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國產署釋6筆長照地上權 權利金底價、地租更優惠
2025/07/01 08:09自由時報文/記者朱語蕎

國產署配合中央政府推動長期照顧服務政策，辦理長照招標設定地上權，30日公告6宗精華區國有土地標的，區位條件俱佳，公告期間3個月，至9月30日17時截止收件，權利金底價共計2億8,697萬餘元，地租年息率底價皆為3％，較國產署一般公開招標設定地上權低。
國產署表示，本批次招標標的為新北市、雲林縣、高雄市、嘉義市各1宗，台中市2宗，合計6宗，土地面積約1.38公頃，土地使用分區分別為住宅區及鄉村區乙種建築用地。
考量長照機構基地區位需求，各宗標的皆鄰近醫院，區域設施資源豐富，生活機能成熟。新北市林口區土地距林口長庚醫院約4公里；台中市清水區、梧棲區2宗土地分別臨近台61線、臺灣大道，並鄰近童綜合醫院；雲林縣虎尾鎮土地距臺大醫院雲林分院虎尾院區5公里；高雄市左營區土地鄰近高雄榮總醫院，交通便利公共設施完善；嘉義市土地距臺中榮總嘉義分院600公尺，區位條件優質。
各宗標的因應標的所在區域需求指定應設置長照機構類型，至少擇一布建，設置長照機構規模應符合「長期照顧服務機構設立標準」規定，剩餘空間可作其他符合土地使用分區管制之複合式使用。
國產署表示，指定產業公開招標設定地上權以公開評選方式決標，作業分兩階段，第一階段為資格審查，投標人資格開放公司法人、財團法人、社團法人等，其團隊具有可經營長照機構資格法人者，均可投標。
第二階段就符合資格之投標人所提企劃書進行評選，評選項目包含投標人專業能力及相關經驗、申請設立長照機構規劃構想、財務計畫，權利金及地租年息率亦納評選項目綜合考量。
本次指定產業公開招標設定地上權係配合長照政策指定設置長照機構類型，招標權利金底價及年息率底價較國產署一般公開招標設定地上權為低，地上權存續期間皆為70年，地租年息率底價皆為3％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，投標人地租年息率投標數額逾底價部分，加計於不隨申報地價調整部分，權利金及地租年息率依投標人標單填列數額計收。

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一張表看盲點！打房不是萬靈丹 韓國教訓：首購族連門都進不了
2025/07/01 10:34自由時報文/記者張瀞勻

韓國首爾地區房價飆升，迫使政府近期再度推出多項重拳打房措施，包括限貸上限6億韓元（約新台幣1,400萬元）、多屋族貸款成數歸零、強制自住、縮短房貸年限等，政策強度遠超台灣。專家指出，政策短期內雖能抑止炒作、澆熄房市需求，但長期來看，供需才是左右房價的關鍵因素。
當前在建商及屋主收手、供給萎縮情形下，部分地區供需兩端失衡，反而放大不動產稀缺優勢，導致其價格高居不下，其次，過度嚴厲的限貸，更排擠中產、年輕族群等換屋或首購需求導致房市朝向「有錢人市場」集中，市場更加M型化。
觀察兩地政策，591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔表示，除了都是透過管控房貸等方式，亦即從金流來下手，然而其中仍有區別，像南韓力道之重，其中不光限縮首購房貸，更限制貸款成數、年限、總額等範圍，可說已達到無差別式的打房地步，如今當地不只換屋族，連首購等剛性需求等族群房貸同樣是難逃倖免。倘若相同方式套用在台灣，恐怕不只將影響房市，更將牽連金融、房產、甚至營建等多項產業，也因此央行才選擇採取漸進式管控，力道相較之下顯得溫和許多。
對於市場後續，這類嚴格的信用管控，畢務潔認為，短期內雖能達到有效降溫的作用，但對於對於滿手現金的多屋族或法人仍能透過其他資產出手，影響相對有限。且在新建案、中古屋釋出大量減少，不只蛋黃區主力產品價格仍是居高不下，部分蛋白重劃區價格同樣高居不下，導致激進式的政策猶如雙面刃，只能治標卻無法治本。
住展雜誌發言人陳炳辰則表示，目前台灣的房市冷卻進行式，都在可受控範圍，還不至於有新的政策再推出，尤其韓國這種等同直接槍斃式的打房方式，在先前房市過熱階段也未推行，現況更無施行必要。此外，近期央行又提及銀行在房屋放貸依然偏高，兼之已有建商傳出受大環境不佳而有停工消息，要是還像韓國的猛藥打房措施，房產重擊死亡不說，勢必讓台灣金融經濟都被拖下水，都非台灣施政風格，如果真要參考，亦會溫和許多。

