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房市北弱南強 新北餘屋最多
2019-09-29 01:46聯合報 記者沈婉玉／台北報導
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今年九二八檔期全台房市推案量大爆發，創十年新高。不動產貸款主要銀行合庫銀高層表示，內部研究認為，房價已經在今年初落底，房價漲不漲得起來要看餘屋量，但區域有別；整體來看，台北市餘屋量最少，新北市最多，想買房的人手腳要快。
中央銀行日前公布八月全體銀行建築貸款餘額為一兆九八五七億元，續創新高，年增率百分之十一點四，續創二○一二年八月、逾七年以來的新高，連續三個月兩位數成長。房仲業者指出，除了台商回台投資效應之外，土建融貸款是不動產市場的領先指標，代表建商看好房市，未來房市供給量將擴張。
台灣經濟研究院研究員劉佩真指出，原先市場預期在總統大選的干擾因素下，不動產開發商今年下半年推案量將略顯保守，但業者統計九二八檔期全台推案量，竟較去年同期成長八成五，創十年來新高，主要反映建商將上半年的三二九檔期遞延至九二八檔期釋出。
劉佩真分析，今年前八月六都建物買賣移轉棟數較去年同期成長百分之七點八，國內外貨幣政策偏向寬鬆或中性，短期內房貸利率水準無上揚的空間，使不動產開發商信心層面上揚，在九二八檔期大舉推案。整體來看，目前房市呈現「北弱、中南強」，住宅與商用不動產依舊出現景氣分化的趨勢。
「房市多空交戰，未來看法持平」，劉佩貞表示，五大銀行新承作房貸利率走低，房貸利率無上升空間，政府力推都更危老重建及台商回台投資，加上貿易戰下的避險需求，都為房市帶來利多。不過，美中貿易戰、總統大選，買賣雙方價格拉鋸，以及供給量大增，則不利房市後續發展。
合庫銀行高層表示，從成交量來看房市已經落底，但事實上是因業者因應高房價，改推小坪數、低總價的建案，以提供自住需求為主，才造成交易量回升。不過，今年情況確實不一樣，年初房價已經落底，投資客蠢蠢欲動，餘屋量少的地區，房價有上揚趨勢。
「想買房就要多看」，合庫銀行高層表示，不動產也是資產配置的一環，自住者不需強求一定要買在最低點，要依自身的需要，買好的產品也相對保值，多看屋、多比價，一定會有收穫。房市會波動，但有自住的剛性需求，所以不會跌太低，但少子化會降低需求，房市要再大漲也不容易，供給量大的地方價格相對就低。

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飯店危老第一案 馥敦南京館攜手凱悅集團
2019-09-29 23:35經濟日報 記者黃文奇／台北報導
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飯店危老第一案馥敦飯店南京館，將引進國際五星集團凱悅（Hyatt）旗下時尚五星酒店品牌「尚萃」（Centric），而馥敦「酒店+精品宅」開發案，未來將委託給Centric管理，這也將是凱悅集團在台第四個五星酒店品牌，開發完成後全案潛在價值估逾百億元。
馥敦是台北老牌的商務酒店，目前在台北有三個據點。而馥敦酒店精品宅開發案，根據消息人士指出，目前馥敦與凱悅集團正在協商最後的法律條文確認，雙方律師正在審議合約條文的最後階段，最快下（10）月完成簽約，若順利11月將可啟動重建的有關程序。
目前凱悅集團的五星品牌在台灣包括Grand Hyatt在內，還有兩大品牌即將進駐位於前中信大樓所在地Taipei Sky Tower，即柏悅與安達仕，若Centric順利進駐，凱悅集團在台品牌數將持續增加。
在規劃上，馥敦南京館的開發案將規劃「酒店加上精品宅」，精品宅將引進酒店的管理與服務。所謂「精品宅」，根據透露，馥敦攜手大陸建設將打造每戶30-40坪的小豪宅，初步規劃戶數為130戶。
據悉，業主除了引進Centric經營管理，在建構階段，住宅硬體與裝潢、家具等也將委託國際精品品牌「寶格麗」（Bulgari）設計，有這兩大國際級品牌加持，業界認為，衡量周邊的成交單價，這類精品宅每坪的單價至少是150萬元起跳，甚至上看180萬元。
至於酒店規劃上，據悉，台北Centric酒店、精品宅預期將有24樓，整體樓地板面積約7,000坪，建構時程約三到四年，預期若順利，約當2023年酒店即可開幕。
若說開發價值，業界指出，若以每戶35坪、每坪150萬元概算，住宅開發價值約當68億元，若加上酒店價值，整體開發價值至少是百億元起跳。
至於酒店房價，Centric在亞洲的首個據點為日本銀座，目前平均一晚房價約4萬日圓（約新台幣1.2萬元），屬於頂級時尚五星酒店。不過業界指出，目前該品牌於香港、印度均有據點，以香港為例平均房價約新台幣3,400元，而印度的房價則更低，預期來台後應會落在台北當地五星酒店水準。

