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管理費越便宜越好？專家曝：和房價成正比
2024/11/04 14:00自由時報文/記者朱語蕎

新房子有物業管理，是不少人選擇的原因之一，但住起來方便，管理費卻要價不菲，馨傳不動產智庫執行長何世昌就提到，約在 2020 年新冠肺炎疫情爆發之後，物業管理業大鬧人力荒，費用順勢調漲一波，此後，社區管理費都回不去了。
何世昌說，尤其新建案往往嚴格要求物業人員素質，公設維護項目多且修繕仔細，住戶承擔的管理費用比中古社區高很多。以台北市「一般住宅建案」來看，管理費較常見的介於每坪120～160元之間，統計範圍僅限住宅建案，並扣除高低極端值，而且還在持續上揚當中，少部份建案一坪甚至已收到170～180元，主要是北市人力成本最貴所致。
管理費第二昂貴的是新北市，每坪約90~120元，再來是台中市約80 ～120元。台中市少部份建案管理費收費略低，僅約60、65元左右，唯低收費的建案數量比以往降低不少。桃園市收費較為適中，大多是每坪 70 元 100 元之間，唯低收費的建案數量比以往降低不少。桃園市收費較為適中，大多是每坪 70 元～ 100 元之間。南二都是全台新建案管理費用最便宜的地方，每坪管理費約 60 ～ 80元。
若比較百坪以上「豪宅」管理費，台北市依舊最高，每坪從250~550元不等；管理費較少的是大直豪宅「西華富邦」，最貴的是信義計畫區「陶朱隱園」， 288.8 坪戶別每月管理費將近15.9萬元，1年管理費約190萬元。
台中豪宅管理費大多是每坪120~180元。南二都豪宅管理費仍舊最佛心，其中「京城天贊」每坪管理費僅96元，坪數較大的244坪戶別每月管理費約2.3萬餘元，一年管理費約27.6萬餘元。
何世昌表示，管理費的多寡，與住戶要求的管理品質、物業服務人員素質、保全班制、公設維護內容、社區量體大小，以及提供其他服務項目等因素有關。
一般民眾如果不想多付錢，每個月只願付一坪50、60元大多數建案把公設移交給管委會後，管委會和住戶為了省錢，通常就開始砍東砍西，關閉A、B、C等等公設，管理費用就大幅降低了。
何世昌認為，二手屋、中古屋社區的管理品質相當重要，管理品質與社區修繕維護的好壞，攸關到社區的房價，通常成交價高的中古屋社區，通常擁有一個良好的管委會與管理水準。
反觀想省管理費的社區，管理品質自然不會好，有些住戶甚至只想找一個「NPC」來收包裹，維護公設、建築修繕能不花錢就儘量不花錢，這種社區管理品質勢必每下愈況且影響到房價，成交價可能比高素質社區低 3％～10％。
其實，只要算一算，便知道省管理費根本得不償失，因為不僅降低居住品質，還有房價保值空間也差很大。

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繼承房產還是現金更節稅？專家說：用這招可享2千萬免稅額度
2024/11/04 17:10自由時報文/記者張瀞勻

隨著人口老化，房產繼承問題日益增多，究竟是該生前賣房留下現金給子女，還是直接繼承房產比較划算？信義代書林祐民表示，可視土地增值稅高低來評估。若增值稅金額不多，建議可賣掉留現金；若增值稅較高，則建議採用繼承方式較為節稅。
林祐民指出，房屋透過繼承取得的最大優點是可免繳土地增值稅。繼承時的房屋價值是以公告現值計算，通常會低於市價。以一般家庭來說，遺產稅免稅額1333萬元，加上配偶、子女扣除額及喪葬費用，約可扣除2000萬元左右。
值得注意的是，即使遺產價值在免稅額範圍內，繼承人仍須在被繼承人死亡後6個月內向國稅局申報遺產稅。林祐民提醒，若未在6個月內完成繼承登記將有相關罰鍰。最常見的是繼承人對遺產分配無共識，這時建議可先由一位繼承人辦理公同共有登記，避免受罰。
針對繼承後轉售的稅負規劃，林祐民說明，繼承房屋的持有期間是從被繼承人取得房屋時間起算。舉例來說，若繼承半年的房屋，但父親已持有十年，則持有期間可合併計算為十年半。若是連續繼承的情況，甚至可追溯至祖父的取得時間。雖然繼承房產未來出售時可能面臨較高所得稅，但只要設籍自住，且在售屋後兩年內重新購屋自住，仍可申請退稅，有效降低稅負支出。
若被繼承人房屋取得時間在105年1月前，那麼繼承人繼承後在出售時可適用舊制課稅。倘若被繼承人房屋取得時間在105年1月後，那麼繼承人繼承後在出售時須按新制課稅。林祐民建議，如果按照新制繳納的所得稅較高，不妨將房屋持有時間拉長至五年以上，房地合一稅率可降至20%。若能設立戶籍維持六年以上並有自住事實且未出租營業使用，還可享有400萬元免稅優惠。
至於重購退稅方面，林祐民強調，繼承房屋若為自用住宅且有設立戶籍，售屋後兩年內購入新屋，無論是適用新制或舊制都可申請重購退稅。但提醒民眾，自住事實與戶籍設立不能中斷，建議及早規劃以免影響相關權益。