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台北非首選！北部青年「南遷」購屋 桃園包辦4區最多
2025/07/01 13:55自由時報文/記者朱語蕎

基隆、台北、新北與桃園4縣市，因交通往返便利，常被視為共同生活圈，而台北的高房價現象，也使得許多年輕的購屋族群紛紛往新北、桃園或基隆等房價相對實惠的地區購屋。業者依聯徵中心住宅貸款統計，盤點基北北桃生活圈近1年25至35歲青年購屋前10熱門行政區，桃園市中壢區與桃園區青年購屋房貸戶數皆超過2千戶，分別以2,304戶及2,028戶位居第1與第2名，新北市板橋區則以1,566戶排名第3。
基北北桃青年購屋熱區中，桃園市計有4個行政區上榜，包含中壢區、桃園區、龜山區與蘆竹區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園市人口長期呈現淨移入，平均3字頭房價相對雙北、新竹實惠。中壢區軌道交通擁有台鐵、高鐵以及機場捷運等系統，加上高速公路與國道客運，對於有往返雙北、新竹需求的通勤族而言通勤選項多元。
此外，無論是中壢傳統市區或是青埔重劃區，皆能享有便利生活機能，因此中壢區受到多數購屋青年青睞，過去1年房價平均每坪32.6萬元，吸引2,304組青年在中壢區購屋，相當於平均每天就有6筆房屋交易。
排名第2的桃園區是桃園市行政中心所在。陳金萍指出，桃園區匯集桃園市政府行政機關、金融機構與各家企業，帶動桃園區商業活動與就業機會。區域內中路、小檜溪與經國等重劃區規劃完善提升居住品質，也為桃園區提供大量新屋供給。近1年房價平均每坪33.7萬元，對於青年購屋族群相當具有吸引力，累計2,028戶青年在桃園區購屋。
而基北北桃青年購屋熱區中，新北市有板橋區、三重區、淡水區、新莊區、中和區以及林口區等6個行政區上榜。其中板橋區近1年累計1,566組青年購屋，排名第3。陳金萍說，板橋區是新北市的行政中心，對於青年購屋族群而言，板橋交通便捷且就業機會豐富，房屋型態無論是江翠北側重劃區的新屋或是市區中古屋，選擇多元，加上板橋作為新北市行政中心，受惠於政府發展政策支持，未來房市深具潛力。
若觀察基北北桃青年購屋10大熱區平均交易總價，最為實惠的行政區就在新北市淡水區，平均總價為1,193萬元，近1年累計有1,122戶青年辦理購屋貸款。陳金萍分析，淡水區與台北市相鄰，但到達台北市中心通勤時間較長，因此房價相對親民，平均房價30.5萬元，對於預算有限的青年購屋族群而言，雙北地區3字頭房價負擔相對較輕鬆。
不過，除了既有的捷運淡水信義線外，近年淡水重大交通建設陸續進行，包含淡海輕軌、淡江大橋與淡北道路等，未來有望改善交通痛點，提升區域吸引力。

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限貸不鬆、經濟不佳　為何高雄新竹還在熱賣？
2025/07/01 09:00自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2025年六月價量變化，各縣市漲跌互見，其中高雄市、新竹縣市的月增表現最亮眼，月增皆超過一成，整體交易量與上月表現持平。不過與去年同期相比，今年6月交易量仍年減36.6%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，今年台灣房市多空交雜，國際戰爭，美國關稅戰牽動股匯債市和全球經濟變化，主計總處日發布最新經濟預測，2025年下半年經濟成長率GDP僅1%，因此置產型購屋族保守，自住族群更期待價跌，加上Q2理監事會議對房市限貸令尚未鬆綁，因此整體買氣欲振乏力。
根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標部分，94.62點，與上月相較下降0.57點，連續4個月落在100以下的悲觀區間，也讓指標創下近58個月以來的新低紀錄。
張旭嵐表示，目前房市動能主要受到資金面的影響，房市買氣仍回歸區域表現，具有產業紅利，建設利多的區域，可望穩健發展，反之推案量大的蛋殼重劃區，將面臨價格鬆動的考驗。不過由於市場上部分民間銀行已陸續釋出資金水位，也有壽險開放承做房貸，因此對於有自用需求的購屋者而言，稍微緩解購屋資金壓力，購屋計畫得以陸續推進。