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7月房貸新增金額與人數 狂飆43個月新高
2019-09-25 09:52經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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房市買氣趕在民俗月前升溫，根據聯徵中心逐月的房貸金額統計，今年7月的新增個人房貸來到近年的高峰，新增房貸總人數創下43個月新高，新增2.66萬人，且平均新增房貸的金額704萬元，也同步創下近43個月新高，反應近期市場交易熱絡，拉高平均貸款金額。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月的買賣移轉棟數將近3萬棟，創下近43個月的新高，連帶的新增房貸人數也同步走高，反應6、7月的市場交易熱絡，另一部分應該與交屋有關，4、5月的新成屋第一次登記數量都破萬棟，交屋也帶動新增房貸增加。
聯徵中心的資料顯示，今年7月新增房貸人數為2.66萬人，累計前7月新增房貸人數為15萬人，比起去年同期增加約1萬人，新增個人房貸平均金額也緩步增加，7月平均新增房貸金額突破700萬元，達到704.3萬元並創下近43個月以來新高。
其中，有四分之一的購屋人貸款金額為310萬元以下，中位數貸款金額為540萬元，貸款金額較高的前25%則是貸款845萬元以上。
曾敬德表示，相較於投資興盛時，開發商可能會多推一些小宅產品，而當前房市已經是自住當道，通常自住客挑選產品就會偏向標準品的三房與都會區兩房，同

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新案拉抬 北市最貴路段在辛亥路一段
2019-09-25 11:54中央社 記者韋樞台北25日電
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豪宅及新建案推出拉抬路段房屋均價，使台北市傳統高價路段的敦南、安和與忠孝東路等路段排名重新洗牌，最新第1名竟然是中正區辛亥路一段。
房仲依實價登錄統計，上半年台北市交易平均房價前10名高價路段，前3名依序為辛亥路一段每坪新台幣117.85萬元、和平東路一段每坪110.12萬元，及建國南路二段每坪105.52萬元，全數在每坪百萬元之上。
傳統印象中高價路段被擠到後段，第4名到第10名為忠孝東路5段每坪98.83萬元、忠孝東路4段每坪96.39萬元、大同區承德路2段95.96萬元、大安區安和路一段每坪95.87萬元、中山區南京東路二段每坪94.97萬元、大安區光復南路每坪90.80萬元、大安區敦化南路一段每坪90.30萬元。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，近期高端買方回籠，部分新案受買方青睞，同一社區多筆高單價房屋交易，拉抬部分路段單價，因此，排行榜前3名路段完全不同於印象中的高價路段。
郎美囡表示，前3名路段房屋平均每坪破百萬元，主要是受新豪宅及高級住宅的交易價格影響，例如位於辛亥路上的「潤泰雙子星」、和平東路的「和平大苑」、建國南路的「信義聯勤」，而第4名到第10名路段也多有高單價新宅交易，讓前10名穩站90萬元大關，另一方面，高資產買方回籠購屋，提升高價新宅的接受度。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，台北市近年新推案普遍為豪宅及高級住宅，且許多新宅從建築設計到軟體服務力求別出心裁，期吸引潛在買方關注，確實讓許多買方選擇買新宅，而傳統豪宅地段交易減少，間接影響路段平均交易價格排行。

