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一間房子能住幾年？專家：買老屋要考慮房屋壽命
2020-03-13 10:58經濟日報 記者游智文／即時報導
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北市新屋房價高，不少人購買老屋重新裝潢，以節省預算。景文物業管理機構董事長郭紀子表示，趨勢顯示，民眾持有房子時間愈來愈長，可能一住四、五十年，甚至更久，現在買房不能只求便宜，必須考慮房屋壽命問題。
郭紀子表示，建築物壽命年數，可分物理耐用年數、社會耐用年數與政策折舊年數。
物理耐用年數是指建築物的自然壽命，結構安全與設備機能等等變成不堪使用時的使用年限，理論上，鋼筋混凝土造建築物之耐用年限一般被認為是至少可達50年，甚至更久。
社會耐用年數是指因都市計畫變更、人口變化、環境惡化、地價上漲、房價上漲、停車位不足等社會因素，導致提前拆除重建時的建築壽命，目前多認為超過30年即可拆除，進行都更改建。
政策折舊年數，則是依據政府法令政策規定折舊攤提的年數，如依所得稅法規定，營利事業各種固定資產計算折舊時，其耐用年數，住宅類鋼筋混凝土建造為50年，加強磚造為35年，磚構造為25年。
另外地政機關依據「土地建築改良物估價規則」，對於房屋耐用年數及每年折舊，各地方政府也有相關規定，一般而言，鋼骨混凝土造、鋼筋混凝土耐用年數為60 年。
郭紀子表示，過去，房價低，換屋容易，建築物的「社會耐用年數」常常成為真正的建築物壽命，也就是說，許多房屋因都市計畫變更、人口變化、環境惡化、地價上漲、房價上漲、停車位不足等社會因素被拆除，不會一直使用到真的不堪使用。
但當前，台灣房市面臨高房價、高空屋率、高自有率「三高」，加上人口老化與少子化，民眾對於房地產的需求發生改變，房地價格盤整，房屋持有時間愈來愈長，換屋機會變少，決定建築物壽命已慢慢由社會耐用年數，轉變為物理耐用年數。
郭紀子表示，由於都會精華區房價居高不下，很多人為住在市區，因此選擇購買老屋居住，但目前政策下，都更並不容易，買了老屋，往往還得繼續居住很長一段時間，購屋時應更加注重房屋品質，多考量房屋使用壽命對於居住成本造成的影響。

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不愛小宅 女性購屋能力持續提升
2020-03-13 14:05聯合晚報 記者游智文／台北報導
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女性購屋能力持續提升，根據聯徵中心統計資料，去年第四季女性平均購屋總價逾1100萬元，已和男性相當；以往女性購屋以小宅為主，現在坪數也放大，第四季平均達43.6坪，只比男性少約三坪。
房仲業表示，女性近年收入大幅提升，和男性幾無差別，購屋思維不再是「小而美」，很多女性反而會買大一點房子，讓住家有較大的更衣、衛浴及廚房空間。
根據聯徵中心統計，去年第四季女性購屋貸款共2萬697件，較男性2.3萬件，略少一成。平均購屋總價達1103萬元，為統計以來首度突破1100萬元，和男性約1138萬元相比，相差不到5萬元。
購屋坪數方面，女性也追上男性，平均購買43.6坪，為正三房格局，比男性只少三坪。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然統計發現男性申請的房貸數量略高於女性，但決定要不要買的關鍵，往往仍是女性，女性在不少地區房地產重要性已超越男性，建商在規畫設計上，現在也多從女性觀點著手。
曾敬德表示，根據調查，女性購屋人最在意的空間設計，包括主臥是否有更衣室，衛浴的五金配備是否符合需求，有沒有好的收納空間等，獨立式廚房等，若設計開放式廚房，最好有中島規畫與輕巧的收納空間，較能打動新時代女性。
相較於女性對於空間設計上的細膩要求，男生則比較在意客廳空間是否符合需求，除了空間的要求之外，通常女性會更在意居住安全性，通常具有社區管理的電梯大樓，或者是都會區的電梯小宅等，都較受到女性購屋人的歡迎。

