作者: elands

住百坪呼叫老婆沒回應 賴正鎰：有錢人改買三房
2019-04-25 12:36經濟日報 記者游智文╱即時報導
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房市近來買氣回溫，但以中小坪數為主，豪宅未見明顯起色。鄉林集團董事長賴正鎰表示，現在有錢人買房觀念改了，買房子不再是愈大愈好，不少人反而以大換小，購買大小適中的三房。
他說，一個客戶剛創業時，買了一間30坪房子，隨著事業發展，愈買愈大，從70至80坪一路買到150坪豪宅。
有一天，他在家裡血壓突然升高頭暈，趕緊呼叫老婆，結果房子太大了，老婆在其他房間，根本聽不到，改叫兒子，也一樣沒有回應。
賴正鎰說，這位大老闆經此一事，深有感觸，房子大未必好，不僅兒子，老婆叫不到，也不好整理，這位客戶最後換掉大房買回正常坪數的房子。
賴說，不僅這位客戶，他身邊不少事業有成的人，由於小孩子長大到外面住，也決定回歸三房。
賴正鎰表示，房市從去年初即已明顯回穩，去年底九合一選舉結束後更出現一波買氣，但和以往不同的是，現在買盤以自住為主，大小適合的坪數，較能獲得購屋人青睞，他在產品規畫上，也都著眼自住需求，如新推出的新莊建案鄉林淳真，就以三房為主力，目前也有相當不錯銷售成績。

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未繼承房地創新高 土地近1個金門大、建物約4棟101
2019-04-25 12:45經濟日報 記者游智文╱即時報導
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根據內政部的未辦繼承登記土地及建物列冊管理統計顯示，2018年底全國未辦理繼承的土地有1.47萬公頃，已經是接近一個金門的面積規模，另外全台未辦理繼承的建物則有47萬坪，面積約4棟101大樓。
官方估計光台北市到今年3月為止，就有561億的土地無人繼承，推估全台未繼承的土地金額價格可能破千億元。而常見未辦登記的原因有「繼承人間意見不同」、「產權複雜且價值低」及「不諳法令」、「稅務問題」等因素。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，人口老化的趨勢已經無法逆轉，連帶近年的繼承移轉棟數也持續創下新高，不過北市地政局曾統計2012年到2016年每年的繼承人數與繼承取得人數比例約為60%，還有將近4成繼承人未繼承取得不動產，顯見不動產發生未繼承的狀況相當普遍。統計近10年未辦理繼承登記的土地面積增加58%，建物未辦理繼承面積則暴增143%。
六都之中，2018年底未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪，台北市地政局統計，截至今年3月，北市因未辦繼承登記被列冊管理的土地高達16548筆、面積逾269公頃，建物為1986棟，依2019公告土地現值計算高達561億餘元。
實務上繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。

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名人找個家／蕭長瑞 瞄準潛力房
2019-04-13 01:57經濟日報 記者邱金蘭／台北報導
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財團法人新世代金融基金會執行長蕭長瑞說，買個家，挑對「潛力房」很重要。35年前他就買下現在內湖的房子，隨著都市建設發展，住家附近交通便利性愈來愈好，房價也跟著水漲船高，讓他到現在都相當滿意當初的決定。
個性節儉的他，不太喜歡被銀行從薪水裡扣掉房貸的感覺，所以買房子不想跟銀行貸款，蕭長瑞在1984年退伍後，就先向媽媽預借「創業、成家」基金，在內湖買了房子，再以孝親金分期返還。
對於年輕人如何幫自己找個家，蕭長瑞提供年輕人三個建議。包括第一，不要忘了議價。
蕭長瑞回憶說，35年前，他從軍中退伍後，在內湖買了現在住的這間公寓房子，權狀37坪、室內有30坪；每坪4萬元，他很後悔，當時完全沒有殺價，就照開價4萬元買了，後來聽說，應該可以殺到每坪3.5萬元。
蕭長瑞退伍後，從嘉義北上到台北工作，想說就在台北買個房子，會選在內湖，同學的推薦也有關。
他說，同學夫妻兩人分別在大直國中、麗山國中教書，建議他可以在內湖買房子，因他一個人住，所以還可以挪出一個空間，做為同學做家教補習的教室，一方面幫忙同學、二方面自己也可以有點小小的租金收入。
第二，地區選擇，「要考慮未來而不是現在發達」，蕭長瑞說，已開發完成的精華地區，房價一定貴，可以挑選一些尚待開發、但有潛力的地區，早點投入，房價相對便宜。
尤其年輕人剛開始買房子，能力有限，寧可住遠一點，也不要去跟人家搶精華地區。他說，那個時候內湖離台北市區感覺很遠，當時內科附近還是雜草叢生呢，後來截彎取直後，逐漸開發，現在從他家走港墘路，五分鐘內就可以上高速公路了。
蕭長瑞說，當年選擇落腳內湖，家人還一度罵他，為何買在離台北市那麼遠的地方，現在想想選對有發展潛力地區，真的很重要。
第三，地理位置，不能光看景點，可以選在景點附近。蕭長瑞說，直接買有景點的位置一定貴，蓋在碧湖旁，直接可以看到湖景的房子一定比較貴，年輕人買不起，但可以選在碧湖附近的，房價就相對便宜。從他家走到碧湖，不到十分鐘，走一下路，很快就可以飽覽美景。
蕭長瑞說，找個家選對地點真的很重要，他很滿意當初的選擇，現在附近房價每坪已經漲到40幾萬元了，但他一點都不會想要換房子。

