分類: 最新消息

退休買塊農地當都市農夫享受田園樂趣 趕緊這樣做 今年居然還可以申請課徵田賦
2024/10/11 20:23自由時報文/記者林耀文
老王退休後，想要當個都市農夫，因此在南部鄉下買了一小塊農地種植蔬菜，聽朋友說，農地農用可以申請田賦，就部用課徵地價稅，因此向稅捐機關詢問，是否農地恢復作農業使用，雖然已經10月份了，今年還來得及申請課徵田賦嗎？
地方稅務局表示，農業用地查有未作農業使用之情事，經改按一般用地稅率課徵地價稅者，嗣後土地恢復作農業使用，或取得農業設施容許使用同意書、建築執照，符合農業使用之規定，得向土地所在地稅捐稽徵機關申請課徵田賦（目前停徵），經核准後，申請之當年度即可適用課徵田賦。
稅務專家說明，依土地稅法第41條及土地稅減免規則第24條規定，申請適用特別稅率及減免地價稅，應於每年開徵40日（即9月22日）前提出申請，逾期申請者，則自申請之次年起開始適用。
但是，農業用地申請課徵田賦並無前揭規定之適用，因此即使土地所有權人於9月22日以後才申請課徵田賦，經審查核准後，申請之當年度仍可適用課徵田賦。如當年度地價稅已繳納者，可提供納稅義務人之金融機構帳戶資料，該局將主動退還溢繳之稅款，並匯入指定之帳戶內，省時又便利。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房貸期數創下歷史新高！專家苦勸：有錢就要慢慢還
2024/10/10 05:07自由時報文/記者張瀞勻

根據聯徵中心最新統計，今年第1季房貸族平均貸款期數追平歷史新高的305個月，已經是連續三季站上300個月，從去年第三季新青安上路以來，平均房貸期數都突破300期，房貸族平均房貸年期已經超過25年，在高房價的壓力下，加上之前房貸利率水準不高，房貸族拉長房貸年限降低房貸壓力，也讓手上多些可以靈活動用的資金。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計顯示國人的房貸期數一直擴張，尤其在新青安政策上路後，平均房貸期數更從2023Q2的295期，一口氣跳升到2023Q3的305期，反應更多人使用長年期的房貸方案，雖然沒有使用寬限期的統計，但實務上使用狀況應該相對普遍，先使用寬限期降低償還本金壓力，即使申請也可以先償還本金，資金上運用相對彈性，不過在央行喝完咖啡與第七波選擇性信用管制上線後，銀行給寬限期的部分態度已經趨於謹慎。
統計顯示，10年來房貸期數就增加了69期，房貸族平均貸款多了將近6年，去年第三季房貸期數寫下新高的平均305期，今年第一季則是追平新高的305期，若以區域來看，六都中就有四都的平均房貸期數寫下新高。
本季新增購置住宅貸款平均貸款期數包括新北市平均316個月，桃園市的318個月，台中市的319個月，平均房貸年數都超過26年，使用30年期的房貸比例明顯拉高，成為當前市場的房貸主流，連過去房貸期數最少的台北市，也寫下297個月的新高。
曾敬德表示，現在銀行對於房貸態度趨於保守，即使新青安40年期房貸也會謹慎放款，另外寬限期的部分，銀行同樣也不會像以前給的那麼大方，房市正在逐漸去槓桿的過程，建議民眾現在房貸利率拉高後，有錢就慢慢還也是不錯的選項。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房市會崩盤嗎？專家指二大族群可笑到最後
2024/10/09 10:06自由時報文/記者張瀞勻

今年底至明年上半年，國內外多空交雜，短期內需關注美國啟動降息循環的資金走向，年底則須聚焦美國大選後的兩岸關係，同時中長期的通膨情勢，亦是左右經濟發展的重要指標。
展望2025年，台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，房市回歸供需基本面，但隨時間沉澱，除非全球發生重大系統性風險，經濟硬著陸，房價仍然有撐。在混沌不明的氣氛下，國內房市將浮現五大趨勢。
第一，「新興區盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。第二，「稀有區價穩」：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價三房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。
第三，「新青安淡化」政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。
第四，「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。
第五，「現金族崛起」：資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。
周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜；對於非常稀有釋出的產品，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此想找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

