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何世昌警告：房市空頭來了！這波反轉關鍵在第三季
2025/07/31 17:51自由時報文/記者張瀞勻

房市是否進入反轉關鍵期，引發市場高度關注，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，近期新建案市場價量表現已出現結構性變化，北部房價相對穩健，中南部則轉為「價跌量縮」格局，加上政策持續限貸、買氣轉弱，「該來的總是會來，現在恰好是那個摩門特(moment)」，若第3季價格續跌，將有機會確立本波多頭行情的反轉訊號。
根據七都各地新建案實價與市場數據觀察，北北桃表現仍具撐盤力道，相對之下，新竹以南全面收黑，台中、台南、高雄均呈現房價與買氣同步下滑，其中高雄雖價格回跌，成交量卻逆勢成長，台南則雖跌幅輕微，但市場氣氛保守。
何世昌指出，市場已呈現明確「走勢分歧」現象，北台灣多為「量縮價穩」，中南部則進入「價量俱跌」階段。他分析，在高房價壓力未解與信用政策仍緊情況下，買方信心轉弱已非短期現象，市場觀望氛圍仍在擴大。
他補充，國泰房地產指數2025年第2季為近年來少見的回落訊號，若第3季再續跌，將成為反轉確立的依據之一。「從歷史經驗看，房價下跌時民眾多半不敢買，成交量會同步急縮。但諷刺的是，每波房價低檔期，往往也是最適合進場的時間點。」何世昌直言，「人就是如此矛盾，空頭不敢買、多頭不敢追，最後只好像我一樣出張嘴。」他提醒民眾，判斷反轉訊號關鍵在於是否連續兩季走跌，接下來數月將是觀察房市動向的重要期點。

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租金指數創高！房東生活成本全灌回房租？估價師揭4關鍵：明年租金一定漲
2025/07/31 08:59自由時報文/記者朱語蕎

主計總處公布消費者物價指數最新數據，今年6月居住類指數達109.31，創下歷年新高，而房租類指數為108.8和住宅維修指數114.17，也同步創下歷史新高，即便近期房價開始下跌，但民眾居住成本依舊高昂。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源就表示，租金成本增加，主要有幾個因素，第1稅費提高，像是房屋稅不論是房屋標準單價、路段率都可能讓房屋稅基墊高，從而提高房屋稅。
另外公告地價每2年調整1次，在明年1月1日又要調整。研判調整方向應該是提高公告地價，從而影響申報地價及地價稅。另外就是房東租賃所得綜所稅，政府透過許多方法，不論是房客租賃補助、房客租賃支出列為所得稅費用、或是政府稽查，均在誘使或逼迫房東申報租賃所得繳稅，此部分也會反映在租金上面。
第2維修成本上升，陳碧源表示，物價上漲，維修水電工人力趨漸不足，均導致維修成長上升，而房東需負擔維修成本，從而反映在租金上面。
第3電費提高，電費的可能提高，以及政府租賃契約要求房東只能收取一定的電費上限，對於房東有一定的風險，從而反映在新訂租賃的房租上。
第4房東生活費用增加，因整體物價水準增加，使得房東的生活費用增加，亦會反映在房租上面。
陳碧源認為，明年應該還是有很多房東，會以租賃合約屆滿，逼迫房客搬遷，重新另覓房客，房客要特別小心。

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農地地主注意了！高市將大清查視為農地使用情形 違規日後移轉將課土增稅
2025/07/31 11:02自由時報文/記者林耀文