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網友力阻55K公職男買房 專家因這原因建議買下去
2019-09-25 12:40經濟日報 記者游智文╱即時報導
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一位從事公職男生上網表示，以前錢都花在出國、玩樂，現在決定洗心革面買房，已做好5年沒有生活品質的打算。他月薪55K，自備80萬，計畫貸600萬，詢問這樣的條件該找700萬左右預售、新屋，或是10年以上中古屋，還是繼續存頭期款？
網友有人潑冷水，也有人鼓勵他大膽衝。住商不動產企研室經理徐佳馨認為，這位公職男生如果一個月存兩萬，五年可存120萬，屆時手頭有200萬，有較多物件可選，買房也較輕鬆，但建議還是應該先買房，有還款壓力，薪水比較不會花掉。
她說，依網友條件，建議降低購屋總價，找600萬以內房子，貸500萬30年，月繳1.8萬，約三分之一薪水，比較沒有壓力。
近來房市風向轉，不少人動起買房念頭，一位在三峽北大任公職三年的單身男生表示，之前都在出國與吃喝玩樂中度過，近來決定洗心革面，打算買房，已做好買房5年沒什麼生活品質的打算。
他表示，目前手上資金有40萬、滿期儲蓄險40萬，沒有家中長輩支援，每月穩定收入55k，固定支出車貸以及孝親費各一萬，長輩都有工作，如果買房就不用給孝親一萬元。詢問可否貸款600萬、買700萬左右房子，還是乖乖繼續存頭期款？
不少網友建議他三思，「買了結婚大概只能登記了」、「洗心革面先做到再來買」、 「 還是再多存一些，房子還要裝潢雜七雜八費用不少」、「要買700貸款550，月薪7萬比較保險」、「貸600應該是沒什麼問題，但建議多存一點買大間點」、「買了就真的單身一輩子了，提升生活水準多認識女生吧」、「不要老了才後悔只有房，多存點自備款」…。
也有少數網友建議他大膽出手，「公職月薪五萬沒什麼好怕的， 衝了啦怕什麼」、「如果加薪幅度夠覺得沒什麼好猶豫的」。
徐佳馨表示，依該網友的條件，如果多存一點自備款再買房會比較適宜，不過依照該網友描述的過去生活，如果現在不買，繼續存頭期款，變數很大，可能多數薪水還是會花掉，她認為還是應該現在就買，但可買總價低一點的，維持一定的生活品質，把買房當作另一種儲蓄。

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富宇加碼桃園A7 明年推百億大案

2019-09-25 16:43經濟日報 記者游智文╱即時報導

富宇建設積極布局桃園，宣布與致茂電子在桃園A7重劃區推出大型合建案，基地達4721坪，預計明年推出7棟、總戶數近千戶的百億大案，為火熱的A7房市再添柴薪。

今年房市表現穩健，富宇建設推案創下近三年高峰，購地一再加碼，布局桃園腳步更是積極，目前除在售建案「敦峰」、「悅峰」二案，「上城」、「哈佛苑」、「天匯」等案也預約中，10月起陸續公開，今年富宇建設光在桃園A7重劃區的推案總銷，推估將一舉衝破200億元。

富宇建設總經理鍾堯明指出，根據桃園政府估計，10年後桃園人口將超越台北市，交通及產業利多帶來的人口紅利持續升溫，區域發展前景看好。

富宇建設今年第一季起就在桃園A7重劃區陸續推出「敦峰」、「悅峰」兩案，兩案皆在興建中，而近期新案如富宇「哈佛苑」、「天匯」、「上城」等，10月起也將陸續公開銷售，其中「哈佛苑」日前也已動工興建。

目前銷售中的「敦峰」案，規劃坪數29-49坪，每坪開價30-32萬元，總戶數448戶，總銷50億元；第2季推出的新案「悅峰」，則規劃24-31坪，每坪開價28-32萬元，總銷26億元。

神展開！威京集團砸372億元 標回京華城
2019-09-25 16:08經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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四度捲土重來，台北市「京華城（Taipei Living Mall）標售案」今（25）日開標，本次底價開在342億元，每坪落在686萬元，相較首次標售底價380億元打了九折，最終居然由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發以372億1萬元標回，溢價率達8.8%，令業界譁然。
此訊息尚未獲中石化證實。
京華城四度標售以來，這回342億元為底價最低的一次。據悉，潛在投資方預估能累積到十組，背景包括傳產、大型建商、壽險業等，且開標前市場上就傳出這次有投資人即將出手。
占地約5,000坪的「京華城標售案」，去年首次標售就有「史上底價金額最高」標售案之稱，全區高達380億元，雖然第一次開標前傳出四組投資方領標，隨後兩次標售再追加至七組，但最終未有有效標單，今年6月第三度流標收場。
時隔3個月，京華城再次重啟第四度標售，這回底價落在342億元，每坪686萬元，相較第一次打了九折，且外界開標前紛紛傳出可望標脫的消息，今日開標前興富發也公告將參與京華城投標，未料第四度開標，居然由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發奇襲搶標，以372億1萬元標回。

