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首購族真慘！房貸卡關、申訴專線也沒用 業者曝：違約率比投資客還高
2025/08/15 13:54自由時報文/記者朱語蕎

房貸之亂持續延燒，金管會和財政部陸續出手，要求銀行應加速撥款速度，並優先給首購、自住、已承諾房貸的民眾，若有問題，可撥打申訴專線，但陸續有民眾反應，就算打電話申訴也緩不濟急。
其實，申訴專線去年就已設立，但央行表示，投訴案例極少，專家就表示，一般民眾很少會知道申訴專線與信箱，就算申訴了，可能處理結果還沒出來，就得面臨解約問題。
有網友就分享真實案例，去找了銀行貸款，許多銀行都表示不會收件、不會過，或是只能給很差的條件，打了申訴專線，承辦卻說，要跟銀行申請，告知是哪家銀行承辦才能處理，但問題是銀行連收件都不想收，該如何提供資料給央行承辦？若申請太多家銀行，也會影響日後聯徵條件，最後根本無法送。
也有網友表示，自己的客戶4月簽約、5月底對保，一直到現在貸款都還沒下來，看到申訴專線後先打給銀行總行，馬上被轉到分行，分行直接表示目前貸款額度不夠，沒辦法撥款下來。
後來轉打去申訴專線，發現是民營機關，只能協助轉達，無法處理。最後不死心再打去金管會，金管會又給了總行電話叫他打去，民眾表示回說已打過了，金管會又說，可以直接線上寫信給銀行局，銀行局會轉給銀行處理，整個過程無限循環，沒有解答。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，去年央行9月祭出新一波打房，隨後的貸款問題四起，近來詢問相關從業人員發現很多不合理現象，像是限貸令回溯措施，一般政策法規基於「信賴保護原則」，並不會回溯實施，最衰的人是多年前在雙北市以外地區購買預售屋、且成交總價低於4 千萬的人，從成交到預售屋完工交屋經歷3、4年，房價漲超過 4 千萬，變成央行認定的「高級住宅」，貸款成數只剩 3 成，交屋通知頓時變成斷頭通知。
另外，「豪宅限貸令」斷頭違約情況也比預期嚴重，何世昌說，這可能肇因於銀行鑑價、放款各自為政，甚至出現「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐現象，讓消費者無所適從。
舉例來說，民眾在2022年在高雄買一戶預售屋，成交總價為2900萬元，他準備了4成頭期款、即1160萬元，預期交屋時向銀行貸款6成、約1740萬元。
但今年建商通知對保、交屋，銀行鑑價為4200萬元，受「豪宅限貸令」約束，貸款上限只剩3成，民眾以為是比原估的1740萬元少480萬元，但沒想到，銀行所謂的貸款上限3成，是以成交總價2900萬元為放款基準，所以只願核貸870萬元。
何世昌表示，不少業者坦言，現階段反而是多屋族順利交屋比率比較高，因房貸而違約的大多是沒買房經驗的首購族，何世昌說，根據業者說法，首購族沒經驗、沒門路，大部份只能跟親友調頭寸，調不到的話只能賠錢違約，投資客找錢的經驗豐富，有些人就乾脆去民間融資借錢、促進地下經濟。
何世昌表示，房市調控這件事對政府而言真的兩難，房價跌得不夠多，等著買房的民眾不滿意；房貸貸不到，被迫斷頭的民眾必然極度不悅，不管哪一種情況，民意迴力鏢最終都會打到政府身上。
寶和建設執行副總經理王董騏建議，現階段最好多找幾家銀行比較、評估貸款條件，個人先提供完整存款、貸款等相關資訊，金融機構就能夠在不查聯徵的情況下進行房貸條件評估；若面臨銀行貸款成數不足，可以找家人「作保」來增加銀貸成數的根據。

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貸款排撥等2個月 「移轉登記」延遲 屋主苦繳全年地價稅
2025/08/15 18:31自由時報文/記者朱語蕎

