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信義區都更 周三招商說明會
2019-10-12 22:55經濟日報 記者翁至威／台北報導
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台北市精華地段再推公辦都更案，由國家住宅及都市更新中心主導的信義區兒福B1-1、B1-2都更案，已於10月3日上網公告，並將於16日舉辦招商說明會。國家住都中心表示，期待能與實施者及出資人共同譜出「雅藝富」兼具的都更典範。

國家住都中心表示，信義兒福基地位於忠孝東路五段北側，共計六塊基地，採先建後拆模式，透過土地權利價值交換，優先開發部分基地，安置私有產權及舊有違章戶，接著再開發騰空後的街廓，以分期分區連鎖方式推動都市更新。
這一次首波推出B1-1、B1-2這兩塊基地，B1-1基地預估投資額約11.78億元，將由國家住都中心擔任實施者公開徵求出資人，採權利變換方式實施；B1-2基地預計投資10.75億元，採設定50年地上權方式，公開評選實施者。
國家住都中心表示，B1-1基地低樓層空間將規劃幼齡照護設施，且呼應地區發展策略，中心分回部分將設置多元住宅，協助鄰近社區推動都市更新；B1-2基地則由實施者自行提案使用規劃，並納入智慧建築設計、耐震建築需求，作為招商時最低標準。除了信義兒福兩塊基地外，國家住都中心推出的第一案台銀圓山招商案，也已在10月1日截止收件。

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開發商搶進 五年後商辦供給大增
2019-10-12 23:25經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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辦公室「斷貨荒」延燒，連帶今年兩大土地交易案「京華城」與「D3法拍案」也看好辦公市場強烈需求，將著手開發頂級商辦，同時也有不少建商著手開發商辦、廠辦的消息。不過，商仲業者認為，在這波搶蓋辦公室熱潮下，未來五年後辦公室大量供給，也可能面臨汰弱留強局面。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，租金走勢前景看好，未來更將出現租金瞄準6,000元豪辦等級產品，然而租金續漲，只靠單方面資金行情撐起的開發投資榮景，若整體經營環境成長有限，恐將加重既有承租方負擔，引發新一波產業出走潮，改寫產業分布新地圖。
黃舒衛分析，史上最大回台投資潮、美中貿易戰等外部因素即便不會在短期消失，但如果從租金成長循環周期來看，2023年就可能面對量增價平的挑戰，業主若沒有透過詳盡、準確的市場調查，進行市場、價格定位，提早開啟預租、行銷，部分商辦大樓將面臨空置率上升、價格戰的危機。
在這波辦公室強烈需求下，開始迎來一波搶建潮。仲量聯行董事總經理趙正義坦言，雖然市況仍要看五年後發展而論，但也可能會出現供過於求狀況。

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北市商辦空置率 30年新低

2019-10-12 23:25經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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辦公室依舊處於低供給、高需求狀況，台北市空置率創下30年新低紀錄，租金年漲幅上看3%，明年更可望超過5%。仲量聯行統整三大因素指出，首先是眾多企業面臨換屋潮，其次為企業總部化的需求高漲，第三是共享辦公室進駐搶下大面積承租空間，推升這波租金上漲白熱化。
台北市辦公室未來三年內無大量供給，但面對企業強烈承租需求，儼然形成「斷貨荒」。
據仲量聯行統計，今年第3季空置率已下探3%，創30年新低紀錄，租金則創下18年新高，每坪月租接近2,776元，今年漲幅為近六年來最大。
目前北市平均租金已有感上漲，信義計畫區頂級商辦更出現續約漲一成案例，這樣的租金漲幅可能持續，由於未來三至五年內，辦公室雖預計有9.2萬坪將釋出，但扣除自用後只剩4萬坪可能對外招租，難緩解當前大量需求。
仲量聯行商業不動產副總經理劉建宇坦言，台北市部分核心辦公商圈甚至已滿租，估計今年租金漲幅可能超過3％，在未來實質供給有限下，按照每年去化2萬坪左右估算，短期供需依舊失衡，2020年辦公室租金漲幅可能突破5%。
供需失衡白熱化主因，仲量聯行董事總經理趙正義認為，台北市不僅住宅屋齡老舊，許多企業承租的辦公大樓屋齡也不小，加上近年部分企業擴充已不敷使用，連帶一波「辦公室換屋潮」。
再者，趙正義指出，今年華固建設在大直的商辦案，在國票金集團買下九個樓層自用後，該大樓也更名「國票金融大樓」，這類大型企業買樓的「總部化需求」，成為市場一股趨勢。最後則是共享辦公室相繼開張，也搶下大面積承租空間。
短期內辦公室供需失衡難解，高力國際資深執行董事楊慧明也認為，未來可供應市場需求的物件更為有限，整體供給市場仍呈緊縮狀態，想要進駐信義區頂級商辦或續租的租客，勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。

