作者: elands

央行出重手！這3種貸款手法「嚴重違規」 小心成房市黑名單
2025/04/11 21:15自由時報文/記者張瀞勻

近期，國際貿易局勢因川普宣布對包括台灣在內的貿易夥伴實施「對等關稅」，為台灣經濟前景增添不確定性，金融市場也可能因此波動。信義代書葉惠玲觀察，部分民眾在規劃資產配置時，可能傾向選擇較穩健的房地產，尤其是核心區域物件，以達避險與資產保值目的。然而她提醒，進行房地產交易與貸款時，應遵守金融法規，避免因違規操作增加風險。
中央銀行日前強化對金融機構的檢查，特別針對「週轉金」貸款的用途進行嚴格審核，防堵資金流向房市，遏止投機炒作、穩定金融體系。葉惠玲指出，部分民眾對規範認識不足，可能誤觸法規，增加購屋與資金調度風險。她提醒，申貸時應誠實揭露資金用途，切勿僥倖操作或虛報用途，否則不但面臨銀行追責，還可能損及信用。
葉惠玲舉出三大違規案例說明：
一、超貸成數規避管制：甲先生購買第二間房屋，因央行規定只能貸款五成，為補足自備款，另申請一筆營運週轉金貸款並挪作房款。此舉實際已使房貸成數超過上限，違反信用管制規定。
二、虛報用途掩蓋貸款負擔：乙小姐原有800萬元房貸，為爭取第二戶貸款成數，先以週轉金貸款清償原貸，聯徵紀錄更新後，再以「無房貸負擔」身分申請新貸，爭取首購較高的貸款成數，此為明顯的用途不合規。
三、變相延後還款壓力：丙先生購屋後應立即攤還本息，卻以營運資金名義另借週轉金，實際用於支付房貸，形同變相取得寬限期。葉惠玲表示，雖短期能減輕壓力，但已違反貸款合約規定。
此外葉惠玲補充，有民眾以「裝修」為名申請週轉金，但若實際使用金額低於申請金額，將餘額挪作償還房貸，同樣構成違規。未使用完的週轉金應如實返還；首購族若有裝潢需求，建議將費用納入房貸一併申請，以免因資金缺口造成違規。
央行加強金融檢查，目的在於維護市場秩序與保障消費者權益。葉惠玲強調，央行加強金檢，一旦發現用途不符，不僅可能被要求提前清償，還會影響個人信用與未來借貸資格，呼籲購屋者務必誠實申貸、合法用款，在全球經濟充滿變數之際，謹慎理財與守法行為，才是確保財務安全的最佳策略。

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2024豪宅王者竟不是台北？這座城市橫掃全台成交榜
2025/04/11 07:11自由時報文/記者張瀞勻

2024年全台豪宅市場的最新成交榜單正式出爐！根據內政部實價登錄最新資料顯示，台中市成交件數橫掃全台，光是「一聯三寶由雙陸」七大頂級建商就有514件突破豪宅限貸門檻的交易件數，展現驚人的市場消費力與頂級品牌效應，其中，「雙橡園開發」更以219筆成交件數穩居全台之冠，並連續三年蟬聯全台高價住宅銷售第一。
台北方面，「元利信義聯勤」則以每坪279.4萬的紀錄，連續三年蟬聯全台最高單價，而「皇翔御琚」則以6.69億元的交易金額，摘下年度總價之冠，突顯台北豪宅市場的高價值定位。

進一步觀察榜單，台中不僅成交量大幅領先全台，品牌建商間的競爭也日趨激烈，「一聯三寶由雙陸」(聯聚、寶輝、寶璽、龍寶、由鉅、雙橡園開發、大陸)包辦全市約五成的市場量能，其中雙橡園開發成交件數達219筆居冠，近期創價訊息不斷的寶輝建設、聯聚建設則分別以102筆、92筆分居二三名。
台北市仍是全台房市價格的標竿城市，由璞永建設璞園團隊、富邦、華固、元利等建商領軍，其中「元利信義聯勤」以26樓171坪中高樓層戶，總價4.2億元成交，每坪單價高達279.4萬元，創下2024年全台最高單價紀錄。此外，「皇翔御琚」雖未進入成交量排行，但其10樓交易總價達6.69億元，穩居年度總價最高豪宅。

南台灣的高雄市場則處於穩步成長階段，豪宅需求持續攀升。市場由皇苑、國城兩大在地品牌建商領軍，逐步擴大豪宅市場版圖，目前的單價與總價仍有發展空間，但隨著區域發展加速及產業升級帶動經濟成長，未來市場價值可望進一步提升。

