COMPUTEX，群集全球AI科技界最重量級的人物，也呈現近年來全台因應AI強勁需求所進行的大建廠風潮，國產建材實業積極佈局廠區AI科技、低碳創新研發等策略，撐起全台龐大建設需求。
以大新竹為例，台積電等科技大廠看好相關先進製程需求，在竹科寶山二期規劃興建四座2奈米廠與研發中心，目前P1晶圓廠建設完工成為全台2奈米晶圓廠的前矛陣容。而國產建材實業新竹廠等區域數廠區，更協助了台積電等科技大廠進行其寶山二期、竹南先進封測廠，以及新竹AI智慧園區大建設，也讓國產建材營運不斷創歷史佳績。
國產建材實業董事長徐蘭英表示，國產建材集團5月營運，不僅達成率超過100％，而且集團營收為20.40億元，較去年同期的19.62億元更增加了約0.78億元，年增達3.97%。累計今年1到5月的集團營收有94.08億元，與去年同期89.18億元營收相較，年增有5.49％，整體呈現相當穩健向上的營運態勢。
其中與混凝土相關的本業，5月份國內營收達到17.77億元，較去年同期的17.01億元，年增幅度高達4.52％，創下本業國內營收前2高紀錄，而且無論集團或國內本業，均創下史上最高的五月營收。
目前國產建材集團在全台擁有多達44.7萬多坪土地中，持續進行如位於北市東區門戶發展核心的南港大型開發案，該案由獲普立茲克建築獎的Foster+Partners倫敦事務所操刀設計，並採用國產建材實業創新研發的高強度、碳礦化等低碳高端混凝土，不僅取得耐震標章設計認證，更憑藉獨特結構工法吸引台北市土木技師公會前來借鏡參訪。由於位於東區門戶精華核心地段，毗鄰四鐵共構的南港車站，潛在開發利益相當龐大，可望在2027年底左右完工後，為集團帶來長久穩健的營運優勢。

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六都預售一天不到30戶　這波房市冷颼颼連捷運宅也保不住？
2025/06/19 07:22自由時報文/記者張瀞勻

根據最新實價資料顯示，4月份全國預售市場揭露件數平均一天111.3戶，較去年同期揭露平均一天507.6戶大幅萎縮，其中六都一天預售揭露件數都不到30戶，較去年同期都大幅萎縮，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場個案表現，有些案子公開仍賣得不錯，但也有不少個案市況冷清，與去年上半年幾乎多數都熱銷市況相比，房市景氣的確就像是跳樓機。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自從去年央行接連祭出調控措施後，即便是無立即貸款需求的預售市場，也出現風向轉變，買方態度趨於保守，開始精挑細選符合自身需求的個案，購屋行為也更為謹慎。整體預售市場已轉為「個案表現」的格局，能夠吸引買氣的產品，多具備幾項共通條件：鄰近捷運站、總價落在自住客可負擔範圍、具規模的大基地規劃，以及整體性價比（CP值）佳。然而整體而言，今年的329檔期買氣明顯不如往年，市場氛圍略顯清淡。
根據實價預售揭露資料顯示，2025年4月全台預售屋交易量大幅下滑，平均每天總揭露件數僅111.3件，較2024年4月每天揭露507.6件大幅減少超過七成，呈現明顯降溫趨勢。
觀察各主要都會區，台北市去年4月平均每天揭露26.0件降至今年4月剩7.5件，新北市由81.4件縮減至28.7件，桃園市則從94.2件大跌至19.4件，新竹縣市由32.6件降至僅4.0件。中南部也不例外，台中市從103.8件降至17.6件，台南市由47.6件縮至7.6件，高雄市也由48.5件降為8.3件。整體來看，無論北中南，預售市場在今年4月幾乎全面縮水，反映出市場觀望氣氛濃厚，買氣明顯收斂。

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學生租屋也要注意詐騙！應重視契約與房東資訊真實性以減少租屋糾紛
2025/06/19 07:25自由時報文/記者林耀文