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信義兒福案 月底接棒上場
2019-09-22 23:17經濟日報 記者翁至威／台北報導
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國家住宅及都市更新中心首推三大公辦都更案，其中台銀圓山案已於7月底公告，至於另外兩塊基地：信義兒福B1-1及B1-2，由於行政程序尚未完竣，預計最快要等到9月底才能「接棒」上場。
台北市政府上周已完成信義兒福B1-1、B1-2基地的都市設計審議，現在國家住都中心就等北市府一紙核定函，就可上網公告，時程上若無意外，預計9月底、10月初才能上網公告。
國家住都中心表示，B1-1基地採權利變換方式實施，更新後低樓層將提供幼齡教育設施，先建後拆，實施者分回部分則規劃為多元使用住宅。

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魔術空間 模糊居住需求
2019-09-22 23:17經濟日報 記者 陳美玲
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房市從2014年高峰回檔才三年，2017年至今房市就在買氣有感復甦之下，價格再度愈走愈高，距最高點僅一步之遙；房價居高不下、民眾實質薪資未明顯提高，讓近三年低總價建案異軍突起、買氣暢旺，不過看似便宜的低總價產品，消費者入手後，真的划算嗎？
據住展雜誌統計資料，截至今年8月止，雙北市光是迷你兩房建案初估至少48個，其中台北市14個、新北市34個，若加計迷你三房產品，大台北地區迷你建案大約70個。
這些「迷你建案」有多「迷你」？譬如「15坪買二房、不用900萬」、「三房20坪、千萬有找」，都不可思議。若以建案平均公設比35%來算，15坪扣除公設後，只剩9.75坪，再扣掉雨遮、屋簷，即使室內實際居住面積有9坪，還要隔成二房？又或權狀20坪，實際居住面積就算12坪，卻要隔成三房、還要納入廚房、客廳、廁所等空間，只能說建商創造的真是「魔術大空間」。
住展雜誌企研室經理何世昌直指，過去所說「1+1」房，指的是多加一間起居室，另外，「迷你房」就是「高房價下的畸形產物」，而非「居住的需求」。面對「迷你房」亂象，一般民眾能做的自保措施相當有限；只能說，「高房價」不解決，房市亂象就無止境衍生。

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小宅市場熱 爆出十大亂象
2019-09-22 23:21經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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建商為搶攻低總價市場，建案規劃愈來愈迷你，近期房市出現「小宅十大亂象」，包括所有格局縮小化，低總價、高單價甚至違建等，甚至出現一層26戶的情況。業界憂，未來新案交屋時與消費者認知有落差，不僅可能衍生購屋糾紛，也恐出現退屋潮，值得注意。
高房價掣肘，近三年小宅、甚至更小號的「迷你房」產品大受首購的年輕族群青睞，不過攤開目前小宅建案，廣告宣稱「一加一房」、「小兩房」、「兩房」、「小三房」、「二加一房」、「三房」等名詞，讓消費者眼花撩亂。業者盤點，目前常見小宅建案至少就有十大亂象，其中「低總價、高單價」就是常見手法。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，為了讓年輕人買得起，建商拚命壓低產品總價，希望盡力符合首購族的「預算」，但實際上卻是「低總價、高單價」，如果以每坪單價來看，不少小宅產品單價甚至還高出周邊建案行情，部分建案更拉高車位價格，回補建案低總價的價差。
另外，格局縮小化、假二房或假三房、單面採光或通風不良，甚至單層戶數過多，更是小宅發展後另一大宗亂象。
這類產品最大的問題，就是在建案交屋時，民眾驗屋一看「坪數差很大」，如臥房縮水瞬間變「嬰兒房」，正常尺寸的床鋪或衣櫃完全放不下，且過小的「迷你房」產品也可能影響銀行房貸的核貸成數。
最誇張的是，不少建商在追求獲利極大值之下，也出現社區戶數極大化、單層戶數過多的情況，像新北市板橋地區就有新案一層戶數高達26戶，令人咋舌；更有建案出現「陽台變室內」、「露台變陽台」的違法情事，未來恐有被拆除風險。
何世昌指出，建商為求符合首購族的「預算需求」，基本上消費者就要有基本認知，「居住需求」的生活品質就會大打折扣，畢竟魚與熊掌不可兼得，建商也是營利事業。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，小宅衍生亂象，最快2020年社區交屋時，購屋糾紛就會層層爆開，甚至恐引爆退屋潮。對消費者來說「只能將就著用」，自保的方式就是找專業的驗屋團隊來協助把關。

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