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台北非首選！北部青年「南遷」購屋 桃園包辦4區最多
2025/07/01 13:55自由時報文/記者朱語蕎

基隆、台北、新北與桃園4縣市，因交通往返便利，常被視為共同生活圈，而台北的高房價現象，也使得許多年輕的購屋族群紛紛往新北、桃園或基隆等房價相對實惠的地區購屋。業者依聯徵中心住宅貸款統計，盤點基北北桃生活圈近1年25至35歲青年購屋前10熱門行政區，桃園市中壢區與桃園區青年購屋房貸戶數皆超過2千戶，分別以2,304戶及2,028戶位居第1與第2名，新北市板橋區則以1,566戶排名第3。
基北北桃青年購屋熱區中，桃園市計有4個行政區上榜，包含中壢區、桃園區、龜山區與蘆竹區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園市人口長期呈現淨移入，平均3字頭房價相對雙北、新竹實惠。中壢區軌道交通擁有台鐵、高鐵以及機場捷運等系統，加上高速公路與國道客運，對於有往返雙北、新竹需求的通勤族而言通勤選項多元。
此外，無論是中壢傳統市區或是青埔重劃區，皆能享有便利生活機能，因此中壢區受到多數購屋青年青睞，過去1年房價平均每坪32.6萬元，吸引2,304組青年在中壢區購屋，相當於平均每天就有6筆房屋交易。
排名第2的桃園區是桃園市行政中心所在。陳金萍指出，桃園區匯集桃園市政府行政機關、金融機構與各家企業，帶動桃園區商業活動與就業機會。區域內中路、小檜溪與經國等重劃區規劃完善提升居住品質，也為桃園區提供大量新屋供給。近1年房價平均每坪33.7萬元，對於青年購屋族群相當具有吸引力，累計2,028戶青年在桃園區購屋。
而基北北桃青年購屋熱區中，新北市有板橋區、三重區、淡水區、新莊區、中和區以及林口區等6個行政區上榜。其中板橋區近1年累計1,566組青年購屋，排名第3。陳金萍說，板橋區是新北市的行政中心，對於青年購屋族群而言，板橋交通便捷且就業機會豐富，房屋型態無論是江翠北側重劃區的新屋或是市區中古屋，選擇多元，加上板橋作為新北市行政中心，受惠於政府發展政策支持，未來房市深具潛力。
若觀察基北北桃青年購屋10大熱區平均交易總價，最為實惠的行政區就在新北市淡水區，平均總價為1,193萬元，近1年累計有1,122戶青年辦理購屋貸款。陳金萍分析，淡水區與台北市相鄰，但到達台北市中心通勤時間較長，因此房價相對親民，平均房價30.5萬元，對於預算有限的青年購屋族群而言，雙北地區3字頭房價負擔相對較輕鬆。
不過，除了既有的捷運淡水信義線外，近年淡水重大交通建設陸續進行，包含淡海輕軌、淡江大橋與淡北道路等，未來有望改善交通痛點，提升區域吸引力。

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農地未農用無法取得這張證明 但符合這條件且這樣做 居然省50萬土增稅
2025/07/01 15:40自由時報文/記者林耀文

老王日前出售1筆農業用地，因現況鋪設水泥供做停車場使用，無法取得「農業用地作農業使用證明書」，也無法申請不課徵土地增值稅，以致須負擔高額稅金。但稅務單位受理申報後，主動查核發現，該筆農地前次原地價在89年1月以前，且於89年1月28日時符合農業用地作農業使用規定，即主動調高原地價至89年1月當期之公告土地現值，因而讓老王省下50萬元的土地增值稅負擔！
地方稅務局表示，農業用地作農業使用，移轉與自然人，可先向土地所在地之區公所，申請核發「農業用地作農業使用證明書」，於申報土地移轉現值時檢附該證明書，由移轉雙方共同提出申請不課徵土地增值稅。
按照稅法規定，未作農業使用之農地，移轉時就無法適用不課徵土地增值稅；不過，依土地稅法第39之2條第4項規定，所移轉土地只要符合土地稅法89年1月28日修正生效時「農業用地作農業使用」規定，可申請將原地價調整為89年1月28日當期之公告土地現值，減少漲價總數額，以減輕土地增值稅負擔。
稅務專家提醒，以老王出售農業用地為例，現況非作農業使用但89年1月為農業使用，可適用調整原地價外，另外，再舉例說明，小李移轉經都市計畫變更，100年由「農業用地」變更為「住宅區」之A地(註：原地價70年1月每平方公尺500元，89年1月每平方公尺5,000元)，倘A地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時，符合「農業用地」作「農業使用」二要件，亦可調整原地價為89年1月的5,000元。

