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六都豪宅待售量 暴增千件
2020-03-27 02:41經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎衝擊全球經濟，六都豪宅待售量兩個月內暴增，根據統計，今年3月六都豪宅待售量總計8,198件求售，增加超過1,000件，相較1月疫情剛爆發時的待售量增加14%，且六都開價全數修正，尤其房價較高的雙北市價格下調約3~5%。
房仲業者表示，疫情使全球股市震盪，高資產族已出現賣房套現的壓力。
根據屋比房屋統計，目前各銷售平台開始釋出豪宅，3月六都豪宅賣壓明顯增加，台北市待售量來到1,926件，增加15％；新北市592件，增加高達17％；桃園市及台中市兩個月來分別都增加14%，其中，桃園市待售902件，台中市更突破3,000件；台南市與高雄市也分別量增一成左右。
另外，觀察六都豪宅平均開價也發現，隨著肺炎疫情與賣壓攀升，近期六都豪宅屋主信心普遍走弱，開價持續修正，較1月跌幅約1.4%~4.9%，以雙北豪宅價格修正幅度最大。
屋比房屋總經理葉國華表示，全台灣豪宅市場去年受到台商回流投資爆發影響，買氣一度轉佳，市場開始出現惜售風，即便1月底傳出新冠肺炎疫情，資本比較雄厚的豪宅屋主信心未受動搖，2月六都豪宅賣壓都還較1月減輕。
然而疫情延燒，不少企業營運資金也愈來愈緊絀，3月市場開始出現賣房套現的現象。
葉國華指出，全球肺炎疫情蔓延加劇，全球經濟與股匯市受到極大衝擊，企業經營上面臨困境消息不斷，部分急需資金的企業主開始「賣房救企業」，六都豪宅待售量明顯攀升，價格也出現下修。
對於雙北豪宅價格修正幅度較大，葉國華認為，雙北是全台豪宅市場指標區域，也是企業主、高資產人士、台商的購屋首選，目前這波肺炎疫情衝擊下，雙北豪宅市場受傷程度最重，不僅賣壓攀升速度最快，開價下修幅度也最大，估計短期內賣壓仍有可能續升，價格恐也會再下修。

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郵局儲蓄利率調降+政院調降房貸 青安貸款有望低於1%
2020-03-24 18:59經濟日報 記者林子桓／即時報導
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央行上周降息1碼後，中華郵政公司今（24）日宣布，自明（25）日起調整存款利率，其中，2年期定儲機動利率由1.095%降至0.845%，足額調降0.25個百分點。與2年期定儲機動利率連動的青年安心成家貸款，也跟著降息，對於承辦青安的首購族，可說是一大福音。
除此之外，行政院今日祭出自用住宅1000萬以內房屋貸款利率再降1碼，共降2碼，為期六個月。公股銀行主管預測，青安應也符合這半年的紓困措施，也就是說，青安客戶可於4月起至9月底止，享有降息兩碼的優惠，以最優惠的1.44%來計算，降2碼的話，只剩0.94%。
青年安心成家貸款共有三項方案，其中一段式機動利率目前為1.68%，按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率（1.095％）固定加0.585%，目前為1.68%機動計息。自明天起將降0.25個百分點至1.43%，以最高額度800萬元的額度計算的話，每年可省下超過1,500元的利息費用，全年約20,000元。
第二個方案二段式機動利率，前2年按基準利率固定加0.345%，目前為1.44%機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%，目前為1.74%機動計息。調降後，前兩年的利率1.19%，第3年起為1.49%。
第三個方案為混合式固定利率，前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%，目前為1.62%固定計息，第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%，目前為1.72%固定計息，第3年起按基準利率固定加0.645%，目前為1.74%機動計息。
若民眾於今日以前就已經申請第三個方案的話，前二年的利率不會調降，但若從明日開始申請，第1年利率降到1.37%，第2年為1.47%。而第3年不論你是新戶或舊戶，都為1.49%。