地價稅每年11月開徵，如當年度有出售土地該由誰繳稅？新竹市稅務局提醒，依據《土地稅法》第40條規定，每年8月31日為地價稅納稅義務基準日，即以地政機關8月31日土地登記簿上所載的土地所有權人，為當年度地價稅納稅義務人，如在8月31日前完成移轉登記，新所有權人持有雖未滿一年，仍為全年地價稅納稅義務人，如超過8月31日才移轉登記者，則由原所有權人為納稅義務人。
稅務局舉例，新竹市民老黃於今年7月將名下的土地出售給小吳，並已簽訂土地買賣契約，但因貸款撥款延遲，導致土地所有權移轉登記直到9月才能完成，引發雙方對當年度地價稅應由誰來繳的爭議。
稅務局說明，地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，當日土地登記簿上所載的土地所有權人，即為當年度地價稅納稅義務人，所以今年地價稅仍應由老黃負責繳納；但若老黃能於8月完成移轉登記，則小吳將成為當年度地價稅納稅義務人。
稅務局補充說明，土地移轉時要注意當年度地價稅之稅捐歸屬，買賣雙方若於買賣契約書中約定地價稅由誰繳，或按持有月份比例分攤，屬當事人之私權行為，不能因此變更納稅義務人及應納稅額。
此外，經法院拍賣取得者，自領得法院核發權利移轉證書之日起，即取得該不動產所有權，不以登記為要件，如拍賣案件拍定人在今年8月29日領得法院核發之不動產權利移轉證書，縱使於今年9月2日才完成地政登記，114年地價稅納稅義務人仍為拍定人、新所有權人）。
稅務局提醒，年度中有買賣土地的民眾請多加留意，8月31日為地價稅納稅義務基準日，攸關當年度的繳稅權益。另如符合自用住宅優惠稅率要件尚未申請者，可於9月22日前至稅務局網站線上申請，或以郵寄、傳真、臨櫃辦理，當年度才可適用；逾期申請者，自申請之次年起開始適用。若已申請核准而用途未變更或減免原因、事實未消滅者，以後免再申請。

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員林有望迎首家百貨？車站都更案招商 建商、影城業者有興趣
2025/08/15 22:19自由時報文/記者朱語蕎

臺鐵為活化土地資產、創造收益，辦理第三次公開評選「員林火車站周邊土地都市更新事業」都市更新實施者案，陸續辦理2場招商說明會，吸引影城業者、建設公司、營造業者及人壽業者參與。
臺鐵公司表示，本案招商基地位於員林市中心精華地段，鄰近臺鐵員林車站及光明街商圈，區位條件優越，具備良好商業開發潛力。
招商範圍包含後站西側臺鐵公司商業區土地及車站專用區土地，土地權屬單純，商業區範圍為北至靜修路、東至與車站專用區分界線，南到員林段593-13地號南側、西以私有地為界，面積約1.91公頃；而車站專用區橋下空間，面積約0.79公頃，總計約為2.7公頃。
該基地屬地方發展中心，周遭交通便利、生活機能完善，投資潛力無窮，可規劃複合式購物商場百貨、文創商場、影城、辦公大樓及商旅；高架鐵路橋下空間，可作商場、停車場及休閒運動等，總開發樓地板面積約1萬2千坪，將採都市更新設定地上權30年進行開發。
臺鐵公司表示，本案位處地方發展核心區位，2024年員林車站鐵路高架化後，車站土地重整完成，藉由本次都市更新可提升整體生活機能，由於員林市為生活中心且平均消費力高，適合複合型商場或賣場進駐，為本案開發之關鍵著眼點，未來發展潛力可期。

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173筆土地同時釋出　台中房市要掀新戰局？
2025/08/15 07:01自由時報文/記者張瀞勻

台中市地政局近日公告，將釋出「台中市水湳機場原址區段徵收區」17筆配餘地、「台中市第13期大慶市地重劃區」20筆抵費地，以及「台中市第14期美和庄市地重劃區」136筆抵費地，共計173標土地進行標售，盼透過土地活化帶動區域發展。
地政局表示，水湳機場原址區段徵收區位於台中核心地段，其中的水湳經貿園區以「台中之肺」之稱的中央公園貫穿南北，兼具自然景觀與休憩功能。園區周邊重大建設陸續到位，包括國際會展中心、綠美圖、水湳轉運中心等，加上捷運橘線規劃將串聯台中機場、台中車站、台中科學園區及台中軟體園區，發展潛力與交通便利性同步提升。
第13期大慶市地重劃區則擁有捷運綠線及台鐵雙軌優勢，鄰近高鐵台中站，內外交通暢達，開發過程落實「建設留給城市、文化還給地方」理念，規劃融入在地特色景觀橋梁，並保留遺址、舊南屯溪與珍稀老樹等文化資產，呈現建設與文化並存的宜居城市景象。
至於第14期美和庄市地重劃區，未來將提供台中巨蛋用地，並與即將完工的大型百貨商場及台中洲際棒球場形成生活與娛樂圈，同時擁有水湳生態公園與麻園頭溪河道的綠帶優勢。交通方面，74號快速道路崇德匝道、潭子匝道直通重劃區，並與國道一號、國道四號豐潭段交會，形成四通八達的交通樞紐。