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員林站區地 11月招商
2019-10-11 02:02經濟日報 記者楊文琪／台北報導
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台鐵中部最大的土地開發案─彰化縣員林火車站站區及周邊土地，已完成招商公告的公開閱覽，並舉辦過招商說明會，預定最慢11月以公辦都更設定地上權50年的方式，對外招商開發。
台鐵局表示，此案考量員林火車站站區整體性及提升招商誘因，招商範圍包括後站周邊公有商業區土地、及車站專用區土地，基地總面積多達8,167.5坪。其中車站專用區橋下空間，經彰化縣都市設計審議委員會審定可作為商業使用。而該土地產權單純，全部都是台鐵局經管國有土地，加上周遭交通便利、生活機能完善，應具投資潛力。
此案將採都市更新設定地上權50年的方式進行開發，並公開評選民間業者投資興建及營運。台鐵局希望透過雙向溝通，廣納投資人意見，讓公開評選文件內容更為周全，所以除了招商評選文件（草案）公開閱覽外，也於員林舉辦過一次招商說明會，當面向潛在投資廠商說明招標規範，並傾聽廠商意見。
台鐵局說，彰化員林車站這塊大面積土地，為台鐵局在中部最大的都更案件，由於彰化地區從未有如此大面積的商業區土地開發案，要成功招商確實是一大挑戰，但土地閒置是一種資源浪費，因此，還是努力嘗試對外招商，希望可以成功活化土地資產，並藉此帶動地方經濟發展，目前招商作業還在規劃中，預計最晚11月可以對外公告。

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北市蛋黃區透天厝 飆高價
2019-10-11 02:02經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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最新實價登錄揭露，今年大安區新生南路三段有三棟透天厝，以合計總價2.89億元成交，經查買方具開發商背景，顯然是看好危老條例的容積獎勵，讓老舊透天或平房開發效益增加。此外，統計今年截至目前台北市的透天厝交易來到35件，已超越去年全年水準。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2017年5月危老條例發布實施後，降低了基地面積門檻，且2020年5月前申請，可有10％的時程容積獎勵，使得市區戶數少的老公寓和產權單純的老透天，成為優先受惠的對象，讓老宅仍具市場價值。
最新實價登錄揭露，大安區新生南路三段有三筆透天厝交易，分別在今年3月、7月及8月，以9,000萬元至1億元間的價格成交，合計三棟總價來到2.89億元，經查買方皆為台灣川普建設，推測購置老宅是作為開發使用，三筆交易合計土地約124坪。
統計實價登錄資料發現，2017年危老條例通過後，台北市全年透天厝交易52間，去年卻下滑至34間，但都更議題發酵後，今年前三季又回到35間水準。
由於精華地段透天厝含金量高，近年出現動輒上億元透天交易案，經查買方多半也是具開發背景，像是去年台北市衡陽路上，有一幢三層樓透天厝以總價4.85億元成交，創實價登錄以來，中正區總價第二高的透天厝紀錄，對比謄本資料顯示，買方為中興電工與富之陽等兩家開發業者。
張旭嵐指出，過去北市不少危老大樓在都更後重獲新生、身價倍漲，包括知名的都更豪宅「元大栢悅」單價站穩200萬元，「尚華仁愛」也從921危樓化身為豪宅，近年成交單價也在150萬～160萬元間。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，台北市大面積土地資源缺乏，精華地段的透天厝成為開發商瞄準標的，近年動輒上億元的交易背後，不乏是看好未來重新開發的效益，推測未來應陸續還有這類表面以天價出售、實質看中土地價值的透天厝交易。

