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全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關
2019-11-01 15:59財訊雙週刊 文／林巧茜
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圖／財訊提供
位在板橋新埔捷運站旁的近千坪重建案，是全國第一個通過的危老案，審查只花了12天、費時兩年整合拆屋，開啟業界危老重建的先河。
走進已拆屋成平地的新北市板橋新埔案上，在地居住40年的地主莊惠莉，指著空地說，「以前這裡是連棟透天厝，原本是2層樓建築，大家都違建到4、5層樓收租金，我們家也是，因為不往上建，只有你的房子最矮，風水會不好。但是遇到地震就好可怕，梁柱不大卻多承重3個樓層，很多梁柱都龜裂了。」
位於新北市板橋的新埔案，是全國第一個通過的危老案，審查只花了12天、費時兩年整合拆屋，可說是開啟業界危老重建的先河。
住戶一度對重建無望　建商進駐社區設點溝通
莊惠莉從小就住在這裡，家裡開雜貨店，與街坊鄰居都很熟稔。她回憶，國內大型建商像是潤泰、全坤興、遠雄等知名建商，都曾談過都市更新或是合建，但這20年來都像蘸醬油般，始終無法達成協議。
「有的建商只是來接觸，根本沒談成，就發新聞說都更快談好了，然後股價就漲一波，地主被當成炒股工具。」莊惠莉直言。「多少年過去了，對都更早就心灰意冷！」就算後來唐璽建設也來探詢，莊惠莉也和其他50多名地主一樣，一開始都抱著懷疑的心態。
為爭取住戶的信任，唐璽乾脆就在社區內設立辦事處，像便利商店一樣，隨時讓住戶去談需求，只要雙方滿意馬上就簽約，大幅提升辦理速度。
在規畫新房子時，唐璽也同意地主不規畫店面，保留整棟純住宅；由於規畫符合原住戶的需求，地主分回的一半戶數，約120戶都沒有委託唐璽銷售，而是多數自留；這與其他合建案，地主想要趕快賣掉起家厝的案子很不同。
來到唐璽建設，該公司董事長董景翔一開口就說，「掌握危老，幸福到老」，儼然是危老重建的代言人。他解釋，新埔案的整合時機很好，原本要送件簡易都更，恰好適逢《危老條例》上路，便直接改走危老一途，審查流程比較快速。董景翔說，與地主談沒有什麼祕訣，將心比心就對了。
建商協助排除疑難雜症　傳授危老案3大要領
就像是他拿出準備好的回應稿給採訪團隊，內容工整地打在格子裡。他「周到」的習慣，也是危老案快速通過的關鍵。
唐璽在2015年接觸地主，2017年就完成百分之百同意合建，基地面積941.68坪。新埔案，已經成為預售個案「新璞綻」，今年春天開始銷售，短短2個半月結案，規畫23~40坪，平均成交單價68萬元，甚至還出現沒有搶到房的「候補名單」。