由於近年來農地違規使用情形增多，包括興建停車場、倉庫、農地超商與違建、增建情形，為維護租稅公平，稅務單位也會對於農地實際使用情形進行清查，尤其是被視為農地的案件，今年8月開始，高市稅捐處將進行為期4個月清查作業，查獲農地違規若於期限內未恢復農用，日後農地移轉時，將改課徵大筆土增稅！
高雄市稅捐稽徵處表示，自114年8月1日起至11月30日止，將辦理為期4個月的清查作業，對象為依農業發展條例第38條之1規定核准不課徵土地增值稅（視為農地）之案件，以確認土地承受人在持有期間是否持續作農業使用。
稅捐處說明，凡經核准不課徵土地增值稅之「視為農地」案件，均納入列管並每年定期辦理清查作業。倘查有未繼續作農業使用之情形，將先通知土地所有權人於限期內恢復農業使用，屆期若未恢復農業使用，或雖於期限內已恢復，但其後又再度未作農業使用者，該筆土地日後再行移轉時，將依農業發展條例第37條第3項規定課徵土地增值稅。
稅捐處提醒，列管視為農地如有上述違規情形，即使其後恢復農業使用，並取得農業主管機關核發「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，再移轉時仍須課徵土地增值稅。為保障自身權益，土地所有權人應落實列管土地持續作農業使用，確保日後辦理移轉時，得以繼續適用不課徵土地增值稅規定。

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誰說老屋失寵？北市老屋交易量碾壓新屋5倍 專家揭：兩大優勢難取代
2025/07/30 13:06自由時報文/記者朱語蕎

新舊屋一般存在一定價差，近年民眾喜愛購買新屋，但市中心房價高，許多人還是會選擇坪數實在的老屋，根據業者彙整實價登錄資料，台北市中古屋在價量上與新屋呈現明顯落差，但統計顯示，近1年台北市屋齡30年以上的住宅交易占比更高達55%。
台北市12個行政區中，除了內湖區、南港區以外，其餘行政區皆以屋齡30年以上中古屋為交易主力，若以全市來看，屋齡30年以上的中古屋整體交易量更是屋齡5年以下新屋的5倍之多。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市因開發早、素地稀缺，新建住宅供給有限，整體屋齡偏高，而相較於新成屋，中古屋在價格較親民、坪效高、地段成熟等優勢下，成為自住與首購族的主要選擇。
其中又以大安區、松山區兩區域差距最大，大安區和松山區屋齡30年以上的交易量占比分別高達69.4%和68.5%。陳金萍表示，台北市許多屋齡30年以上的中古屋多位於市中心或交通樞紐周邊，所以即便屋齡偏高，仍吸引預算有限但希望入住核心地段的購屋族群。此外，中古屋可提供彈性較大的格局調整空間，總價相對親民。對首購族而言，比起新屋來說，中古屋「買得起、空間大」的實用性更為重要。
而屋齡5年以下的住宅交易占比最高的大同區，陳金萍表示，受惠於西區門戶計畫推動，加上危老、都更案逐步落地，區內新建案供給穩定釋出，也帶動新屋買氣不弱。雖然大同區整體屋齡偏高，但只要有新案推出，往往因地段成熟、總價相對可接受，吸引在地換屋與首購族進場，讓新屋交易表現脫穎而出。近1年大同區屋齡5年以下住宅的交易占比超過3成，位居北市第1。

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爬樓梯不是最難的事　老公寓最大門檻其實是這個
2025/07/30 13:37自由時報文/記者張瀞勻

不怕爬樓梯麻煩，這群人最鍾情老公寓！台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年Q1全台屋齡30年以上老公寓購屋客群，以50歲為分界，超過8成是50歲以下的購屋族，其中又以40~50歲購屋客群為最大宗，佔比35.7%，且近五年來年增約2.9個百分點，有逐漸增加的趨勢，換句話說，有越來越多中年級購屋族，偏好購買老公寓！
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房價高、新大樓貴，不少年輕人購屋選擇「先買老、再換好」，老公寓雖屋況舊，但房價親民，且公設比低，室內實坪高，在台北市這類高房價都會區，預算有限的年輕客群，只能向低價老屋靠攏，也讓老公寓購屋客群走向年輕化。
張旭嵐表示，都會區老公寓多位於市心蛋黃區，生活機能成熟、交通便利，對於依賴市區機能、頻繁社交活動的年輕購屋族來說頗具吸引力。另一方面，老公寓具備都更危老重建價值，更成為自住投資兩相宜的置產選擇。

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市場冷到發抖　房價卻再創高
2025/07/29 23:03自由時報文/記者張瀞勻

