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北北桃購屋壓力降 北市六都降最多
2020-02-10 15:12聯合晚報 記者游智文／台北報導
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內政部今日發布108年第三季房價負擔能力，全國房價所得比為8.47倍，較上季、去年同季均下降。北北桃購屋壓力都下降，北市房價所得比從前一季14.4倍，降至13.7倍，單季下降0.7倍，六都最多。
雖然購屋壓力降，但根據內政部統計，去年第三季全國貸款負擔率為34.73％，購屋人仍需要用三分之一薪水繳房貸，雙北市買屋人尤其辛若，台北市貸款負擔率達56%，購屋人一半以上收入得拿來繳房貸，新北市貸款負擔率也達47％。
六都中，購屋壓力最低的是台南，貸款負擔率28%，房價所得比6.9倍，買房民眾只要拿出三成薪水就可應付房貸。
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房市全面復甦落空 預售新案去年銷售率不到5成
2020-02-06 14:36中央社 記者潘羿菁台北6日電
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住展雜誌發布2019年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率約45.88%，較前年略增0.11個百分點，銷售率不及5成，總售出金額也意外下降，顯示房市並未全面繁榮。
住展雜誌統計，2019年北台灣（新竹以北含宜蘭）新成屋、預售屋建案總規劃戶數共計10.6萬戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後，釋出到市面銷售的可售戶數為7.1萬戶，累計售出戶數為3.2萬戶，剩餘戶數為3.8萬戶，平均銷售率約為45.88%。若與2018年同期相比，則2019年的年度平均銷售率僅微增0.11個百分點，接近平盤水準。
換算為成交金額觀察，2018年當年度新建案售出金額為新台幣5118.6億元，2019年卻只售出4868.5億元，年減約250億元，顯示景氣回溫並非所有建案都雨露均霑，個案表現不一，再者，銷售率尚未突破5成，意味著市場並非全面欣欣向榮，只有個別建案或特定產品才能有極為出色的表現。
住展雜誌研發長何世昌分析，之所以會出現「銷售率上升、成交總額下降」的原因，可能是2019年大坪數豪宅市場平淡，買氣高度集中在中、小坪數房型所致。由於中、小坪數房型總價相對低，就算賣了幾百十戶也補不了豪宅消失的成交量。
展望今年，武漢肺炎疫情威脅未退，增添市場的不確定性，何世昌認為，2002、2003年時SARS疫情嚴竣，當時因價格「殺很大」與政府救市，民眾甘冒風險也要戴口罩出門去搶房子。但如今賣方價格普遍開高，也未有降價的跡象，上半年新建案銷售率恐怕會不好看。
此外，何世昌指出，去年北台灣當中以新竹市的平均銷售率最佳，高達約63.82%，受惠於竹科電子產業群聚帶動強力買盤進駐，如今武漢肺炎疫情讓中國各地封城，勢必會影響到台灣電子業，進一步干擾新竹市的房市買氣，需密切關注
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住展評論：武漢肺炎掀恐慌 成2020房市黑天鵝
2020-02-07 17:04經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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選舉過後，各界本來都對2020年的房市發展相當看好，無奈世事難預料，1月中下旬，中國武漢肺炎便轉趨猛烈並向全世界蔓延，疫情造成的恐慌，與10多年前的SARS陰霾頗有相似之處，房市也因此增添變數。
從去年年底即傳出疫情的武漢肺炎，在中國當局疑似隱匿實情的情況下，直到1月下旬才受到世界各國的重視並啟動防疫工作。然而在此之前，已有許多中國患病民眾出遊海外，使得短短十來天，全球就有超過20個國家與地區出現確診病患，鄰近中國的日本、韓國、泰國、新加坡及我國，確診個案數更皆突破雙位數。
這回武漢肺炎的染病死亡率，雖不及17年前症況類似的SARS非典型肺炎，可是傳染性卻似乎比SARS有過之而無不及，因此當疫情擴散至台灣後，迅速喚起人們塵封10多年的恐怖回憶。
