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購屋族心寒了、房價涼了嗎？　國泰房地產：追價意願已降低
2024/10/24 21:21自由時報文/記者張瀞勻

2024年第3季國泰房地產指數，相較上一季為價漲量縮，相較去年為價量俱漲。本季較上季開價與成交價大幅上漲，議價率維持穩定；推案金額維持穩定，銷售率大幅減少，成交戶數中幅減少。
國泰房地產指數指出，受惠人工智慧新興科技應用需求，台灣出口穩健增加，新竹、台中、台南及高雄等區都因科技業發展利多，居住需求增加帶動房市交易熱絡。央行上調全年經濟成長率為 3.82%，維持政策利率不變，但9月再度調高存款準備率一碼，同時祭出第七波不動產信用管制且力度加大至全國通用，以抑制房市投機與囤房行為，對後續房市買氣影響為觀察重點。
進一步觀察各地區表現，相較去年同季，各地區成交價皆上漲，成交量均增加。從四季移動趨勢觀察，與 2013 年到 2015 年波段高點相比，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，各地區成交量亦均有增加趨勢，中南高地區已超過前次波段高點。
綜觀本季趨勢，全國可能成交價相較上一季大幅上漲，達到56.81萬元，只有台南維持穩定，其餘地區皆上漲，其中新北上漲11.7%較多，可能成交價飆上68.68萬元。
推案量方面季新推個案數共245件，推案戶數計有25,068戶，較上季下降、較去年同季上升。總推案金額為5,682億元，較上季及去年同季均上升；主力總價為2,377萬元，較上季及去年同季均上升。
國泰房地產指數分析，在央行信用管制措施趨緊，加上房價短期內漲幅已高，潛在買盤追價意願降低，致本季買氣趨緩、交易量減少，顯見央行措施已有一定效果，房市有機會回復健康溫和態勢。
愛山林建設開發總經理張境在分析近期房市狀況，從海內外經濟面、資金面而言，台灣未來經濟成長看俏，政府適時在此刻作出調控措施，讓房價漲幅動能趨緩，將可望帶來更健康的市場環境，不過同時也提醒青年族群，政策友善首購族，選擇市場冷靜下來之際可積極進場看屋，持續觀望只是讓時間成本蹉跎。

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今年房地合一稅估破680億元 國稅局示警「三大地雷」千萬勿踩
2024/10/23 16:42自由時報文/記者張瀞勻

財政部最新統計顯示，前9月個人房地合一稅收501.5億元，年增率高達9成，全年推估個人房地合一稅有機會超過680億元，不過也由於房價漲太多，稅負金額可觀，國稅局也會特別關注民眾是否合法節稅，國稅局就列出14種最常見的錯誤申報型態，其中包含了成本費用申報錯誤、應申報卻未報、取得日或交易日認定等三大類型。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅在房價大漲後，稅負金額的確相當可觀，因此難免大家都會想要省一點稅金，不過房地合一上路已經8年，國稅局不僅查稅相當有經驗，也知道報稅的人腦袋在想甚麼，特別列出14項常見的錯誤申報型態，提醒報稅的民眾不要踩雷。
常見申報錯誤分三大類，包括應申報卻未申報，如交換房地未申報、交易虧損未申報、二親等買賣未申報、誤認交易農地都免申報、房地遭法院拍賣未申報、房地取得日認定錯誤致未申報等。
成本費用申報錯誤或不實部分，包括未提出支出證明（如發票、收據或收費細項等）、交易繼承（受贈）取得房地，誤以被繼承人（贈與人）之購入價格為取得成本、申報取得成本未扣除折讓金額、數人出售共有房地，未按成交價額比例計算各別之成本或費用與無仲介事實或支付證明，虛列仲介費。
曾敬德表示，成本部分就是常見貓膩出現的地方，國稅局抓這麼久也很有經驗，包括未提出證明，包括發票、收據或收費細項與金流等，或者虛列費用等，建議民眾要把該保存的成本資料都保存好，過去也聽說過買裝修發票等方式，這些國稅局可能都會仔細查核。至於第三點則是取得日或交易日認定錯誤。

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房地合一重購退稅須符合自住條件 但用水被列為這種用戶 退稅申請將慘遭否決
2024/10/22 20:28自由時報文/記者林耀文