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雙北 四區交易強強滾
2019-04-13 22:53經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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今年329北台灣推案預估量2,225.1億元，較去年量增逾百億元，依然以新北市推案量最高，其中，以台北市北投區、板橋江翠北側、土城暫緩發展區、龜山A7重劃區等地交易相對熱絡。代銷業者表示，今年買氣較去年同期稍好，整體住宅市場是自住買盤支撐。
北台灣329檔期重要看點莫過於板橋區，該區占全新北市檔期案量三分之一，超過350億元極為可觀，主要集中於江翠北側重劃區，包括「帝國花園廣場」與「麗寶北歐莊園」等兩個大型指標案。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，江翠北側則是由河景第一排的建案掛帥，雖然成交價每坪逼近50萬元，但人氣仍然踴躍；此外，台北市北投區今年買氣也回溫，推測是換屋需求積壓太久，恰好遇到品牌建商大舉推案，吸引遞延性買盤出籠。
土城暫緩發展區銷況也不俗，以本地民眾買盤為主。何世昌表示，因該重劃區內、近捷運站周邊的建案成交價接近40萬元，獲得在地人青睞。

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台中房市熱 剛性買盤出籠
2019-04-13 22:54經濟日報 記者宋健生／台中報導
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延續329檔期熱潮，四天春假連假全台觀光景點人潮爆滿，台中房市也跟著熱起來，其中包括遠雄、總太、國聚、久樘及精銳等主打剛性自住買盤的建案，都紛紛揮出漂亮的春天全壘打。
市調指出，上述建商所推的個案如「遠雄之星6」、「總太2020」、「國聚之境」，「久樘快樂天鵝」、「精銳潮」，銷售成績亮眼；豪宅市場也緩步增溫，「忠泰老佛爺」、「陸府植森」同步成為市場指標。
經濟日報提供
遠雄在台中第一個大規模造鎮的清水建案「遠雄之星」已推出第六期，遠雄透露，今年春假期間來客超過200組，「遠雄之星6」已全面完銷，銷售金額達1.2億元。由於熱賣，「遠雄之星7」也已開始潛銷，新案主打安縵日式美學親子公設。
「遠雄之星」在台中港特區規劃共11期，戶數4,200戶、總開發面積1.9萬坪、總銷金額270億元；已交屋三期，銷售超過1,500戶。
遠雄清水造鎮案賣得火熱，總太在北屯造鎮大案「總太2020」，春假也報捷，銷售已破95%，月底將完銷；另一新案「Melody共好」潛銷已售三成多。總太透露，「2020」、「Melody共好」兩案，春假期間就售出35戶，成交金額達3億元。
「總太2020」基地6,000坪，社區共935戶，主打首購族輕鬆購屋，頗受青睞；「共好Melody」推出全齡通用宅，打造0至99歲都能長住久安的社區，特別禮聘日本建築大師百枝優跨國操刀，讓一般民眾也能享受頂級豪宅的品質。
中部品牌建商精銳、久樘開發，春假期間也傳佳音。位於台中副都心、高鐵綠活特區「精銳潮」，基地緊鄰區內最大5,000坪生態公園且步行可達烏溪壘球場、棒球場等13處公園綠地，綠園道、環河自行車道，環境極富悠閒慢活氛圍。
「精銳潮」有別其他千戶案量產品，二至三房的26至40坪產品，設計戶戶邊間兼顧採光與通風性，更將紗窗配備提升為全戶防霾等級，每坪開價28萬至30萬元。四天連假衝出高買氣，來客50組有18戶成交，為高鐵特區指標熱銷案。
國聚建設在豐原推出的「國聚之境」，全案分三期開發、總銷達100億元。第一期259戶規劃28至34坪、二至三房為主力，每坪預計成交價22萬至25萬元，A棟86戶全棟迅速賣完，B棟也熱銷。
久樘開發「久樘快樂天鵝」、「久樘臻星」表現火熱，「久樘快樂天鵝」連假期間25組來客數，成交十戶，成交率40%；「久樘臻星」吸引逾20組來客，成交八戶。
豪宅市場部分，「忠泰老佛爺」、「陸府植森」連假期間來客數明顯增長；「老佛爺」豪宅案除預約客戶外，來客成長約三成，此案由時尚大師卡爾拉格斐跨界操刀，選定科博館特區推出精品豪宅。
新市政綠特區的成屋案「陸府植森」，入春後植栽愈發綠意盎然，也吸引一波買盤。四天連假來客比平日多出三倍，還有不少台商、企業主趁著返台掃墓，特地前來賞屋。