霎時間，市面上的口罩、酒精等防疫及消毒用品紛紛銷售一空，民眾對於出入人多且密閉的空間也都深感恐懼，百姓如驚弓之鳥的情緒，自然也反應到了房市的來客表現上。
當年非典型肺炎橫行時，房市因民眾畏懼出入公共場所導致來客大減，進而使銷況遭受衝擊，彼時鄰近大型醫療院所的區段，在百姓憂心病毒傳染的恐懼下，買氣也跌落谷底，倘若這回武漢肺炎複製了SARS的恐慌氣氛，對房市的干擾自是可以想見的。
目前看來，我國對於疫情的應對還算明快即時，因此各界認為本次疫病的影響應不會如SARS那般嚴重。但說是這麼說，事實上就住展房屋網企研室了解，自春節連假疫情從中國向外大舉擴散以來，房市端的各案場來客表現可謂雪上加霜，尤其是位在人口密集區段的個案，民眾迴避的情況比空曠重劃區來得更加鮮明。
除了來客縮減可能狙擊銷售表現外，疫情對經濟及產業的影響，也會間接干擾房市，如觀光業、交通業、跨國代工業等產業，企業經營的前景受疫情打擊甚大，從業人員的心情與「薪情」都難免露出愁容。
一旦薪資所得因武漢肺炎疫情而縮水，受薪階級的購買能力也將下降，使房市客源進一步退減，所以武漢肺炎疫情，可說是今年房市最大的黑天鵝；若黑天鵝大肆起舞，市場恐怕沒有太多樂觀的本錢。
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住展評論：抗疫情抬成交 降價就對了
2020-02-06 16:59經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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面對這波短期內似乎愈演愈烈的新型冠狀病毒(武漢肺炎)疫情，台灣社會雖然目前確診病例只有10個，以兩岸互動極度頻繁的情況論，疫情不算太嚴峻；不過，光是台灣人自個兒瘋搶口罩，就足以把整個社會氣氛搞得風聲鶴唳，當然也照例又成為政客操弄、打口水戰的最佳題材。
事實上，不光是政客，房屋代銷業者也很快搭上這波災難話題；稍早就有媒體披露，有案場標榜每日消毒並提供口罩給賞屋客，還強調這些口罩是過去就購入備用，不是和一般庶民爭奪而來。
按此，或許之後可能會有業者推出賞屋(完畢)，就送防疫相關器材來招攬客戶？不過目前看來，由於國人搶購造成相關器材大缺貨，政府還祭出口罩實名制購買管控，短期內案場要持續提供或贈送口罩等，付諸實行難度將愈來愈高。
不僅如此，還有代銷業者祭出專人到府、相關資料送上門，並配合專人解說、行虛擬看屋，更同步提供線上客服，就是想藉此減少面對面，進而遭到感染的機會。
祭出這招宅配到府加虛擬賞屋對抗肺炎疫情，表面看來煞有介事；但住展房屋網企研室認為，最後恐怕還是白忙一場。因為就算看屋前端採全虛擬化作業，進入後端實質的決定購買，乃至簽約等步驟，不還是得親自到現場，而且可能是好幾回？而且還沒算到日後交屋階段！
事實是，購屋過程本來就是人與人面對面，而且還是近距離互動，因此面臨SARS或肺炎這類呼吸道傳染病，不可能不受到影響，再多迴避的招數，效用都不大。
是故，住展房屋網企研室奉勸地產銷售業者，不必急著尋找因應這波疫情的對策；請回想SARS期間，當時情況確實也很慘澹，但經過約半年、當疫情獲得控制後，一切還是雨過天晴。
當然，現在市場的主客觀條件不盡相同，要期望肺炎疫情過後房價比照反彈，機率微乎其微，但交易量持續回穩則確實有機會，因此不必急於一時，結果反而吃緊弄破碗；而且說實話，市場上的觀望氣氛，不是疫情爆發後，而是去年下半年就開始瀰漫開來，原因也很簡單，就是房價又見走高。
所以，真正有效促進成交的方式其實仍只有一個，就是把設定成交價更貼近消費者的認知價格，再說白一點就是，降價！
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武漢疫情影響低？房仲：年後來店看屋反增
2020-02-05 10:42經濟日報 記者游智文／即時報導
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中信房屋表示，觀察農曆年後各店情況，大部分門市營運幾乎未受疫情干擾，有來客明顯減少的現象，各店正常營業，反倒因為農曆春節期間店休的關係，部分門市在年後甚至有來客增加的現象。