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住展評論：豪宅交易量急縮　有錢人又贏了一次
2020-03-13 17:17經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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「有錢人的鼻子真的比較靈嗎？」如果我們從豪宅市場狀況來看整體房市景氣，答案似乎無庸置疑要說「Yes！」。住展房屋網觀察近十幾年來豪宅市場成交量能，發現位在金字塔頂端的有錢人簡直是「神感應」，他們的動作往往領先市場，領先時間從半年到一年不等。因此，觀察豪宅市場景氣起落，似乎就能察覺到未來房地產景氣的好壞。
住展房屋網企研室分析，近十幾年以來，國內豪宅市場景氣往往領先一般住宅市場。更遠的不說，先看到2001年，當年「宏盛帝寶」推出，一坪開出100萬／坪天價，當時被外界譏為「瘋了」，但建案推出後卻大賣特賣。不過，當時「帝寶」熱銷的訊息受到不小質疑，因為當時國內不動產景氣並不好，而像這種億元的豪宅竟然熱銷，頗令外界不可思議。
奧妙的是，到了2002年開始，國內房地產市場開始復甦，當年底雖然中國大陸爆發SARS，但我國全年不動產買賣移轉棟數卻大增二成多，拉開十幾年大多頭的序幕。到了2003年3月，國內爆發SARS疫情，房市短暫受到干擾，但仍無阻復甦的趨勢，成交量又比2002年成長近一成。
2008年發生全球金融海嘯，國內房市倒成一片。但到了2009年下半年，在資金鮭魚返鄉的浪潮之下，台北市豪宅市場突然從「停掉的心電圖」變成活蹦亂跳，市中心豪宅新建案頻傳「秒殺」的完銷好成績。翌年，一般住宅市場開始動了起來，房市正式走出金融海嘯陰影，重新返回多頭軌道。
2014年下半年房市由多轉空後，豪宅市場就一片慘淡。到了2018年，豪宅成交量快速衝高，一般住宅市場也跟著動了起來，全台不動產交易量逐年爬升，2019年更突破30萬棟大關。
但最詭異的是，2019年一般住宅市場雖然欣欣向榮，但豪宅市場交易量卻暴跌，無論是台北市、新北市、台中市或高雄市，豪宅市場都呈現量縮的局面。尤其是台北市豪宅市場量能萎縮幅度最大，2019年億元豪宅交易量竟只約2018年的一半。
不管有錢人他們看到什麼，豪宅量縮代表著富豪購屋信心正在走弱。這一切似乎寫好劇本似的，到了2020年一月，新冠肺炎疫情爆發並快速蔓延至今，房市景氣又再一次遭遇挑戰。
雖然今年1到2月國內房市交易量未受影響，但疫情延燒至全球各國，預料今年房地產景氣可能受創，越來越不樂觀。在疫情衝擊之下，市場何時會好轉沒人知道，但可以肯定的是，「有錢人又贏了一次！」

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去年成交1,700多戶 青埔又成當紅炸子雞
2020-03-14 10:47經濟日報 記者游智文／即時報導
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房仲業表示，青埔高鐵特區房市走過低潮，現在又成當紅炸子雞。去年青埔新屋交易1,700多戶，桃園最夯，建商競相出手購地，光是興富發、潤隆、皇普這幾個月就砸了近百億買進桃園高鐵站前商業區土地，帶建照商業地一舉回升到每坪120萬元水準。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，包括即將開幕的IKEA、和逸飯店、新光影城、八景島水族館以及高鐵特定區內各種建設陸續進駐與動工，是青埔特區買氣與詢問度大幅提升主因，「眼見為憑」增強不少自住與長期置產客的意願與信心度。
青埔一度因供給過多，房價上漲過快，房市急凍，不只民眾看屋稀少，房價也明顯下修，跌幅多達二成。
但在機場捷運通車後，由於房價已位於相對低檔，市況快速轉好，根據桃園市政府設立的桃園市不動產e指通統計，去年青埔地區五年內新成屋成交1737件，平均一天賣出近5戶，排名桃園重點區域第一，比第二名的中路特區多出約五成。
買氣回升，建商加快搶地，去年12月興富發、潤隆分別投入41.6億、35.6億元，買下桃園高鐵站前商業區帶建照土地；今年皇普建設也分別以6.7億、10.4億買下商業區相鄰土地。光三家上市建商短短三個月內在此就投入近百億搶地。
推案熱度也提升，根據住展雜誌調查，青埔2018年推案量已回升到2,800戶，去年更達3,500戶，重回桃園房市人氣最旺區域。
江怡慧指出，目前區內以捷運站A17、A18、A19站周邊社區最受購屋客喜愛，自住型買方偏好選擇總價帶在1,200萬至1,600萬元、3~4房+1車位的產品，也有不少買方偏好透天別墅型產品。
台灣房屋高鐵領航直營店副總彭成貴表示，其中A18站，除了近高鐵、捷運站，具雙鐵共構優勢外，區域內有名氣極高的青埔雙語國小與桃園市立大園國際高級中學，特別受到希望子女成龍成鳳的父母喜愛。
彭成貴表示，目前包括新潤、興富發、樸園、宜誠建設等知名建商都在當地推案，新建案有「成家大璽」、「鉅陞日和花園」、「明日朗朗」、「尊騰美術」等，平均開價每坪28-33萬元不等。

