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新板豪宅被打趴！板橋單價最貴前10名全在這棟
2020-05-21 10:50經濟日報 記者游智文／即時報導
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根據實價資料最新資料顯示，新北市的政經中心板橋市，雖然區域內新板特區有高價的豪宅群聚，不過統計2019年過去一年多以來的實價資料，單價最高的前10名全部由地標社區「新巨蛋」攘括，顯見交通便捷的捷運宅，仍深受通勤者的喜愛。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新巨蛋社區是板橋地標建築，社區中有許多套房產品，因為是捷運宅加上周邊機能成熟，新巨蛋一直受到消費者的喜愛，由於租買的需求穩定，從實價的租金行情也可發現許多套房的租金每月達兩萬元以上，該社區除了自用型的買方以外，也常見到收租型的買方購置套房收租，租金投報率大致在2.5%~3%左右。
新巨蛋在景氣最好時，單價成交多在每坪80萬元左右，但景氣修正的2015~2016年房價也有一段修正，每坪多成交65~70萬元，但近期隨房市復甦房價也出現一波反彈。
從2019年1月以來，板橋實價最高的前10筆成交行情都是新巨蛋，包括36樓成交1,080萬元，換算每坪79.4萬元，23樓成交1,320萬元每坪79.4萬元，37樓成交1,376萬元每坪79.2萬元等，成交行情明顯較三四年前復甦，但尚未回到景氣最高峰時的房價。

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買氣回來新建案房價又漲了 北北桃與歷史高點只差8%
2020-05-21 12:37經濟日報 記者陳美玲/台北即時報導
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據住展雜誌統計，近年北台灣新成屋、預售屋成交行情雖逐步上揚，但多數縣市與歷史高點仍差約2％～9％多，僅基隆市漲至最高水位。住展雜誌研發長何世昌表示，近年北台灣新建案房價雖然回漲，但漲幅不如中古屋那麼高，與中古屋的差距趨小，只要挑對特定產品與區域購屋，消費者購買新房更為有利。
據《住展》統計數據顯示，北台灣三都新建案房價與歷史高點相比，差距都在8％之多。其中，台北市首季新建案房價為每坪成交價85.1萬元，與2014年Q3高點的92.9萬元相比，差距約8.4％。新北市首季房價約每坪成交價39.2萬元，與高點42.9萬元相差約8.6％。桃園市首季房價每坪為22.8萬元，距歷史高峰少約9.9％。
何世昌指出，北台灣三都房價趨勢幾乎如出一轍，但在價格表現上卻略有不同，必需要挑對產品或區域買，才能撿到便宜貨。在台北市的部份，只有價格弱勢的產品、沒有弱勢的行政區，其中以小宅價格表現較為強勢，但中、大坪數與豪宅價格相對划算。以信義計畫區為例，2012年～2013年大多頭時期，豪宅建案成交價大多為每坪250～290萬元，但現在僅約每坪190～260萬元，落差約一成到二成多不等。
桃園房型價差就沒北市那麼明顯，桃園房價的弱是弱在特定區域，如桃園、大園、蘆竹、八德等地；而這些區域修正幅度較多，主因是先前炒作比例稍高，近來面臨漲多回吐。比較明顯是青埔特區，青埔在多頭高峰房價攀升到「坐3望4」，現在每坪成交價區間約22～35萬元。另，像中正藝文特區高峰時成交價達每坪35～50萬元，現在僅約每坪30～40萬元初頭。
新北市則比較特殊，有特定區域房價弱勢、也有豪宅價格弱勢。在豪宅價格弱勢方面，以永和、板橋較明顯；其中，板橋新板特區在景氣高點成交價達70～90萬元，現在大多為每坪60～75萬元，與高點相比仍有不小的落差。