隨著學生租屋需求日增，租屋詐騙手法也日益翻新，台南市府地政局提醒青年學子，須從強化法治觀念與生活實務知能著手，避免遭遇租屋詐騙，尤其租屋不能只看租金低廉，更要重視契約與房東資訊的真實性，且可從「府城南籍圈」圖台系統查詢租賃實價登錄案件，瞭解區域租金行情，避免落入不合理或誇大租金陷阱。
台南市府地政局長陳淑美指出，地政業務與市民權益密切相關，防詐與租屋議題，更往往是青年學子踏入社會的第一課。地政機關與各局處跨機關合作進入學校，不僅提升學習成效，也能讓學生將知識運用於日常，培養獨立判斷與保護意識。
陳淑美呼籲學子們租屋不能只看租金，更要重視契約與房東資訊的真實性，地政局會持續加強宣導內政部版住宅租賃契約書相關重要內容，如房東於租賃期間不得任意調漲租金、不得記載承租人不得申請租金補貼、租賃期間相關費用之約定以及發生租屋糾紛之處理管道等，以保障學子安心租屋。
麻豆地政主任楊文松提醒，學生與家長可多加利用內政部不動產交易實價查詢服務網，與地政局建置的「府城南籍圈」圖台系統，詳加查詢租賃實價登錄案件，了解地區租金行情，做為租屋議價參考，避免落入不合理或誇大租金陷阱，共同推動租賃市場資訊透明、交易公平。未來將持續深根校園，除了協助莘莘學子建立正確的地政觀念，也希望學子把知識帶回家中，共同保障不動產交易安全。

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月薪5萬買不起？新青安貸款門檻曝光
2025/06/18 14:20自由時報文/記者張瀞勻

近期傳言購屋族年薪不滿150萬，申請新青安貸款被婉拒，到底年收入多少最好貸？台灣房屋集團趨勢中心統計2025年第一季聯徵中心資料，平均核貸成數71.82%，不過年收120~160萬的申貸族，平均貸款成數最高，達72.96%，其次為80~120萬年收者也有72.94%。不過核貸成數也不是隨著年收越高就越好，年收80萬以下和300萬以上族群，平均核貸成數減至70.9%左右。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行核貸，除了看不動產擔保品條件，最主要看申貸人財務能力，會顧慮收入負債比，也就是房貸和包括其他貸款等債務不得大於年收入的七成，否則會酌情降低核貸金額，甚至拒貸，因此年薪低，購買總價較高的物件，會面臨貸不滿八成的問題，或是名下已經多筆房貸，更會受限貸令影響，需提高自備款佔比。
張旭嵐指出，日前有購屋者購買1200萬房，申請新青安未果，若以8成貸款、40年期、優惠利率1.775%估算，回推每月要繳交的貸款金額約2.8萬元，以還款金額佔所得的3~4成換算，年薪需達百萬元以上，若考量每月基本生活費動輒2萬起跳，薪資水準還須進一步提高，才較符合銀行對還款能力的評估。這也反映出，儘管政策提供新青安利率補貼，但銀行仍嚴格審核申貸人的財務條件。

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月租4100住捷運宅！只要沒房就能申請？這4條件快看你符不符
2025/06/18 07:55自由時報文/記者張瀞勻

全新完工的三峽國光二期青年社宅今(17)日首次公告開放申請，一房型月租金最低4,100元起。新北住都中心表示，此社宅規劃共921戶，首批開放申請達607戶，結合已營運中的三峽國光一期社宅，充分回應三峽及鄰近地區市民社宅需求。
三峽國光二期社宅位於三峽北大特區、老街商圈之間，附近設施有國立台北大學、北大國小、龍埔國小、三峽國中等，交通條件距離捷運三鶯線三峽站（LB06）步行3分鐘內可達，未來通車後將有利雙北市通勤族。新北住都中心指出，此次開放申請包括一房、兩房及三房型可供選擇，適合各類型家庭及個人居住，各房型月租金最低分別為4,100元、8,000元、11,100元起。
同時，此次亦開放申請既有社宅遞補，包括新莊新豐、新莊副都心、新店央北、新店斯馨1號、新店斯馨2號、土城大安、土城永和、土城明德、板橋永翠、中和安邦等，因先前遞補名單提前用罄或期限將屆滿，一併預先開放申請遞補。
新北社宅申請條件為，年滿18歲(含)以上之國民，在新北設籍或就學、就業，申請人、配偶及申請人戶籍內直系親屬在雙北、基隆、桃園名下均無自有住宅，且家庭年所得未超過144萬元、平均每人每月所得未超過5萬9,150元，符合以上資格者即可申請，此次受理收件期間為7月1日起至7月31日止，申請人可選擇現場送件或線上申請。

