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租金指數創高！房東生活成本全灌回房租？估價師揭4關鍵：明年租金一定漲
2025/07/31 08:59自由時報文/記者朱語蕎

主計總處公布消費者物價指數最新數據，今年6月居住類指數達109.31，創下歷年新高，而房租類指數為108.8和住宅維修指數114.17，也同步創下歷史新高，即便近期房價開始下跌，但民眾居住成本依舊高昂。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源就表示，租金成本增加，主要有幾個因素，第1稅費提高，像是房屋稅不論是房屋標準單價、路段率都可能讓房屋稅基墊高，從而提高房屋稅。
另外公告地價每2年調整1次，在明年1月1日又要調整。研判調整方向應該是提高公告地價，從而影響申報地價及地價稅。另外就是房東租賃所得綜所稅，政府透過許多方法，不論是房客租賃補助、房客租賃支出列為所得稅費用、或是政府稽查，均在誘使或逼迫房東申報租賃所得繳稅，此部分也會反映在租金上面。
第2維修成本上升，陳碧源表示，物價上漲，維修水電工人力趨漸不足，均導致維修成長上升，而房東需負擔維修成本，從而反映在租金上面。
第3電費提高，電費的可能提高，以及政府租賃契約要求房東只能收取一定的電費上限，對於房東有一定的風險，從而反映在新訂租賃的房租上。
第4房東生活費用增加，因整體物價水準增加，使得房東的生活費用增加，亦會反映在房租上面。
陳碧源認為，明年應該還是有很多房東，會以租賃合約屆滿，逼迫房客搬遷，重新另覓房客，房客要特別小心。

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爛尾不是倒閉才會發生！這三招看穿「假信託真吸金」
2025/08/03 10:04自由時報文/記者張瀞勻

預售屋雖然讓買家有時間籌措資金、挑選心儀格局，但若碰上建商倒閉、工程停擺，恐惹來「爛尾樓」惡夢。房市專家何世昌表示，其實每年真正倒閉的建商比例不到0.1%，爛尾樓平均一年僅發生1件左右，與交屋量十數萬戶相比比例極低。
何世昌強調，目前媒體對「爛尾潮」的渲染恐過度，但民眾仍應審慎面對風險，並且從源頭就做好篩選工作。值得注意的是，建商倒閉多數非因銷售不佳或政策限貸，而是體質不佳與業外投資失利所致。一旦資金調度失衡，即使原本銷售順利的建案，也可能中途出問題。
針對「繳工程款前該注意什麼」，何世昌給出三大提醒，第一，查詢建商紀錄，民眾可透過司法院網站查詢建商是否有司法訴訟或跳票紀錄，這些紀錄往往透露出財務風險的前兆。
第二，密切關注工地進度，購屋者應定期「巡田水」，觀察工地是否持續動工，有無工程停擺現象，何世昌說「別傻傻繳工程款，現場卻連地下室都還沒挖」。第三，注意信託帳戶運作，即便建商宣稱使用「價金信託」或「價金返還保證」，民眾仍應確認帳號是否為信託專戶，部分小建案甚至曾出現資金未入信託、帳戶由建商私用的爭議。
此外，如果遇到建商財務異常，承購戶可團結尋求法律協助，並要求建經公司或銀行停止撥款，啟動續建機制。這樣做能避免資金繼續流入無法履約的建商手中，降低損失。
何世昌表示，慎選代銷公司的保障，勝過建商名氣，實務上大型代銷公司的案子，倒閉風險更低。「前二十大代銷公司承接的建案，近20年來幾乎沒出現建商倒閉的紀錄。這些代銷公司對建商體質有完整評估機制，是購屋者第一道風險過濾。」反之，小型建商與小型代銷合作的案子，可能自己就更要多做功課，確保興建過程順利。
此外，許多建案標榜履約保證，但何世昌提醒：「履保分為價金信託、不動產開發信託、價金返還保證等類型，保障力道不同，重點是看受託機構是否落實監管，而不是單看契約字面。」民眾還應主動查詢該信託銀行或建經公司過往是否有履保爭議紀錄，避免掉入「看似保證、實則空轉」的陷阱。