中信房屋總經理張世宗表示，目前各門市均正常營運，未受武漢肺炎疫情而有明顯影響營運的現象，農曆春節開工後，不少門市反倒增加些許春節期間想看屋的客戶，且積極下斡旋，顯示大部分客戶並未受到疫情的影響而對房市卻步，市場氛圍仍屬理性看待後市。
張世宗表示，面對疫情，中信房屋加強宣導各店人員因應疫情注意事項，包括與客戶互動時，注意洽談環境與個人的清潔消毒，帶看房屋時先開啟門窗讓空氣流通，以避免密閉空間傳染的可能性，並配戴口罩、勤洗手等以降低客戶的擔憂。
張世宗指出，疫情短期內對股市及經濟成長的影響較大，對房市尚無觀察到有明顯影響。國內有SARS的過往經驗，買賣雙方都有心理準備，觀察2003年SARS爆發當年，全國建物買賣移轉棟數反而較前一年增長9.2%，相信疫情如能在短時間內獲得舒緩，房市交易將能持續既有穩中有升的格局。
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武漢肺炎》房市成交上半年探新低 建商示警：新房、二手房價格恐鬆動
2020-02-04 17:18專欄作家 胡偉良
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今年突然而來的「武漢肺炎」疫情讓大家措手不及，影響遍及各行各業、每家每戶。受疫情的影響，大家紛紛減少外出。我們的房市，自然也是大受影響，在這個時候，沒人願意去看房、買房，民眾都成了宅男宅女。由此看來，之前預測的年後房市小陽春，顯然已經不可能出現。
疫情對房市影響能有多大？現在不容易預測。但衝擊是肯定的，只是大小的問題。疫情爆發之後，房市交易量趨近於0，創歷史記錄。最難熬的當然是房地產開發商和房仲機構，如果疫情再持續2個月以上，開發商的銷售計劃會全盤打亂，仲介原先訂的的年度銷售目標也會成為泡影。除此之外，就算疫情得到控制，但是人們心中的陰影仍將很難消除。
房子是大的物件，又是必須線下交易的商品。所以2020年上半年，房屋成交量會很低，很可能會創歷史新低。房市要想完全從疫情中恢復過來，起碼也得等到下半年。
對於資金鏈緊俏的開發商，和急著賣房的個人來說，這次的疫情無疑是雪上加霜，現在急著賣房子的即使大幅降價，也不一定會有成交機會。
企業沒有現金流，很難維持運轉；需要資金的個人也因為疫情而打亂了原本的籌資計劃。估計這一陣子，企業和需要資金週轉的個人，都要開始煩惱如何獲得資金。企業和經商的個人，手裡大多都握著一些房產，所以此時此刻，他們可能已經在考慮賣掉一些房子？
沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價格。降價促銷是賣房者快速取得資金的利器。所以，疫情之後，建案降價力度，應該會加大，想買房的剛需族可以利用這個機會考慮進場。
預售案若真的降價，那麼二手房也不可能「按兵不動」，除非不想賣，否則二手房勢必追隨新房降價。二手房沒有預售屋的施工期間，做為付款的緩衝期間，買方需一次性的籌足自備款，若降價幅度不夠，將很難成交。
因此，急需用錢的二手房主，要想成交，就必須大幅降價。那麼這次疫情，對剛需族而言，會是一個入手買房的契機。絕大多數企業、個體戶老闆在這次疫情中都會遭受損失。尤其是服務行業，比如餐飲、服裝店、飯店、電影院⋯等，銷量將一落千丈，導致資金回收不順，屆時只能賣掉手上的房子應急。
而當一個急需用錢的屋主用低價賣掉他的房子時，整個社區的房子基本就被鎖定（定錨）在這個價格上了。掛高價的，不捨得降價的，最後將會越賣越低。
不久之後，將會有愈來愈多的開發商、企業、個體戶老闆出現較大的資金壓力。手裡如果有可以變現的空房子，肯定會優先考慮賣掉。
當大家都在賣房子時，供給量就會增加，而需求量還是那麼多，供大於求，價格自然就會下降。在這種情況下，誰開始降價多，就能先賣掉，也許，幾個月後回頭看，當時降價多的，反而可能是賣了高價。而總是一點一點的緩降的，就和溫水煮青蛙一樣，最終把自己給煮熟了。
對本來就已經交易不熱的房市，本次疫情將使房市交易雪上加霜。新房、二手房都可能出現價格鬆動，剛需可以伺機進場。投資的，筆者建議縮減在房市的資金配比，每年巨大的資金放在房子上，若房子不升值，其實就是虧損。
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華固元月營收年減兩成 憂武漢疫情衝擊燒向房市
2020-02-05 10:00中央社 記者潘羿菁台北5日電