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透天厝交易量穩定成長
2020-05-20 23:15經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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除老公寓整合好整棟出售，近年也有不少透天厝交易是為後續開發，統計近三年台北市屋齡30年以上的透天厝交易，可以發現逐年穩定成長，2017年全年台北市交易179件，2018年來到191件，2019年更成長到228件，年增率達19.4%，其中又以北投、士林兩區最多。
今年3月天母屋齡44年全棟老公寓以總價2.5億元成交，事實上，看準天母開發效益的老屋購置案，還有2018年位於天母的老式祖厝，占地約500坪，合計以7億元價格成交。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，由於台北市區或商圈的老透天厝交易，除開發效益外，也具有店面價值，因此常見屋齡老仍能創高價的狀況，不過，多數老透天厝是以都更發展為主，主要因為透天厝土地持分大，產權單純，都更整合速度比老公寓快，吸引建商介入。
張旭嵐指出，雖然危老容積獎勵在今年5月屆滿後延長五年，但獎勵比例逐年遞減，因此已經進行中整合案，其開發商或地主多半會加速趕在今年5月期限前送件，爭取10%的獎勵面積，讓都更效益最大化。

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都更效應 天母老公寓賣2.5億元
2020-05-20 23:23經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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危老容積獎勵逐年遞減，不少開發商已先行搶照。 （本報系資料庫）
最新實價登錄揭露，台北市天母44年老公寓全棟以總價2.5億元成交，買方具開發商背景，推測砸重金買老房主要是開發用途。房仲業者表示，危老條例過去的10%基準容積獎勵規範今年5月11日到期，12日開始施行8%時程獎勵，並逐年遞減，已讓不少開發商先行搶照。
實價登錄資料顯示，今年3月天母天玉街一棟44年公寓，四層樓高，建坪354坪，總價2.5億元，平均單坪約70.6萬元，土地坪數160坪。謄本資料顯示，該公寓目前由利泰國際建設、勤天開發、源創實業三方整合開發，目前交由瑞興銀行信託管理。(透天厝交易量穩定成長)
據了解，當地老公寓一坪價格約五、六十萬元，若用55萬估算，開發商以高於市場行情近三成購入，主要是看好都更改建。
房仲業者分析，政府大力推動都更，包括危老條例、都更條例修正等，放寬整合門檻，提供更多獎勵優惠，一度沉寂的老屋都更近來明顯復活，各地紛傳老屋高價交易。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，由於天母商圈雖然人潮減少，但是因有外僑學校，環境寧靜，居民素質高，還是有不少高知識分子趨之若鶩，因此不少建商也在積極整合天母舊公寓，這次交易是全棟公寓，因戶數少產權相對單純，因此整合較容易，都更改建較快。
台灣房屋天母七段特許加盟店店長黃翊華表示，天玉街44巷寬約4至5米，若沒有和其他空地整合，基地面積有限，因此估計該案未來會推二至三房產品為主，彌補天母小坪數案物件的缺口，未來推案至少每坪100萬至120萬元。
此外，危老政策落日助攻，今年第1季建照核發再擴量，根據內政部資料顯示，今年第1季全合建照核發約3.5萬戶，較去年同期增6％，台北市及桃園更大增六成。房仲業者指出，危老獎勵逐年縮減，台北市不少開發商或地主提前送件，推升第1季的建照核發量。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，危老議題帶動都會區老屋重建整合，尤其產權單純、地段佳老屋，開發價值備受期待，也在時程容積獎勵10%的期限前暴增申請量，而上路以來受理案件最多的區域是台北市。

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一年一度平價宅出售延至10月 台灣金聯將推百戶好宅
2020-05-20 15:50經濟日報 記者林子桓／即時報導
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台灣金聯過去一年多來，做了甚麼事？該公司總經理郭文進今（20）日表示，輔導20幾個案子再建工程，輔導續建，藉此減少股東銀行逾期放款，也保障預購戶權益。
除此，今年受到疫情影響，台灣金聯每年約5、6月將舉辦的平價屋出售也將延期至10月，今日傳出捷報，比起去年推出53戶，今年正在籌備當中，預計推出百戶，以慶祝活動邁向第10年。
郭文進今日出席董事長交接典禮致詞時表示，這一年多來，台灣金聯執行許多案子也參加許多場合，行銷台灣金聯與國內都更的用意與美意，也受緬甸央行邀約，前往報告台灣國家隊如何處理NPL（營業正常之金融機構的不良債權），獲得讚賞。
一年多來，台灣金聯興建的案子包括：汐止6,000坪的新大樓，上周開始驗收交屋，趕上今天政府正準備推動的核心產業，帶動廠商需求，過去一年來，也將好幾個山坡地賣掉，將資金投入台中、高雄等區域的建地。
除此，也在台中修建青年創客基地，用優惠價格租給青年創業，同時台中有個廢棄的柳川大樓，目前也整修完畢，已簽約給知名飯店，約260多間房間，預計為台灣金聯每月挹注數百萬元的租金。
目前台灣金聯也在雲林北港拆除61棟建物，整地當中，將變成工業園區，相關的設計規劃已完成，預計年底前發包，明年就可賣給廠商，由於當地的地價不到新北市五股區的十分之一，對想到中部設廠的廠商相當有幫助。