樂洋地產總經理陳正文表示，此次成交排行反映高資產族群對台中品牌建商的高度認可，除「一聯三寶由雙陸」七大建商外，華固、精銳、陸府、勤美、忠泰等品牌亦表現亮眼，未來有望挑戰市場主流地位，更重要的是，頂級豪宅單價相較北部仍親民不少，吸引大量北部置產族及開發商南下。

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全台老屋最多不是天龍國 這一都七成買老房子
2025/04/10 13:06自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部最新統計，2024年Q4全國平均買賣屋齡來到29.7年，相比去年同季增加了1.9年，創下17年來歷史最高齡！觀察六都，平均買賣屋齡相比去年同季皆同步增加，且除了桃園市，其餘五都平均買賣屋齡，均攜手來到史上最高齡，其中又以台北市平均買賣屋齡最老，達35.6年，相比去年同季又多了2.9年。
觀察六都，老屋市場交易最活絡的前三名縣市，分別為台中市、台北市及台南市，老屋交易佔比均超過6成，尤其台中市，為六都中唯一買賣屋齡比平均住宅屋齡還老的縣市，台中住宅平均屋齡僅29.7年，住宅年輕程度僅次於桃園市，但平均買賣屋齡卻達33.9年，偏好購買30年以上老屋交易比例更高達7成，超越老宅最多的台北市，榮登六都老屋市場最活躍的城市。而桃園市平均住宅屋齡27.7年、平均買賣屋齡僅21.7年，摘下六都屋齡最年輕雙冠王，新屋交易比例達25.9%，亦為六都之冠。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，購屋族房子越買越老，房價高漲應是最大主因，加上限貸政策緊縮，民眾房貸負擔門檻增高，都促使購屋族以犧牲屋齡來換取房價。以台北市來說，因精華市區開發飽和、土地及新案供給有限，市場供給以老屋為多，加上北市新屋平均單價破百萬元，與老宅價差達30萬元，對購屋族來說，老宅門檻更好入手。
另一方面，受地區都更、危老推動紅利誘因，購買老屋價值性增強，也是推促交易屋齡逐漸走高的因素之一。尤其位居精華區的老屋，機能強，具地段優勢與市場競爭力，銀行估值也不低，因此老屋需求高、去化也快。

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共有農地遭共有人違規使用 慘遭核課大筆地價稅 專家:檢附這種契約書可申請課徵田賦
2025/04/14 20:40自由時報文/記者林耀文

陳先生與張小姐原共有一筆農地，原按田賦(目前停徵)課徵，因部分面積興建未經核准的建物、鋪設水泥等未作農業使用，經稅捐稽徵機關改按一般用地稅率課徵地價稅；但陳先生趕緊向稅務單位申訴，主張實際違規部分為張小姐使用，但是他的持有部分仍供農用，卻也被課徵地價稅，這樣該怎麼辦呢？
對此，屏東縣政府財稅局表示，陳先生可檢附雙方簽訂「分管契約書圖」協議切結實際違規部分為張小姐使用且違規面積未大於其應有部分面積，陳先生即可就其分管範圍仍供農業使用，於當年度向土地所在地稅捐稽徵機關申請課徵田賦，經勘查核准後，申請之當年度即可恢復課徵田賦。
稅務專家也提醒農地持有人，原供農業經營不可分離課徵田賦的土地，即使在移轉之後，雖然使用情形未變更，但是卻仍有一些農地新持有人，誤認為稅務機關應自動課徵田賦，但依土地稅法施行細則規定，土地供與農業經營不可分離使用，是由農業機關受理申請後，再會同相關機關勘查認定，編造清冊送主管稽徵機關，才能課徵田賦。
因此，所有權人變更後是否仍與農業經營不可分離使用，不宜由稽徵機關逕行認定，應由新所有權人重新申請。

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借名也要課稅！「這情況」法院判返還土地仍須繳增值稅
2025/04/14 22:08自由時報文/記者張瀞勻

新竹縣政府稅務局提醒，民眾若將土地借名登記於他人名下，即使日後依調解或法院判決返還，因屬土地所有權移轉，依法須申報並繳納土地增值稅。
所謂「借名登記」，就是當事人將自身財產以他人名義登記，但仍是自己處理、使用、處分，出名方則允就該財產為出名登記之契約，雙方成立「借名登記」關係。舉例而言，林先生於90年間出資購地，將土地借名登記在弟弟名下。林先生於110年過世後，繼承人於107年透過法院判決返還土地，因「返還」係屬另一次的所有權移轉行為，必須依土地稅法第28條申報現值並課徵土地增值稅，且計算基準為弟弟當年取得土地時的公告現值，而非繼承時的公告現值。
稅務局進一步說明，借名登記土地之借名人死亡，其繼承人繼承之財產，屬借名人對出名人的「債權」，而非土地所有權。稅務局呼籲，土地借名登記雖常見於家族或親友間，但因不具信託法律保障，返還時仍須課稅，請民眾妥善規劃、避免爭議。

