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金龍海嘯來了！多屋族腿麻 但專家說「這族群」應積極看屋
2024/09/26 17:33自由時報文/記者張瀞勻
台中市近年積極發展各項建設，在少子化衝擊下，台中市人口仍持續成長，今年上半年已突破285萬人次，亦為全台人口淨移入第二高城市，成為名符其實的「宜居城市」，其房市亦隨之受到高度關注。在最新一波央行房貸管制推動下，房市已成為首購族相對友善的市場。信義房屋表示，台中交通建設多、重劃區多、生活機能好，首購族都可以依照自己的需求挑選到適合的產品。
信義房屋中三區協理方浩銓說明，台中交通建設發展迅速，包含台中高鐵站、台中捷運布局及聯外環狀路網均已逐步成形，可望形成大台中生活圈，交通建設普及不僅帶動周圍區域發展，也使得預算有限的購屋族能以相對合理的價格，享受到便捷的交通機能。
依賴大眾運輸的首購族，方浩銓建議可考慮價格相對合理、且有保值性的重劃區中古大樓產品：例如發展成熟，全區均有捷運綠線覆蓋、機能相當成熟的八期重劃區，可瞄準屋齡約15年，每坪單價40~50萬元，2~3房的電梯物件；而鄰近台74線道路的北屯廍子重劃區與10期重劃區均有5分鐘上台74線道路的優勢，通勤后里、豐原、中科開車都在30分鐘以內，屋齡約10年的中古屋，室內坪數15~16坪，總價落在1,300~1,400萬以內。
近年重劃區是台中房市發展的重要依據，台中市更是目前全台進行市地重劃最多的縣市。方浩銓也提到，這些重劃區匯聚了各項新興政商設施和公共建設，不但提升居住環境品質，更將成為台中未來發展的核心樞紐，也頗受注重生活品質的首購族青睞，如台中市政府、歌劇院所在的西屯區「正七期」；中央公園、未來台中巨蛋所在及鄰近的北屯「水湳經貿園區」、「14期重劃區」、「機捷特區」，除了水湳經貿園區目前只有預售案以外，這些重劃區的成屋單價均已在60~70萬之間，但若有長遠考量，這些區域生活機能完整，隨著往後大型建設一一啟用，未來房市發展也相對可期。
方浩銓也建議在意生活機能的首購族，台中傳統蛋黃區「西區」、「北區」；自住型產品為主的「南區」；市容再造後的「東區」、「太平區」；新興區域「大里區」、「烏日區」，以及早期已自成一格的「豐原區」…等等，均已發展出完整的居住聚落，為首購族在購屋上提供更多元的選擇。
整體而言，方浩銓認為，央行最新一波房屋貸款信用管制，像是對房市的定期健檢，讓市場回歸以自住為主的健康狀態，首購族幾乎不受影響，也有更多機會選到更適合自己的物件，是進場購屋的好時機。

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房貸之亂四起 房貸利率再創188個月新高紀錄
2024/09/25 13:50自由時報文/記者張瀞勻
根據最新五大銀行房貸統計顯示，8月5大銀房貸新作金額是近4個月以來首度跌破1000億元，顯示先前房貸之亂與央行喝咖啡奏效，且8月房貸利率2.194%，則是寫下188個月以來新高，也是金融海嘯以來新高，反映現在銀行資金吃緊，雖然將資金多留給首購族，但房貸利率水準仍呈現上揚。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上一波央行升存準率後，再加上房貸狀況吃緊，銀行房貸的利率就往上攀升，央行喝完咖啡後銀行更是將資金留給首購、都更危老與企業投資發展，整體房貸利率水準也居高不下，甚至有銀行首購房貸利率2.6%起，建議民眾現在可以往保險公司或網銀詢問看看，現在有網銀的房貸利率2.385%起跳。
根據央行公布的五大銀（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做貸款統計，8月份房貸利率2.194%，雖然五大銀行承做許多新青安房貸，不過一般房貸利率攀升，拉高整體房貸水準，過去五大銀在金融海嘯後曾170個月的房貸利率都跌破2%，現在房貸利率已經連續17個月都站穩2%以上，甚至許多銀行仍有排隊現象，非首購的客戶要貸款難度更是增加。
曾敬德表示，央行喝完咖啡後，銀行放款態度更為謹慎，銀行頗有以價制量的趨勢出現，非首購的客戶盡量少做，即使是首購的客戶也會仔細看個人的財務條件狀況，整體房貸資金可以說是相當緊縮。