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中央5社宅、千戶招租 推警消專案、婚育保留戶
2025/08/03 12:11自由時報文/記者朱語蕎

國家住宅及都市更新中心國第2季推出社宅申請踴躍，吸引超過9千件申請案。第三季續推5案，共1,563戶招租，預計分為2波進行申請。
首波公告招租台北市松山區「延吉好室」、新北市中和區「保二安居」、林口區「世大運選手村社宅」，3案共654戶。
第二波則推出桃園市桃園區「慈文安居」及台南市東區「新都安居A」，共909戶，將於9月5日公告招租資訊。
此外，本次招租的「保二安居」社宅為全國首例警消專案社宅，提供基層警、消、海巡人員更好的居住支持。
內政部政務次長董建宏表示，警消肩負重任，為減輕其居住負擔，內政部與國家住都中心共同推動警消專屬的「保二安居」，盼提供警消人員可安心生活的居所，讓他們無後顧之憂地守護民眾安全。
國家住都中心董事長花敬群表示，內政部與國家住都中心相互合作，使中央興辦的社宅遍布全國，未來每一季將常態性辦理招租記者會，花敬群強調，本季招租的社會住宅保留5%以上的戶數給新婚2年內或育有學齡前子女的家庭，而且都設有托嬰中心或幼兒園，希望能為育兒家庭提供更多的支持照顧。
首波台北松山「延吉好室」、新北中和「保二安居」及林口「世大運選手村社宅」於今日公告，將於8月8日受理申請；第二波桃園市區「慈文安居」及台南東區「新都安居A」將於9月5日公告、9月15日開始受理申請。
招租採全面線上申請，24小時不間斷，並設有實體服務據點，有專人提供諮詢及申請協助。符合資格者可跨縣市申請社會住宅，例如設籍新北市、在台北市工作的民眾，且所得、財產也符合標準，可以同時申請新北市的「世大運選手村社宅」及臺北市的「延吉好室」，如果兩處都中籤，則可以選擇一處簽約入住。
國家住都中心說表示，社會住宅的租金依家庭所得條件的不同而分級，最低約為當地市場租金的3折。本次招租的台北「延吉好室」160戶，最小面積16坪租金含管理費10,600元起；新北「保二安居」317戶，最小面積11坪租金含管理費7,870元起；新北「世大運選手村社宅」177戶，最小面積38坪租金含管理費10,830元起。桃園「慈文安居」288戶，最小面積15坪租金含管理費6,220元起；以及台南「新都安居A」621戶，最小面積12坪租金含管理費4,140元起。租期將依據申請人身分認定，最長從6年到12年不等。
國家住都中心也特別提醒，上季已在「安居好室入口網」完成申請的民眾，本次不需再準備相關證明文件，只需登入帳戶並勾選這次想承租的社宅，即可快速完成申請。

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不開發才是王道？重劃區建地變停車場　建商放棄推案「養地求生」
2025/08/01 17:36自由時報文/記者張瀞勻