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營建股王華固公布元月營收新台幣3.91億元，年減23.2%，也較去年12月衰退23.3%，因農曆春節工作天數減少導致交屋金額衰退所致。展望未來，華固認為，若武漢肺炎疫情延燒下去，對房市恐不樂觀。
近期華固股價受到武漢肺炎疫情影響震盪，開紅盤連日來漲跌互見，至今尚未收復5日線，早盤以88元開出，下跌0.2元。
華固表示，受到過年期間氣候寒冷與疫情影響兩大因素干擾，初三開工以來觀察到看屋組數明顯下降，儘管前些日子天氣明顯好轉，但看屋人潮依舊拉不起來，足見目前武漢肺炎疫情對於心理影響成分更為劇烈。
雖然開工以來有陸續成交案，但華固也擔憂，疫情若延燒到下半年或影響到整體經濟，恐衝擊買氣進一步降溫，「又以豪宅買氣更是縮手，高消費族群對價格相當敏感，當房市轉差之際，他們不急著出手購買，偏向觀望」。
華固原本定調今年房市會呈現「量增價穩」，現在只能且戰且走。
另外，隨著工程期推進，目前已知在今年上半年大直國票金控大樓有望完工交屋，其他建案還在施工中，今年能一次性認列收益只有國票金控大樓一案，以及餘屋銷售收入支撐動能。
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淡水陸客社區房價慘跌後回升 房仲曝關鍵原因
2020-02-05 12:11經濟日報 記者游智文／即時報導
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兩岸關係持續僵化，房仲觀察知名陸客社區「萬通台北2011」，去年仍有3戶交易，其中兩戶分別由陸資家電製造業者、家具業者買下，均為低樓層，總價均2,700多萬，每坪45萬元，比先前行情回升逾二成，重回4字頭。
萬通台北2011位於新北市淡水小坪頂，由大陸萬通集團董事長馮侖投資興建，為政府開放陸資後，第一個大陸建商來台投資的建案，總戶數約290戶，主要銷售給大陸民眾，包括阿里巴巴前副總裁梁春曉等，也有不少國內民眾購買。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，觀察實價資料，萬通台北2011在2014年完工後，至今共成交登錄215戶，均無轉手紀錄，早先房價高樓層多在7字頭，最高達72萬元，低樓層也達4字頭。
2016年因整體房市反轉，加上40多位大陸買方遲遲無法辦理過戶，低樓層成交價滑落到3字頭，2018年2樓、3樓戶出售，每坪單價分別36萬、37萬元。
隨房市回穩，近年業者積極去化餘屋，除了持續在大陸銷售，也包裝餘屋推出全齡通用設計的熟齡住宅進行銷售，實價顯示，去年成交三戶，其中25樓戶由米姓自然人買下，總價5830萬，單價59.3萬。
另外二、三樓兩戶的單價均達45萬元，分別由陸資以僑外資投資公司名義買下，成交單價明顯拉升。
陳炳辰指出，相較中國一線城市，與亞洲數個發展中國家，台灣房價相較偏低，因此即便目前兩岸關係冷，限制多，陸資仍願意進場買宅置產，而且購入後也不急著脫手。
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捷運環狀線推升新店房市 「永和土地公」重金搶進 他們看到什麼機會？
2020-02-05 15:08今周刊 文 / 梁任瑋
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近年來，永和漢皇集團快速累積推案規模，建立起知名度，甚至跨出雙和區大舉獵地，其在土地市場無往不利，手上累積的土地愈來愈多，讓外界更想一窺擁有雄厚實力的雙和幫建商面貌。
2019年12月時值歲末，北台灣建商獵地消息依舊頻傳，先是這幾年被視為熱門推案地點的新北市新店央北重劃區，捷洋開發與漢皇集團旗下的漢吉建設合資，以每坪165.1萬元、總價15億元，買下斯馨段47地號，一舉成為央北新地王。接著，位於台北市基隆路精華地段的仁康醫院，漢皇開發以9億元、設定為最高限額抵押權的方式，買下部分大樓產權，驚動房地產圈。
兩則標地新聞的主角──漢皇集團與捷洋開發，向來都是固守「中和、永和（雙和）」大本營的低調建商，這次為何主動出擊、跨出雙和地盤，不但引發市場關注，也讓外界想一窺蒙上神祕面紗、惦惦吃三碗公的雙和幫建商面貌。
深耕雙和 樹立地王江湖地位