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七都5.7萬戶交屋族「躺著中彈」 台中、桃園成重災區
2024/09/24 17:07自由時報文/記者朱語蕎
「金龍風暴」來襲，央行19日祭出第7波打炒房措施，針對第2戶限貸擴及全台，同時調降貸款成數上限至5成，並升準1碼，推高未來申貸難度，導致不少交屋在即的買方急得像熱鍋上的螞蟻。
根據市調單位統計，今年下半年七都新案預計完工交屋戶數高達5.7萬戶，前十大行政區中又以台中、桃園占比最高，尤其台中北屯更涵蓋逾3千戶，恐將成為此次「限貸令」衝擊最大的重災區。
此次央行招招直取要害，鐵了心要掐熄房市氣焰，可預期接下來第4季乃至於明年市況，無論是預售、新成屋及中古屋市場，價量恐怕都將進入震盪、甚至休眠期。
而對於完工高峰期的地區，在面臨海量申貸需求下，若無銀行整批性的分戶貸款支撐，恐讓買方難過錢關，尤其在市場持續收緊資金之際。
專家建議，買方應提高自備款因應，若以房價1千萬元為例，當貸款成數調降1成，買方就須於短期內再湊出百萬元才能順利度過危機，否則嚴重恐將面臨斷頭風險。
統計顯示，今年下半年交屋戶數最多的區域由台中北屯奪冠，有超過3000戶量體即將完工，北屯擁有多個重劃區，建設題材豐富，為近年台中新建案一級戰區，龐大交屋潮挹注該區完工戶數衝上七都第一。
緊接在後的同樣是位在台中的梧棲，下半年預計交屋戶數2676戶，該區在三井OUTLET助攻下，台中港特定區的新建案如雨後春筍般冒出，加上有捷運藍線議題及千萬內親民總價，不僅備受小資族追捧，同時吸引投資客卡位布局。
第3名則為新北淡水，下半年有2451戶量體即將完工，淡水成交總價僅千萬出頭，為雙北房價凹陷區，未來還有淡江大橋、淡北道路等建設，磁吸雙北年輕首購族。
下半年交屋戶數超過2000戶的還有台中西屯，為台中蛋黃區，生活機能成熟，尤其七期、水湳經貿園區等精華地段，更帶動西屯房價站上1600萬元、緊追新北。

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慌了！借信貸補缺口利率驚人 專家：切記勿入房市
2024/09/23 12:33自由時報文/記者張瀞勻

央行祭出限貸令，購屋族鬧錢荒，除了賣股換現金，也不少人試著要尋求信貸補缺口。觀察聯徵中心今年4月最新信貸資料，目前有170萬人背信貸，借款金額高達1.2兆，其中男性申貸者的占比高達58.4%，女性則為41.6%。進一步觀察借款人的利率，30歲以下小資族借信貸，利率最高，男性8.36%，女性8.9%，而隨著年齡增加，利率越低，其中以60歲以上男性5.33%，顯示工作年資及金融往來經歷越豐富者，申辦信貸條件越好。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，信貸屬於無擔保品債務，收入越高，信用額度和條件越好，一般來說，年齡較長的男性，社會經驗較豐富，償款能力較高，因此借款條件也較女性好；而初入社會的年輕人薪資偏低，也較少本薪以外的業外收入，因此風險偏高，借款額度利率都不如資深工作者。
金融機構評估信貸額度的原則，通常是不可超過平均月收入的 22 倍，且總額度還包括信用卡、學貸或其他如信貸，舉例來說，如果薪水加獎金年收約60萬，平均月收入 5萬元，信貸額度最高不會超過 110萬元，且銀行還會合併考量房貸等負債金額，月負債比也得小於70%，總資產負債比小於 60%，因此想要貸好貸滿的難度頗高。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，信用貸款為消費性貸款，與購屋的自用住宅貸款目的不同，因此信貸的資金本就不應投入房市；且央行本次打炒房也特別強調，「另以其他名目，額外增加貸款金額」是不被允許的，所以就算是用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資，這些資金通通不能錢進房市，倘若違規遭查獲，貸款恐怕將被追回。
第一建經研究中心副理張菱育表示，近期剛要交屋的民眾，若因申貸寬限期被取消，或是因原本名下本來就有房，而少一成貸款，加上後續的裝潢花費，顯得資金窘迫，因此部分民眾會想藉由信貸週轉，但部分行庫提供所謂的低利率信貸方案，僅前期適用低利，中後期的利率仍偏高，因此想以信貸補資金缺口的購屋者，務必謹慎檢視各樣貸款方案。除了信貸或親友借款周轉之外，部分資金豐沛的大建商，可能會提出「公司貸」的額度，來補不足的成數，不過都只是短期應急之道，提醒近期購屋的民眾應重新核算財務分配，避免貸款不足影響交屋。