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現在是買房時機嗎？專家唯一建議：先別買
2025/04/14 13:47文/記者張瀞勻

美國總統川普宣布對等關稅政策，造成全球股市血流成河，台股清明連假後首度開盤，台股暴跌超過2千點、超過千檔股票跌停，投資人哀鴻遍野。台灣房市如今面臨「信用管制、房貸之亂、川普爆擊」等各大利空盤旋，現在是否為買房出手好時機?
對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，從歷史經驗來看，目前房市大跌的四大訊號齊聚，包含: 「股災」、「升息難貸款」、「房市賣壓攀升」、「信用管制強化」等都出現了，如果與房市連動性高的股市無法快速止穩，房市信心恐也會開始崩潰，房價可能會有1~2成的回檔幅度，建議民眾短線除非屋主大讓價，否則別輕易撿落下的刀子，恐有接盤套牢的可能。
以「股災」來說，大逃殺已開始，股市、房市連動性高，如果股市崩跌，房市就很難獨善其身。如今面臨川普不合理的關稅暴擊，全球股市全面崩潰，台股更面臨頻頻無量下跌的窘境，以2008年金融海嘯來說，短短一年的時間，大盤從 9859點，跌到3955 點，跌掉6成，房價後續也回檔1~2成的歷史殷鑑仍在，這次台灣股市、房市很難樂觀。
以「升息或難貸款」來看，早已是進行式，雖然表面上央行利率政策沒變動，但去年下半年以來銀行放貸額度接近上限，導致房市搶貸、貸不到、貸款利率變高等訊息頻傳，對於購屋者買房意願產生很大的影響，這幾個月房市交易量不斷萎縮。所謂無量就無價，一旦買氣萎縮，房價就很難撐在高點。
再以「房市賣壓攀升」而言，賣壓正不斷走高，過去幾年房市火熱，屋主普遍惜售，為賣方市場。但隨著政府打炒房措施一波波，近期更陷「限貸」與「川普關稅」風暴，二手屋市場賣壓攀升從去年7月的81513間，到今年2月已經達到95287間，大增約1.4萬間，降價屋的數量更是不斷增加，如今屋主信心正不斷崩潰，房價很難再繼續走高了。甚至，若這樣的市況延續到下半年，房市還可能出現拋售、多殺多的窘境。
至於「信用管制強化」，管制如果還不鬆手，房市恐怕更沒救，近年為調控房市，央行已經祭出七波信用管制，也讓購屋者買房貸款難度越來越高，如今因信用管制與股災，讓房市買氣萎縮，如果央行依然不鬆手，恐怕屋主連最後一根救命稻草都等不到，房市將更沒救。
陳傑鳴表示，股市重挫、水電雙漲、物價通膨、升息，都可能是接下來國人需要面臨的困境。目前川普關稅下，這幾年帶動台灣的AI風潮很可能會正式告終，建議今年民眾買房要更為謹慎，別再想投資買房了，就算是自住也要挑地段、挑符合市場需求的產品，盡量避開供給量大、生活機能還未成熟的區域，未來保值潛力才會高。

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每戶只剩2.41人！「人口大逃殺」竟與這項新政策有關
2025/04/14 14:45自由時報文/記者張瀞勻

囤房稅2.0上路，全台設籍戶數因而暴增？根據內政部最新戶籍登記資料，今年3月底，全台設籍戶數共約971.48萬戶，來到史上新高，戶數足足比去年同期大增超過44.5萬戶，年增4.8%！但戶數激增的同時，國內人口呈現下滑趨勢，因此全台的每戶平均人口數，反而來到史上新低的2.41人，年減約4.7%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，3月設籍戶數暴增，囤房稅2.0可說是關鍵所在。囤房稅2.0要求自用住宅需有本人、配偶或直系親屬實際設籍，才能享有1.2%的自住優惠稅率，否則將以為非自用住家2%起跳的稅率課稅。而民眾若想在今年5月開徵的房屋稅適用自用優惠稅率，就必須在3月24號以前完成設籍，也因此今年3月份不少多屋家庭都「開枝散葉」，配偶、孩子獨立戶口，將戶籍遷到原本未設籍的住宅，導致設籍戶數激增、每戶平均人口下降的現象。
張旭嵐並指出，由於房屋稅的稅基，受屋齡新舊、地段優劣、樓層高低等因素影響，因此民眾若想以設籍自住的方式來節稅，通常會以屋齡低、地段佳的新大樓為優先，也因此近期不少新案大量交屋的重劃區，便成為設籍戶數激增的主要區域。
進一步觀察六都的設籍戶數及每戶平均人口數變化，所有都會都呈現戶數增加、每戶平均人口數下滑的態勢，其中台中戶數年增7.3%為六都增幅冠軍；每戶平均人口數年減6.2%，縮減同樣是六都之最。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中市的重劃區開發殷切，包括七期、北屯機廠、十四期、台中港特定區等地的推案量都相當大，也因此近年完工交屋的新房子也特別多。從2022開始，台中核發使照的住宅宅數已連續三年居全國之冠，也讓台中市新屋完工後的設籍潮比其他都會更踴躍，加上近年在台中落戶的民眾，以周邊縣市到台中發展的單身就業族及小資家庭居多，家戶人口相對精簡，使台中的每戶平均人口數比起以往有更鮮明的稀釋幅度。