價量脫鉤!根據市調單位統計，今年第2季六都、新竹總銷金額達5,607億元，季增21%、年減27%；進場個案數395件、戶數逾2.6萬戶，分別季增21%、12%，較去年則呈現衰退。價格方面，漲勢明顯收斂，但開價及成交單價分別來到61萬、57萬元，雙雙再創單季新高，顯示多數建商對價格仍有一定想法，消費者想撿便宜，可得再有多點耐性。
本季推案力道雖較去年遜色不少，但與前季低谷相比已有回穩，然而進一步檢視，上半年個案、戶數等供給合計為722筆、5.1萬戶，總銷金額為1.02兆元，較去年同期均量縮近2成，顯示在政策及買氣衰退夾擊下，建商推案仍逐漸「軟手」，目前除非是大型建商或是因期限規定不得不推，否則業界氛圍普遍保守，也讓全年推案量陷入2兆保衛戰中。
而相較供給軟化，民眾最關切的房價仍是硬到不行，即便市場上陸續有傳出降價，但據591市調實際走訪各地案場，發現大部分仍僅止於個案操作或餘屋去化，多數消費者依舊嘗不到甜頭，此外，這幾年房市好，建商幾乎都有底氣。除非賣壓太大、急於變現，否則賠錢賣房的機率相當渺茫。如今買賣雙方就像賭氣中的情侶，只有一方願意先低頭，買氣才有機會好轉。
觀察七都，各縣市供給皆處於青黃不接的盤整階段，591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，不過北台灣在地段效應發威下，仍有建商勇敢挺進，像本次總銷金額前十大個案中，有8筆集中在雙北，其中量體最大的為北士科廠辦案「華固創滙園區」，總銷高達360億元，在輝達（Nvidia）效應加持下，已成北台灣最受矚目的商辦開發案之一。
另一熱區南港，亦有「南港國際SKY PARK」等指標案正式公開，據實價登錄顯示該案高樓層每坪已突破150萬，區域上僅次於世界明珠。此外，其他如大安、中正等區也各自有指標案登場，帶動北市開價、成交價突破新高。新北市這次總銷也維持千億元水準，其中在三重、新莊及新店等區都有指標案登場，再加上雙北龐大剛需人口，銷況在各縣市表現相對突出。
反觀桃竹則黯淡許多，其中新竹更上演「建商去哪了」的戲碼，當地今年上半年總銷合計約295億、推案僅不到1500戶，遠不及去年同期的一半，為2020年後新低，主要戰區如竹北市等核心地段更是完全熄火，僅在外圍地區有零星透天、電梯公寓案。除此之外，由於缺乏新案維繫熱度，當地平均每周來人僅9組，供需兩端都面臨斷炊窘境。
中南部地區則在限貸令發威、投資客退場，交易量全面失守，建商同樣高掛免戰牌、能延就延，隨著推案進入真空期，三縣市開價、成交價同步修正，其中高雄楠梓、仁武及橋頭等區，過往在台積電紅利加持下，價量三級跳，如今隨著科技議題效應鈍化，當地從過往排隊、加價搶房的盛況，轉為交易全面停滯不前，對比相當強烈。
住展雜誌發言人陳炳辰也認為，今年迄今房市表現疲弱，目前打房政策依舊嚴格、房貸申請困難，市場壓力並未緩解。而美國關稅上調與新台幣持續升值對台灣經濟造成不利影響，加上考量第三季原本就是房市的淡季，短期內不動產市場仍難以扭轉頹勢。

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想節稅反多繳？生前贈與土地2年內過世要補遺產稅！
2025/07/30 07:25自由時報文/記者張瀞勻

