台中房市熱 剛性買盤出籠

台中房市熱 剛性買盤出籠
2019-04-13 22:54經濟日報 記者宋健生/台中報導

延續329檔期熱潮,四天春假連假全台觀光景點人潮爆滿,台中房市也跟著熱起來,其中包括遠雄、總太、國聚、久樘及精銳等主打剛性自住買盤的建案,都紛紛揮出漂亮的春天全壘打。
市調指出,上述建商所推的個案如「遠雄之星6」、「總太2020」、「國聚之境」,「久樘快樂天鵝」、「精銳潮」,銷售成績亮眼;豪宅市場也緩步增溫,「忠泰老佛爺」、「陸府植森」同步成為市場指標。
經濟日報提供
遠雄在台中第一個大規模造鎮的清水建案「遠雄之星」已推出第六期,遠雄透露,今年春假期間來客超過200組,「遠雄之星6」已全面完銷,銷售金額達1.2億元。由於熱賣,「遠雄之星7」也已開始潛銷,新案主打安縵日式美學親子公設。
「遠雄之星」在台中港特區規劃共11期,戶數4,200戶、總開發面積1.9萬坪、總銷金額270億元;已交屋三期,銷售超過1,500戶。
遠雄清水造鎮案賣得火熱,總太在北屯造鎮大案「總太2020」,春假也報捷,銷售已破95%,月底將完銷;另一新案「Melody共好」潛銷已售三成多。總太透露,「2020」、「Melody共好」兩案,春假期間就售出35戶,成交金額達3億元。
「總太2020」基地6,000坪,社區共935戶,主打首購族輕鬆購屋,頗受青睞;「共好Melody」推出全齡通用宅,打造0至99歲都能長住久安的社區,特別禮聘日本建築大師百枝優跨國操刀,讓一般民眾也能享受頂級豪宅的品質。
中部品牌建商精銳、久樘開發,春假期間也傳佳音。位於台中副都心、高鐵綠活特區「精銳潮」,基地緊鄰區內最大5,000坪生態公園且步行可達烏溪壘球場、棒球場等13處公園綠地,綠園道、環河自行車道,環境極富悠閒慢活氛圍。
「精銳潮」有別其他千戶案量產品,二至三房的26至40坪產品,設計戶戶邊間兼顧採光與通風性,更將紗窗配備提升為全戶防霾等級,每坪開價28萬至30萬元。四天連假衝出高買氣,來客50組有18戶成交,為高鐵特區指標熱銷案。
國聚建設在豐原推出的「國聚之境」,全案分三期開發、總銷達100億元。第一期259戶規劃28至34坪、二至三房為主力,每坪預計成交價22萬至25萬元,A棟86戶全棟迅速賣完,B棟也熱銷。
久樘開發「久樘快樂天鵝」、「久樘臻星」表現火熱,「久樘快樂天鵝」連假期間25組來客數,成交十戶,成交率40%;「久樘臻星」吸引逾20組來客,成交八戶。
豪宅市場部分,「忠泰老佛爺」、「陸府植森」連假期間來客數明顯增長;「老佛爺」豪宅案除預約客戶外,來客成長約三成,此案由時尚大師卡爾拉格斐跨界操刀,選定科博館特區推出精品豪宅。
新市政綠特區的成屋案「陸府植森」,入春後植栽愈發綠意盎然,也吸引一波買盤。四天連假來客比平日多出三倍,還有不少台商、企業主趁著返台掃墓,特地前來賞屋。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