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土地臨「未開闢計劃道路」能蓋房嗎？建管科：「這條件下」都可以
2025/06/30 14:18自由時報文/記者朱語蕎

有民眾詢問，自家土地面臨的是「未開闢計劃道路」，這樣還能興建房子嗎？
苗栗縣建管科解釋，土地位在都市計劃區內，除了鄰接現有巷道，其餘最多的就是鄰接計畫道路了，若面臨計劃道路的土地，建築線的位置基本上都在建築基地與計畫道路的連接處，所以只要建築線指的出來，那申請建造執照的第一關就克服了。
若是面臨未開闢的計劃道路，是否需要在建造執照申請的時候需要出具土地同意書？建管科表示，其實「計劃道路」跟「現有巷道」一樣，都是供公眾通行的道路，在建造執照申請的時候都是不需要檢附土地同意書，只有「私設通路」才需要檢附土地使用同意書來證明通過他人的土地是被同意的。
而在取得建造執照後，第二階段的施工部分，根據內政部國土管理署102年02月06日台內營字第1020800210號函釋，在取得使用執照之前，應該至少自行開闢完成3.5公尺寬的道路，這時就需要取得土地所有權人的同意，開闢完成最小所需寬度後，才可以領到使用執照。
建管科提醒，使用別人的土地，需要先取得土地所有權人的同意；另外有關計畫道路開闢、鋪設標線或管養分工應符合道路管理機關的規定，相關疑義可以向各轄鄉鎮市公所諮詢。

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利率凍漲、房貸難辦　2025下半年房市會更慘嗎？
2025/06/27 17:38自由時報文/記者張瀞勻

國立中央大學台灣經濟發展研究中心發佈最新消費者信心指數(CCI)，與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標部分，2025年6月調查結果為94.62點，與上月相較下降0.57點，連續4個月落在100以下的悲觀區間，也讓指標創下近58個月以來的新低紀錄。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年買氣原本在過年後有小幅回溫，但Q1季末到Q2干擾消息不斷，先有台積電赴美設廠的外移疑慮，再來逢關稅戰引發股市震盪；隨後台幣匯率急升，雖有助於吸納資金來台，卻也對出口導向的產業發展造成挑戰，讓消費者對國內經濟的看法趨向保守，加上央行Q2理監事會議並未鬆綁任何信用管制，民眾申辦房貸，仍會遭遇「銀行挑客戶」的麻煩，僅少數所得條件好的買家申貸較順利，使消費者投入房市的意願維持在相對低檔，整體消費信心也持續下探。
周鶴鳴指出，面對信用管制引發民怨，央行依然嚴控不動產授信，打炒房的政策變動有限，後續市的交易量也不易放大，因此下半年的市場展望，依然是「多空互見，交雜拉扯」的局面。尤其美國關稅戰的90天豁免期將屆，與美談判結果，對國內的產業發展及資金流量影響頗大；此外，下半年美國有機會啟動降息循環，台灣央行的利率政策是否跟進美國的調整腳步，也將是房市的重要觀察指標。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，進入下半年，因限貸令產生的買賣拉鋸，也將屆滿一年，部分供給量大的地區，受銷售表現明顯放緩影響，賣方心態都略有鬆動，據此預估，下半年房市的議價空間將進一步拉大，也讓負擔能力無虞、勇於危機入市的消費者，更有機會掌握議價優勢撿到好物件。
另一方面，近期桃園、台中等縣市，針對近兩年取得的建照展延效期，緩和了建商的推案壓力，新建案的讓利潮將推延；但不少有資金需求的中古屋的屋主，已願意適度讓利，因此市場上新舊案之間的價差將擴大，也讓中古屋的低價優勢更鮮明。