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房市急速轉冷！睽違一年這數據創新低 專家：市場看不到盡頭
2024/11/01 21:30自由時報文/記者張瀞勻

六都1日公佈今年10月的買賣移轉棟數，分別為台北2255棟，月減0.2%，年減0.2%；新北4362棟，月減23%，年減26.8%；桃園3658棟，月減5.2%，年增6.7%；台中4108棟，月減18.4%，年增10.4%；台南2285棟，月增3.9%，年減15.5%；高雄2975棟，年增0.5%；總計六都共19643棟，年減6.6%，年增率創下今年新低！
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第七波打炒房後，坊間的看屋人潮銳減，但包括桃園的蘆竹、台南的東區、台中的北屯等地，近期都不乏指標新案完工，新建案的交屋潮仍大，且買賣移轉的統計項目除了住宅外，也包含工商用不動產交易，而打炒房的主軸是「管住不管工商」，因此在企業設廠需求仍旺的情況下，產業聚落周邊的工商用不動產買氣還算穩健，也撐住了整體交易數據的表現，使量能並未如外界預期腰斬，但景氣已可見盤整趨勢。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年7月後建物買賣移轉棟數有14個月的年增率都是正成長，其中高達11個月年增幅度都超過10%，反映市場一方面交易熱絡，一方面則是受到交屋移轉帶動，不過受到央行喝咖啡與第七波選擇性信用管制措施影響，8月後房市買氣轉淡，連續性的年增趨勢已經改變，加上去年下半年基期逐漸慢慢拉高，要觀察房市是否出現連續性單月移轉棟數年減表現。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，新北市年減逾2成、台南年減逾15%，為六都當中衰退幅度的冠亞軍，新北市除了交屋潮不如以往外，去年Q4新青安掀起的低總價熱銷潮，激勵千萬小宅快速去化，導致目前的小宅供貨吃緊，且今年房價進一步上漲，包括板橋、永和等地高價都突破百萬，首購族因房價門檻提高而不易進場，因此買氣萎縮幅度鮮明。
曾敬德表示，8、9月市場交易表現明顯衰退，不過因為房貸排隊等候時間拉長，影響過戶時間往後，加上持續有新建案交屋，10月六都建物買賣移轉棟數衰退幅度並不大，雖然移轉棟數變化還不明顯，但實務上受到房貸政策衝擊，加上美國總統大選不確定因素仍高，買方購屋回歸理性，市場交易已經明顯較上半年轉淡。

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441萬人商機湧現 大咖建商都鎖定這產品開發
2024/11/01 23:27自由時報文/記者張瀞勻