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炒房者偷走需辛勤創造的財富！胡偉良：高房價造成台灣四大問題
2019-04-15 16:12專欄作家 胡偉良
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房價不僅僅是個經濟問題，更是個政治問題、社會問題。房價繼續上漲將會催生更多的社會、經濟問題。
1.高房價加劇了社會不勞而獲的浮躁心理，催生了靠炒房為生的寄生階層
近幾年來，炒房炒地致富成了發財的最好手段，最敗家的則是賣房創業。做實（產）業辛辛苦苦一整年，往往不如輕輕鬆鬆炒房。這樣的氛圍之下，有多少人能坐冷板凳做實業？很多人都知道，娛樂明星、網紅隨便動動，就收益上萬，很不公平，加劇了年輕人的浮躁心態。但是房地產的連年暴漲，對實業的影響卻不亞於此。
試問炒房者為社會貢獻了什麼價值？炒作房子靠低價買進，在房價上漲之後，再賣給剛需（真正的需求者），從而大賺一筆，值得驕傲嗎？他們的付出對社會有造成任何貢獻嗎？沒有，可是這些人卻很驕傲，連年大賺之後，不覺得自己是寄生蟲，偷走了剛需辛勤創造的財富。
當今社會有多浮躁呢？現在採訪小學生長大以後想做什麼？據調查想當網紅的比例驚人。少年強則國家強，少年都一心想當網紅了，國家還有未來？
總而言之，炒房帶來的暴利，帶動了社會資本的浮躁，加速了社會資本（尤其是民間資本）從實體經濟轉向房地產炒作，進一步阻礙了實業的轉型升級。
2.高房價加速社會的貧富分化，降低了社會內需
高房價提高了生產成本和生活成本。高房價就意味著生產者和消費者需要支付更高的價格來買房子、支付房租等等。生活成本的提高必然會使社會的貧富分化更快，社會需求隨之迅速降低。
有人說，房價上漲也能夠提高需求啊。是的，房價上升能夠給房地產企業帶來利潤，也能夠帶動很多相關產業發展。「馬太效應」造成富有的更富有，貧窮的更貧窮。馬太效應能夠產生的原因，是因為利潤。利潤歸於有錢人，而不是窮人。
長期以來房地產一直是個高利潤的行業。貧富分化的根本原因是因為利潤，利潤愈高，貧富分化就愈快。所以總體而言，社會的整體需求是在不斷被加速消滅。
3.房地產除了經濟功能外，更重要的是民生功能
過去十多年的高房價已經脫離了台灣的經濟發展速度，高房價已失去經濟支撐。台灣近幾年的經濟增速不斷走低，GDP增速早已變成了5％以下的成長，而在這種情況下，房價卻在短短十幾年內快速翻倍。沒有經濟的增長支撐，高房價是難以持久的。
4.台灣的人口老齡化愈來愈明顯，房價增長缺少人口增長的支持
「路易斯拐點」在台灣早已顯現，人口紅利早已消失。在人口低度成長甚至逐步走向負成長的趨勢下，房地產價格上漲已經失掉了長期的需求基礎。目前僅剩下「存量更新」（老屋改建）的需求。
高房價促進了貧富分化，甚至有不少人說買不起房的人將會永遠也買不起房，追根究底說的就是貧富分化的問題。
預期近期的美元加息將導致資金外流壓力加大，國內資金將會趨於緊張。美聯儲已經宣布這1、2年還會繼續加息，2019年加息兩次。美聯儲的持續加息已經導致國內利率逐漸落後美國利率甚至加大利差。這將給國內資本一定的外流壓力。如果真的出現資本外流，國內房價的貨幣支撐將更為缺少。
很多人認為科技發展不會造成就業壓力，他們認為科技同時可以產生就業。但是根據歷史來看這個結論並不完全成立，否則也不會有工業革命時期工人砸毀機器的事件了。要想讓科技減少就業人口後又能促進就業，難度不亞於一場革命。因為那需要一次全面的財富重新分配。