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高價宅交易追加「單價門檻」怎節稅？專家：檢查「這兩項」有無漏登
2025/04/14 17:02自由時報文/記者朱語蕎

個人綜合所得稅即將在5月開徵，專家提醒，財政部在2月公告新的售屋所得計算規定，對高價宅的認定門檻，從只看總價，改為「總價、每坪單價」都要看，恐怕有不少民眾感受上不算豪華的房子，都會變成高價宅買賣，影響5月申報綜合所得稅額，如果持有房屋超過10年，且在2024年完成售屋的人要注意。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，原則上售屋所得仍以「核實認定」為優先，也就是售屋總價減去買價與必要花費後的金額，只有在無法提出取得成本的證明時，才會以財政部發布的標準來計算所得額。同時，由於房地合一稅在2016年1月1日上路，至此之後房地交易所得改課房地合一稅；因此只有在2015年12月31日前取得房屋的人，則適用將售屋所得併入隔年度綜合所得額申報，才會受影響。
目前財政部追加的高價宅門檻，從只看總價到總價、單價都要看，台北市為總價6千萬或每坪120萬；新北市為總價4千萬或每坪75萬；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市為總價3千萬或每坪50萬；其他地區則是從總價2千萬提高到2200萬或每坪35萬。出售高價宅的所得設算標準，則由17%調高至20%。

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父母幫兒蓋房送大禮？ 當心「這稅負」來敲門
2025/04/11 23:23自由時報文/記者朱語蕎

「契稅」不只是買賣房屋時才需要繳，若是自己蓋房子或與建商合建分屋，也可能發生需要繳納的情形。
多數納稅人誤以為只要房屋起造人的名義未經變更，就不須申報契稅。但是土地所有權人如與建商合建分屋，並以他人名義登記為起造人，因建造執照起造人非實際出資人，已涉及贈與，依契稅條例第12條規定，應由起造人在取得使用執照時申報繳納6%的贈與契稅。
新竹縣政府稅務局表示，另一種常見情況是父母出錢在自有土地上蓋房子，並以子女名義為起造人，完工後房屋就直接登記在子女名下。
此舉雖然不是房屋所有權移轉行為，但出錢的是父母，建物所有權卻在子女名下，已涉及「無償贈與」，依法應申報繳納契稅。
稅務局說明，依據契稅條例第12條第2項規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，要在使用執照核發之日起60日內，由起造人申報繳納契稅。
稅務局提醒，未依規定期限申報契稅者，每超過3天，會加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過1萬5,000元，民眾務必注意申報期限，以免逾期受罰。

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川普掀股災！預售買家曝慘況：本來賺交屋款現在賠光了
2025/04/09 11:25自由時報文/記者張瀞勻

美國總統川普近期再掀全球經濟風暴，引發國際股市劇烈震盪，導致不少投資人慘遭套牢，財產縮水，這波股災衝擊不僅限於投資市場，也波及台灣不少預售屋買家，部分民眾原本預期靠投資股票補貼交屋款，如今卻陷入資金困境，進退兩難。
一名網友在網路論壇分享自身情況表示，自己先前購買預售屋時，因政策限制貸與禁止轉讓，本就得準備一筆不小的交屋款，但因為靠優付，身上會多了很多閒錢，可能都先拿去買股了，計畫之後賺一筆可以補貼一些交屋款，結果股票都賠光了，交屋款也付不出了，而且房價還可能會跌，這時候是不是解約算了？這番發言引發不少買家的共鳴，紛紛表示同樣陷入「股災+交屋」雙重壓力。
針對此現象，住展雜誌企研室總監陳炳辰提醒，準購屋族應更加審慎評估自身財務能力與風險承擔度。他指出，若購屋者選擇的是大型、信譽良好的建商，在面臨資金短缺時，較有機會透過與銀行的合作資源協商貸款、延後交屋等方式，減緩財務壓力。
反之，若選擇的是小型或無品牌建商，則風險需自負，較難取得資源支援，甚至可能面臨違約或違約金問題。他強調：「購屋畢竟是人生重大財務決策，不應過度依賴投資收入支撐，建議量力而為、做好風險分散，才不致讓美夢變惡夢。」

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