老王5年前在高市三民區購入一間3房中古屋且遷入戶籍，隔年將該3房售出，2年內又買下左營區3房附帶平面車位的新大樓，打算申請適用房地合一重購稅額扣抵或退還，因此向稅務單位詢問須符合哪些條件，才能申請房地合一重購退稅？
財政部高雄國稅局指出，為保障自住需求，避免因課徵房地合一所得稅而降低個人重購房地的能力，所得稅法規定個人重購自住房地可申請房地合一稅額扣抵或退還。
依所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，個人換屋適用房地合一所得稅重購退稅的優惠，須同時符合以下條件：1、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內。2、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購的房屋辦竣戶籍登記並「居住」。3、該出售及重購的房屋無出租、供營業或執行業務使用。而所謂之「居住」，則需具「實際居住的事實」，方符合適用要件。
該局舉例說明，納稅義務人老王於108年11月11日購買A屋並遷入戶籍，又於109年12月24日出售A屋，依規定申報繳納房地合一所得稅。後於111年5月17日購買B屋，申請退還已繳納之房地合一稅。
惟該局查核發現老王持有A屋期間用水情形註記為「空戶」，用電亦為少許度數，以房地客觀使用狀態而言，老王持有期間顯無實際居住事實，雖其本人戶籍設於A屋且該屋無出租及營業情形，然而無居住之事實與自住房地規定不符，因此否准其重購退稅之申請。
稅務專家提醒，為避免投機、落實保障自住權益，個人經國稅局核定適用房地合一所得稅重購退稅或扣抵稅額的自住房地，如重購的新房地於5年內改作其他用途或再行移轉時，依稅法規定，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

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房屋稅2.0符合自住需辦竣戶籍登記 注意影響請領社會補助或其他租稅優惠
2024/10/21 19:30自由時報文/記者林耀文

老張名下有二間自住房屋，太太名下也有一間自住房屋，其中一間供夫妻及未成年子女居住但無人設籍，另二間供其雙方父母實際居住已有父母設籍，日前接獲稅務局寄發的房屋稅輔導通知單，老張苦思應如何作，才能維持按自住稅率課徵房屋稅。
嘉義縣財政稅務局表示，房屋稅新制2.0要求自今年7月1日起，必須「設有戶籍」才能繼續享有自住房屋優惠稅率，為保障納稅義務人權益，針對可能符合自住房屋條件但尚未設戶籍的房屋，於今年10月下旬主動寄發輔導通知書，提醒納稅義務人務必於114年3月22日(適逢假日，展延至同年月24日)前辦好戶籍登記。
因此，像上述張先生的案例，他在接獲此通知書時，僅需在規定時間﹙即114年3月24日）前辦竣戶籍登記，免再向主管稽徵機關提出申報，財稅局會定期依戶政資料比對，倘房屋使用情形、戶數未變更，該局就會主動按自住稅率1.2%課徵房屋稅。
財稅局說明，房屋稅新制自住房屋條件，除修正前規定「無出租或營業」、「供本人、配偶、直系親屬實際居住」及「本人、配偶及未成年子女全國3戶為限」外，另外新增「本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記」，其中直系親屬包含本人或配偶的父母、祖父母、孫子女等。
財稅局提醒，為節省房屋稅辦理戶籍遷移時，應考量是否會影響其他法令規定如要設戶籍之請領社會補助或其他租稅優惠，例如老年津貼、育兒補貼或身心障礙者用車已免牌照稅者，若車主為本人或配偶必須與身障者需同戶籍規定，所以遷戶籍前，一定要審慎評估一併考量。
財務局進一步強調，如於114年3月24日前沒有本人、配偶或直系親屬任何一人戶籍登記的房屋，將自114年期（也就是明年5月份收到的房屋稅單）開始，改按非自住住家用稅率(2.6%以上)課徵房屋稅，稅額會較自住房屋(1.2%)至少增加1倍以上喔！

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看完《黑白大廚》也想下廚？台電提廚房用電「三重點」：小心無法生存
2024/10/21 12:20自由時報文/記者朱語蕎

韓國影集《黑白大廚》引發熱議，不少人也開始想在家下廚，台電提醒，廚房裡頭水源、熱源、電源都有，用電要特別小心，千萬別「黑白用」，以免還沒料理完，就先無法生存。
台電也提出廚房用電3大重點，提醒民眾當心。
一、高功率家電避免共用插座、延長線
包括烤箱、微波爐、電鍋、冰箱等，都是廚房常用的高功率家電，最好使用獨立插座，避免同時使用延長線，以免用電超過負載。
二、延長線、電線不靠近電源
廚房高溫熱源多，像是爐具、烤箱等，高溫可能會讓電線的塑膠融解
，造成銅線外露及短路起火，要格外小心。
三、清潔廚房前拔插頭移電器
廚房清潔之前，濾水器等固定電器用品應先將其插頭拔除，電鍋、烤箱、微波爐等可移動的電器用品，應插頭拔除後移至他處，可避免電器受潮損壞，也避免清潔廚房時觸電。

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自家屋內增設夾層 「這原因」遭查稅 得補繳5年房屋稅
2024/10/17 13:23自由時報文/記者朱語蕎