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下半年百億案咬牙推？千案待售恐雪上加霜「兩縣市」新案最難賣
2025/08/14 12:48自由時報文/記者朱語蕎

市調單位發布7月北台灣新建案市況風向球，7月燈號持續衰退的黃藍燈，分數是38.2分，為今年的第5顆黃藍燈，是新冠疫情後的最窘狀態，包括預售屋推案量、成交組數、來客組數、待售建案數分數全數下滑。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，7月暑假階段不少人會家庭旅遊，加上有颱風帶來的不穩定氣侯、民俗月，和新的關稅政策都將登場，利空接力讓建商保守以對，印證在7月的預售物件推案量比前月下修達百億元，落至600多億元。
指標案為台北市中正區千呼萬喚始出來的豐基建設案，有百億元量體規模，其他案量較大的為總銷50多億元案，共計3案分別為坐落桃園市內壢火車站生活圈、台北市北士科重劃區，與新北市土城區頂埔地帶的聚泰、華固、花王建設案，餘案則都在40億元以下。
新成屋戶數雖較上月增加，也僅微增30多戶，整體是200多戶，難正面看待，在價格高又得立即與銀行打交道的不利因素下，若非興建完工得按計畫公開，實無發揮空間。
需求面仍是毫無救贖，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為12.5組、成交組數是0.7組，都是堪比疫情階段的慘況，僅以地段穩健的大型建商的指標案，或是新開案的甜蜜期，否則單周個位數的賞屋量與零成交已屬常態，買盤信心萬念俱灰。
待售建案數量方面，7月來到1375案，比前月增40多案，其中以新北市、桃園市最難賣，多數銷售時間拉長，以年計算都不意外，但又一直有新案登場，甚至不乏多戶數大案，新北市還有數個百億元案，均讓數據雪上加霜，賣不掉又不得不推的騎虎難下之姿充分體現。
開價與成交價仍跳貼身雙人舞，差距未拉開，在一成空間內，僅台北市因為房價過高，蛋黃區與蛋白區平價產品產生價差，進而創造議價率，否則其他縣市的建商價碼保持一定水位，不到黃河心不死，或也在於擔憂貿然降價的骨牌效應，不降不賣咬牙苦撐。
陳炳辰分析，即將迎來928檔期，觀察今年市況正是得依賴檔期始有表現，而7、8月所屬青黃不接，建商推案興致缺缺自然讓供給量不堪，還有關稅疑雲不利資金冒險投資，冰凍三尺的房市買盤雪上加霜，需求消極。
此外，不少建商抱持「延都延了」心態，乾脆延推到明年再說，928檔期恐也難寄望過高，包括新北市林口區與桃園市龜山區、中壢區，和新竹地區的東區、竹北市都傳指標大案不一定在928檔期亮相，可預見全年推案量隨之看衰，前程晦暗難明。

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防不動產詐騙 高市地政局攜手兆豐銀 設定抵押權兼辦地籍異動即時通增強預警
2025/08/14 16:45自由時報文/記者林耀文