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胡偉良的房產觀點：買房最重要的不是錢，而是正確的認知！
2019-11-01 16:25專欄作家 胡偉良
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買房置業，對於國人來說，是除了生死之外最大的事情。房子決定起點，決定層次，決定生活品質，甚至說房子決定一個人的命運也不為過。
然而，大多數人買房都存在很多錯誤的概念，總是習慣性的走向理想化的極端，缺乏客觀、理性的考量。
買房一定要從宏觀和微觀兩個方面去做綜合考慮，缺一不可。宏觀方面包括：城市選擇和房價走勢，微觀方面包括：房產認知和操作技巧。宏觀方面，我在之前的文章中，已經介紹的很充分。今天，我想從三個面相來說說微觀方面裡有關房產認知和操作技巧的重要性。
一、第一間房秉持實用主義
現實中，很多受薪階層的年輕朋友買房存在著享樂型、理想化的觀念。第一間房產就要買台北市、買新房，在本該打拼的年紀就期望過幸福的養老生活 。但受限於預算有限，只能購買偏遠郊區的房產。
偏遠郊區的房產項目生活配套差，交通不便，流動性差，變現難，房產增值遠遠低於市區。而且，由於缺乏自住客接盤，基本上是有行無市，要想拋掉，必須大幅降價。
對於購買首間房的年輕朋友來說，買房必須掌握以下三點原則：
1,時間遠比空間重要
朝九晚五才是你生活的常態。便捷的交通是買房置業的首要決定因素，買房最大的忌諱就是虛榮心作祟，無視地段、無視區位，只盯著漂亮的外觀，而未考慮到入住後通勤的方便性。
此外，第一間房通常會是過渡性暫時居住的，所以它增值的程度就決定了你將來換房的難易。交通便利、配套齊全的房產才是保值增值的不二首選。
2,學區宜早不宜晚
我遇到過很多年輕人，第一間房根本不考慮學區，感覺離孩子讀書還很遙遠，只關心自己的喜好。然而現實卻是，婚後很快就不得不考慮換房，為了學區，房子越換越小，社區越換越差，生活品質直線下降。除非不考慮 有小孩，否則最合理的買房順序應該是，第一間房子買學區，等幾年之後等孩子順利入學或畢業後，再賣出換房。
另外，學區房漲幅會高過非學區房。第一間購買學區房，提前鎖定高收益，既解決了讀書問題，又為今後的換房奠定了堅實的基礎。
3, 偏遠郊區的房產要注意發展性
偏遠郊區的房產基本上房價上漲緩慢，根本原因就是沒有產業、沒有人口、沒有規劃，但是在很多開發商的宣傳包裝中，常搖身一變描繪成有未來升值空間，靠炒概念來吸引投資客入場。這種項目大部分都保持低房價的特性，而且翻身的機會不大。
二、建立合理的消費觀
股市有風險，入市需謹慎。歷史的經驗告訴我們，股票市場對散戶來說就是投機的賭場，對莊家來說就是收割的稻場，完全不透明的暗箱操作，除非你能深入研究或做長期投資，否則並不具備太多的投資價值。別以為投身股市之後可以見好就收，沒有任何一家賭場有義務幫助窮人。股市投機的本質就是把人性的貪婪無限放大，最終讓你在自己貪得無厭的本性面前輸得一敗塗地。
如果你沒有白手起家的創業意識，那麼，你的使命就是不惜一切代價，趕緊買房。千萬別貪圖享受、別愛慕虛榮，浮華過後，迎接你的將是愈加鮮血淋漓的殘忍現實。
一間房子都沒有，你有何資格談投資？一間房子都沒有，你有何資格談享受？
三、細節決定成敗
大忌：“先買進後賣出”，二手房換房是件系統工程，能夠買到性價比高的二手房絕非易事。
先買後賣的危險之處就在於，你賣房子的下家違約或者貸款不能及時付款，都會影響到你買房的進度。所以，為了安全起見，建議你在賣房合約簽好，收到頭期款後，再下訂金買房，一前一後，同步進行。如此倘若下家造成你買房違約，你也可以轉嫁違約責任，不至於自己吃虧。除非你是「專業選手」，能夠買到極為便宜的房子，才有必要提前先買後賣，否則，買賣房子，安全第一，先賣再買。
胡偉良觀點：
最後，我要聲明，我一向是高房價的反對者，只是務實來看，除非房市崩盤，否則要房價快速下降基本上少有可能，只有穏中帶降在現實上才是可行，也才是房市的健康發展之道。