根據最新資料統計，全台65歲以上人口已達441.6萬人，占總人口的18.87%，近期不少業者陸續投入醫療園區開發，觀察台中市狀況，南區、北屯區、沙鹿區、豐原區等行政區都將新增醫療院所，完工後預計可提供上萬名就業機會，特別是醫師高收入群體對於居住需求的增加，有望帶動區域房市進一步發展，現階段也吸引精銳、久樘、豐邑、國聚、茂洋、大華、亞昕等建商購地推案。
盤點台中新增四大醫療院所，生活機能完善及發展成熟的「南區」，除了既有的中山醫學大學附設醫院外，中興大學今年也宣布攜手台中榮民總醫院於復興校區共同興建智慧醫療園區，基地位於五權南路與復興路三段，占地約2.4公頃，初步規劃「醫學教學研究大樓」及「國立中興大學附設醫院」，附設醫院內包含智慧醫療創新大樓與精準健康大樓，預計分為二期開發，2028年底完工營運。
挾帶雙鐵共構及雙醫療中心優勢，南區房市也再次成為討論話題，如精銳建設於大慶街二段推出的地標新案「曜精銳」，基地鄰近中山醫及大慶火車站，同時與中興大學智慧醫療園區僅需10分鐘車程，規劃24~41坪2~3房。
另外，亞洲大學斥資75億於豐原區興建的「亞洲大學豐富健康產業園區」預計2028年下半年完工，預計打造兼具醫院、長照、托育及產學中心的全齡健康福祉園區，完工後預計可創造2,000名就業機會，因此包括像是久樘、大華、亞昕也都鎖定周遭購地準備推案，其中亞昕國際今年7月取得台中市豐原區豐圳段296地號等20筆土地、155建號等22筆建物，總金額約16.92億元，土地面積共約5,483.8坪，現階段豐原區的榮春街上、鄰近主幹道中山路，可通往國道1、4號跟潭子地區，現階段為工業土地，有機會申請變更。
至於位在北屯區太原路三段的「台中市老人復健綜合醫院」，由中國醫藥大學取得投資經營權，預計2025年完工，預計可引進數千個就業人口，進一步推動當地發展，更促使該區房市迅速升溫，如豐邑建設機構「太原YES」、大城建設機構「大城知丘」，平均成交單價皆已站上5字頭，最高單價逼近6字頭。
沙鹿區「光田綜合醫院向上院區」則是將於今年下半年完工，坤悅建設也看好後勢發展，於正德路上推出新案「沐光邸」，主打2-3房產品；深耕沙鹿區的德光建設也推出預售案「德光興境」搶攻醫護買盤。
曜精銳專案副理廖振堯表示，目前台灣高齡化的成長速度十分驚人，為因應未來高齡化與少子化社會，住宅需求也正逐漸改變，除了長照需求變高外，未來包含方便老人起居生活的通用無障礙住宅、有電梯管理、鄰近醫院、超市等便利性高的社區都將為成未來房市的寵兒，因此，對於台中未來就將在南區、北屯區、沙鹿區、豐原區等行政區新增醫療院所，這除了對當地醫療水準將可有明顯提升外，大量醫護族群進駐對於區域房市長線也將產生相當程度的助益。

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買方房貸卡關 賣家錢未收齊「沒作這事」最重罰3倍
2024/11/01 21:04自由時報文/記者朱語蕎

近期房貸申請時間拉長，不少人貸款卡關，導致交屋困難，就有民眾最近出售房屋，尚有總價7成之價款未收取，買方約定過戶登記後以貸款給付，沒想到銀行只核貸6成，且買方無法立即支付未核貸的差額房款，王小姐疑惑，若還沒收到全部款項，就要申報房地合一稅嗎？
對此高雄國稅局表示，個人交易2016年1月1日以後取得之房屋、土地，即屬於個人房屋土地交易所得稅，也就是俗稱房地合一稅的課稅範圍。交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於移轉登記之次日起算30日內，自行填寫申報書並繳納稅款，檢附契約書影本及相關成本、費用證明文件，向戶籍所在地稽徵機關辦理申報。
因此，只要在地政機關完成移轉登記，就要在登記次日起30日內申報，不因買方未付清款項而免除依法申報之義務。
國稅局表示，實務上常有民眾認為尚未「交屋」，只是過戶還沒收到全部款項，或是低價賣給親友沒賺錢、誤認為代書會幫忙申報，或以為實價登錄即已完成申報房地合一稅等原因沒申報，直到國稅局調查後才發現錯過申報報期限。
這時如有應納稅額，除了補稅外還要面臨按補徵稅額處3倍以下的罰鍰；而如果是虧損，也要處3000元以上3萬元以下未盡申報義務的行為罰。
國稅局提醒，賣房要注意房地合一稅的申報期限，除了紙本申報書外，也可利用「財政部電子申報繳稅服務網」網路申報。