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爛尾樓翻身可以買嗎？專家建議：注意3件事
2019-04-16 08:52聯合報 記者趙容萱╱即時報導
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「爛尾樓」可不可以買？台中市有部分地段好的中古屋，前身背景是「中輟樓」，房價低於同地段同屋齡中古屋的2到3成，價格很誘人，但中輟身分讓消費者裹足不前。台中不動產開發公會名譽理事長陳正哲建議，消費者買中輟要注意3件事，包括結構安全、管線，以及建商的信譽。
陳正哲說明，買「中輟屋」第一點是要注意是結構安全，最好整棟大樓能獲得結構技師確認安全無虞，最好能有結構技師確認簽名認證；第二是管線，因為房子要住長久，因此要注意有沒有漏水、電梯有沒有問題，無論是弱電、水管、電管等管線最好都要重新檢測整理、汰換；第三是建設公司的信譽，買房無非是要有售後服務與保固，若能找到信譽良好的公司，做到售後保固的責任。
台中不少中輟樓經建商接手變身，例如美術園道旁熊都國美館，允將建設接手未來之翼，霖園集團接手的台中亞緻大飯店One Hotel，去年鼎碩國際攜手台中采揚建設合作接手五權西路、精誠路口萬世如意大樓，近期以國美晴空分兩期對外銷售，第一期2個月銷售逾6成，引起熱議。
采揚建設表示，公司擁有30年的建築營造經驗，去年接手後委請結構技師對整棟建築進行結構安全檢測，機電、弱電、瓦斯等，皆經過專業工程公司進行檢測及汰換，全棟窗框防水加強施作，無論在產權、結構安全、管路更新、設備新裝等都做了整理，提供5年防水保固、2年設備保固。

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台糖鳳山千坪地 銳揚3.01億得標
2019-04-12 20:25經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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高雄市鳳山房市交易熱，日前台糖公司招標一筆位於鳳山明頂段頂明路、頂園街、頂興街口旁面積約1000.3坪的住3-1土地合建案，在3家建商競標之下，最終由銳揚建設以總價3.01億元得標，每坪得標價約30.09萬元。銳揚建設表示，將規劃樓高13~15樓首購產品大樓，採2、2+1、3房設計，於今年申請建照，明年開工。
台糖公司該次釋出的鳳山明頂段土地合建案，基地近88線快速道路鳳山交流道，與77期重劃區串連，招標底價約2.72億元，每坪底價約27萬元，土地使用分區為住3-1。最終由銳揚建設以總價3.01億元得標，單坪得標價約30.09萬元，高於龍騰建設28.38萬元與永信建設27.32萬元的出價。
自由時報報導，銳揚建設總經理侯嘉璋表示，將視基地容積率與建蔽率規劃，目前初步設定為樓高13~15層的首購產品大樓，總價與單坪售價都將盡力滿足首購客需求，預計今年申請建照，明年開工。定位為輕豪宅大樓模式，以高質化與合理售價，讓首購家庭擁有質感好宅。