炒房者偷走需辛勤創造的財富!胡偉良:高房價造成台灣四大問題

炒房者偷走需辛勤創造的財富!胡偉良:高房價造成台灣四大問題
2019-04-15 16:12專欄作家 胡偉良

房價不僅僅是個經濟問題,更是個政治問題、社會問題。房價繼續上漲將會催生更多的社會、經濟問題。
1.高房價加劇了社會不勞而獲的浮躁心理,催生了靠炒房為生的寄生階層
近幾年來,炒房炒地致富成了發財的最好手段,最敗家的則是賣房創業。做實(產)業辛辛苦苦一整年,往往不如輕輕鬆鬆炒房。這樣的氛圍之下,有多少人能坐冷板凳做實業?很多人都知道,娛樂明星、網紅隨便動動,就收益上萬,很不公平,加劇了年輕人的浮躁心態。但是房地產的連年暴漲,對實業的影響卻不亞於此。
試問炒房者為社會貢獻了什麼價值?炒作房子靠低價買進,在房價上漲之後,再賣給剛需(真正的需求者),從而大賺一筆,值得驕傲嗎?他們的付出對社會有造成任何貢獻嗎?沒有,可是這些人卻很驕傲,連年大賺之後,不覺得自己是寄生蟲,偷走了剛需辛勤創造的財富。
當今社會有多浮躁呢?現在採訪小學生長大以後想做什麼?據調查想當網紅的比例驚人。少年強則國家強,少年都一心想當網紅了,國家還有未來?
總而言之,炒房帶來的暴利,帶動了社會資本的浮躁,加速了社會資本(尤其是民間資本)從實體經濟轉向房地產炒作,進一步阻礙了實業的轉型升級。
2.高房價加速社會的貧富分化,降低了社會內需
高房價提高了生產成本和生活成本。高房價就意味著生產者和消費者需要支付更高的價格來買房子、支付房租等等。生活成本的提高必然會使社會的貧富分化更快,社會需求隨之迅速降低。
有人說,房價上漲也能夠提高需求啊。是的,房價上升能夠給房地產企業帶來利潤,也能夠帶動很多相關產業發展。「馬太效應」造成富有的更富有,貧窮的更貧窮。馬太效應能夠產生的原因,是因為利潤。利潤歸於有錢人,而不是窮人。
長期以來房地產一直是個高利潤的行業。貧富分化的根本原因是因為利潤,利潤愈高,貧富分化就愈快。所以總體而言,社會的整體需求是在不斷被加速消滅。
3.房地產除了經濟功能外,更重要的是民生功能
過去十多年的高房價已經脫離了台灣的經濟發展速度,高房價已失去經濟支撐。台灣近幾年的經濟增速不斷走低,GDP增速早已變成了5%以下的成長,而在這種情況下,房價卻在短短十幾年內快速翻倍。沒有經濟的增長支撐,高房價是難以持久的。
4.台灣的人口老齡化愈來愈明顯,房價增長缺少人口增長的支持
「路易斯拐點」在台灣早已顯現,人口紅利早已消失。在人口低度成長甚至逐步走向負成長的趨勢下,房地產價格上漲已經失掉了長期的需求基礎。目前僅剩下「存量更新」(老屋改建)的需求。
高房價促進了貧富分化,甚至有不少人說買不起房的人將會永遠也買不起房,追根究底說的就是貧富分化的問題。
預期近期的美元加息將導致資金外流壓力加大,國內資金將會趨於緊張。美聯儲已經宣布這1、2年還會繼續加息,2019年加息兩次。美聯儲的持續加息已經導致國內利率逐漸落後美國利率甚至加大利差。這將給國內資本一定的外流壓力。如果真的出現資本外流,國內房價的貨幣支撐將更為缺少。
很多人認為科技發展不會造成就業壓力,他們認為科技同時可以產生就業。但是根據歷史來看這個結論並不完全成立,否則也不會有工業革命時期工人砸毀機器的事件了。要想讓科技減少就業人口後又能促進就業,難度不亞於一場革命。因為那需要一次全面的財富重新分配。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

爛尾樓翻身可以買嗎?專家建議:注意3件事

爛尾樓翻身可以買嗎?專家建議:注意3件事
2019-04-16 08:52聯合報 記者趙容萱╱即時報導


「爛尾樓」可不可以買?台中市有部分地段好的中古屋,前身背景是「中輟樓」,房價低於同地段同屋齡中古屋的2到3成,價格很誘人,但中輟身分讓消費者裹足不前。台中不動產開發公會名譽理事長陳正哲建議,消費者買中輟要注意3件事,包括結構安全、管線,以及建商的信譽。
陳正哲說明,買「中輟屋」第一點是要注意是結構安全,最好整棟大樓能獲得結構技師確認安全無虞,最好能有結構技師確認簽名認證;第二是管線,因為房子要住長久,因此要注意有沒有漏水、電梯有沒有問題,無論是弱電、水管、電管等管線最好都要重新檢測整理、汰換;第三是建設公司的信譽,買房無非是要有售後服務與保固,若能找到信譽良好的公司,做到售後保固的責任。
台中不少中輟樓經建商接手變身,例如美術園道旁熊都國美館,允將建設接手未來之翼,霖園集團接手的台中亞緻大飯店One Hotel,去年鼎碩國際攜手台中采揚建設合作接手五權西路、精誠路口萬世如意大樓,近期以國美晴空分兩期對外銷售,第一期2個月銷售逾6成,引起熱議。
采揚建設表示,公司擁有30年的建築營造經驗,去年接手後委請結構技師對整棟建築進行結構安全檢測,機電、弱電、瓦斯等,皆經過專業工程公司進行檢測及汰換,全棟窗框防水加強施作,無論在產權、結構安全、管路更新、設備新裝等都做了整理,提供5年防水保固、2年設備保固。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

台糖鳳山千坪地 銳揚3.01億得標

台糖鳳山千坪地 銳揚3.01億得標
2019-04-12 20:25經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