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設籍自住且2年內換屋買賣 卻遭國稅局以「買新賣新」不符規定補徵房地合一稅
2024/10/31 16:25自由時報文/記者林耀文
小李3年前在鳳山華鳳特區買下一戶大樓2房自住，2年前又在三民區覺民商圈購入一戶3房並將老婆戶籍遷入，去年小李手頭較吃緊，因此在年底就將購入一年的三民區大樓3房售出，並申請房地合一所得稅退稅，沒想到居然遭國稅局以「買新賣新」不符法令規定而否准，還須補徵稅額，讓小李感到相當懊悔！
國稅局指出，重購自住房地可扣抵或退還已繳納房地合一所得稅之規定，係避免有重購自住房地需求之民眾，因出售舊自住房地之租稅課徵而影響其重購新自住房地的能力，以減輕其換屋負擔，並落實保障自住權益。民眾欲申請適用重購自住房地退（抵）稅，須符合買新賣舊原則，意即買新賣新不得適用重購退稅之租稅優惠。
財政部高雄國稅局表示，依所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，個人適用房地合一所得稅重購退（抵）稅優惠，無論是「先售後購」或「先購後售」，皆須符合以下條件：一、出售舊房地與重購新房地移轉登記時間的間隔須在2年內。
二、個人或其配偶、未成年子女在出售及重購房屋辦竣戶籍登記並有居住事實。三、出售及重購房屋不可有出租、供營業或執行業務使用情形。
該局舉例說明，甲君於110年6月間取得A屋，嗣後於111年12月間購入B屋，旋於112年7月間出售B屋，甲君先後於兩屋均設有戶籍，並主張有居住事實。甲君申報個人房屋土地交易所得稅時，自行認列重購自住房地扣抵稅額，惟甲君購買B屋出售B屋時，仍持有A屋，即出售B屋並非換屋所需，此種「買新賣新」之交易型態，與前揭出售「舊」房地重購「新」房地之規定不符，乃否准甲君認列重購自住房地扣抵稅額，並補徵稅額。
稅務專家提醒，納稅人出售舊房地經國稅局核定適用房屋土地交易所得稅重購退（抵）稅優惠，如重購之新房地於5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原已扣抵或退還之稅額。

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十月各大都會房市交易爆弱 年減約達3成 北高二市尚穩量縮 買方續觀望
2024/10/31 16:45自由時報文/記者林耀文

經過9月19日央行理監事會後，十月份房市交易成為反映央行效應最完整的第一個月，住商機構統計旗下成交狀況後發現，全台交易量減少6.1%，較去年同期更大幅減少31.2%，區域表現遠不如去年同期。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。
各區表現上，相較於去年九月，今年在限貸令與選擇性信用管制壓力下，各都會多數表現不佳，北市勉強與上月持平，年減29.0%，新北市月減13.4%，年減45.0%；桃園市月減11.4%，年減15.0%，台中月減25.9%，年減35.9%，台南月減10.2%，年減26.0%，高雄月減2.9%，年減33.3%，徐佳馨表示，縱然本月央行宣布對於繼承與換屋手下留情，但市場僅一息尚存，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表現。
大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，九月份又有選擇性信用管制上膛，房市可說是禍不單行，雖說央行針對換屋與繼承者打開「綠色通道」，不過市場負面效應持續發酵，近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，更讓交易過程中風險大幅提高，提醒買方要特別注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。

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央行打房來勢洶洶 但…官方顯示「這數據」比金融海嘯還健康
2024/10/28 15:23自由時報文/記者張瀞勻

近年政府打炒房，數度祭出信用管制與升息，但不動產放款金額續創新高，違約率則持續下探！根據金管會最新統計，今年9月建商的建築貸款融資餘額逾3.8兆元，消費者購屋貸款餘額也超過10.8兆元，雙創歷史新高！
逾放比則續創歷史新低，9月建築貸款逾放餘額僅8.6億元，逾放比0.02%為史上最低，購屋貸款逾放餘額67.5億元雖較上月略增，但逾放比率仍為0.06%的歷史低點，顯示不論是建商還是一般消費者，現階段的貸款負擔能力都還不錯，使貸款違約狀況來到史上低檔。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「逾放比」是指貸款列入催收或其他逾期放款的金額比率，可反映申貸戶繳款的不穩定程度，自從2020年底央行信用管制重出江湖以來，政府端出實價登錄2.0、房地合一2.0、平均地權條例修正、囤房稅2.0等政策為房市降溫。
加上期間央行六度升息，整體融資成本提高，因此外界原預期市場轉淡後，墊腳購屋的貸款族恐湧現一波斷頭潮；但從逾放比愈來愈低的結果來看，今年9月建築貸款逾放比，較2022年3月央行首度升息時的0.06%更低，購屋貸款逾放比0.06%，更是遠低於2007~2008年金融海嘯時期的1.5~1.62%，顯示房地產放款的體質趨向健康發展。