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新北量縮 央北重劃區撐場
2020-03-13 23:37經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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2019年329檔期破千億的新北市，今年量縮最多、下滑44%幾乎腰斬。不過新店央北重劃區在這波疫情之下，仍有潤泰、長虹及大陸建設等知名上市建商，勇於進場。台北市也有建案瞄準台商族群推案，新竹縣市推案量也增長兩成，歸功於重劃區案量。
根據591統計，北台灣檔期推案量衰退明顯。首善之都北市推案較去年同期相比略減4%，這次推案集中在信義區精華地段，像是「宏築信義」、「信松廣場」指標案進場，推測想趁此波台商「滯台潮」，抓緊高階族群置產需求。
至於去年329推案破千億的新北市，今年卻是疫情重災區，量縮最多下滑44%幾乎腰斬，主要是疫情爆發以來，案場來人減少，影響建商代銷此時進場信心，本檔期就有許多重劃區指標案決定延後進場。
不過，這次329檔期量縮明顯的新北市，仍有新店央北重劃區推案穩定。591表示，由於潤泰、長虹及大陸建設等知名上市建商，對於本身建商品牌及產品規劃有信心，勇於進場；另外，汐止區則是有北部知名建商白天鵝建設推出百億建案「未來樹」，近5,000坪開發基地及破千戶量體，規劃19~37坪，是該區少見的造鎮案，有一定矚目度。

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房市329 檔 南部推案逆勢增
2020-03-13 23:37經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情蔓延全球，國內房市也連帶受影響，根據591新建案統計，329檔期六都及新竹推案量約4,700億元，較去年同期衰退近兩成。不過，就區域來看，中南部推案量續熱，台南市受惠區域造鎮案，整體案量逾200億元，年增逾兩倍，成為今年329檔期的黑馬地區。
根據591統計，六都中唯一突破千億元案量的台中市，今年與去年同期相比小幅成長，似乎不受疫情影響。
591指出，台中市推案熱區除了集中在今年底即將通車的捷運綠線沿線、及北屯機捷特區外，豪宅產品也不畏疫情勇敢進場，在地豪宅建商寶輝、聯聚今年檔期在七期重劃區推案，少有的精華地段，且兩案均為預售階段就進場試水溫，可見信心十足。
推案量年增超過兩倍的台南市，今年檔期推出209.4億元。591表示，建商推案信心足夠，本次檔期不少300戶以上量體個案進場，像是遠雄建設就在北區推出「遠雄北府苑」，以及在地建商泰嘉建設在安南區推「水律川」，均規劃二到四房，積極搶灘當地自住剛性買盤。
成長破四成的高雄市，則也有625億元的推案量，同樣疫情未對房市有太大影響，今年在各區都有大量體個案，且多為知名品牌建商，像是京城建設在三多商圈推出「世界心」二到三房產品，首購熱區楠梓區則是太子建設推出總銷60億元的「太子城」，成屋銷售且鄰近楠梓國中小學，因為品牌加持開價逼近2字頭，考驗當地購屋客接受度。
上揚國際業四處總經理施棟瀝表示，今年南台灣329推案規模與去年差不多，主要受惠南部買盤是剛性需求支撐，與北部換屋需求不同，因此疫情影響有限，且有防疫概念宅更是逆勢吸客。
住展雜誌研發展何世昌則認為，新冠肺炎對國內房市的衝擊對台北市最大，出了北市往南走影響程度越輕，所以中、南部建商推案量減幅較小；但即便如此，預料3月若疫情對房市的干擾程度持續發威，329檔期實際推案量恐不到3,000億元。