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國人置產兩極化 屋齡未滿3歲及逾36年最受歡迎
2020-03-24 18:36中央社 記者潘羿菁台北24日電
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根據聯徵中心統計2019年第4季樣本數，針對屋齡分為13級距，其中，屋齡3年以下新成屋以及36年以上老宅，樣本數分別為1.38萬件、7120件，位居前兩大，顯然國人購屋呈現兩極化。
聯徵中心最新發布2019年第4季屋齡交易樣本數，將屋齡從0至超過36年共計分為13級距，每1級距3年累進，舉例來說，第1級距為屋齡3年以下、第2級距為3至6年、第3級距為6至9年，以此類推，最高級距為36年以上。
信義房屋整理聯徵中心資料，去年第4季台灣民眾購屋偏好3年以下新成屋，以及超過36年老宅最多；3年以下新成屋樣本數為1.38萬件、36年以上為7120件，位居各級距第1、2名。
此外，屋齡3年以下的新成屋，平均購買總價為新台幣1223.3萬元，貸款利率則是各級距中最低的，為1.62%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，預售屋轉成屋後通常建商的整批房貸，銀行為爭取業務都能談到不錯的條件，因此貸款成數與平均的貸款利率條件，幾乎都是優於一般的中古屋。
至於房貸樣本第二多的屋齡36年以上老宅，曾敬德指出，主要還是市區的屋齡相對老舊，加上機能已臻完備的市區又缺乏新的大樓可選擇，而公寓產品坪數實在且地段佳，有些民眾也選擇買市中心的老房子，透過裝潢整修也能提升居住的質感。
尤其是在台北市內，老房子土地價值高，房價也相對保值，因此銀行在估價時對於老房子也願意給予較佳的條件，購屋人條件正常的狀況下，不管是貸款利率、成數甚至是貸款年限，都與一般大樓產品相近。
不過也因為屋齡過於老舊，房貸利率為1.81%，比起3年以內的新成屋房貸利率1.62%，多出0.19個百分點。
曾敬德進一步指出，日前央行降息1碼讓重貼現率降至1.125%，創下歷史新低水準，估計3年以下新成屋的房貸利率，未來有機會從1.62%下探至1.5%。

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商辦交易冷 土地買賣熱
2020-03-24 23:29經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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商用不動產市場第1季觀望氛圍濃厚，交易總額僅剩68億元，季減75%，高雄華王大飯店是少數交易成功的案例。（本報系資料庫）
受到新冠肺炎疫情衝擊，商用不動產市場觀望氛圍濃厚，投資型買氣銳減，整體交易動能大幅滑落，根據第一太平戴維斯昨（24）日公布，第1季以來商用不動產交易總額僅剩68億元，寫下2007年以來第三低的單季交易規模；不過土地交易市場依舊熱絡，建商延續去年獵地動能積極出手，今年累計至今已達478億元。
經濟日報提供
根據第一太平戴維斯統計，今年第1季商用不動產交易僅有68億元，除相較去年第4季的277億元，大幅衰退75％外，也較去年同期的228億元減少七成，自用型交易占比回升至六成以上，剛性需求再成為市場主力。
統計資料顯示，今年以來商用不動產交易前五名，分別是興富發集團總裁鄭欽天斥資15.1億元，接手去年11月熄燈的高雄老牌華王大飯店；其次為勇世實業以8.28億元買下竹東廠房；瑞昱半導體以7.3億元，買下大直華固亞泰置地兩樓擠進第三名；其餘為自用廠房的不動產交易。
第一太平戴維斯指出，經濟不確性風險高，拉長大型交易案的評估時間，單筆規模5億以下的小型交易反而較為活絡。各類交易中，科技業及製造業的自用廠房需求最為穩定，交易總額達35億元，主要集中在桃園及新竹地區。飯店交易占比則達22%，主要為高雄華王大飯店交易案貢獻，由於屬單一產權大樓，據傳未來將拆除改建。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，為防堵新冠肺炎疫情擴大，各國紛紛施行更嚴厲的限制手段，2020年全球經濟前景更為嚴峻的同時，各國政府也推出多項紓困方案希望協助企業渡過危機。台灣方面，央行上周也宣布調降利率1碼，重貼現率來到歷史新低的1.125%，此措施有助於穩定市場。
黃瑞楠還指出，如全球疫情獲得控制，預期科技及製造業為求穩定營運及分散風險，會加速回台或海外生產據點的布局。
今年來土地市場維持活絡。根據第一太平戴維斯統計，2020年至今，大型土地交易總額來到478億元，季增3%。此外，堪稱「地王之王」的世貿三館地上權案標售，將於3月30日正式登場，如若能順利標脫，屆時第1季土地交易金額將上看700億元，有機會挑戰歷史紀錄。