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潤弘：營造訂單滿手 今明兩年營運樂觀
2019-11-01 16:54中央社 記者潘羿菁台北1日電
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潤泰集團營造廠潤弘總經理莫惟瀚表示，受惠於高科技廠在台建廠，推升下半年業績增溫，目前尚未認列在手建案合約為新台幣227.5億元，將會在這兩年消化完畢。
潤弘今、明兩年度營造訂單滿手；今年前9月營收為新台幣76.8億元，年成長22.2%，法人估計，全年度有望站上百億元規模。
潤弘精密今天舉行法人說明會，董事長賴士勳率領主管出席；今年上半年稅後盈餘為1.61億元，較去年同期衰退26.2%，毛利率從14.73%跌落至11.71%，每股稅後盈餘（EPS）為1.20元。
莫惟瀚解釋，公司主要業務分為營建工程、機電工程與預鑄三大類，其中，預鑄毛利率30%以上為最高，去年上半年預鑄營收比重為25%，今年則是掉至10~15%，導致今年前2季獲利表現衰退兩成多。
會計部副總趙存國強調，下半年有高科技專案合約金額116億元陸續貢獻營收，高科技專案使用鑄造比例至少一半，預估下半年毛利率可望優於上半年。
莫惟瀚表示，目前台商回流與高科技業投資台灣兩大支柱動能，讓公司在手建案總合約金額為367億元，截至9月已認列金額為139.5億元，尚未認列金額約227.5億元，由於公司接單原則是「短頻快」，估計尚未認列的金額，後續有望在兩年內陸續入帳。
值得注意的是，潤泰創新建案營造訂單會由潤弘承接，現階段外界關注，去年潤泰新在南港取得的「南港之心」公辦都更案，總投資金額有望超過300億元，莫惟瀚表示，目前潤泰新還在設計階段，估計今年不會動工，至於何時動工，有待潤泰新通知。
現階段潤弘承接廠辦案比重約35%~40%、商（住）辦為40%，公共工程為20%，公司每年設定廠辦目標比重為5成。今年在建工程包括中壢社宅、台北護理大學、潤泰峰匯與桃園青昇段商場等。

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六都移轉棟數今年上看29萬棟
2019-11-02 00:18經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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房市回溫，今年全台移轉量棟數可望較去年成長約5%，攻上29萬棟大關。房仲業者認為，目前房市看似不畏選舉而轉熱。
業者說，房市實際看屋與來人量提升，中古屋出斡旋的狀況也有成長，但是否大舉推升交易量仍待觀望，整體處於回暖的復甦階段。
科達機構總經理丁維慶分析，今年上半年買氣達高峰，下半年受第3季淡季、天候、總統大選前白熱戰等因素交叉影響，一度轉觀望，但在淡季結束，9月剛性買盤再度出籠，主要目前自住客多是首購族、小家庭或換屋族，仍以需求、價格為導向，較不受大選影響。
此外，丁維慶指出，加以台商回流、科技廠等大型企業進駐的激勵，六都正成長空間開始加大，不僅房市、土地交易量，今年政府標售也轉熱絡，不少建商也仍選在第4季積極推案。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，第4季是傳統購屋旺季，不僅自住族群購屋積極，建商也配合趕著年底前交屋，10月包括桃園八德、台中南屯、台南永康、高雄楠梓都出現了交屋潮，大舉助攻十月的移轉數量增，進一步觀察前三季累積的移轉量已達21.8萬棟，今年全台移轉量可望超越去年，攻上29萬棟大關。

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六都房屋移轉棟數 大增20%
2019-11-02 00:30經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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台中市2019年10月房屋買賣移轉棟數大躍進，月增近45%，在六都中一枝獨秀。 本報系資料庫
全台六都各地政局昨（1）日公布10月買賣移轉棟數，六都總量約2.14萬棟，相較上月成長兩成，與去年同期相比穩定增加13%。
房仲業者表示，一方面除了市場交易持續回溫外，部分區域也受到新成屋交屋導致移轉棟數增加，整體而言市場仍買氣持續回流，交易狀況優於去年同期表現。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，9月因颱風與中秋節天數較少等關係，工作天數較10月減少約三天，都會影響地政機關辦理移轉登記程序的時間，且部分區域新成屋完工交屋，拉高買賣移轉棟數，加上市場買氣穩定回流，因此10月買賣移轉棟數明顯優於9月與去年同期。
地政局資料顯示，10月六都買賣移轉棟數總計為2.14萬棟，各都平均較上月成長10%~20%，值得注意的是，台中市表現一枝獨秀，10月移轉量達到4,563棟，比上月狂增44.9 %。房仲業者分析，台中市主要是受到南屯交屋帶動所致，而各地也有零星交屋潮，穩定推升各都10月的買賣移轉量。
但若與去年同期相比，買賣移轉量多半也都有一到兩成的漲幅，惟北高兩都出現負成長。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，高雄市今年3月達到高峰後一路下滑，僅7月份部分建案為避開民俗月趕交屋，致使移轉棟數有小幅拉抬，整體而言交易熱度一路降溫，投資買盤縮手趨勢顯著。
至於台北市的部分，徐佳馨認為，由於台北市近年新案少，加上價格高，很難有太亮眼的表現，其餘四都較值得注意的是台中，受惠於資金流，近期台中表現不俗，此外桃園與台南因為地方利多話題加溫，買氣也較去年大幅成長。
永慶房屋業管部經理謝志傑認為，即便美中貿易戰休兵，但先前台商回流及轉單效益逐漸發酵，主計處上修我國Q3經濟成長率至2.91%，消費者購買耐久財的信心指數也突破51個月新高，在低利環境持續且房價持續盤整的格局下，想要於農曆年前交屋入住的買方可望出籠。