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台中新興商圈 低價店面買氣熱
2019-04-12 20:27經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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近年來國內外知名購物商場包含日本三井不動產、秀泰影城等，皆積極進駐台中投資商場，因而發展出許多新興商圈，帶動區域店面及住宅詢問度提升，其中以總價1,500至2,000萬元之間的店面最為熱門，供不應求。其中台中港「三井OUTLET PARK」、東區「秀泰影城」、南屯區「Costco好市多」等大型商場進駐，為區域帶來穩定就業機會，同時帶動消費需求，為台中新興商圈帶來群聚效益與店面消費經濟，活絡區域店面買氣。
工商時報報導，鄉林建設副總經理方偉民分析，店面置產族最優先考慮的是報酬率，一級商圈如7期新市政、新光三越、逢甲、一中、公益路商圈等，儘管租金收益及出租率較高，但購置成本高，往往達到4,000萬、5,000萬元以上。因此，人口集中的重劃區新興商圈、人車流量大的重要幹道沿線、捷運站、火車站附近第一排店面，都是置產族下手目標。
方偉民表示，中美貿易戰引發台商回流置產，加上台中捷運綠線將完工通車、捷運藍線也將要啟動等利多，過去較冷的店面產品已回溫。而除了店面外，也有不少置產族將部分資金布局於1、2房的小宅產品，在投報率平均可達3％的情況下，接手買盤相當熱絡。

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住展評論：稅負不大幅調高 加啥稅都沒用
2019-04-12 22:25經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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從北市東區商圈逐漸沒落、空置店面不斷增加，許多名店無法負荷高漲房租而出走或吹熄燈號，所衍生的空店或空屋稅構想，可說是近兩週以來，與房市相關的最熱議話題。無意外，針對這項由北市提出還在研擬的加稅政策，學者多表贊同，業界則多半質疑或唱衰。
平心而論，不管是空店還是空屋稅，畢竟北市府這次的主要出發點，還是希望藉此逼使東區店東降租，進而提高出租率、活絡商圈。然而看看附近的信義計畫區周邊商圈，或近年大復活的西門町，這兩大商圈範圍內的店面租金，十之八久和東區一樣貴桑桑，甚至可能更貴，但商圈發展卻是欣欣向榮。至於這幾年同樣黯淡的天母或五分埔商圈，店租應該不會比東區或西門町貴，但沒落速度比東區有過之而無不及。
從以上實例可知，要挽救一個衰敗的商圈，不是光靠要求店東降租就能達成；一個商圈要能發展起來，不但需要建立特色，還得店家、店東相互合作，甚至還必須對抗近年快速興起的電商網購產業；在這樣的前提下，政府政策能幫助的恐怕十分有限，充其量只有提供更便捷的交通動線，或透過相關公器幫忙宣傳。
不過，如果談的是一般閒置住宅，則加重持有稅，確實有一定程度的效果，畢竟比啟店面，住家的情況相對單純；要不是拿來自住，不然就是當包租公婆或做為個人或家戶資產。前者屬剛性需求，正常情況當然不會閒置，除非家戶人數少，居者本身又經常出門在外；相較之下，無論出租或置產，就容易造成閒置。這時候加重持有稅，一般來說都能讓包租公婆降租，或逼置產投資客須降價出清。
然而，這時候問題就來了。如果持有稅加重的程度不夠，對持有者來說不痛不癢，那麼一切絕對事倍功半。就更別說目前無論地價或房屋稅，都還是用評定現值而非市價為稅基，而基於評定現值總是和市價差距(低)甚大，當然會讓加重稅率產生的效果大打折扣。
所以撇開空置店面，或認定閒置的技術面問題，住展房屋網企研室認為，如果柯市府真的想要藉由調高(持有)稅率來逼出閒置住宅，恐怕稅率不能只從現有的3.6%加重到5或6%，而是必須加好幾倍，或者實質稅率(稅額對照市價)要達到一定水平(可參考國外經驗或制度)；否則就算真的開徵空屋稅，還是一樣沒路用。

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