「去年9月我就標過央北重劃區土地，後來推案銷售率不錯，讓我再揪漢皇集團董事長孫正乾一起來標地，沒想到一出手就創新高。」首度接受媒體採訪的捷洋開發董事長張鑫榮透露，去年一標就成為央北地王的過程，證明他對新店房市的信心。
張鑫榮說，這幾年他曾在新店推出「鑫洋百景」豪宅，見識到新店透過外來人口支撐起高房價的驚人力道。他分析，「新店購買人口結構與以軍公教為主的雙和不一樣，做生意的人多、也比較有錢。我才會揪孫董來新店買地，以後很難看到像新店央北這麼大面積、有基礎建設題材的漂亮重劃區土地釋出了。」
但真正的大咖，其實是漢皇集團的孫正乾。去年9月，漢皇開發在距離樂華夜市不到200公尺、永和路與自由街口推出基地1133坪的口碑建案「漢皇盛世」，燈火輝煌的接待中心極其氣派，開案至今5個多月，銷售率約7成，售出300多戶。推案前，孫正乾經常坐在接待中心角落，與代銷業者研擬2020年的銷售策略。
人口結構以軍公教為主的雙和區，從2003年開始，房價走勢就是新北市的領頭羊，尤其是永和，房價更是年年稱冠新北市。像這樣耕耘雙和久矣，又擁有地利之便的在地建商，過去以來總顯得老神在在，因為光在永和推案就足以支撐整個集團的營運，其中孫正乾更是個中代表人物。
近15年來，漢皇集團在雙和區推案戶數逾2000戶，是目前雙和區推案量最多的建商。據了解，光在幾乎找不到素地的中和、永和地帶，孫正乾至少還握有5000坪土地，而被喻為「永和土地公」。他靠著一路穩紮穩打的戰略，屹立雙和房地產界15年。
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避險情緒持續 台灣地產三大挑戰浮現
2020-02-03 23:15經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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根據世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，去年重大不動產交易形勢，反應了投資人肯定不動產基本面穩健的走勢，但由於全球經濟仍存在不定性風險，建議投資人活用彈性投資策略，包括「地點」及「資產類別」的多元紮實佈局。而在全球經貿重新洗牌的背景下，政經情勢新常態正成形，為協助投資人有效投資佈局，世邦魏理仕點出2020年台灣不動產市場的三大挑戰，提供投資人不動產市場的全解讀。
2020年挑戰一：商辦低空置新供給稀，企業租戶幾無選擇。
世邦魏理仕統計2019年全年數據顯示，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，為18年以來新低，此外，台北市B級商辦全年空置率也降至3.36%。世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示，台北市商辦在未來三年供給短缺，租賃市場已轉為房東市場，在面臨可出租的選擇有限之下，企業租戶亦積極採用新租賃策略，包括與共享空間合作、預租、去中心化，以及購置量身打造企業大樓。
2020年挑戰二：工業地產購置成本升，台商回流埋隱憂。
觀察過去工業土地及工業地產交易情形，2018年受到全球政經情勢影響，加上中國大陸內需增長放緩、企業營運成本走升因素下，許多台商已陸續將部分產業遷回台灣，當年度廠房及廠辦成交金額共計新台幣596億元。展望未來，2020年在倉儲物流、高科技業需求強勁以及工業立體化獎勵誘因支撐下，預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢。
2020年挑戰三：投資標的如鳳毛麟角，滿手現金反限縮回報。
觀察近兩年不動產投資市場，受到全球經貿動盪以及區域市場政經磨擦，勾起投資人避險情緒，自2017年下半年起投資人開始積極評估購置地產的動態。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，觀察2019年大型土地及商用不動產交易案例，除自用型買方剛性需求支撐整體買盤，投資型買方亦積極購入核心資產，全年投資金額年增幅達114%（計新台幣129億元）。預料投資人避險心態不變，對後市抱持謹慎樂觀的態度，明年將繼續採取靈活的投資策略，部分不動產類別的收益率可能面臨壓縮。
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