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房產領頭人李嘉誠和王健林改走「輕資產」模式，房市形態會改變嗎？
2020-05-20 16:11專欄作家 胡偉良
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房地產行業一直是個重資產的行業，也就是說從事這個行業，得先投入大量的資本，使得這個產業經常成為資本家的遊戰場，資本形塑這個產業的高進入障礙，阻礙了一般民眾去涉足，造成產業享有寡占利潤。但有幸虧有預售制度的建立，讓一般人也有機會跨入這個行業，以小搏大，透過銀行給的融資貸款，加上預售期的順銷，甚至不出分文，就可以啓動一個建案。
就是因為如此，使得房地產業往往也成為梟雄、賭徒和投機客的樂園，這些人透過銀行貸款，買進土地建房，等資金回籠之後還清貸款，這也是主流開發商的創富流程。
李嘉誠和王健林轉向，改走輕資產模式
在大陸和香港的房地產領域，李嘉誠和王健林是這個行業的領頭人，同時也都曾擔當中國首富的位置，是長期出現在富豪榜上的房地產市場大老。不過過去幾年中，李嘉誠和王健林都慢慢退出房地產舞台，甚至開始出售房地產，並開始抄底歐洲，進入能源、基礎建設，就像李嘉誠曾經說過的名言：「我不會在房地產行業賺最後一塊銅板，因為到時候的風險太大，不值得。」現在大陸和香港房地產最高點已經快到了，所以才會急於退出。
王健林也是從前兩年開始拋售房地產，隨著中國大陸電商日益激烈和同質化，如今招商越來越難，商業地產消耗了萬達大量的資金，所以王健林和萬達已經到了轉型的階段。再者，經過近幾年萬達的瘋狂擴張，王健林意識到萬達資產運營負擔過於沉重，減輕集團債務是萬達首要考慮的問題，所以才將手頭上的酒店物業出售，賣掉八成的資產，改走輕資產模式。
亦即房地產的重資產形態使得資產的處理耗時耗事，要承擔較大的市場風險，在房市逐漸走向微利的當下，或許投資人更審慎評估，對照台灣的一些中大型房地產開發公司，也逐漸可以看到類似的轉向行動正在展開。
本文經授權轉載自台灣商務平台