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補貼發完房租也回不去了？專家：玩笑成真！租屋族苦日子來了
2025/06/17 22:52自由時報文/記者張瀞勻

近期雲林縣政府指稱「租金補貼經費突要求地方自籌」，內政部國土管理署表示，去年12月立法院三讀通過財政收支劃分法修法時，便已多次對外說明修法導致中央財源減少、地方經費增加，租金補貼經費支出方式將重新研擬新方案，並非突然調整，國土署均依法行政。專家指出，之前大家就半開玩笑說，租金補貼給了，房東名單拿到手了，政府課到房東的租金所得稅，房東則漲了租金轉嫁成本，而一旦租金補貼斷掉時，租屋族的苦日子就來了。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，內政部要求地方政府負擔部分比例的租金補貼，其中台北市需自籌 40%經費，一年淨增近20億元預算，財政情況較好的縣市可能籌得出來，但應該會有些縣市籌不到足夠經費而大砍補貼戶數。
何世昌認為，這件事情似乎也不太意外，此前大家就半開玩笑說，租金補貼給了，房東名單拿到手了，政府課到房東的租金所得稅，而房東漲了租金轉嫁成本，一旦租金補貼斷掉時，租屋族的苦日子就來了。
沒想到，租屋族苦日子來得比預期來得快。
不過租屋族先別擔心，何世昌表示，接下來會有縣市長大選，選後又有總統大選，政治人物通常不會在大選年砍福利，租金補貼後續應該還有轉圜的餘地。
內政部國土管理署也說明，地方制度法載明租金補貼等住宅業務，本來就屬於地方自治事項，由中央與地方依照財力分級共同分擔總經費，以2021年為例，中央為協助地方照顧租屋家庭，依據中央及地方分攤比例，中央補助34.7億餘元、地方自籌12.9億元；雲林縣依當年主計總處訂定之各直轄市及縣市政府財力級次為第五級，租金補貼自籌款比率為10%。

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「生不如死」連53月 這3種房型恐撐不住房價？
2025/06/17 11:10自由時報文/記者張瀞勻

內政部發布最新人口數據，今年5月新生兒出生僅8,433人、為歷年單月最低，而且，今年前5月新生兒平均每月僅約9261.4人，甚至跌破萬人大關，估今年新生兒出生僅剩約11萬人。目前相對於新生兒出生的低落，5月死亡人數卻高達約1.5萬人，全國已連續53個月「生不如死」，且各縣市無一例外、死亡人數皆超過出生數，目前全國總人口已連17月下跌，到5月只剩下2,335.5萬人。
對此，全向科技房產中心陳傑鳴表示，近年「生不如死」少子化的現象越來越嚴重，短期二三線城市的鄉村區、大坪數產品、學校周邊房市將優先受衝擊，長期若狀況未改善，連都會區的房市，甚至國家競爭力都可能會受影響，值得政府與國人多加重視。
據內政部人口資料可發現，台灣從2020年開始至今，已連續第六年出生人數低於死亡人數，人口「生不如死」的情形越來越嚴重，也導致總人口數持續減少，短短5年多就少了約24.8萬人。不過，雖然人口數減，但房價似乎沒影響，全國房價從2020年的每坪約26.29萬，出現連年走高，到2024年已漲到34.47萬，大漲了9.18萬、漲幅35%。
陳傑鳴指出，少子化生育率低落的衝擊，影響其實早已一點一滴顯現。舉例來說，許多二三線城市的鄉村地區老屋，因青年人口外移到都市，已出現年久失修、居住安全有疑慮，甚至乏人問津的狀況。此外，因為少子化造成家戶人口減少，造成近年許多大坪數產品市場性變差，買氣大不如前。再者，以往熱門的學區宅，在近年生育率低落，許多學校都招不滿額下，紛紛面臨退場的命運，周邊房市、出租市場就大受衝擊，這些都是少子化短期內對房市已產生的影響。
而近年人口不斷減少，房價卻還能上漲，主要與小家庭越來越多有關。過去常見的四代同堂、三代同堂，但現代社會「兩代不同堂」越來越普遍，使得每戶人數持續下降，也讓戶量持續創高，帶動更多的房市需求，也削弱了人口減少對房市的負面影響。不過，隨台灣老年化與少子化趨勢持續下，家數戶增漲速度已有趨緩跡象，因此，估計家戶數增加對於房市帶動效果將逐步減弱，長期若持續下去，連都會區房市也會受衝擊。
陳傑鳴指出，目前台灣房價能撐在高點，甚至持續攀高，主要原因在於近年資金持續回流，加上人口都往都會區集中與戶數增加的利多，導致目前都會區與房市都還有支撐，但未來一但熱錢退潮與少子化長期需求減弱，整體房市勢必受到衝擊，甚至影響國家競爭力。