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住展評論：防疫宅真能防疫？稱透氣宅較無爭議
2020-03-20 19:07經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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源於中國的新冠肺炎，自1月下旬往國際擴散至今，肆虐已近兩個月；隨著影響時序不斷拉長，疫情對全球經濟及民生的干擾愈來愈嚴峻，民眾情緒也在確診病例與日俱增的牽動下更為惶恐緊繃，當前對國人最關注的議題，就是如何防範疫病。因此，近來不少業者聲稱旗下建案為「防疫宅」，盼以防疫訴求激勵買氣。
據住展房屋網企研室了解，現今市場上標榜防疫特色的建案，多半是以單層排氣、空氣過濾、空氣清淨為主要訴求，但上述功能是否能達到防疫的作用？其實不無疑慮。
首先，單層排氣雖能降低樓層之間的空氣干擾，可是武漢肺炎病毒的傳染途徑多元，僅僅阻絕每個樓層的氣流，是否就能隔絕疫病？想必許多人心中都浮現大大的問號。另外，將空氣加以過濾與清淨，是否就能降低空氣中的病毒量？同樣也是仍待驗證的問題，畢竟以一般活性碳口罩不如醫療口罩可防範病毒的標準來看，若只是單單過濾空氣而沒有加以除菌消毒，恐怕對防疫仍沒有太大幫助。
更嚴肅的事情是，與防疫用品有國家及專業單位為其功能掛保證的不同，目前房地產業者聲稱的「防疫宅」，並沒有任何疫病專業單位可為其功能背書，在無法確認是否真的具有防疫效果的狀況下，聲稱旗下建案為防疫宅，後續有可能會衍生消費糾紛。
假如所謂的防疫宅，其實並沒有實在的防疫作用，部分消費者或許會認為業者廣告不實，況且若有消費者因建案的防疫訴求購入居住，結果卻還是染疫，有可能會把部分責任歸咎於業者訴求虛假，使房地產業者惹上更多麻煩。
面對防疫宅的種種疑慮，住展房屋網企研室認為，業者與其鋌而走險，不如務實一點，對於建案配備的設施與功能，有幾分作用說幾分話就好，比方說可以用較沒有爭議的「透氣宅」來取代「防疫宅」作宣傳，為自己留幾分後路。
同時住展房屋網企研室也呼籲政府有關單位，針對業者的廣告手法多加審視，若有觸法疑慮的話，應加以提醒或管制，以免買賣雙方因為宣傳訴求的失當而對簿公堂。

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商用需求 估下半年回溫
2020-03-21 01:36經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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住宅交易市場第2季不樂觀，但對於商用不動產而言，降息後呼應全球進入資金寬鬆時代，商仲業者認為，低利環境下，長期來看有效激勵不動產投資需求，待疫情獲得控制後，整體商用不動產投資需求可望於今年下半年回升。
仲量聯行表示，新冠肺炎疫情影響下，2020上半年不動產交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著，但預期隨著避險情緒升溫，交易類型將移轉到「防禦型資產」，投資標的包括營收穩定性、運營關鍵性、空間使用密度等指標，將躍升為關鍵的風險評估項目。
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒則認為，全球央行紛紛祭出寬鬆政策，顯示全球景氣下滑風險增高，間接影響了不動產投資人信心，但疫情爆發前，台灣市場基本面仍屬穩健，預料整體商用不動產投資需求，可望於今年下半年回升，建商對於位在六都精華地段的土地，將持續展現購買決心。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶也指出，中長期來說，央行降息有助整體不動產投資需求增長，在台北辦公室空置率處於低點、房東調漲續約租金的情況下，部分企業租戶可能因借貸成本降低而萌生置產念頭。