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疫情殺到！新北329檔推案腰斬 這區竟翻兩倍
2020-03-13 09:36經濟日報 記者游智文／即時報導
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新冠肺炎疫炎蔓延全球，台灣疫情尚在掌握中，不過已為房市投下不確定因素，591新建案統計，今年329檔期六都、新竹推案量約4,700億元，較去年同期衰退近二成。
觀察各縣市狀況推案量能跟疫情息息相關，確診病例較多的北部，推案量均下滑，疫情相對輕的中南部，案量維持增長，台南受惠於區域造鎮案加持，整體案量翻漲兩倍，成為今年329檔期的黑馬地區。
受到疫情「黑天鵝」影響，北市整體推案同期相比減少4%，今年推案集中在信義區精華地段，包括「宏築信義」、「信松廣場」指標案進場，主要想趁此波台商「滯台潮」，抓緊高階族群置產需求。
去年329推案破千億的新北市，今年是疫情重災區，量縮44%幾乎腰斬，主要是疫情爆發以來，案場來人減少，影響建商代銷進場信心，今年檔期有許多重劃區指標案決定延後進場。
新店央北重劃區比較特別，今年有潤泰、長虹及大陸建設等知名上市建商進場，應是對本身建商品牌及產品規劃有信心，汐止區也是有白天鵝建設推出百億建案。
桃園市今年整體案量下降，主要是舊市區及小檜溪重劃區等區內指標案避開疫情暫緩進場，因此縮減近3成，龜山A7重劃區量能依舊，捷運站旁2字頭行情，主攻首購市場剛性需求，市場信心度強勁。
北台灣推案量唯一成長的新竹縣市，增漲兩成，推案集中重劃區，新竹市東區介壽段市地重劃案，首案「寶睿博第」靠著園區客在地買盤銷況已六成，329檔期，富宇、昌禾建商都緊接進場。
竹北市今年檔期則是集中在高鐵特區推案，除了在地建商豐邑機構外，台中建商惠宇建設也北上插旗。
六都之中唯一突破千億元案量的台中，今年與去年同期相比小幅成長8%，似乎不受疫情影響，推案熱區除了集中在今年底即將通車的捷運綠線沿線及北屯機捷特區外，豪宅產品也不畏疫情勇敢進場，在地豪宅建商寶輝、聯聚今年檔期在七期重劃區推案，兩案均為預售階段就進場試水溫可見信心十足。
整體案量成長超過兩倍台南市，漲勢驚人，主要是南部確診病例較少，市場相對穩定，看屋人潮並未受影響，建商推案信心足夠，本次檔期不少300戶以上量體個案進場，積極搶灘當地自住剛性買盤。
疫情對高雄房市也沒有有太大影響，成長破四成，今年在各區都有大量體個案，且多為知名品牌建商。