換屋族哀嚎 過半民意盼「先買後賣」切結放寬至2年
2024/10/07 13:38自由時報文/記者朱語蕎

央行第七波信用管制措施於9月20日無預警實施，波及房地產買賣雙方，民眾與業者措手不及，導致交易糾紛層出不窮，業者進行網路民調，詢問民眾最期待的配套措施前3名，依序為「換屋族先買後賣者，切結2年內售出舊屋不受影響」、「排除依法既受及政策推動之不動產，如繼承、都更、土地持分等」、「排除第二屋持有6年以上者」。
央行無預警出手打炒房，引發業界反彈，央行應允將於一個月內提出相應配套措施，以減少誤傷無辜民眾。而房仲全國聯合會也在9月27日進行網路民調，截至9月30日止，總計回收有效問卷1,571份。
根據民調結果，民眾最期望的配套措施為排除先買後賣的換屋者，並將切結售屋時間延長至2年，此外有52%民眾認為，這波打炒房能夠達到政府所預期的抑制房價效果，但仍有30%左右的民眾持觀望態度。

有21.6%民眾認為「降低一成貸款（豪宅、第二屋、第三屋、公司法人）」最具成效，其次是「再提高貸款利率至3%以上」佔15.4%，另有14.6%民眾認為是「範圍由七都擴及全台」。較為特別的是，31至40歲年齡層及南部地區民眾皆認為政策由七都擴及至全台的有效性高於利率調升。
房仲全國聯合會理事長王瑞祺指出，半數民眾預期央行政策會引導房價下跌，使消費者心存觀望並延緩購屋決策，進而影響市場交易量，嚴重影響業者生存，將是一大隱憂。
再者，調查顯示，有過半民眾期望能在房市交易趨緩期有更多時間換屋，將「一屋換一屋」的切結換屋時間由1年延長至2年，對於依法繼承及都更、土地持份等情況也應予以排除。
目前央行認為，給予1年期限換屋已相當足夠，倘若2年才賣房，將定義為投資行為。對此，王瑞祺呼籲，延長至2年有兩大原因，一是景氣趨緩後，房屋交易去化時間勢必拉長，有必要給換屋族更長時間找屋、賣屋；二是銀行對房貸審核及撥款延長1至3個月不等，排擠原來1年的時程，他建議央行應重新審視市場現況及民意，與民為伍，勿將消費者的換屋目的狹義化。
房仲全國聯合會不動產智庫總會長林金雄表示，央行以打炒房名義進行信用管制，然而社會輿論對於「炒房」定義仍存有疑慮，他舉例，在房地合一稅2.0版及平均地權條例2.0版約制下，短期炒作的投資客已近銷聲匿跡，且去年台灣一人戶數高達332.3萬戶，占比36%居冠，許多單身者會購置另一間房產作為收租或養老之用，這些情況不應視為炒房，政府應經過更審慎討論再定義。
王瑞祺認為，政府必須重視換屋族群，台灣屋齡30年以上的老屋比例高達51%，每兩戶住宅就有一戶是老宅，使換屋需求更加急迫。本次調查中，就有3成民眾認為持有6年以上的第二屋無須列入打炒房對象，因此無論是先買後賣或是買第二屋，政府應再考量並放寬標準。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

金龍海嘯來勢洶洶！換屋族、繼承者跑不掉
2024/10/05 04:30自由時報文/記者張瀞勻
央行總裁楊金龍上月19日出重手打炒房，更直指央行要給投資客、投機客一個lesson，同步調降第二屋、第三屋以及高總價住宅貸款成數，甚至重新定義首購族，被視為史上最重限貸令，成屋市場率先出現「金龍海嘯」，但專家卻認為，真正有換屋需求的換屋族以及繼承者、類首購族，卻無辜被波及，短期間內若有購屋需求恐怕得為資金做更長線的佈局。
第三季央行理監事會議過後，央行要給投資客的教訓比想像中更早來臨，觀察足以代表全台購屋風向的六都建物移轉棟數提前吹起冷風，9月買賣移轉表現，比8月的民俗月縮水近1成，台北與台南更寫下今年單月的次低量，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，下半年銀行緊縮銀彈，讓買家擔心貸款下不來而卻步，且第三季央行打炒房風聲鶴唳，加深民眾的觀望心態，同時預估第四季隨著金龍海嘯持續發酵，買氣預估將進一步收斂，加上去年第四季受新青安拉抬墊高基期，負成長的可能性很高，買氣可說是提早入冬。
根據樂屋網統計2024下半年降價待售物件狀況，至9月26日統計截止前則共有11186件下調開價的物件，增幅達到23.57%，以七大都會區來看，以高雄市2536件最多，新北市2214件居次，台中也有1959件降價屋。樂屋網發言人洪安怡指出，從今年7月起，房市風向急遽降溫，就連當月降價的待售物件，也是從6月起明顯增加，南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝，北台灣則是新北市量增最明顯，新北市是六都交易中量體最大，跌也跌得最兇猛。
洪安怡說，央行這波選擇性信用管制，主要打擊的就是多屋族，對於部分賣壓比較大的新興重劃區，的確有可能出現一些零星的案件有議價空間，但只是少數，畢竟從房地合一2.0到平均地權條例修法，對於長期進出房市，經驗有道的投資客們來說，早已懂得放長線釣大魚的道理，也知道要保有資金彈性，多方獲取資金管道，不致於有所謂「斷頭潮」的狀況，反倒是一些趁著去年新青安熱潮，想進入市場投資的買方，算是出師不利，才剛踏入市場就踢到鐵板。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