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全球最兇猛的限貸令來了 專家：首購族可能被卡死
2024/09/20 16:42自由時報文/記者張瀞勻
央行19日舉行第三季理監事會議，第七波房市管制措施，不僅調升存準率1碼，並對第一戶貸款、全國不分區第二戶出手，專家直指，這三類人最衰，不過首購族也別開心，因為「銀行在砍成數，可是沒在管你媽媽嫁給誰」。
央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制，不僅擴大全國範圍貸款貸款成數為5成，還降豪宅貸款成數3成，同時為避免建商囤屋，大降餘屋貸款為3成，比外界預料得更加嚴苛，無論是法人、換屋族還是首購族通通無一倖免。
馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，原本最嚴格的是中國，其次為韓國，台灣第三。但中國、韓國都已經鬆綁了，現在台灣最嚴，第二戶5成、第三戶3成，目前限貸第二嚴格的韓國，非首購在管制區域買房，貸款上限從5成放寬為6成，成為限貸令最嚴格。
何世昌指出，衝擊最大的有三類人，第一是換屋族，想換都很難換；第二則是繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。
不過首購族也別開心得太早，何世昌說，雖然首購族原則上可以貸到八成，但事情沒那麼簡單，銀行在砍成數可是沒在管你媽媽嫁給誰，會讓首購族貸的到，但成數該縮就縮，有的銀行是明面不說，但從鑑價砍，所以，有朋友留言說投資客、換屋族退場，首購族容易買得起房子，事實上，光自備款增加就卡死多數首購啦。

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央行無差別攻擊！第一屋、第二屋輪祭殺手鐧 專家：這些族群傷害最大
2024/09/19 17:25自由時報文/記者張瀞勻
美國啟動降息循環，但台灣央行選擇走自己的路，第三季理監事會議，維持利率凍漲！不過利率連二凍，攸關房市的信用管制卻再度加碼！本次央行祭出近年第七波的信用管制，首先自然人第二戶貸款上限縮減為5成，且全國適用；另外自然人購買第3戶以上及豪宅貸款，上限均降為3成，法人購屋貸款也僅可貸3成；連名下已有房屋者的第1戶貸款，都無法享有寬限期；再加上央行連兩季升準，持續壓縮銀行的放款量能，因此本次信用管制不論公司法人、自然人還是建商，通通趨嚴！「緩降息、續打房」的舉動，也突顯央行導引房市軟著陸的企圖心。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，美國9月開始降息，但過去美國升息時，台灣跟進的幅度相對緩和，且利率調整不僅影響房市，對總體經濟也是牽一髮動全身，加上美方降息後的發展仍值得觀望，因此央行按兵不動的決策符合各界預期；不過央行降息的時間點較晚，意味著利率將維持在相對高檔一陣子，搭配推陳出新的打炒房政策，短期內房市受到的利空干擾相對明顯，觀望氣氛也會更加濃厚，後續買氣預估將稍微降溫。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行祭出組合拳，第七波信用管制上路，房市擴大管制範圍，和銀行可動用的資金水位，對不同購屋族群有不同影響性，呈現「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」，在銀行緊縮放款的情形之下，不動產融資的條件不盡理想，且換屋族在名下還有房的情況下，買新屋無法享有寬限期，因此必須「先賣後買」，換屋計畫恐生變；再加上利率調降的時序又比預期晚，民眾的貸款負擔高，所以銀彈相對有限的買家與小建商，將進一步從市場淡出。
三不怕的是「青安族、現金族、商用置產族」，適用新青安的首購族，因政府保障單一自住，貸款順序最優先，影響相對輕微；現金購屋不用貸款者，由於根本無需貸款，在限貸令下無事一身輕不受限制，另外打炒房政策始終「管住不管商」，所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調，加上下半年台商資金解禁潮，企業投資廠房或商用不動產配置，較有籌碼和空間。