近來不動產詐騙事件頻傳，不少地方政府、地政機關與警方合作，以防詐騙集團得手。為進一步防範不動產詐騙行為，高市府地政局與兆豐銀行攜手合作，於該銀行房屋貸款流程中，將「地籍異動即時通」便民服務與抵押權設定併同申辦，以增強不動產登記預警機制，共同守護民眾財產安全。
高市府地政局指出，民眾申請「地籍異動即時通」服務後，只要名下已登記之不動產發生買賣、設定抵押、書狀補給、查封或假扣押等原因，於案件辦理「收件」、「異動完成」時，系統會分別以手機簡訊或電子郵件自動通知申請人，能即時掌握不動產權利異動之資訊。
高市府地政局長陳冠福表示，詐騙手法日新月異，僅靠警政力量已難以全面防堵，因此必須結合金融機構第一線窗口的敏感度與地政局跨界聯防機制，形成一張「全民反詐防護網」。
兆豐銀行代表說明，兆豐銀行各分行將配合高雄市地政局推動「地籍異動即時通」及識詐宣導工作，於辦理房貸對保時，主動鼓勵客戶同步申辦該項服務，提升不動產交易及貸款流程之安全性，透過公私協力模式，擴大此項免費便民服務之效益，強化民眾資產安全意識，共同打造安全透明之不動產交易環境。
高雄市府地政局與兆豐銀行共同呼籲，民眾儘快申請「地籍異動即時通」，守護財產多一分保障，房貸流程更安心！

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每百戶剩1.4戶買房 買氣重回房地合一時期 平10年新低
2025/08/14 17:46自由時報文/記者朱語蕎

央行去年9月推出信用管制措施，令上半年房市買氣重回十年前，統計六都2025年上半年家戶購屋比。以往有廣大購屋買盤的六大都會區，上半年家戶購屋比僅1.4%，象徵每百戶中僅有1.4戶買房，平2016年以來最低紀錄。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此波政府打房之外，又有限貸風波延續，令自住與置產買盤皆冷靜不少，此波「金龍海嘯」打房效果已堪比房地合一稅上路。
住商機構彙整六都市政府民政、地政數據，根據戶數與半年買賣移轉棟數統計出各市的家戶購屋比。資料顯示，六都合計於2024年上半年時，家戶購屋比高達2.1%，平10年來最高紀錄。
不過，時隔1年至今年上半年，家戶購屋比跌至1.4%，顯示全台各都會區上半年每百戶中，僅約1.4戶買房，平10年來最低紀錄。
賴志昶分析，去年上半年適逢新青安效應發酵，全台房市一片榮景，惟也引發央行推出第七波信用管制，加上限貸風波，買氣瞬間急凍，令家戶購屋比跌回2016年時水準。
觀察六都，台北市上半年家戶購屋比達1.1%，為六都最低，與去年同期相比下滑0.3個百分點；新北市為1.3%，較去年減少0.7個百分點；桃園市家戶購屋比雖仍為六都最高，但較去年仍下降0.6個百分點來到2.0%，平10年最低紀錄。
台中市為1.7%，較去年減少0.7個百分點；台南市家戶購屋比僅1.3%，較去年同期下降0.7個百分點；高雄市也較去年減少0.8個百分點，下跌幅度為六都最高，同時上半年家戶購屋比達1.3%，也是平10年來最低。
賴志昶表示，高雄市去年有半導體產業進駐題材推升市場買氣，惟今年上半年在股市震盪、央行打房等情況之下，令投資與置產買盤明顯縮手，區域成交速度降溫不少；至於桃園房價在近年連續上漲後，總價門檻提高，加上貸款環境不利，更使購屋族群轉趨保守，因此即便有重劃區與軌道經濟題材等活絡市場，家戶購屋比也創10年同期新低。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，六都房市買氣歷經金龍海嘯衝擊跌回10年谷底，下半年適逢美國對等關稅議題牽動全球金融局勢敏感神經，台美股市互動頻繁，後續發展更值得留意。

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台中供給狂飆、買氣急凍　房市殺價前線逼近？
2025/08/13 23:21自由時報文/記者張瀞勻