央行打炒房恐錯殺無辜 業者籲：9/20日前交易不溯既往
2024/10/01 14:28自由時報文/記者朱語蕎

上月19日央行理監事會議決議第七波房市信用管制措施，被市場稱為「史上最強打房」，然而該政策在無聲無息中橫空出世，令不動產業者措手不及，業者指出，央行推出該措施過於倉促，缺乏完整配套措施與充分思考，房仲業恐將面臨 「沒有成交量，只有糾紛量」的困境。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會表示，第七波房市信用管制措施無預警上路，不僅會「錯殺」無辜換屋族，更可能出現許多問題，例如金融業者「挾資金為王」，利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段，迫使消費者買單，造成市場亂象橫生。
對此，房仲全國聯合會也呼籲，政府在管制政策下應統一放貸標準，避免橫生事端，導致「有關係就沒關係」，而「沒關係」的消費者成為受災戶。
理事長王瑞祺指出，為避免房市過熱，業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度，但任何政策的實施，都應建立在充分溝通及完整配套之上，倉促上路只會帶來更多問題，不僅讓房仲業者疲於奔命，消費者更可能成為「最大受害者」。
房仲全國聯合會對此招集相關人員，對政府提出九大訴求，期望政府能聽見產業心聲，九大訴求包括9/20日前交易不溯既往、換屋出售期延長至2年、排除依法承受或按政策推動、10年以上長期持有除外、縮短新青安寬限期5年為3年、金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關之金融商品、金融機構估價應依實價登錄總價為估值、房市政策應由各部會協調後再行頒布、保障自用型購屋人房貸利率等。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

金龍海嘯第一波重災區出爐 唯有這一縣市開紅盤
2024/10/01 17:35自由時報文/記者張瀞勻

除高雄放颱風假，台北、新北、桃園、台中及台南等五都，已公布今年9月的買賣移轉棟數！分別為台北2259棟，月減11.8%，年減11.8%；新北5666棟，月減1.4%，年增6.8%；桃園3857棟，月減18.4%，年減4.1%；台中5033棟，月增0.7%，年增12.7%；台南月減11.8%，年增13%。合計五都9月共19028棟，月減7.4%，年增3.9%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，下半年銀行緊縮銀彈，讓買家擔心貸款下不來而卻步，且Q3央行打炒房風聲鶴唳，加深民眾的觀望心態，因此9月的買賣移轉表現，比8月的民俗月縮水近1成，台北與台南更寫下今年單月的次低量！
與去年同期相比，今年9月的年增率僅高於農曆春節的2月，創下今年次低！且隨著金龍海嘯持續發酵，Q4買氣預估將進一步收斂，加上去年Q4受新青安拉抬墊高基期，所以今年第四季的買賣移轉年增率，負成長的可能性很高，買氣可說是提早入冬。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，8、9月市場交易表現明顯衰退，不過因為房貸排隊等候時間拉長，影響過戶時間往後，加上持續有新建案交屋，9月建物買賣移轉棟數僅呈現微幅衰退。
而北台灣對政策的感受向來比中南部即時，因此台北、桃園等北部都會，去年同期率先反應新青安利多，今年也第一時間表達出市場對打炒房政策的憂心；加上北部都會區的素地有限，交屋潮相對中南部低調，僅新北受江翠北側、二重疏洪道等地的新案交屋撐盤，所以北部買氣縮減的時序比中南部更早，金龍海嘯才發佈，台北、桃園的買賣移轉棟數隨即年月雙減。
9月各都會區的量能與8月相比，幾乎都縮水，唯獨台中逆勢開出正成長紅盤，年月雙增令各界驚豔！尤其太平區年月增幅都超過100%，翻倍激增成為台中9月買賣移轉的大補帖。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，在台中市中心房價高漲的推擠下，太平因仍具有相對低價的優勢，買氣相對有撐，加上太平區Q3有超過400戶的指標案「陞霖執美」完工取得使照，湧現新案交屋潮，因而空降9月台中交易熱區的亞軍，也讓台中整體的買賣移轉棟數吃下定心丸逆勢微增。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