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「農地變黃金」？新竹老農賣關埔土地得繳千萬稅金 稅務局出手助省90萬
2025/06/17 13:45自由時報文/記者朱語蕎

新竹市一名張姓老農日前出售關埔重劃區土地，因該地區土地使用分區已由「農業區」變更為「商務專用區」，導致無法取得「農業使用證明書」，因此無法適用農業用地不課徵土地增值稅的規定，面臨高達1千餘萬元稅款。
新竹市稅務局獲悉後，主動提供協助，輔導老農申請「土地使用分區證明」確認原為農業區，進一步查核發現該土地於2000年1月28日為農業用地且作農業使用，符合申請「調高原地價」規定，可省下90萬元的土地增值稅，大幅減輕其稅負壓力。
稅務局表示，土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，所以持有的期間愈長，土地漲價總數額通常也越高。依《土地稅法》規定，土地於20002年1月28日土地稅法修正公布生效時，符合農業用地作農業使用規定，可依修正生效當期公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
稅務局指出，張姓農夫於1970年即取得該筆農地，當時公告現值為每平方公尺18元，持有至今年，公告現值已攀升為每平方公尺56,000元，應繳土地增值稅高達1,018萬元。
稅務局在審查後，建議張農可向都市發展處申請「土地使用分區證明」，釐清該筆土地於《土地稅法》2000年1月28日修正生效時的使用分區。經調閱相關圖資並多方比對，確認該筆土地於該日為農業用地，且實際供作農作物種植使用，符合申請「調高原地價」之規定。隨即輔導張農申請以2000年的公告現值為「原地價」，重算土地漲價總數額，大幅降低漲價總數額，節省了90萬元的土地增值稅，減輕納稅義務人稅負。
稅務局提醒，農業用地移轉無論是否申請不課徵土地增值稅，若移轉的土地於2000年1月28日當時符合農業用地作農業使用規定，均可申請調整以2000年1月28日當期的公告土地現值為原地價，縮短計算期間，也會減少漲價總數額，節省土地增值稅。

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房市冷、貸款難 六都首季房貸大減1.6萬件 專家：下半年難樂觀
2025/06/17 16:27自由時報文/記者朱語蕎

2025年房市迎來寒冬，從房貸申請狀況可見端倪，根據聯徵中心資料統計，六都2025年第一季房貸件數較去年同期大減約1.6萬件，年減幅高達36.3%，顯示買氣明顯萎縮。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房市景氣下滑，又有選擇性信用管制，銀行順勢收傘，成數與件數大減之下，只要政府緊縮態度不變，下半年市場很難樂觀。
統計顯示，2025年第一季六都購屋貸款樣本數明顯下滑，從2024年同期的4萬4,082件，驟減至2萬8,078件，年減幅高達36.3%；其中，台北市從4,215件降至2,513件，減幅達40.4%；新北市從1萬1,459件降至6,385件，年減44.3%；桃園市也從8,158件降至5,645件，衰退幅度達30.8%；台中市則降低25.3%，從8,200件減少至6,127件，減幅在六都中最輕微；而台南市減幅最劇烈，從4,394件降至2,110件，大減52%；另外，高雄市從7,656件降至5,298件，減幅達30.8%，而整體而言六都呈現不同程度的萎縮。
賴志昶指出，六都房貸件數同步衰退，反映自去年下半年央行啟動第一波管制，已讓市場景氣大幅衰退，加上各大行庫面臨滿水位問題，購屋貸款延撥、排隊情況頻傳，市場購屋動能明顯疲弱；其中，台南市由於具有科學園區議題，短期內吸引投資、置產族群湧入，惟市場反轉時，熱錢亦容易退去，使房貸件數明顯萎縮；新北市過去是購屋主力，但近年來新北市第一環行政區房價節節高升，適逢房市前景不明朗，加上銀行縮緊貸款夾擊，讓剛需族群轉往觀望。

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