台中市今年上半年的土地交易明顯降溫，「養地風」趨勢又悄悄興起，不少地主看準出租做停車場、連鎖店面或倉儲，不僅可創造收益，又能作為避稅的土地活化證據，以免被課徵空地稅，他們選擇以低開發成本進可攻、退可守的策略，靜待市場回溫或重劃利多釋出。
台中市交通局資料顯示，台中市公有加上私有小型車停車位，112年時有14萬7649個、113年底增加為18萬1867個，一年增加三萬多個小型車停車位，到了今年Q1，小型車停車位又暴增為18萬9001個，相當是一個季度就增加8000個停車位，其中小型停車位年增率達21.8%。
房市受限貸令影響交易冷卻，連帶使土地交易也清淡，台中市地政局統計，2025年上半年台中市土地買賣移轉筆數26,697筆、較去年同期35,513筆年減約25%，創近五年同期新低。鄉林不動產研究室表示，新興重劃區剛開始完成開發時，除了土地買賣給開發商蓋房子推案出售之外，有些地主就出租給大型餐飲公司，申請設置停車場或出租給汽車旅館摩鐵業，像是七、八期以往存在很多汽車旅館、大型餐廳、幼稚園，近五年來逐漸消失匿跡，這是因為房地產熱，精華地段的土地幾乎被收購一空。
這些產業結束營業，轉賣給建商，業者轉戰到其他更新的重劃區，例如單元二，三，機捷與單元十二等重劃區，近半年來，可能因為房地產冷卻，土地交易降溫，所以大型的連鎖店面，如全聯賣場、麥當勞餐廳、無人停車場，如雨後春筍的冒出，甚至連最夯、地價較高的十三及十四期重劃區也不例外。
這些重劃區甚至有土地改以簡易圍籬、鋪設碎石的「暫時性使用」場域，來做為民營收費停車場與倉儲，甚至出租搭廣告招牌，這類低密度、易調整的臨時開發場域，不僅可創造固定現金流、也方便土地持有人隨時因應市場變化及需求作調整，創造穩健的收入，而且剛好解決都會區車站及商圈周邊停車位供不應求的情況。
鄉林集團董事長賴正鎰說，建商看到好地段的土地都不會放過，但確實現階段部分原計畫興建住宅或商辦的土地，因建築成本高漲、利率攀升與買氣冷卻而遞延推案，所以地主紛紛轉向低門檻的收益模式，但這個應該只是權宜的養地作法，等待房地產政策鬆綁、捷運等重大建設利多不斷釋出，這些正在休生養息的停車場與倉儲場，過些年或許又將搖身一變，成為下一波推案熱區。

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預售太貴改買這！新北中古屋熱銷排行「這兩區」狂掃7席
2025/07/30 22:16自由時報文/記者朱語蕎

近年來房價明顯上漲，其中預售屋的價格攀升更是快速，相比之下，中古屋還有著相對親民實惠的優勢，能吸引購屋族群的目光。永慶房產集團統計近1年新北市十大熱銷中古社區，其中淡水區共4社區入榜、汐止區也有3社區上榜，板橋、中和及三芝區分別各有1個上榜。
淡水區作為新北的蛋白區，共4個社區入榜，分別為「海洋都心NO.2」、「宏盛水悅」、「海洋都心」和「天藝」。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，這4個社區均位於淡海新市鎮，屬新興發展區，且隨著近年淡海輕軌強化區域內交通網路，加上淡北道路、淡江大橋等陸續完工，未來往返台北市中心將更加便捷。此
外，除「天藝」外的3個社區多為中小坪數、2～3房的格局設計，加上總價約落在1000~1200萬元上下、屋齡僅5~10年的成屋大樓，房價仍屬親民實惠，受到不少首購、小資族的青睞。
至於汐止區也有3個社區上榜，分別為「水蓮山莊」、「超級花園」和「摩天鎮」。陳金萍表示，這3個社區雖位在汐止區，但可透過國道1號、汐五高架道路、環東大道等，便於往返台北市內湖、松山、南港區等重要辦公區域，故吸引不少於台北市工作但預算有限的購屋族群入主。不過，值得注意的是，汐止區早晚尖峰時段容易塞車，若是要往返台北市的上班族，通勤時間可能須多抓一些。

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租金補貼揭殘酷真相！七成租屋族住老屋　雙北租金仍居高不下
2025/08/01 07:18自由時報文/記者張瀞勻

