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北市商辦荒 坪價看俏
2020-03-10 00:51經濟日報 記者黃文奇／台北報導
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六福客棧即將改建為「商用大樓」，唯將以哪一種型態問世，六福集團仍在規劃中，內部表示，商辦、住宅、飯店甚至商場都有可能。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，若改建成商辦，以當前台北市「商辦荒」的情況來看，每坪價格確具想像空間。
六福客棧位於北市松江、南京精華地段，土地分區是「商三、住二」，雖說大方向是「商業使用的大樓」，但不論是飯店、商辦、商場或住宅均為法規容許。
建構時程上，六福表示，按市政府的規範，最快今年5月初送件申請建照，審核時間約三到六個月，取得建照後，半年以內必須動工，因此最慢明年上半年就會開始拆除。
從需求面看，黃舒衛指出，台商回流導致商用不動產的「辦公室荒」，加上近年台北的商用不動產多開發成飯店、住宅，導致商辦稀缺而租金不斷上漲。
至於供給面，由於商辦業主惜售，黃舒衛說，更讓價值不斷飆高，以國泰建國民生大樓為例，商辦每坪單價喊到130萬元。
黃舒衛說，台北市的辦公室比豪宅還好賣。這是商用不動產市場結構調整後的特殊趨勢。以六福客棧所在的南京松江商圈而言，是早期就成熟的金融商圈，更是一地難求。

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北市中古屋交易 這區打敗中山區名列第一
2020-03-10 10:49經濟日報 記者游智文／即時報導
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實價統計，雙北各行政區五年以上中古屋，台北市內湖區去年交易1,228件，打敗中山區，排名全市第一，新北市由中和區拿下冠軍。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，內湖區有內湖科技園區，近來企業總部、百貨商場陸續進駐，穩定成長的就業人口支撐房市，尤其捷運開通後，交通便捷度大幅提升，加上區域內綠覆率高及擁有知名學區，吸引購屋族出手。
內湖區電梯大樓平均一坪56.3萬元，熱門交易路段在內湖路一段、民權東路六段、行善路、星雲街、康寧路三段、文德路一帶；公寓平均單價約43.1萬，民眾偏好內湖路一段、內湖路三段、康樂街巷弄。
新北市由中和區去年成交2085件拿下冠軍。謝志傑分析，中和區有許多大型量販店，包括好市多、特力屋、家樂福、大潤發，環球購物中心等，且近期環狀線第一階段通車，未來將還有萬大線使交通機能更加完善，吸引通勤族作為購屋選擇。
中和電梯大樓平均一坪39.4萬，熱門交易路段為中正路、景平路、圓通路、中興街、中山路三段；公寓平均單價31.8萬，熱門路段在中山路二段、忠孝街、連城路、景新路、興南路一帶。
北市其他交易熱區包括中山區、文山區。中山區產品多元，過去中古屋交易量長期排名第一，去年成交1,194件，比內湖區少了34件，名列第二。文山區緊鄰信義區和大安區，房價相對便宜，電梯大樓平均單價約45.9萬，公寓約38.7萬，受到購屋族青睞。
新北市方面，新莊區去年交易1,930件排名第二。謝志傑表示，新莊區受惠機場線、新莊線、環狀線三條捷運優勢，近年買氣快速回升，目前區內電梯大樓均價一坪32萬，公寓平均單價26.9萬元。
淡水去年中古屋交易1,767件，排名第三。謝志傑表示，隨淡水輕軌通車，淡水行政大樓、運動中心入駐，美麗新淡海影城和國賓影城陸續開幕，淡水生活機能明顯提升，區內電梯大樓均價每坪22.4萬，公寓17.2萬元，吸引民眾購屋。