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想等房市一敗塗地 專家：三大條件看不到斷頭潮
2024/10/28 18:59自由時報文/記者張瀞勻

不動產貸款逾放比續刷新低，想要看到次貸風暴，甚至房市垮掉恐怕是難上加難，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，建築貸款與購屋貸款的逾放比創新低，主要有三大原因，其中，股市走俏是加持房地產市場主因之一。
張旭嵐指出，第一，「利率水準仍低」央行雖六度升息，但整體利率在歷史上依然是相對低水位，尚在可負擔範疇。第二，「市場買氣穩健」建商多採預售，今年前三季市況銷路旺營收好，少有無法還款的情況，因此建商無急售倒貨的壓力；而今年房市買氣佳，若房貸戶遇上資金瓶頸，仍有機會順利出售，且股市走俏，房貸戶周轉資源多，也降低繳不出房貸的可能性。
第三，「行庫精篩客戶」央行信用管制實施後，銀行不論對建商還是對一般消費者的放款，都趨向保守，嚴選負擔能力佳的優質客戶，降低貸款違約風險。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，央行第七波限貸9月下旬才實施，因此今年9月的數據還尚未反應相關效應，但即將交屋且資金有限的買家，若受限貸令影響解除買賣契約，也還不會進入房貸階段，後續也就不會衍生繳不出貸款的問題，因此第七波信用管制後的購屋貸款逾放比，應會持續在低檔徘徊。

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節稅妙招！父農地送兒子現省75萬稅金「有這項」還免土增稅
2024/10/25 10:52自由時報文/記者朱語蕎

父母親贈與給子女的贈與稅免稅額每年有244萬，如果贈與金額沒有超過244萬元，不但不用繳納贈與稅，也不用申報。但專家提醒，如果是不動產的贈與，無論金額的多寡，都必須完成贈與稅申報，取得國稅局的贈與稅免稅證明或是完稅證明，才能辦理所有權移轉登記。
不動產的贈與該如何計價呢？正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依照《遺產及贈與稅法》第五條規定，是以不動產公告現值計價，偏偏土地公告現值每年1月1日調整一次，所以土地公告現值會「一年大一吋」，如果父母親想將土地贈與給子女就要趁早，否則原來可以適用贈與免稅額244萬元，可以只要辦理一次完成的贈與標的，過了幾年後因為土地公告現值的調高，可能會變成多次贈與才能免納贈與稅。
鄭文在就提到，有名父親在6年前將一筆農地贈與給兒子，因為符合遺產及贈與稅法第20條規定，農地農用不計入贈與總額，另外，土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」。
所以該筆土地在免贈與稅及不課徵土地增值稅的情況下，很順利的所有權移轉登記給兒子。拜不動產市場的熱絡，最近兒子以1000萬元將該筆農地出售，因為該土地目前仍然維持農業使用，果樹上結滿了果實，所以兒子也順利的取得農用證明，申請不課徵土地增值稅，這ㄧ筆1000萬元的買賣價金，就成了兒子的自有資金，也幫兒子製造了人生的第一桶金。
實務上許多的父母親，會利用每年的贈與稅免稅額244萬元現金贈與給小孩節稅，幫小孩們製造第一桶金，讓小孩未來置產或是投資無往不利。如果是父母親資產過多，可能緩不濟急，所以以不動產贈與是比較快速的標的，尤其像農地這類不計入贈與總額的資產，總有無限的想像空間。
鄭文在說，像是個案中的父親，如果6年前沒有先將該農地贈與給小孩，而是父親現在以1000萬元出售，再將這筆錢贈與給小孩，將會被課徵75.6萬元贈與稅（1000萬元-244萬元=756萬元；756萬元×10%=75.6萬元），節稅效果大不同。

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