民眾若在生前將財產贈與配偶或子女，若於贈與後2年內死亡，這些財產仍可能被併入遺產總額課稅。財政部提醒，依《遺產及贈與稅法》第11條與第15條規定，若被繼承人於死亡前2年內贈與配偶、子女或其他法定繼承人（含其配偶）財產，該筆贈與財產仍須併入遺產總額課稅，且以死亡時的市價為準，相關贈與稅與土地增值稅雖不得從遺產總額中扣除，但可於應納遺產稅額內扣抵，惟扣抵上限不得超過因此增加的應納稅額。
國稅局進一步說明，根據《遺產及贈與稅法》第10條與施行細則第19條，若於生前辦理不動產贈與並繳納土地增值稅，該稅額可自贈與總額中扣除以計算贈與稅，惟該筆稅額不得再從遺產總額中重複扣除，僅可與贈與稅一併計算利息後用來扣抵遺產稅。
國稅局舉例說明，林先生於113年3月13日將公告現值為600萬元的土地贈與長子，由長子繳納土地增值稅50萬元，林先生則繳納贈與稅30萬6,000元（計算式：600萬－免稅額244萬－土增稅50萬＝贈與淨額306萬×10%＝30.6萬）。
一年後，林先生於114年4月14日過世，該筆土地公告現值已上升為700萬元，因贈與與死亡間未滿兩年，該筆土地即需併入遺產總額計算，相關遺產稅申報方式如下：
併入遺產申報：該筆土地應以700萬元列入遺產總額申報。
扣抵稅額計算：可將原繳納贈與稅30.6萬元、土地增值稅50萬元與其利息（假設為1.4萬元）合計82萬元，自遺產稅額內扣抵。
扣抵限額判定：若遺產稅稅率為10%，因土地列入遺產後增加應納稅額為70萬元（＝700萬×10%），故雖繳納稅額達82萬，實際可扣抵額仍以增加的應納稅額70萬元為上限。
國稅局提醒，若有意進行生前贈與安排，應注意時間點與後續課稅影響，並妥善規劃稅務扣抵與資產傳承方式，以免未達節稅效果反增納稅負擔。建議可諮詢專業稅務顧問，評估最適方案。

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房市哪裡冷？為何林口小宅一案難求、高價也搶
2025/07/29 17:58自由時報文/記者張瀞勻

新北市林口區近期房市仍處相對低檔盤整階段，整體買氣不算強勁，但具備個案亮點的建案表現仍可穩定去化。觀察區域市場，以低總價、低首付及捷運地段為訴求的產品，吸引部分首購與置產族群進場，尤以小宅市場詢問度相對熱絡。
根據住展市調指出，目前熱銷指標案為「新潤世界都心」，主打18坪起小宅產品，並以38萬元低首付訴求搶市，吸引不少首購族青睞。根據實價資料，住宅產品成交單價落在5970萬元之間，事務所單價則介於5163萬元。由於產品規模大、付款門檻低，整體去化節奏平穩。
另一熱門指標為「璽來登 帝璽」，鄰近捷運，訴求地段優勢及小單位規劃，銷售採預約制，訴求訂簽58萬起，並曾搭配抽獎活動帶動市場話題。雖屬高單價產品，仍吸引不少置產客進場，最高成交單價達89萬元，平均單價約79萬元，為近期林口區成交單價天花板之一。
除了新市鎮外，供給稀缺的舊市區近期也有新案釋出，成為市場焦點。「家睦中山」位於中山路主幹道，規劃1738坪套房至三房，標榜高規建材，開價每坪62萬元起；「仁愛金鑽」則位於仁愛路一段與新生街交叉口，規劃1537坪一至三房，強調與紀伊國屋書店合作選書機能，總價988萬元起，話題性帶動詢問熱度。
在地建商証源建設亦推出新案「証源富承」，基地位於林口路，產品規劃包含透天店面與2~3房華廈，開價每坪52萬元起。業者指出，已有本地客戶陸續下訂，顯示區內自住需求仍具一定支撐力。
而在別墅市場方面，新案「青澄觀邸」則提供大坪數產品，位於仁愛路一段39巷，規劃5戶四樓透天別墅，建坪105107坪、地坪5253坪，設有前院停車空間，總價逾5,000萬元，預計七月下旬公開，鎖定高端換屋族群。
香檳機構種籽廣告協理郭展誠分析，林口目前剛性需求仍以2房首購、3房換屋為主，在機能日趨成熟、生活便利性提升後，吸引區外客戶入住，且早期購置2房的自住客多選擇於區內進行換屋，帶動3房產品詢問持續升溫。

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