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雙北中古屋交易熱點 台北內湖新北中和奪冠
2020-03-10 12:45中央社 記者潘羿菁台北10日電
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雙北中古屋交易熱區出爐，永慶房屋根據實價登錄統計雙北2019年屋齡逾5年的中古屋交易，台北市以內湖區拿下冠軍，新北市則是中和區奪冠。
內湖區2019年交易件數為1228件，占台北市中古屋交易占比約14%，拿下冠軍寶座，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，內湖區坐擁內湖科技園區，近來各企業總部、百貨商場相繼進駐內湖，穩定成長的就業人口支撐房市，尤其在捷運開通後，交通便捷度大大提升。
內湖區電梯大樓平均單價約56.3萬，熱門路段落在內湖路一段、民權東路六段、行善路與康寧路三段等；公寓平均單價落在43.1萬，民眾多偏好於購買在內湖路一段、內湖路三段與康樂街巷弄。
台北市第2名交易熱點為中山區，交易件數為1194件，占比13.7%；第3名為文山區，交易件數916件，占比10.5%。
至於新北市中和區2019年交易件數為2085件，占新北市交易占比為11%，謝志傑分析，中和區生活採購機能便捷，有許多大型量販店，如Costco、特力屋、家樂福、大潤發，及大型百貨環球購物中心，且近期環狀線第一階段通車，未來將還有萬大線使交通機能更加完善，吸引多數通勤族作為購屋選擇。
新北市第2大交易熱點為新莊區，交易件數為1930件，占比10.3%。
值得注意的是，新北市中和區電梯大樓均價為每坪39.4萬元，與新北交易第3名的淡水區22.4萬元，一坪差距17萬元，若買35坪電梯大樓，中和區將逼近1400萬元，淡水區則僅需784萬元，差距510萬元。
謝志傑分析，美麗新淡海影城和國賓影城陸續開幕，提升淡水區的生活機能，再加上從去年開始動工的淡江大橋及剛通過環評的淡北道路，雖然進入台北市中心距離遠，但相對便宜，支撐購買意願，因此去年度交易件數為1767件，占新北市交易比重9.4%。

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減除房屋租賃所得 應檢附證明文件
2020-03-09 20:32經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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財政部台北國稅局表示，納稅義務人申報綜合所得稅之房屋租賃所得時，應以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。而必要損耗及費用的減除，納稅義務人應提具確實證據，並憑證據申報。未能提具確實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定的減除標準調整。
該局說明，上述可減除的租賃房屋必要損耗及費用，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅、向金融機構借款購屋之利息、財產保險費等，並應檢附：(1)房屋成本的相關證明文件，以計算折舊費用。(2)修理費應檢附註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址的統一發票或收據。(3)地價稅、房屋稅繳納證明。(4)金融機構開立的繳息收據或證明清單等資料。(5)出租標的物的財產保險繳費收據等資料始能核認。
該局舉例，甲君2017年度綜合所得稅結算申報，列報出租其所有房屋租賃收入420,000元、修繕費350,000元、折舊50,000元，租賃所得20,000元，但未提具修繕費支出證明文件，經稽徵機關按財政部核定必要損耗及費用標準43%減除，核認租賃所得239,400元【420,000元×（1－43%）】。甲君主張確有修繕房屋，提供估價單以為證明，但由於估價單並非正式的憑證，且無註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址，等於甲君未能提示相關支付證明等資料，難以證明出租標的確實有修繕費支出，將維持原核定之租賃所得。

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土地交易熱 建商買最多
2020-03-09 23:18經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情衝擊各產業，但澆不熄建商獵地的動力，仲量聯行投資部資深副總吳瑤華表示，近來土地交易熱絡，今年第1季開發商持續積極獵地，第1季尚未結束，土地交易總額已高達320億元，又以建商購地開發住宅及商辦為最大宗。
今年來土地交易最大金額是興富發2月中以83億元，標下達新工業台中七期精華地，不到一個月，3月初興富發再投入43.56億元向鉅本建設買下七期帶建照土地。
今年1月亞昕國際、新潤興業、海悅國際等三家業者也以總價52.35億元拿下南港1,625坪土地；昨（9）日華固建設也斥資10億餘元，搶下士北科園區南軟橋段的住宅區土地。
商仲業者認為，今年獵地動能未歇，雖然去年第1季締造451億元紀錄，但今年土地交易市場仍延續去年，並未受疫情衝擊，且從建商頻頻出手補庫存的狀況來看，不動產投資市場備受看好。