每年七、八月是大專院校新生就學與畢業族求職租屋旺季，內政部31日發布114年上半年全國租金統計資料，除延續行政區與租屋型態的租金四分位數統計外，首度納入屋齡條件分析，盼協助租屋族掌握市場行情，減少租金糾紛，也提升租賃市場資訊透明度。
內政部指出，本次統計以今年3月底租金補貼有效租約為樣本，總計約67.4萬件。整體全國租金總價中位數為8,500元，與上期持平；其中以雙北多個行政區中位數居高，顯示都會區租金仍處高檔。
此次同步揭露全國231個行政區、三大租屋型態（整戶〈層〉、獨立套房、分租雅房）的租金總價四分位數，並依屋齡分類，讓租屋族更能掌握合理價格與物件條件之間的關聯。
舉例來說，以台北市萬華區的整戶（層）租屋為例，中位租金為1萬6,000元，若進一步依屋齡區分，30年以上老屋中位租金為1萬5,000元，30年以下新屋則達2萬7,000元，顯示屋齡差異對整戶租金影響顯著。
根據統計，現行租金補貼租約中，屋齡30年以上物件占比高達65.4%，其中以「分租雅房」的老屋比例最高，達73.9%。顯見目前市場租屋供給結構仍以老屋為主。
內政部地政司進一步分析，屋齡對整戶與獨立套房租金落差影響較大，反觀分租雅房則差異較小，推測與物件空間大小、裝修程度以及原始屋況維護水準有關。

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獲利遭雙殺！上市房仲喊話：房市落底 這時機將回溫
2025/08/01 08:38自由時報文/記者張瀞勻

信義房屋近日公布2025年第二季財報，在房市逐步落底、買氣觀望中前行，上半年合併營收達新台幣45.06億元，稅前利益為0.77億元。儘管受大陸建案跌價損失與台幣升值影響獲利，但仲介事業穩健支撐營運表現，大陸、日本與資產事業同步獲利。
信義房屋指出，包含信義全球資產、大陸信義與日本信義等子公司均呈現營業利益，其中日本信義營收較去年同期成長逾一成，展現穩健成長動能。至於中國大陸市場，在房市走弱下，為加速存貨去化與資金回收，「山水嘉庭」案自6月中旬調整對外銷售價格後，來人賞屋量明顯回升，並已有成交紀錄，調整效益初步顯現。
國內市場則受到第七波信用管制與國際總經不確定性干擾，整體買氣趨於觀望。不過，信義房屋仲介部門透過科技工具與全直營體系維持營運動能，代銷部門亦藉由綠色代銷策略強化成本控管與精準選案，達到穩健經營目標。
展望下半年，信義房屋認為房市已步入落底階段，隨著國際政經因素逐漸明朗、信心恢復，有望帶動市場回溫。

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農地地主注意了！高市將大清查視為農地使用情形 違規日後移轉將課土增稅
2025/07/31 11:02自由時報文/記者林耀文

由於近年來農地違規使用情形增多，包括興建停車場、倉庫、農地超商與違建、增建情形，為維護租稅公平，稅務單位也會對於農地實際使用情形進行清查，尤其是被視為農地的案件，今年8月開始，高市稅捐處將進行為期4個月清查作業，查獲農地違規若於期限內未恢復農用，日後農地移轉時，將改課徵大筆土增稅！
高雄市稅捐稽徵處表示，自114年8月1日起至11月30日止，將辦理為期4個月的清查作業，對象為依農業發展條例第38條之1規定核准不課徵土地增值稅（視為農地）之案件，以確認土地承受人在持有期間是否持續作農業使用。
稅捐處說明，凡經核准不課徵土地增值稅之「視為農地」案件，均納入列管並每年定期辦理清查作業。倘查有未繼續作農業使用之情形，將先通知土地所有權人於限期內恢復農業使用，屆期若未恢復農業使用，或雖於期限內已恢復，但其後又再度未作農業使用者，該筆土地日後再行移轉時，將依農業發展條例第37條第3項規定課徵土地增值稅。
稅捐處提醒，列管視為農地如有上述違規情形，即使其後恢復農業使用，並取得農業主管機關核發「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，再移轉時仍須課徵土地增值稅。為保障自身權益，土地所有權人應落實列管土地持續作農業使用，確保日後辦理移轉時，得以繼續適用不課徵土地增值稅規定。