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房市看淡 Q2交易量不樂觀
2020-03-21 01:36經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情蔓延，除了預期房價下修外，交易量也難守年年回溫的趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（20）日表示，第1季買賣移轉棟數恐出現平盤表現，且第2季房市交易也不樂觀，若疫情始終未能控制，影響時間可能拉長至第3季甚至年底，惟待疫情結束後剛性支撐，屆時交易量才有機會再成長。
根據永慶房屋調查，消費者對第2季國內景氣的看法，65%的消費者看壞第2季景氣，看壞景氣比率較上一季上升26個百分點。
葉凌棋表示，疫情蔓延全球逾百國，雖然台灣疫情仍屬可控範圍內，市場自住、置產等剛性需求也還在，但民眾信心面難免受到疫情衝擊，即便今年前二月尚未受疫情影響、交易量年增，但預期3月房市交易量較2月減少，預估今年第1季全台交易量應落在6.3至6.6萬棟間，屆於年減2%至小增3%，估與去年同期表現相當。
葉凌棋指出，目前想購屋的民眾多半抱持撿便宜的心態，預期房價將走跌，因此買賣雙方房價認知上有差距，連帶使成交不容易，加上疫情發展尚未明朗的狀況下，民眾購屋信心恐再受衝擊，第2季房市交易狀況也不容樂觀。
葉凌棋認為，新冠肺炎堪稱2020年最大黑天鵝，若全球疫情未能控制，影響時間可能拉長至第3季甚至年底，影響層面恐將超越金融海嘯，不過房市仍有剛性需求支撐，待疫情緩和後，交易量應有成長的空間。
此外，連日股市震盪，手上有現金的投資人，不排除資產配置轉往不動產，未來收益型標的有機會再次受到矚目。永慶房屋調查指出，消費者對房地產的投資意願，有63%消費者有意願投資房地產收租，其中67%消費者選擇投資住宅型產品。
對此，永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，內政部統計住宅租金指數已經連漲近九年，租金調降的可能性較低外，也顯示逾半民眾認為受到疫情影響，房價仍有下修的機會。