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地上權住宅仍無完善配套 業界籲政府釋更多誘因
2019-10-11 23:23經濟日報 記者林政鋒／高雄報導
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房價太高長期困擾國人，地上權住宅成為新的平價購屋出口，但當前法規仍不完善，業界呼籲財政部、金管會、內政部等相關部會能釋出更多誘因，讓更多買不起高價房子的消費者有能力買地上權住宅。
永信房屋副總經理顧岳軍表示，健全的房屋市場應有供出租的住宅、政策型平價住宅及一般住宅等選項，讓購屋者依其經濟能力「住者適其屋」，才能保障民眾居住權利。但目前平價的國民住宅已停建，合宜住宅又停辦，地上權住宅正好可替代平價住宅的缺口。
顧岳軍說，購買地上權住宅絕不是因為貪圖便宜而買，只是目前房價結構讓他們買不起及租不好，又不願做屋奴犧牲生活品質，才會轉為購買地上權住宅。
當前地上權住宅有許多困難，一為地租與公告地價掛鉤，只要公告地價調漲地租也隨著增加。二為分戶貸款的不易，雖然地上權住宅有房屋所有權及土地地上權持分，但多家銀行因無規則可循拒絕辦理貸款。可辦理分戶貸款的銀行，貸款成數從原先的六成到目前七成，離購屋者希望的八成仍有段距離，貸款利率在2.3%至2.7%之間明顯偏高，讓購屋者負擔加重。
大高雄不動產開發公會幹部指出，地上權難題的相關主管機關為財政部、內政部、金管會，對上述問題至今仍無完善配套。

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南京東西路成交近百件居冠 自行車道沿線夯
2019-10-12 14:14聯合晚報 記者游智文／台北報導
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台北市近年積極推動綠色運輸計畫，在主要幹道規畫自行車道，成為部分上班族購屋考量。房仲統計這些主要幹道住宅交易量，今年1到7月，成交件數最多的是南京東、西路，共98件，其次為信義路82件、復興南路、北路59件。
對周邊有加分效果
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，有設置自行車道的路段，對周邊生活環境、商業機能以及交通都可產生加分效果，主要幹道周邊的房價通常較高，預算有限的民眾，可以朝向巷弄內尋找可以負擔的房屋。
永慶房屋近日針對台北自行車路網計畫中，已完成的12條自行車道路進行實價統計，南京東、西路交易98件最多，主要是此條路橫跨台北市大同區、中山區及松山區，包含五個捷運站以及許多知名的地標，機能完善，周邊住宅交易量相對較多。
交易量排名第二的信義路，從一段至五段均設有自行車道，橫跨三個行政區，包含六個捷運站。謝志傑表示，信義路為單向道，交通稍有不便，但商業機能活絡，鄰近大安森林公園、中正紀念堂及信義計畫區，交易量也高。
復興南路、北路成交59件排名第三，此一道路北端連接大直橋直通大直地區，南端連接辛亥路二段，可通往國道三甲或辛亥隧道抵達文山區，在交通要道支撐下，周邊商辦及店家眾多，受到偏好居住鬧區的民眾青睞。
仁愛路每坪單價居冠
另以住宅單價來看，仁愛路以均價每坪95.8萬元居冠，新生南路每坪83.7萬的價格第二，信義路每坪83.4萬第三。
謝志傑表示，仁愛路橫跨中正區、大安區及信義區，皆位於台北市的精華地帶，在林蔭大道、百米棟距的優勢下，成為台北市早期的豪宅聚落，房價居高不下。
新生南路穿越忠孝東路、仁愛路、信義路、和平東路，鄰近東區商圈、永康商圈、師大商圈及公館商圈等，加上擁有大安森林公園，路段住宅價格也破八字頭。
信義路的豪宅也不遑多讓，大安森林公園及信義計畫區周遭同樣豪宅林立，在豪宅的拉抬下，拉高平均路段價格。