打炒房打掉買氣，交屋潮卻來不及煞車？台灣房屋根據內政部資料，統計2021年至今的住宅使照量，發現每年國內完工取得使用執照的住宅數量逐年上升，一路從2021年的10萬戶左右，增加至2024年的近14萬戶，今年上半年又有近7萬戶的新成屋報到。總計近五年來，全國共有54.3萬戶的新成屋完工，其中又以台中市獨佔約10萬戶最可觀。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示， 2024年上半年之前，整體房市後疫後資金回流、AI產業崛起帶動買氣，市場景氣活絡，買氣甚至從蛋黃區一路外溢至蛋殼區。當時業者積極推案搶市，經過3~5年工期，交屋潮陸續湧現，新成屋供給也逐年走揚；然而第七波信用管制上路後景氣降溫，但許多建案已邁入工程期尾聲無法立即喊停，導致今年上半年完工的新成屋數量，並未較去年同期減少，市場上的餘屋賣壓也因而與日俱增，價格鬆動的可能性愈來愈大，房市版圖也將逐漸朝買方位移。
七大都會區當中，台中近五年取得使照的新成屋超過10萬戶，居全國之冠，桃園則以近9萬戶居次；且台中今年上半年完工的新成屋近1.5萬戶，已逾去年全年的55%，桃園今年H1取得使照的新成屋數量，更是去年的近6成，據此推估，台中與桃園2025年的使照宅數將更勝2024年。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中近年新興重劃區開發熱切，從市區周邊的十四期、十三期，到屯區的單元十二、總站特區，以及海線的台中港特定區等地，新興重劃區遍地開花、接力放量，讓台中近五年每年的使照宅數都居高居全國第一；桃園也有市區的中路、小檜溪，郊區的草漯、客運園區，以及機捷沿線的山鼻、興南等新市鎮連番開發，加上雙北遷居桃園的需求殷切，市場需求穩定，使供給量居北台灣之最。

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北市房市低迷　為何北投一夕翻紅？
2025/08/13 20:44自由時報文/記者張瀞勻

輝達5月下旬宣布總部落腳北士科後，為當地房市注入一劑強心針，統計顯示光是北投地區6、7月實價揭露就高達243件，總銷售金額超過百億元，5、6月北市預售每3筆交易就有一筆出現在北投，讓北投一舉成為一片不景氣中的北市房市熱區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然現在房市交易呈現個案表現，但又以北投熱銷的個案比較多，過去北市的重大建設開發多落在東邊的南港與北車的雙子星周邊，本來北士科買氣有點冷，但科技大廠宣布落腳北士科後，拉抬當地房市的能見度與話題，當天晚上就有買方購買預售案，區域內個案銷售速度加快，北投罕見成為北市的房市熱區。

統計顯示，北市5、6月預售揭露711戶，其中高達34%就出現在北投地區，其次是南港預售揭露近百件，大同區也揭露近百件，文山區則是揭露預售88件，相較起來市中心區域的預售揭露狀況就有點冷。

5、6月北投地區熱賣個案包括「樺輝沐畇」，總計揭露21戶，「士科大院」也已經揭露27戶，「遠雄泱玥」揭露30戶，「達欣文萃」揭露71戶，北投5、6月平均成交總價也超過4千萬元，顯示不僅是小宅產品才有買氣，整體市場都出現一波科技題材買盤。

曾敬德表示，過去北市重大建設都在東邊不然就是西邊，北邊的重大建設利多數量並不多，這次科技大廠設置總部的利多，讓當地房市成為市場關注焦點，接下來就看利多是否持續發酵與是否有擴散效應。

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多屋族想要享優惠地價稅 專家教導這樣做 即使多屋也能合法節稅
2025/08/13 23:15自由時報文/記者林耀文

依照稅法規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用地價稅自用住宅優惠稅率以一處為限，但稅務專家提醒，多屋族若是第二處另有直系親屬或直系姻親屬於該地辧竣戶籍登記，無出租供營業使用，且總面積合計未超過都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺，則都可適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。
嘉義縣財政稅務局舉例說明，小張原於台南市已享有一處自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，為都市土地面積200平方公尺，由小張設立戶籍，日前配偶於嘉義縣又購買一處都市土地面積250平方公尺房地，並由太太設籍於該處，依規定小張及其配偶僅能選擇一處地價較高的房地適用自用住宅稅率。
若是小張太太新購的房地由其成年子女或其父母設籍，則不受一處限制，但都市土地只有300平方公尺可享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，因此太太新購的土地僅有100平方公尺可適用自用住宅用地稅率，其餘150平方公尺則按一般用地稅率課徵地價稅。
財稅局提醒，地價稅一般用地稅率為10‰至55‰，採累進方式課徵，而自用住宅用地係採單一稅率2‰，兩者稅率至少相差4倍，如民眾所有土地符合自用住宅用地規定，請務必於9月22日前提出申請當年度才可適用優惠稅率；倘若逾期申請，則自申請之次年起才能適用。

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