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房產登記給配偶、孩子，要留意哪些事？
2020-05-18 16:39Smart智富 文／林帝佑
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在台灣不動產實務上，有些人為了爭取首購優惠，或是伴侶間為了增加信任感，常常看到父母出錢，但將房產登記在子女名下；或是配偶出錢，將房產登記在另一半名下等情形。而無論是借名登記或是贈與，都有其所屬的權利義務。
1.父母出資購屋，房產登記於孩子名下
如果父母仍打算由自己管理、使用或處分，21世紀不動產法務部經理傅郁婷建議，為保障父母的財產安全，也為了避免日後稅負上的爭議，建議父母應留心下列2件事：
(1)留存相關證明文件：譬如不動產的買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、繳納每個月房屋貸款時的銀行匯款單據，以及每年繳納房屋稅、地價稅等與房屋相關稅負的單據等。
(2)簽訂「不動產借名登記契約」：由於借名登記的行為著重在借名者（父母）與出名者（孩子）之間的信任與合意，因此縱使有出資證明，也可能會遇到孩子日後主張該借名登記實為贈與行為，而處分該不動產。
所以傅郁婷提醒，雖然為親子關係，仍應由雙方簽訂「不動產借名登記契約」，或是由出名者，即孩子出具「不動產借名登記聲明書」，減少未來發生爭議的可能。
群宜法律事務所協理李季鴻補充，若「財力不相符」，亦即屋價或房屋貸款遠超過子女財力所及，就算有不動產借名登記契約等文件，稅捐機關恐怕仍會以贈與來認定該借名登記的行為。若被認定為贈與，就要注意贈與稅等問題。
實務上，不論是否想要借名登記或是贈與，還是要請代書依不同的個案進行詳細的稅務試算，且同時要考量到孩子日後轉手的房地合一稅問題等。
2.由配偶出資購屋，房產登記於另一半名下
另一種常見的狀況為夫妻間的借名登記。傅郁婷表示，為了保障財產安全，不論誰出資，都應留存相關證明文件、簽訂「不動產借名登記契約」或由出名者出具「不動產借名登記聲明書」。
不過，夫妻間的借名登記若被稅捐機關認定為贈與，李季鴻分析，《民法》上有夫妻財產共有制的規定；《遺產及贈與稅法》第20條也載明，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。也就是說，不論是借名者出資，由第三方過戶給出名者，或是借名者直接過戶給出名者，即便被認定為贈與，都不會有贈與稅產生。
但在夫妻間的財產處理上，李季鴻提醒，雙方從情侶關係，進展到訂婚、結婚，只有「結婚」享有上述財產共有制、免贈與稅的部分。所以若是在結婚前產生的借名登記，尤其在缺少借名登記契約的情況下，就容易被認定為贈與。
同樣地，雖然每個人每年有220萬元的贈與稅免稅額，但贈與淨額一旦大於零，還是會有贈與稅的問題產生，故借名登記等證明文件仍應備妥。
不論借名登記的雙方關係為何，借名者與出名者之任何一方若無契約特別約定的情形下，都可以隨時終止委任關係。傅郁婷表示，由於借名登記契約適用《民法》「委任」之相關規定，因此任何一方可以隨時，或是在其中一方喪失行為能力、死亡時要求「終止借名登記之請求返還」，主張借名標的物返還請求權。
另外，要特別注意，依照《民法》第125條規定，請求權於15年間不行使將消滅，而起算日為「自借名登記契約終止時起算」。因此，萬一親子失和、夫妻離婚等，即便借名登記契約未載明終止日，但只要一方提出欲終止的意向，便要在提出後15年內行使返還請求權。