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南市預售屋交易價漲量縮 解約件數提高 市場朝軟著陸發展
2025/07/31 14:50自由時報文/記者林耀文

在央行信用管制與國際經濟情勢不確定性高等因素影響下，南市預售屋市場交易量明顯減少，價格卻上揚。根據實價登錄，南市預售屋實價登錄平均成交單價仍持續上揚，113年上半年預售屋申報均價每坪35.26萬元，下半年上漲至每坪36.26萬元，均價漲幅2.8%，反映建商對價格的信心未減。但114年上半年實價登錄解約戶數更高達174件，與前半年(113年7-12月)相比增幅達67.3%。
實價登錄資料統計，113年上半年臺南市預售屋實價登錄申報戶數高達6,702戶，創短期內新高，總交易金額突破900億元。隨著第七波信用管制對房價的影響逐漸發酵，113年下半年預售屋實價登錄申報戶數迅速降至4,310戶，總交易金額降到594.87億元，與前半年(113年1-6月)相比，預售屋實價登錄申報量降幅達35.7%。
觀察112年7月至114年6月臺南市各行政區預售屋實價登錄申報戶數，以安南區(3235件)居冠，其次為永康區(2543件)、第三為歸仁區(1802件)。114年上半年預售屋實價登錄申報戶數與前半年(113年7-12月)相比，多數行政區均呈現申報戶數量縮，其中，安南區、永康區、歸仁區預售屋實價登錄申報戶數減少皆逾六成，與去年同期(113年1-6月)相比，安南區、永康區預售屋實價登錄申報戶數減幅達八成、歸仁區減幅達六成。
而預售屋實價登錄平均成交單價於113年上、下半年申報均價中，永康區從每坪38.7萬元上漲至每坪39.3萬元，於114年上半年申報均價持平；歸仁區從每坪35.8萬元上漲至每坪37.4萬元，於114年上半年申報均價更上漲至每坪39.2萬元，顯示上開區域仍屬重大建設與重劃開發地區，預售屋市場呈現交易量縮價格緩漲態勢。惟安南區從每坪33.6萬元上漲至每坪39.3萬元，於114年上半年申報均價下跌至每坪35.44萬元，顯示市場轉向理性審視與觀望。

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他「生活重心不在此」遭國稅局否准退稅
2025/07/31 12:22文/記者朱語蕎

政府為鼓勵自住，個人出售適用房地合一稅制的自住房地，並在2年內重購自住房地，無論是先賣後買或先買後賣，均得享有重購退稅的租稅優惠，除了有辦竣戶籍登記，還要有「實際居住」的要件。
財政部台北國稅局表示，重購退抵房地合一稅是為避免民眾出售原自住房地，因課徵所得稅而降低其重購新自住房地之能力，因此給予自住換屋族之租稅優惠，減輕其換屋負擔，並保障居住需求。
因此，民眾申請適用重購自住房地退（抵）房地合一稅，依規定必須同時符合出售舊房地與重購新房地之移轉登記時間在2年以內；出售與重購之房地均無出租、供營業或執行業務使用；且個人或其配偶、未成年子女於出售及重購之房屋辦竣戶籍登記，並「實際居住」之要件。
國稅局舉例，納稅義務人甲君於2021年3月25日買賣登記取得高雄市A房地，之後在2022年3月31日簽約出售，並於同年7月10日辦竣所有權移轉登記，依規定申報及繳納房地合一稅。
甲君又於2023年3月另購買臺北市B房地，並向國稅局申請重購退稅，但經查核發現，甲君簽約出售高雄的A房地後才將戶籍遷入，且持有A房地期間水電使用度數極低，並查得甲君及其配偶生活重心根本不在高雄市，甲君也無法提供足資證明有自住事實之相關證明文件，因此認定甲君並未「實際居住」於A房地，與房地合一自住房地規定不符，否准退稅。
國稅局提醒，民眾經核准適用房地合一重購優惠，應注意重購的新房地於5年內不能改作其他用途或再行移轉，如經查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

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