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西門町角地標售 坪價喊700萬
2020-03-10 00:51經濟日報 記者黃阡阡、曾仁凱／台北報導
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仲量聯行昨（9）日公布，受業主委託將標售「西門町商圈精華土地」，該基地座落於台北市中華路及長沙街交叉口，面積約198坪角地，預計4月15日開標；但因底價不公開，商仲業者推估至少14億元。據了解，該地神秘賣方經查後，應為永豐餘集團何壽川家族。
根據地籍資料顯示，賣方為何姓自然人，經查比對後，推測為永豐餘何壽川家族持有。
永豐餘表示為個人資產，公司無法回應，截稿前也未取得何家證實。
這塊位於西門町的角地，使用分區屬第四種商業區，容積率800%、建蔽率75%，為台北市稀有之商四土地，可開發作為住宅、飯店、商辦等多元產品，具有高開發強度的潛力，預計4月15日開標。
除賣方身分神秘，標售底價也不對外公開，但按照周邊成交行情，近年土地單坪成交在700萬~1,000萬元，商仲業者推估，底價至少開在14億元。
值得一提的是，緊鄰該角地的一塊35坪土地，目前為潤泰創新持有，2011年時也曾以1.24億元公開標售，但當時並未標脫。商仲業者認為，如今何家持有的角地喊賣，加上該角地在開發面積上稍嫌小，預計瞄準這塊土地的潛在買方，不排除朝整合的方向進行。
商仲業者分析，該土地開發產品多元，可以做為商旅或住宅等開發項目，規劃上彈性很高，因此有興趣的潛在買方背景也不限，不過，按照今年以來市場獵地的狀況，推測仍是開發商背景較有可能出手。
仲量聯行表示，該基地為中華路上角地，步行2分鐘即達捷運西門站及西門町商圈，交通便利，鬧中取靜，未來買方設計規劃可發揮空間大，若為住宅產品，可望創區域新高價。
仲量聯行投資部資深副總吳瑤華指出，該案各方條件均為市場罕見，西區精華地段過去五年來沒有商四土地釋出，潛銷期間已經接獲許多投資人表達意願，因此很有信心本案脫標價格將挑戰區域新高。

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雙北中古屋買氣 去年內湖、中和稱霸
2020-03-10 14:41聯合晚報 記者游智文／台北報導
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實價統計雙北行政區五年以上中古屋去年交易量，台北市內湖區、新北市中和區分別奪冠。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，內湖區有內湖科技園區，近來企業總部、百貨商場陸續進駐，穩定成長的就業人口支撐房市，尤其捷運開通後，交通便捷度大幅提升，加上區域內綠覆率高及擁有知名學區，吸引購屋族出手。
內湖區電梯大樓平均一坪56.3萬元，熱門交易路段在內湖路一段、民權東路六段、行善路、星雲街、康寧路三段、文德路一帶；公寓平均單價約43.1萬，民眾偏好內湖路一段、內湖路三段、康樂街巷弄。
新北市由中和區去年成交2085件拿下冠軍。謝志傑分析，中和區有許多大型量販店，且近期環狀線第一階段通車，未來還有萬大線使交通機能更加完善，吸引通勤族購屋。
中和電梯大樓平均一坪39.4萬，熱門交易路段為中正路、景平路、圓通路、中興街、中山路三段；公寓平均單價31.8萬，熱門路段在中山路二段、忠孝街、連城路、景新路、興南路一帶。
北市其他交易熱區包括中山區、文山區。中山區產品多元，過去中古屋交易量長期排名第一，去年名列第二。文山區緊鄰信義區和大安區，但房價相對便宜。
新北市方面，新莊區去年交易量排名第二。謝志傑表示，新莊區受惠機場線、新莊線、環狀線三條捷運優勢，近年買氣快速回升。淡水去年中古屋交易量排名第三。謝志傑表示，隨淡水輕軌通車，淡水行政大樓、運動中心入駐，美麗新淡海影城和國賓影城陸續開幕，淡水生活機能明顯提升。