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北市總價千萬以下行政區 這四個地方最親民
2019-10-25 18:57經濟日報 記者陳美玲／台北即時報導
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中信房屋統計今年以來北市成交總價，發現北市北投、中山、大同、萬華等行政區的熱門交易總價帶最為親民，落在500至1000萬元之間；松山、南港位於1500至2,000萬元間；大安區熱門總價帶最高，落在2,000至2,500萬元之間；其餘行政區則位於1,000至1,500萬元之間。
以內政部實價資料統計北市各行政區不動產各總價區間的交易件數，其中北投區、中山區、大同區、萬華區交易件數最多的熱門總價區間落於500至1,000萬元之間，中信房屋研展室副理張漢超分析，低總價產品雖對民眾購買壓力較輕，但這類產品的屋況條件不一，消費者選擇時宜多針對屋齡、坪數、地段和環境等客觀條件進行評估。
張漢超指出，北投區房產交易型態多以中古公寓華廈為主力，且非屬北市蛋黃區內，距市中心也較遠，因此交易單價或總價都相對其他行政區來的低，不過因有捷運貫穿區域內，生活機能環境也不差，因此仍頗受年輕族群的喜愛。
至於中山、大同、萬華區都是北市發展較早的核心區域，受到區域內各種行業型態發展的影響，房地產交易以小坪數為主，且有較多中高屋齡產品。張漢超表示，這三區的環境型態有許多類似之處，近年隨著區域發展受到重視，新建案也陸續推出，未來熱門成交總價帶也可望隨之拉抬。

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北市老公寓增設電梯補助 12/31截止
2019-10-25 19:01經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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為協助改善高齡者及行動不便者的生活需求，並建構無礙、安居的「幸福台北，高齡友善」目標，台北市都市更新處自2006年起開辦增設電梯補助計畫，自2015年首創「台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」，簡化申請及審查程序受理屋齡20年以上，6樓以下公寓申請補助，至今申請案件已有顯著成長。
自台北市老公寓簡易增設電梯補助政策推出後，至今已有6件完工取得使照啟用，另有完工3件整維案，7件刻正施工中。近期完工案件位於北投區懷德街、榮華三路─榮華御璽社區，該社區屋齡30年，為5戶的5層樓老公寓，透過公寓大廈管理負責人促成，經全體住戶全數同意，向更新處提出補助申請，於今年6月電梯完工取得使照。
更新處表示，今年度台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助申請至12月31日截止，每案補助金額為總工程經費50%，最高補助220萬。若民眾想更了解補助詳細內容，可向更新處或者是更新處委託整建維護輔導團隊財團法人崔媽媽基金會洽詢

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共享機車齊聚北市搶客 分頭搶占六都市場
2019-10-25 22:17經濟日報 記者黃靖文、邱力行／即時報導
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隨手一滑就能用手機租一台電動機車代步，新興的共享機車產業開始發酵，目前三家平台業者GoShare、iRent和WeMoScooter，都已經在台北市提供服務，並分別在桃園、台南、高雄其他六都區域插旗。