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房市動不了、央行還不鬆手？背後其實藏著三道關卡
2025/06/27 19:28自由時報文/記者張瀞勻

央行第二季再次凍漲利率，信用管制也未鬆手，連五季原地踏步，讓房市持續陷於申貸卡關、買氣低迷的冷凍狀態。央行日前召開理監事會議，儘管近一年來房市買氣明顯降溫，但央行卻不鬆綁管制。專家指出，三大目標未完成前，央行恐怕都不會放手。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，央行打房的幾個目標，「降低不動產放款集中度」、「不動產放款總量管制」、「房市軟著陸」；其中，「不動產放款集中度」在 4、5 月不降反升，最新數據已升至 37.1%，「這個數據讓央行很不滿意，據說不排除要找成績不佳的銀行來喝咖啡。」
「不動產放款集中度」指的是不動產放款占總體放款的比率，但今年以來，由於台幣大幅度升值，企業大量償還美元借款，以及關稅戰拖累企業貸款意願，導致今年企業貸款增幅遜於預期。由於企業貸款意願低迷，成為不動產放款集中度上升的原因之一。
何世昌認為，事實上造成「不動產放款集中度」偏高的原因很多，解決每個成因的解方不同，很難在短期內用一紙命令就能夠壓得下來，央行的要求在一年內要見到成效，結果就是搞得房貸市場雞飛狗跳。
儘管此時，彭淮南前總裁的「穩健」路線，就會被拿來與楊金龍總裁的「急切」作為鮮明對比，何世昌表示，孰優孰劣他個人無法論斷，也許隨著時間推移，民眾都會看在眼裡並為他們打分數。

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近千億祖產土地「沒人要」？ 共有繼承糾紛多 專家教一招「輕鬆變現」
2025/06/27 20:06自由時報文/記者朱語蕎

根據內政部統計，今年全國公告逾期未辦理繼承登記建物近5千戶，土地達7萬2千餘筆，約3,400公頃，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元，為何白花花的鈔票沒有人要繼承？專家表示，其實還是有解決方法，讓有價值的土地輕鬆變現。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依照土地法第34條之1規定，多數決的土地共有人數超過2分之1，應有部分超過2分之1，另外，應有部分超過3分之2以上，人數不予計算，就可以代全體所有權人處分不動產，也就是必須先找到一個買方，並且按照上述規定的繼承人同意出售，就能水到渠成。
鄭文在說，有些被繼承人往生已年代久遠，想處分但共同繼承人全體同意的機會渺茫，甚至部份繼承人已經失聯，家族間有爭議老死不相往來等內情，辦理共同共有是可解套的方式。再來就是繼承登記的辦理，鄭文在表示，因為被繼承人往生的年代久遠，相關的繼承人中可能有被收養或是出養的情事必須釐清，製作成有效的繼承系統表，向地政事務所辦理繼承登記。
另外，民眾最擔心的遺產稅的多寡也是一個大問題，但是，依照稅捐稽徵法第21條：三、未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。所以，超過7年以上的繼承案件，通常已經逾核課，也就是不需要繳納遺產稅。
鄭文在提到，日前有個案的遺產案件，就是當公同共有的繼承登記完成後，案件有了180度的轉變，原本相應不理的繼承人看到可以分配取得的價金後，繼承人之間紛紛競相走告，沒有出面的蜂擁而至，於是應有面積超過了3分之2，已經符合多數決的要件。
鄭文在說，這時只好透過存證信函通知唯二不同意出售的共有人，是否優先購買？15天未到，就有一人來函表示要主張優先購買權，且他已經從地政事務所悄悄的申請核發土地所有權狀，也就是在繼承人間互相連絡時，他按兵不動，等公同共有的土地權狀核發，他就捷足先登領到土地權狀正本。屆時，原承買人只能默默退場，領回已經支付的第一期款，結束原本的買賣關係，由共有人承買該土地。
鄭文在表示，祖產的繼承，最好的方法就是要有買方出現，很多一般徵收或是區段重劃的案件，就是解決祖產繼承的好辦法。但是，一般案件可能就必須透過仲介人員協助完成，當買方出現時，價金的分配會讓許多的繼承人願意配合相關手續的進行，所以要解決逾期未辦理繼承登記的案件，先找到買方，願意先負擔相關的必要費用，是解決逾期未辦理繼承登記案件的不二法門。

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