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富人買豪宅 為何都付現？
2020-03-10 14:59聯合晚報 記者游智文／台北報導
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近來頻傳富人用大筆現金買豪宅，一般以為是錢太多，專家說，不少人其實是為了避開豪宅貸款管制，從銀行搬出更多的現金。
富人砸大筆現金買豪宅，近半年更是明顯增多，包括御之苑、華固名鑄、和平大苑、贊泰花園廣場、長虹天璽等多筆豪宅交易，總價動輒二、三億元，買家都是捧現金買房，沒有銀行貸款紀錄。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，不少人錢多到滿出來，又沒有投資事業，因此用現金買房，但很多人現金買房，是為了避開豪宅貸款管制，從銀行借出更多現金。
根據央行高價住宅辦理銀行貸款規定，目前購置豪宅，在一定期間內向銀行申請貸款，不論是自然人或公司法人，貸款額度最高不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的六成，而且沒有寬限期。
為避免富人另外用其他房地辦理貸款，變相提高成數，央行在金融機構辦理購置高價住宅貸款業務問與答，也明文規定，借款人新貸或增貸資金，加計在購置高價住宅貸款金額內，總貸款金額一樣不得超過六成。
陳碧源分析，如果一開始就借錢，最多就只能貸六成，而且要本利攤還，不能使用寬限期，貸款買進的豪宅，進入聯徵中心資訊系統後就會被鎖住，三年內轉貸都不可以超過原貸款餘額。
但是如果手頭上有足夠現金，不要貸款，改用現金買，一定期限後（央行未規定一定期限多長，通常是一年），就避開央行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定。換言之，一年再貸款，可以有寬限期、而且不受最多六成的限制。
陳碧源表示，目前市場資金氾濫，確實有部分富人滿手現金，名下又沒有事業體，或投資事業企圖，為了抗通膨、資產配置，把大筆現金放在不動產，用現金買豪宅，尢其是有錢人二代最為明顯。
但多數有錢人還是錢滾錢，利滾利，他們一再購置豪宅，主要用來避險保值，不希望卡住太多現金。為此雖然一開始用現金買，但一段時間後，避開央行管制，借出較多現金，用來進行其他房地產、理財商品或股票等報酬較高的投資。

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去年全球商地產投資 史上最熱絡
2020-03-06 16:22聯合晚報 記者游智文／台北報導
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仲量聯行發布最新全球資本流動報告指出，2019年第四季，全球商業地產投資金額較同期增長10%，推升全年成交總額達8000億美元，創統計以來高，是全球商業地產投資最活躍的一年。
仲量聯行表示，受新冠肺炎疫情、國際政治以及總體經濟不確定性的影響，今年全球商業地產投資額可能下降5%，不過，投資者對商業地產投資仍保持興趣，預料會秉持謹慎態度、選擇性地投資。
根據全球資本流動報告，去年第四季，全球商業地產投資單季突破2000億至2450億美元，較前年同期成長一成，合計全年，全球成交總額達8000億美元，較同期增長4%，寫下新紀錄。
第四季的全球商業地產跨境投資交易額飆升至1070億美元，僅次於2017年第四季交易記錄，也讓2019年全年跨境交易總額來到3490億美元。跨區的資本流動顯著地增加，資金量達2540億美元，遠高於長期平均水準1770億美元。
調查指出，2019年也是工業地產投資最活躍的一年，全球投資總額增長了24%，達到1660億美元；其中536億美元屬於跨境投資。這顯示工業地產擁有強大吸引力，投資者為了尋找該類型的資產投資機會，目光也投向境外市場。
就區域來看，亞太區商業地產投資雖在去年第四季趨緩，但全年交易額仍增長6%，達到1690億美元。交易額的增加主要集中在幾大核心市場，包括中國、日本、新加坡和韓國，這些市場的境內外投資者都表現活躍。
表現較差的是香港，受到政治不確定性影響，投資量大幅下降53%。
仲量聯行亞太區投資業務執行長Stuart Crow表示，雖然今年總體經濟面臨挑戰，新冠疫情發展難以預測，但長期來看，投資者情緒仍非常樂觀，預計投資者的策略會更有選擇性，並轉向物流、住宅和資料中心，藉此提高資產多樣性。
台灣方面，仲量聯行台灣董事總經理趙正義表示，受到疫情影響，部分交易延遲，但台灣商用不動產長期被低估，租金也處相對低點，不但持續吸引外資關注，壽險與本地資金也在積極尋求機會，預期下半年疫情緩解後，商用不動產交易將增長。

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農舍納稅須知 部分用途可免徵
2020-03-06 17:48經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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高雄市稅捐處表示，有民眾去電詢問，農地上之農舍是否免繳房屋稅？該處回應，房屋稅是以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。農地上供人居住的農舍也是房屋的一種，屬房屋稅課稅範圍，仍應按房屋實際使用情形課徵房屋稅。
該處進一步說明，農舍為房屋稅課稅標的，但專供飼養禽畜之房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等用途使用之房屋，可申請免徵房屋稅。除了上述免徵房屋稅的房屋，不論作營業、住家或非住家非營業等使用，都應課徵房屋稅。
該處提醒民眾，房屋稅為按月核課，為維護權益，如果名下房屋符合上述免稅規定，請於減免事實發生之日起30日內向房屋所在地稅捐機關申請減免；逾期申報者，自申報日當月份起減免。

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