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黃國昌邀工商團體談房地產 商總將派員交流
2019-10-22 14:36中央社 記者蔡芃敏台北22日電
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居住正義改革聯盟、時代力量立委黃國昌今天向三大工商團體遞出討論房地產邀請。商業總會理事長賴正鎰指出，將派員交流，同時建議政府應多建社會住宅，照顧弱勢及青年。
居住正義改革聯盟共同發起人、時代力量立委黃國昌，今天遞送「公開對談」邀請函給中華民國全國商業總會、中華民國全國工業總會以及中華民國工商協進會等工商團體。
居住正義改革聯盟臉書貼文指出，工商界鼓吹加碼房地產，像是當政府規劃限制回流台資買房時，商總理事長賴正鎰就說回台資金不該綁手綁腳，並主張要降低住宅持有稅跟交易稅來「復甦房地產動能」；工商協進會理事長林伯豐認為，希望對財務槓桿有問題的保險業，開放購買預售屋；因此，居住正義改革聯盟在向工商界代表提出邀請，討論「房地產究竟是不是經濟的火車頭？」
工總表示，目前理監事都在雲林六輕開會，而且房地產、居住正義並非工總範疇；工商協進會表示，由於理事長林伯豐不是房地產專業，工商協進會應該不會派代表參加。
相較其他兩個工商團體，商總正面回應黃國昌邀請。身兼商總理事長和鄉林建設董事長的賴正鎰指出，剛剛才得知此事，了解居住正義改革聯盟實際訴求後，會派員與他們交流，一同探討對房地產的看法。
除了派員與居住正義改革聯盟溝通，賴正鎰建議，政府應該給予弱勢者、青年更多協助，像是建置社會住宅，以大眾負擔得起的價格出租、出售給需要的人。「政府這方面力道一直不夠，應該給予更多協助以及關心」。

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世邦魏理仕調查：工業區土地連五年漲 中部幅度最大
2019-10-22 14:41聯合晚報 記者游智文／台北報導
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CBRE 世邦魏理仕調查指出，今年上半年全台工業區土地均價每坪12.8萬元，年增4.6%，地價連續五年上漲，中部工業區地價成長5.2%，幅度最大，其次為北部4.7%、南部3.4%、東部1%。
世邦魏理仕近日發布2019年台灣工業地產市場概況指出，今年前三季全台工業地產交易量達494.6億元，其中工業土地成交金額175億元，較去年同期成長近六成，工業廠房及廠辦交易金額319.6億元，也較過去十年同期平均高出約30%。
世邦魏理仕表示，今年以來除了製造業廠商持續購買自用工業土地外，本土建商看好廠房、廠辦需求，加入獵地行列，加上公部門釋出不少產業用地，都有助提升工業地成交量。
至於廠房、廠辦交易升溫，主要受惠電子業為首的廠商擴產需求穩定，加上部分企業購買營運辦公室所致。
進一步觀察前三季工業土地買賣市場，北北桃三都交易約占全台工業地成交總額的80%，除因這三區的土地價格較高，也代表北部工業區的區位深受投資人青睞，如靠近台北市中心的北投士林科技園區內土地交易便日趨熱絡。
由於投資需求增加，世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所長施甫學所長表示，全台工業區土地平均地價連五年上揚，其中又以中部工業區地價今年上半年成長5.2%最多，主要是價格相對平實、中部工業區設廠需求穩定，平均地價成長空間較大。
此外，按買方類型分析，工業土地市場投資需求主要源自於本土建商，建商看好台商回流、雙北廠辦市場後市，前三季總計投入109億元，占前三季工業土地總交易的62%，並創下近十年同期新高。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，台灣利率水準維持低檔下，預料製造業者對於購買工業地產將維持濃厚的興趣，不過部分熱門工業區的地主對價格抱持高度的期待，導致市場成交案量減少，未來幾季特定工業區地價上漲速度可能減緩

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