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限貸風暴籠罩 買氣退回年初「建商硬撐不降價」
2024/09/19 19:36自由時報文/記者朱語蕎
市調單位發布8月北台灣新建案市況風向球，8月從熱絡黃紅燈轉為穩定綠燈，六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，走升的分數為預售屋推案量，三降為來客組數、成交組數、新成屋戶數，持平的是待售建案個數、議價率，整體分數為51.7分。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，主要在於買氣對整體房市信心不足，銀行房貸限額暴風半徑逐步籠罩預售市場，需求轉弱，追蹤指標建案平均來客組數每週約27.1組，而平均成交組數每週約3.4組，雙雙呈現連續第二個月下滑，回到年初水位。
事實上預售市場本就不少同時為成屋的買盤，眼見成屋貸款卡關，無法輕易出手預售，房價偏高下也趁勢歇手觀望，除非如雙北市的文山區與土城區特定新開指標案有其吸引力，其餘要是來不及搭上上半年熱潮舊案，皆明顯有感人氣轉涼。
相對之下，供給面倒未見修正，建商早先規劃進場案，持續積極態勢，8月推破1300多億元，是今年以來僅次於520新政府上台的慶祝行情，更勝329檔期，指標大案以台北市文山區「元利四季莊園」為首，預估案量達600億元，其餘如台北市信義區的「國美榕遇」，以及新北市新店區的「國揚光河」、三重區的「華固慕川」也有超過50億元量體。
至於新成屋在8月只推出100多戶，沒有指標案可言，與預售案大顯兩樣情，主因不脫新成屋房價高，自備款上資產需更充裕，新青安的嚴查、新版囤房稅皆為干擾，建商推案興致缺缺，而之後將大受這波貸款危機打擊，購置方無錢可貸，買氣恐蕩然無存，建商未來另要面對銀行餘屋貸款喊停，推案將趨每況愈下。
8月待售建案數為902案，分數上雖持平，但以今年來說每個月數十筆結案的步調，已放緩至只比前月減少14筆，除了台北市因為買方資產實力強，保持穩健去化動能以外，北台灣其他縣市銷售不再強勢，尤其新竹地區待售案不減反增，當地投資氛圍重，房貸風波明顯有所影響，在沒有新案刺激下，令整體銷況受挫。
議價率仍維持1成以內，陳炳辰表示，建商出於成本考量，且也不到黃河心不死，若先前的獲利尚足以挺過這段危機時刻，價格不輕易讓步，以不二價銷售亦大有案在，短時間內難撼動房價。
陳炳辰表示，928檔期已預計推案量再創新高，還有不少有意趕在今年底上場的大案，可望讓龍年推案量寫下新猷，但買賣雙方已不同調，包括台北市南港區、桃園市中壢區、基隆市安樂區，與新北市的三重區、中永和區、汐止區等地指標案是否有延推打算，建商動態將透露弦外之音。

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兩次政黨輪替、房價為何越打越高？李同榮直指政策六大缺失
2024/09/18 20:14自由時報文/記者朱語蕎

居住正義近年成為政府重點政策之一，這16年來台灣政府歷經兩次政黨輪替，經濟發展蒸蒸日上，但由於所得分配嚴重不均，年輕人買不起房與租不起房問題卻越趨嚴重，讓居住正義淪為政黨選舉的政治口號。
房產趨勢專家李同榮直指，16年來房產政策的六大缺失，包括馬英久政府的「大降遺贈稅引發房市飆升」、「實價登錄1.0的登錄亂象」、「奢侈稅打房產生的閉鎖反效」，蔡英文政府的「8萬戶空屋移轉社宅徹底失敗」、「房地合一2.0助漲房價」、「平均地權修法與新青安政策造成市場扭曲」
他表示，六大缺失第一是2009年馬政府降低遺產稅政策，造成降溫中房價再次飆升，雖然政策立意良善，促使海外資金大量回流，但也因流資大幅增加與利率偏低，再使降溫中的房價強勢再拉升一波。
第二、在2011年馬政府馬政府採學者建言，在房市主升段制定兩年奢侈稅打房，導致房市轉嫁，呈現量縮的閉鎖效應，房價不跌反漲。
第三、2012年馬政府實價登錄歸責於地政士登錄政策，實價登錄是個良好政策，但政府執意採地政士代為登錄制度，結果引發登錄不實、權責不分亂象，導致地政士因受罰而走上街頭抗議事件，產官學花了好幾年時間研討對策，最終才在2020年實價登錄2.0改革修訂，規定申報登錄制度義務人歸責於買賣雙方，而錯誤的政策居然可以一拖再拖延宕8年不改。
第四、2016年蔡政府上任提出住宅三箭，其中社宅20萬制定12萬戶興建，另8萬戶為空屋移轉社宅政策，但空屋移轉社宅實務執行非常困難，政府改以包租代管的租金補貼政策，就現有租賃市場把房東房客湊合，魚目混珠當社宅政績，事實上對社宅數量增加一點幫助也沒有。
第五、2021年房市正值第六循環主升段，央行錯把後衛當前峰，1年內推出四次限貸措施打房，致使土建融與第二戶換屋者資金受限，建商大者恆大，市場領導喊價，房價越打越高，受害者仍是弱勢。
第六、而到了2023年8月執政黨為了選舉，提出新青安貸款專案，促使降溫中房價再甩尾拉升，造成搶購搶貸風潮，甚至投機性買盤大擧進場，房市亂象叢生，政府卻束手無策。
李同榮表示，兩黨房產錯誤政策，都具有人不對、事不對、時不宜、錯不改共同的特徵，主事者不是非專業領域，就是偏向學術治理導向，用人不適，導致政策往往脫離市場實務。