從難貸到限貸 八九月房市交易量溜滑梯
2024/10/01 09:01自由時報文/記者張瀞勻
金龍海嘯來襲，房市無一倖免！台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2024年9月價量變化，六都和新竹縣市，整體交易量月減14.8%，但整體交易量仍較去年減19.3%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房市限貸風波從七八月陸續發酵，尤其是雙北高總價區來客量銳減，八月即成為今年房市交易量轉折點，而九月限貸令一出，投資客，換屋族更是動彈不得，市場從「難貸」到「限貸」，非青安購屋族排隊等貸款，時間長、利率升，市場信心受到動搖，各都又以重劃區案量大的區域，壓力最大，全台交易量縮，對於持有多屋的投資客，以及小置產族而言，形成較大壓力。
張旭嵐分析，現在買氣信心呈現兩極走向，許多即將交屋的投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格，比照現在行情有機會有兩成價差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市，因此第四季交易量多空震盪，不過依購屋需求和財務能力，客層將走向M型化發展。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

配偶互贈地可「不課徵」土增稅？ 國稅局揭適用條件
2024/09/30 15:31自由時報文/記者朱語蕎

配偶間相互贈與土地時，依照土地稅法規定，可選擇「課徵」或「不課徵」土地增值稅，但有相關規定仍需注意。
桃園市政府地方稅務局表示，依土地稅法規定，「不課徵」土地增值稅並非免稅，只是延緩課說，如再移轉予第3人時，將以贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
稅務局表示，土地增值稅是採累進稅率，稅率為20%至40%；若配偶贈與土地申請暫不課徵土地增值稅，並非實質免稅，當再次移轉可能會因土地公告現值漲價，累積結果使漲價倍數增加，導致適用較高稅率，繳納更多稅額。
稅務局提醒納稅義務人，為維護自身權益，在辦理配偶贈與土地時，應先行評估規劃未來的漲幅空間，選擇最佳的繳稅時機。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

打房前夕 國庫大賺437.6億 台中穩居房地合一稅收王
2024/09/27 21:17自由時報文/記者朱語蕎

年初至今房市多頭，也讓政府稅收大補血，觀察財政部數據，全台1~8月個人房地合一稅共達437.6億元，其中以台中市達81.9億元位居六都稅收王，漲幅則以桃園市成長逾1.2倍最多。
根據財政部資料，今年1~8月全台個人房地合一稅共約437.6億元，較去年同期增長92.1%；其中，台北市同時段個人房地合一稅稅收約48.6億元，年增率為99.1%；新北市1~8月個人房地合一稅收為77.1億元，年增率106.1%；桃園市1~8月個人房地合一稅達56億元，較去年同期成長123.8%，漲幅居六都之首。
台中市1~8月個人房地合一稅為81.9億元，是六都冠軍，年漲幅則是76.4%；台南市1~8月個人房地合一稅則達27.8億元，年漲幅達57%；高雄市同期個人房地合一稅為64.2億元，年漲幅達101.6%。
賴志昶指出，今年1~8月雖有不少風波，但新青安利多仍在，僅出現零星賠售個案，且賣方若在2016~2018年入手，價格位於相對低點，今年售出仍有不小增值空間，致使全台個人房地合一稅稅收皆大漲不少。
觀察六都各區域，台中市仍是六都房地合一稅收王，主因仍是區域有重劃區、台中捷運等議題加持，區域買盤有所支撐；桃園市則受惠於大台北房市外溢，且區域房價相對雙北、新竹親民，持續吸引外縣市年輕族群移入，使房地合一稅收能夠年漲1.2倍之多。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，央行已多次升息，同時9月祭出近年來最嚴苛的第七波房市管控措施，市場環境趨冷，惟新青安優惠貸款方案仍在持續，且央行眾多舉措僅劍指投資、囤房族群，同時房地合一稅2.0、預售屋禁止轉約等影響仍在，弱化市場供給，且首購買盤持續支撐之下，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861