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北市首個「智慧健康醫療跨域園區」招商 10月底公告
2019-10-11 18:35經濟日報 記者楊文琪／台北即時報導
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延續內湖科技園區及南港軟體園區的科技廊帶能量，台北市政府產業發展局規劃釋出北投士林科技園區T16、T17、T18共近8.4公頃土地，以「智慧健康醫療跨域園區」為開發目標，而這也是台北市第一個以智慧健康醫療為招商目的的投資開發案，預定10月底公告。此案投資金額多達290億元，為北市近年來少有的大型投資開發案。
北市產業局指出，此案基地位於台北市北投區「北投士林科技園區」區段徵收範圍內，臨承德路及福國路，土地使用管制為「科技產業專用區」，容積率300％、建蔽率50％，目前規劃以設定地上權方式對外招商，設定年限至少50年。
產業局表示，開發定位是朝向「智慧健康醫療跨域園區」發展，規劃讓科技、醫療、生技、資金與創新在此地交匯融合，希望可以發揮產業示範效果，帶動園區整體產業進駐發展，以及周邊產業群聚鏈結，成為下一個台北市產業發展引擎。
產業局認為，北科園區周邊交通便捷，醫療產學資源密集，且有大型科技企業深根，有利於朝向生技、醫療、科技與支援技術等產業發展，並吸納國內外人才進駐。
而因應全球產業發展朝向智慧化、貿易結構改變（台商回流）的契機下，北科園區具有區位、產業、人才等優勢條件，擁有北台灣最精華的25公頃科技產業專用區。透過此案基地示範領航，吸引旗艦產業進駐，帶動周邊產業群聚與鏈結。
相關官員說，過去北市的招商案大多屬於土地商業開發，或是以資通訊、軟體業的投資為主，在台灣資通訊、軟體、生技等產業技術日益成熟下，規劃T16、T17、T18開發為「智慧健康醫療跨域園區」，希望發展「智慧健康醫療」及「數位科技服務」相關產業，帶動北市新的產業發展。
官員說，為推動北投士林科技園區的開發，北市都市計畫委員會已於上（9）月初，通過北市府所提北士科（區段徵收範圍）細部計畫案土地使用分區管制暨都市設計管制要點修訂案，而招商規範則在規劃中，預定最快本（10）月底公告，公告後會擇期舉辦招商說明會，讓潛在投資業者了解開發內容。

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倉儲物流夯 業者卡位
2019-10-05 02:12經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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美中貿易戰持續升溫，帶動商用不動產交易增溫；值得注意的是，除了土地、商辦成為市場矚目焦點外，第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，倉儲物流則是另一個新興的商用不動產需求，並已有企業開始布局。
黃瑞楠指出，強勁的總部化需求以及台灣本土資金充沛，帶動商用不動產市場的巨額交易頻傳，以第3季來說，以372億元成交的京華城，另外近兩年台塑集團購入的台北企業總部達187億元，以及桃園台茂購物中心130億元，都是單筆突破百億元以上的巨額交易。
值得注意的是，台灣雖在美中貿易戰中具備獨特優勢，讓科技業與製造業開始擴大購買工業地產，現在除了土地、商辦成為市場矚目焦點外，倉儲物流則是下一波新興的商用不動產需求；黃瑞楠表示，今年前三季合計交易金額近70億元，多以自用型買方為主，像是富邦MOMO、全聯及全家便利店皆積極購置工業不動產，做為自有倉儲物流。
黃瑞楠分析，目前物流倉儲的買方以壽險與REITS為主，主要看好物倉儲升級的剛性需求、高租金投報率與工業地的長期潛力，認為接下來倉儲物流地產將是接下來需求力轉強的標的

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松江南京地上權 7日招標
2019-10-05 02:12經濟日報 記者程士華／台北報導
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財政部國產署地上權案件最新進度，台北捷運松江南京站周邊土地案，確定將搶先在10月7日正式公告招標，權利金底價將訂在40億元至50億元之間，得標後可享未來70年經營使用權。
松江南京周邊基地是財政部今年下半年重點地上權案，位於台北市精華地段，基地面積合計近1,500坪，原預定於10月底公告招標，歷經國有非公用土地設定地上權審議小組，即將於10月7日搶先公告、12月9日開標。官員透露，權利金底價將會落在40億元至50億元之間，約為市價四成五，略高於一般地上權案行情。未來標得土地後，由於此基地將有部分面積與捷運松江南京站共構，相當於台北市捷運局已先行完成地基建造，得標廠商還需要另支付2億餘元費用，向捷運局取得現有地上物。
松江南京地上權案擬設定為將每年收取地價4%作為租金，官員表示，為避免未來地租隨地價水漲船高，造成土地使用成本浮動的問題，地租當中只有1%將隨每年公告地價調整，另外3%則是以決標年度公告地價計算，降低年租金浮動的問題。
官員表示，此案雖限制不得興建住宅，但由於區位良好，已吸引國泰人壽、新光人壽、南山人壽、台灣人壽與富邦人壽等五大壽險業者關注，亦不乏銀行業者、營建業者及餐飲旅宿業者有意入主經營。
國產署表示，此基地為國發基金的財產，此案包括北側基地面積574.75坪，為捷運出口共構基地；另搭配南側基地面積875.73坪，合計基地面積約1450坪。從今年底到明年初，國產署將陸續標租台北市松江南京周邊基地、國泰園區、世貿三館等三大國有地地上權，期待能為為國庫帶來可觀收入。

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