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大城市房價貴 年輕人可以到周邊蛋白區去買
2020-03-19 16:53專欄作家 胡偉良
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1、大城市房價貴，年輕人買不起，可以到周邊蛋白區去買房。
藉助城市群的發展，可解決城市蛋黃區和周邊蛋白區的交通連線問題，「大城市房價貴，年輕人買不起，年輕人可以到周邊城市去買房，去租房，去置業，去生活，把這一個區域打通。」
雖然很多人不太能接受，讓自己去蛋白區買房。但是既然蛋黃區買不起，民眾自己也應該主動改變觀念。到蛋白區買房一來，既解決了大城市人飽和問題，又解決了小城市發展問題，還能讓年輕人住有所居。
2、房價急速下跌的後果不堪設想。
「在市場經濟下，價格的波動是常態。房地產有其特殊性，房價會有波動，但不會大幅跌下去，而會穩下去。」「一方面，市場的需求仍然存在，另一方面，房地產業關聯著巨量的實體經濟產業，也關聯著巨量的居民家庭財產，房價急速下跌的後果是不堪設想的，政府不會容忍這種狀況出現。」
對於房價會不會下跌的問題，筆者認為會下跌，但不會大幅度下跌，遏制房價過快上漲，也要防止房價過快下跌，這都是穩定的需要。
3、要想收入提高就得忍受房價上漲過程。
台北市民的收入是最高的，人們的生活也是最時尚的。你要收入提高，就得忍受這個房價上漲過程。
高房價為富人及有房階級創造了財富，也造成了世代間的財富不均分配。如今，大多數普通年輕族群，得把他們收入的大部分都用到買房上，自住之外，無法變現，擠壓了自己的其他消費。
4、房價下跌會導致開發商偷工減料。
房價下跌是與高質量發展的要求相違背的。“跌幅跌到成本價以下，開發商和營造商還能夠做好房子品質嗎？
很可能會偷工減料或者是降低檔次。
跌價的確可能讓開發商的利潤大大壓縮，甚至有可能還會虧本，身為開發商，雖有責任建有質量保障的房子，但大多數的開發商和營造商在獲利的考量下，做得到嗎？
5、不缺房子，剛需房地產時代結束。
「到今天為止，住宅已經不再是絕對剛需了」。
房子總量不缺了，但是依然有很多人住不到或買不起適合自己的房子，這也是客觀事實。事實上，蓋再多的房子，好房子也會被投機者囤積消化。
現在缺的已經不再是房子，而是符合現代化生活高品質、高安全性的房子。
6、人口不是經濟發展拖累，也可以是財富，全面放開並鼓勵生育刻不容緩。
人口不是經濟發展拖累，反而是財富來源。台灣的人口負成長已經成為國安危機，解決高房價問題，才有助於提高生育率，房價的高低原本就沒有定 論，除了價格本身，也取決於購房者收入水準，因此，除了降房價之外，提所得也是執政者的當務之急。
本文經授權轉載自台灣商務平台，原文請點此
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虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
2020-03-19 10:54經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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據《住展雜誌》統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。
住展雜誌研發展何世昌表示，公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉，讓買方悲嘆「越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪，但房子卻愈住愈小」，台灣虛坪現象持續惡化且無改善跡象。
《住展》統計，台北市2019新建案平均公設比約34.8％，較2018年增加0.6百分點，已經逼近35％關卡。北市新建案公設比於2014年突破34％之後，迄今已連續六年站穩在34％以上。
新北市2019年新建案平均公設比約32.9％，同樣比2018年增加0.6個百分點；近八年來，新北市建案公設比累計大增近三個百分點，增幅遠勝北市。
何世昌分析，大台北新建案公設比寫下新高紀錄，主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威，以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後，房屋附屬建物坪數減少；因房屋可登記的坪數分母變少，公設坪數所占比例就會變高。
其次，雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年元月起上路，但當年因房市剛走出不景氣沒多久，若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣，所以業者相當克制，就算是當年取得的新建照，大多數公設比都低於平均值。
房市景氣於2019年明顯轉強之後，「業者灌公設完全沒在客氣」，高公設比建案遍地開花。

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降息1碼提振房市信心　專家：部分地區「買比租划算」
2020-03-19 16:47經濟日報 記者黃阡阡／台北即時報導
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美國聯準會日前調降4碼救市，引起各國央行跟進推出寬鬆措施，央行今(19)日也宣布調降一碼，對於房市看似祭出利多，但房仲業者坦言，原先利率就維持低水位，調降後對房貸族的有感程度不高。不過，有買房計畫的民眾，在降息後房價基期較低的中南部，可能突顯「買比租更划算」的氛圍。
新冠肺炎疫情蔓延全球，降息後房市是否可以進場？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房市以剛性需求為主，貸款條件也處於高成數、低利率的環境，即便央行降息對於房貸族而言有些無感，提振信心大於實質助益。
不過，曾敬德指出，針對想買房的民眾刺激也有限，但中南部地區房價較低，降息後再突顯「買比租更划算」，可能在疫情稍緩後，促使部分剛性需求買盤進場購屋。
至於降息後的對於房貸族的影響，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，今日央行降息一碼，對20年期的房貸族而言，每100萬元房貸每年少付1500元，每月約可省下兩個便當錢；若千萬房貸族而言，每月房貸則減少1250元左右，對小資族而言雖不無小補，但台灣投資人性格相對保守，對房市現階段的刺激效果也有限。
不過，張旭嵐指出，全球股匯市震盪，低利環境加上貨幣寬鬆政策，國際資金將會重新配置，長期來看，不動產的抗跌和穩定性高，待疫情稍加回穩，收益型不動產可望被優先成為焦點。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，央行降息一碼是近年來幅度最大，但由於目前利率極低，反應在房貸上也相當有限，反應在房貸利率上不高於0.1 %，因此影響不深；不過對於銀行來說，低利率將使其經營更為困難，是否可能放寬房貸成數與條件，值得注意。

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