新竹市王先生於2018年買了一間挑高店面，為增加使用空間，在2019年利用挑高部分增建夾層，近期被稅務局查獲通知補繳5年房屋稅，讓他相當不解，為何在自家屋內增建夾層，為何也要課徵房屋稅？
對此，新竹市稅務局表示，附著於土地的各種房屋及有關增加該房屋使用價值的建築物，皆為房屋稅課徵範圍，房屋增建夾層也不例外，不論是否領有使用執照，增建面積均應納入房屋稅籍，依實際使用情形，按適用稅率課徵房屋稅。
稅務局指出，部分建商為吸引買家購屋，會將建物挑高興建，買家於購入後為增加房屋使用面積，往往增建夾層作為書房、臥室、儲藏室或辦公室使用。
而此案例中的夾層屋，因增加使用面積，所以應併入原有房屋稅籍課徵房屋稅，因此需要補繳稅款，王先生在2019年增建夾層，因此需補繳2019~2023年的房屋稅。
稅務局也提醒，房屋如有新、增、改建或變更使用情形，像是加裝電梯，因可增加房屋使用價值，也須課徵房屋稅，屋主應主動向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報，增加使用面積部分，應在建造完成之日起30日內申報併入房屋稅籍，課徵房屋稅，以免經查獲被補稅及處罰。

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房屋稅2.0新制上路 這類人取得居留證 符合條件也可享房屋稅及地價稅自住優惠
2024/10/15 13:36自由時報文/記者林耀文

配合房屋稅2.0新制於113年7月1日上路，增訂自住住家用房屋須本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，為維護外僑等非國民之權益，日前財政部核釋外國人、臺灣地區無戶籍國民、大陸地區人民及香港或澳門居民取得中華民國居留證，居留地址之土地及其地上房屋（含已土地設定地上權之使用權房屋）為其本人、配偶或直系親屬所有或為房屋使用權人，於房屋稅及地價稅，視同該房地已辦竣戶籍登記，可享房屋稅及地價稅自住優惠。
南市府財政稅務局表示，地價稅原本已有外僑居留登記可視同戶籍登記之規定，如符合無出租或供營業用，都市土地面積未超過300平方公尺、非都市土地面積未超過700平方公尺，且所有權人本人、配偶及未成年之受扶養親屬以1處為限等條件，得按自用住宅用地稅率（2‰）課徵地價稅。
該局進一步說明，房屋稅2.0新制上路後，非國民因無法設立戶籍，原恐將無法適用房屋稅自住住家用稅率，考量房屋稅及地價稅宜一致原則，財政部核釋發布後，取得中華民國居留證者，其居留地址之房屋為本人、配偶或直系親屬所有，無出租或供營業情形，供所有人或使用權人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女住家用房屋全國合計3戶以內，可申請按自住住家用稅率（1.2%）課徵房屋稅；若全國僅有1戶且房屋現值在一定金額以下者，得按1%稅率課徵房屋稅。
值得注意的是，房地所有權人如符合上述規定，請記得於當年度房地稅開徵40日前(即房屋稅3月22日前、地價稅9月22日前)提出申請，逾期申請，將自申請之次年起開始適用。

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房貸申請難、裝潢修繕貸款同時創史上新低 專家曝三原因
2024/10/16 12:04自由時報文/記者張瀞勻

近年消費者購屋貸款餘額不斷創新高，但房屋修繕貸款餘額卻屢創新低！根據金管會最新統計，截至今年7月為止，全國只有4.9萬戶的房屋背負修繕貸款，全體國銀的消費者房屋修繕貸款餘額，也跌破400億元大關來到368.4億元，創下統計以來的年度新低，與屢創新高的購屋貸款餘額呈現兩樣情的發展趨勢。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，民眾購屋愈踴躍，裝潢修繕的需求理應隨之增加才對，但近年的修繕貸款餘額卻一路走低，今年的修繕貸款餘額甚至只有10年前的2成，修繕貸款餘額與購屋貸款餘額的發展背道而馳，主要有三大原因。
首先是「政策緊縮趨嚴」，早年申辦修繕貸款的審查寬鬆，有不少買家以修繕名義申貸卻「錢進不動產」，但2011年官方要求不論金額大小，都須提供估價單或發票等相關文件，證明資金確實用於修繕，否則不予放貸，此後修繕貸款餘額便一路銳減。
其次是「房貸金額走高」，隨著房價高漲，民眾申辦房貸的金額也屢創新高，由於房貸族的每月還款負擔已高，申請修繕貸款時，銀行也會衡量申貸者的每月收支比而保守放貸。第三為「利率高額度低」，與房貸相比，修繕貸款的利率仍相對高，現今民間銀行利率多半從3%起跳，且修繕貸款的年限較短，最長只有20年，普遍放款金額也不高，許多民眾一有餘裕便加速還款不掉，在放款少、還款快的情況下，貸款餘額迅速下降。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年房市吹起小宅風潮，空間精簡促使裝修趨於簡約；加上行庫融資不如以往寬鬆，又面臨工料雙漲的壓力，所以民眾基於資金考量，也傾向裝潢輕量化，甚至更青睞附帶裝潢的物件，滿足「拎包入住」的需求。這種「帶嫁妝」的銷售方式，不僅增加賣相，也讓買家在申辦購屋貸款時，能將裝修費用一併打包，達到簡化貸款程序、降低利息支出的目的，也導致修繕與購屋貸款的此消彼漲。
陳定中也提醒，帶裝潢的物件雖然賣相好，不過部分屋況瑕疵恐被裝潢遮蔽，因此購屋者可以請業內人士協助確認裝潢用料是否實在，以及透過維修孔觀察天地壁的牆面實際狀況，確保所買的裝潢符合期待。