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顏炳立：房屋市場持有者 重新洗牌
2020-05-18 17:37Smart智富 文／顏炳立
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疫情蔓延，衝擊全球股市、債市、油價，使投資人短期失去信心，後續是否會衝擊房市與人們的購屋意願，值得再觀察。
近5年來，房市主要是自用的剛性需求撐場；如今因疫情衝擊，使一般商家生意蕭條，原有儲糧也將用盡而出現恐慌心態。業者希望屋主能調降租金，若能「共體時艱」或可求存，否則一旦倒了，就難以回天。牛市太久，讓大家忘了熊市的殘忍，對於劇變的外在因素，投資人的判斷力及價格決策變得很重要。有人先知先覺，果斷賣掉手中的貨；有人則還在觀望，給的空間、讓的利還不夠，難以成交。
會談這個問題是因為在飯店、店面等市場，仍見有賣方掛出高價。但在景氣不佳、前景不樂觀下，即使有資金的投資人，也只想要低接，買賣雙方對接不上。如果疫情的衝擊持續，下一波是中產階級的金流會有問題，企業也將因存糧不足，被迫要拋貨換現金求生存。而一旦一直撐市的剛性自用買盤也不見了，那時候就是房地產的災難了。
事實上，在社交距離、集會人數限制下，已影響剛性自用買盤的看屋意願，沒看屋就不可能成交。而我們看到預售及中古屋市場，來客數一個月不如一個月。大家對於疫情發展、影響所及的社會問題、投資市場，可能比自己是否要去買房還更關心，這可能會奪取住宅市場仍有的一些溫度。
土地市場方面，對於有能力的人，因有資金取得的管道，對未來疫情發展也較樂觀期待，就會為春暖花開後消費性的反彈預備糧食；有能力的建築商，也仍在大力搶進台灣每一塊土地。期待土地市場「逆疫而行」的溫度，也能帶給辦公市場「堅挺抗疫」的力道。
經過這次的疫情影響後，我們將會看出財富的重新分配，以及房屋市場持有者的重新洗牌，讓有能力的繼續持有市場上的房地產，進而讓房市能活絡蓬勃，帶來產業的信心。依我所見，新冠肺炎病毒狂歡期間有限，利空時買進，是自用者入市唯一的良機！(本文作者香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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自住、投資、置產都愛買 台中上市櫃建商吹小宅風
2020-05-19 11:12經濟日報 記者游智文／即時報導
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受到高齡、少子化及婚姻關係等變遷因素影響，小家庭組成型態愈發盛行，看準這股小宅潮流，台中上市櫃建商包括遠雄建設、總太地產、坤悅開發，近來紛紛推出小宅產品搶市。
台中市建築經營協會理事長邱名仕表示，家庭結構變遷，牽動房地產型態改變。以目前市場供需情況，小宅不僅是現在，也是未來房地產主力產品。由於購屋負擔較低、轉手率高，不論對自住或投資置產族群都有相當吸引力。
台中上市櫃建商目前幾乎全面投入小宅。像是海線最具指標性的「遠雄之星」系列造鎮案，目前「遠雄之星7」，產品訴求以2房價格可以買到3房坪效，搭配「訂金到交屋28萬起」2-4房限時限量專案，全案進入最後個位戶數完銷倒數。
另外，最新「遠雄之星8」同樣緊鄰三井Outlet生活圈，受惠基地前潤泰集團的8,484坪土地，擬規劃倉儲、批發、商場，因此受到不少自住小家庭、投資置產族看好未來生活機能，近期詢問度相當高。
個案主打主題渡假式頂級運動宅，擁有海線唯一整座室內籃球場、桌撞球室、果嶺推桿區等多項豐富運動公設，搭配低單、低總、高CP值優勢，產品規劃25-50坪，每坪開價16萬元。
深耕北屯廍子重劃區的總太地產，近年推案同樣主打中小坪數產品，其中，位於環太東路上的大型造鎮案「總太2020」開案短短半年即完銷，預計今年底完成交屋。
二期「總太聚作」則於去年底挾帶旺勢進場，規劃26-38坪、2-3房，每坪開價17.5-21萬元，基地規劃2,000坪景觀公園，開案至今去化6成。
坤悅開發位在大雅區中清路上指標新案「坤悅雅樂」，基地位在中清路與中清北街口，總戶數77戶、臨路店面5戶，規劃24-40坪的2-3房產品，2房總價700萬元起，個案規畫現代科技感的建築風格、全齡化空間、飯店式公設，全案銷售也達六成。

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金錢豹集團也Hold不住？台中知名餐廳寶麗金崇德店土地喊賣
2020-05-18 21:02經濟日報 記者宋健生／即時報導
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在新冠肺炎疫情衝擊下，由夜總會酒店「教父」袁昶平旗下寶麗金餐飲集團所擁有的「寶麗金」餐廳崇德店土地，今（18）日傳出將委由戴德梁行公告標售，總標售底價達23.1億元，震撼中部房地產及餐飲業界。
戴德梁行公告標售的這塊土地，位於崇德路、崇德五路及河北東街，三面臨路、基地方整，總面積1,674坪，使用分區為「商一」，目前為寶麗金餐廳崇德店使用營運中。
戴德梁行指出，這塊土地已含容移（約35.37%），總標售底價達23.1億元，換算每坪單價約138萬元，預計6月18日截標。房地產業者評估，這塊土地位置適中，預期將會吸引許多大型建商搶標，未來得標者如果推案，每坪單價至少會站上35萬元。
袁昶平除了夜總會酒店之外，近幾年陸續創立葳格企業集團及寶麗金餐飲集團，事業橫跨教育、餐飲、建設及媒體等。
而寶麗金餐飲集團成立於2013年，為葳格企業集團在中部的餐飲營運代表，目前旗下包含寶麗金婚宴會館市政店、寶麗金崇德店，以及葳格國際會議中心。
業界分析指出，新冠肺炎疫情爆發後，重創國內餐飲業，寶麗金餐廳的營運業績也跟著下滑，應該是袁昶平決定處分土地、止血的主要原因。
據了解，這塊位於崇德路、崇德五路口的土地，袁昶平當初以每坪約73萬元、合計10.95億元購入，最早為台中牛排館租用，租約到期後，袁昶平隨後規劃推出寶麗金餐廳，並營運至今。

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