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建商度小月 祭三不策略
2020-03-13 04:34經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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受疫情影響，2月房市風向球分數降至近一年來新低，近期開賣建案低調，以「不降價、不促銷、不廣告」三大策略銷售。房產專家表示，2月底的連假效應加上國內疫情控制得當，當周來人、成交增加，市況開低走高，若後續疫情獲穩定控制，利空有望逐漸鈍化。
代表北台灣新建案市場概況的房市風向球，今年2月受到新冠肺炎疫情影響，風向球六大觀察指標中的案場單周來客組數，平均下跌ㄧ至三成，其餘預售屋與成屋供給、廣告批數、議價率與成交組數等五項分數持平，總分續落至28.9分，較前一個月減少0.8分，分數連五個月下滑，對應燈號連三個月亮出衰退的藍燈。
2月預售屋建案推案量約300多億元，與1月水位差不多；新釋出的成屋供給戶數與1月大致相同，約500多戶左右。
住展雜誌研發長何世昌表示，預售、新成屋供給量位減少，業者銷售信心持續下探，2月的北台灣廣告量不到0.5萬批，創下歷史單月新低，近期開賣的建案大多採取不促銷、不打廣告，但也不降價的三大策略，銷售態度相當消極。
值得注意的是，受到新冠肺炎疫情影響，各大案場平均單周來人組數下滑一至三成左右，但單周成交組數僅減少不到一成；尤其2月最後一周228連假，在連假效應加上國內疫情相對穩定，當周來人、成交量已回到疫情前水準，讓整體市況呈現開低走高。
何世昌分析，此次疫情北台灣各縣市受影響程度不一，衝擊最大的是台北市，除了新開出的指標建案還有人氣外，各行政區建案2月單周平均來人組數多已跌至個位數，市況比前一波2016年房市低點還低，可能與台北市民對市場消息面比較敏感有關。新北、桃竹等其他縣市受影響程度相對較輕，可能因市場為低總價的剛性自住買盤市場為主要原因。

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贈與土地 不得依自住稅率課徵土增稅
2020-03-09 20:31經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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高雄市稅捐稽徵處表示，日前有民眾詢問若贈與土地給子女，是否可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。該處說明，根據土地稅法第34條規定，土地所有權人「出售」自用住宅用地，可按自用住宅用地稅率10%核課土地增值稅；但若是以「贈與」方式移轉，即使土地符合自用住宅用地規定，仍不得按10%稅率課徵土地增值稅。
該處進一步解釋，「贈與」移轉並非「出售」，所以配偶及親屬間的土地「贈與」，不能適用土地稅法第34條按自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅規定，而須依土地漲價數額按20%、30%或40%稅率累進課徵。
該處呼籲，移轉土地訂定契約時應注意「買賣」與「贈與」的區別，審慎選擇節稅方法，民眾如仍有任何相關租稅問題，可向各稽徵機關洽詢，以確保自身權益。

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顏炳立：房市相對低檔 買家進場時機到！
2020-03-09 23:45經濟日報 Smart智富 撰文：顏炳立
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金鼠年才一開始，全球就遇到新型冠狀病毒的疫情衝擊，包括房市都相當擔心焦慮。不過，因2019年最新的買賣移轉棟數為30萬275棟，代表房市已落底，亦即我在2016年所預估「緩跌4年，盤整4年」的緩跌4年結束，2020年開始將進入盤整階段。
在盤整階段，因為市場仍處於剛性自用及換屋的需求，無法吸引投資，更沒辦法熱到讓投機客買盤介入，所以未來的4年也不可能看到房價有大幅的攀升，也不至於爆大量。
若有人期待第1季房市能爆量，那得仿傚百貨公司的「福袋策略」，業主方只要願意降一點價，以鼓勵自用型買盤進入，可望使交易量放大。但若有人冀望房價會因疫情而重挫二、三成，這種如同股市中的投機心態，易錯估房市走勢。
我認為，即使疫情擴大，至多讓自用型買盤遞延到第2季，因為自住買房的需求不太會在乎黑天鵝是大或小隻；若疫情能在第1季控制住，就仍將是剛性需求撐市，也就是要看個案表現，以及從價格、交易量到買氣都是盤整的局面。
由於在自用型剛性需求中，也包括了回流的台商，設廠所需的工業土地、自用的辦公室及住家，對買盤跟買氣都有一定支持度，是我今年看好的產品。只是，目前中南部房價反映的是土地成本跟營造成本，缺工使得工資、土地和建材等成本微幅上漲，繼而帶動新建案房價調升10%，但剛性自用的買盤又無法接受，使得銷售期拉長。
至於其他預售市場的房子，若賣到接近新成屋的價格，就會使得新成屋房價要下降至接近中古屋的房價，那麼中古屋就很難再堅持要賣和新成屋一樣的價錢，除非地段、產品非常好，否則無法獲得自用型剛性買盤的青睞。若賣方保持任性，將望屋興嘆，沒有辦法把錢落袋為安。
對於自用型剛性需求的買家，現階段較易在屬意的地段找到房子，若見價格合理就應該進場。想找到房市的相對低檔進場，我認為目前正是一個時機，祝大家發財！

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