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自住滿6年就有400萬免稅額？他誤作這步 慘補160萬稅金
2024/10/14 11:30自由時報文/記者朱語蕎

房地合一稅新制施行後，個人交易2016年1月1日以後取得之的房屋及土地，若想適用自用住宅免稅額及優惠稅率時，要注意設籍相關規定。
財政部臺北國稅局表示，有民眾甲君於2017年購入A房地，並於該房屋辦竣戶籍登記，之後在2021年間遷出戶籍，由其父母及已成年子女將戶籍遷入A房地。
甲君於2023年出售A房地，誤認只要房地所有權人之直系血親於該地辦竣戶籍登記，就可適用自用住宅之免稅額及優惠稅率，依其計算之房地合一稅所得額1200萬元，於申報時扣除自用住宅免稅額400萬元，並就超過部分以10%稅率計算應繳納稅額，經國稅局審核其未符合設籍相關規定，否准其扣除免稅額及適用優惠稅率，核定補徵稅額160萬元。
國稅局解釋，依《所得稅法》第4條之5第1項第1款及第14條之4第3項第1款第8目規定，個人交易2016年1月1日以後取得之房屋及其坐落基地，其自住房地交易所得欲享有400萬元免稅額及適用稅率10%計算應納稅額，應符合
（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾申請適用優惠稅率者。
國稅局呼籲，民眾交易2016年1月1日以後取得之房屋及其坐落基地，於適用自住房屋、土地免稅額及優惠稅率時，應注意相關設籍規定，以維自身權益。

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換屋隔年誤作「這件事」90萬抵稅額被討回
2024/10/11 17:49自由時報文/記者朱語蕎
換屋族要注意，個人房地合一稅制申請重購自住房地的稅額扣抵或退還，如重購的自住房地，自重購後5年內改作其他用途或再行移轉，將會追繳原扣抵或退還之稅額。
台北國稅局表示，民眾甲君於2021年4月間因買賣而登記取得A房地，並於同年10月間出售A房地後另購買B房地，甲君申報2021年個人房屋土地交易所得稅，列報出售A房地之應納稅額90餘萬元，同額減除重購自住房地扣抵稅額。
但經該局查得B房地於2022年間出租給第三人乙君，不符合重購自住房地交易所得稅額扣抵規定，重行核定應補稅額90餘萬元。甲君雖主張B房地並無出租情事，但國稅局查得乙君承租B房地之租賃契約及租金支付證明，且乙君於2022年間，也將戶籍遷入B房地，證明乙君確實有承租並居住於B房地的事實，因而認定甲君重購的B房地於重購後5年內改作出租用途，不符合重購自住房地稅額扣抵之要件，追繳原扣抵稅額。
國稅局表示，按《所得稅法》第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，適用重購自住房地稅額扣抵及退還之要件，係以個人於出售原有自住房地，即辦竣戶籍登記並實際居住使用後，自完成移轉登記之日起2年內另行購買房地供自住使用，或先購買自住房地後，自完成移轉登記之日起2年內再出售其他自住房地，且限定該等房地應以無出租、供營業或執行業務使用為適用範圍。
基於此項條件，立法者為避免投機行為，規定自重購後5年內如改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額。
國稅局呼籲，民眾如欲申請重購自住房地稅額扣抵或退還，除個人或其配偶、未成年子女於「出售」及「購買」之房屋辦竣戶籍登記，並須有實際居住之事實，且無出租、供營業或執行業務使用之情形外，且應注意重購之自住房地自重購後5年內不可改作其他用途或再行移轉，以免遭稽徵機關追繳原扣抵或退還稅額，俾維自身權益。

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