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房貸之亂預售屋也受波及！七月預售實登六都都下跌
2024/09/16 18:45自由時報文/記者張瀞勻

根據最新預售實價揭露資料顯示，7月預售全台揭露量1.26萬件，寫下近5個月新低，月減22%，不過年增率仍有9成，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸之亂大概7月下旬才開始發酵，可以觀察8、9月份預售市場揭露數字，判斷是否對於一手市場也造成衝擊。
曾敬德指出，雖然預售到交屋還有一段時間，不過購置預售案除了一般自用需求外，也有置產型的買方，現在預售交屋房貸也不若先前容易，非首購的買方也會擔心未來是否交屋時也會遇到類似問題，事件初期市場都會比較恐慌，加上可能好賣的案子前幾個月熱銷，新推案跟不上也有可能，7月又碰上股市創高後的大幅回檔，都可能是影響7月預售降縮的原因。
統計顯示，全台6月預售出現1.6萬件大量後，7月因股災與房貸之亂，量縮至1.26萬件，去年同期因平均地權條例上路基期較低，因此7月預售揭露年增9成但月減22%。主要都會區北市也出現明顯量縮，7月揭露409件月減38%，新北市1835件月減27%，桃園市相對穩健揭露2694件，月減3%，新竹縣市511件月減39%，台中市2650件月減21%，台南市945件月減21%，高雄市1815件月減29%，普遍都呈現月減表現。
曾敬德表示，可能要看到8、9月預售揭露狀況，才能夠進一步確定對市場影響，不過現在陸續有些案場傳出來人量減少，加上營建類股指數也出現一波修正，上半年房市熱銷狀況已經過去，未來預售市場可能會回歸理性購屋的氛圍。

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海外房子能不能買？專家：「這兩類人」以為需要實際沒必要
2024/09/16 10:44自由時報文/記者朱語蕎

近期海外房地產回溫，但到底海外的房子能不能買？專家直言，海外不動產可以買，但前提是有特殊需求，否則沒必要千里迢迢去大費周章。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，有兩類人認為自己需要在海外置產，但實際上完全沒必要。第一個是追求高投報的人，許多人看上4、5％的投報率而到海外置產，但如果把投資報酬率目標設在 5 ％左右，國內高殖率股票、或者高配息 ETF 就能滿足需求，根本沒必要大費周章到海外去買一間平時摸不著、看不到的房子。
第二則是想留一條退路的人，何世昌說，這類人士通常具備較高的危機意識，希望提早在海外置產，以防對岸打過來時有個退路，但何世昌說，如果真的打過來，一定搭配海空全面封鎖，除非名字排在優先撤退名單之內，否則根本跑不了，且台灣是海島，也無法靠雙腿逃到國境之外。
何世昌認為，海外不動產並非一無是處，其實還是適合以下三種需求的人，首先是為海外資金找停泊處，這類人是以台商居多，海外所得因種種因素不想匯回台灣，又想把海外資金分散投資。
第二是長期旅外人士，比如有些人一年到日本旅遊數次，或是小孩在海外留學；最後就是想分散風險的人，覺得全數資金放在台灣風險過高，而想把部分資金移往海外分散風險。
但何世昌提醒，前提是投資的國家風險要比台灣低，才能達到分散並降低風險目的，否則可能白忙一場。另外也要對當地房地產市場與建商背景了解，對匯率、政策變化有敏感度，不然建議在國內買一買就好。

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