高雄市鳳山房市交易熱,日前台糖公司招標一筆位於鳳山明頂段頂明路、頂園街、頂興街口旁面積約1000.3坪的住3-1土地合建案,在3家建商競標之下,最終由銳揚建設以總價3.01億元得標,每坪得標價約30.09萬元。銳揚建設表示,將規劃樓高13~15樓首購產品大樓,採2、2+1、3房設計,於今年申請建照,明年開工。
台糖公司該次釋出的鳳山明頂段土地合建案,基地近88線快速道路鳳山交流道,與77期重劃區串連,招標底價約2.72億元,每坪底價約27萬元,土地使用分區為住3-1。最終由銳揚建設以總價3.01億元得標,單坪得標價約30.09萬元,高於龍騰建設28.38萬元與永信建設27.32萬元的出價。
自由時報報導,銳揚建設總經理侯嘉璋表示,將視基地容積率與建蔽率規劃,目前初步設定為樓高13~15層的首購產品大樓,總價與單坪售價都將盡力滿足首購客需求,預計今年申請建照,明年開工。定位為輕豪宅大樓模式,以高質化與合理售價,讓首購家庭擁有質感好宅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

台中新興商圈 低價店面買氣熱

台中新興商圈 低價店面買氣熱
2019-04-12 20:27經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

近年來國內外知名購物商場包含日本三井不動產、秀泰影城等,皆積極進駐台中投資商場,因而發展出許多新興商圈,帶動區域店面及住宅詢問度提升,其中以總價1,500至2,000萬元之間的店面最為熱門,供不應求。其中台中港「三井OUTLET PARK」、東區「秀泰影城」、南屯區「Costco好市多」等大型商場進駐,為區域帶來穩定就業機會,同時帶動消費需求,為台中新興商圈帶來群聚效益與店面消費經濟,活絡區域店面買氣。
工商時報報導,鄉林建設副總經理方偉民分析,店面置產族最優先考慮的是報酬率,一級商圈如7期新市政、新光三越、逢甲、一中、公益路商圈等,儘管租金收益及出租率較高,但購置成本高,往往達到4,000萬、5,000萬元以上。因此,人口集中的重劃區新興商圈、人車流量大的重要幹道沿線、捷運站、火車站附近第一排店面,都是置產族下手目標。
方偉民表示,中美貿易戰引發台商回流置產,加上台中捷運綠線將完工通車、捷運藍線也將要啟動等利多,過去較冷的店面產品已回溫。而除了店面外,也有不少置產族將部分資金布局於1、2房的小宅產品,在投報率平均可達3%的情況下,接手買盤相當熱絡。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

住展評論:稅負不大幅調高 加啥稅都沒用

住展評論:稅負不大幅調高 加啥稅都沒用
2019-04-12 22:25經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

從北市東區商圈逐漸沒落、空置店面不斷增加,許多名店無法負荷高漲房租而出走或吹熄燈號,所衍生的空店或空屋稅構想,可說是近兩週以來,與房市相關的最熱議話題。無意外,針對這項由北市提出還在研擬的加稅政策,學者多表贊同,業界則多半質疑或唱衰。
平心而論,不管是空店還是空屋稅,畢竟北市府這次的主要出發點,還是希望藉此逼使東區店東降租,進而提高出租率、活絡商圈。然而看看附近的信義計畫區周邊商圈,或近年大復活的西門町,這兩大商圈範圍內的店面租金,十之八久和東區一樣貴桑桑,甚至可能更貴,但商圈發展卻是欣欣向榮。至於這幾年同樣黯淡的天母或五分埔商圈,店租應該不會比東區或西門町貴,但沒落速度比東區有過之而無不及。
從以上實例可知,要挽救一個衰敗的商圈,不是光靠要求店東降租就能達成;一個商圈要能發展起來,不但需要建立特色,還得店家、店東相互合作,甚至還必須對抗近年快速興起的電商網購產業;在這樣的前提下,政府政策能幫助的恐怕十分有限,充其量只有提供更便捷的交通動線,或透過相關公器幫忙宣傳。
不過,如果談的是一般閒置住宅,則加重持有稅,確實有一定程度的效果,畢竟比啟店面,住家的情況相對單純;要不是拿來自住,不然就是當包租公婆或做為個人或家戶資產。前者屬剛性需求,正常情況當然不會閒置,除非家戶人數少,居者本身又經常出門在外;相較之下,無論出租或置產,就容易造成閒置。這時候加重持有稅,一般來說都能讓包租公婆降租,或逼置產投資客須降價出清。
然而,這時候問題就來了。如果持有稅加重的程度不夠,對持有者來說不痛不癢,那麼一切絕對事倍功半。就更別說目前無論地價或房屋稅,都還是用評定現值而非市價為稅基,而基於評定現值總是和市價差距(低)甚大,當然會讓加重稅率產生的效果大打折扣。
所以撇開空置店面,或認定閒置的技術面問題,住展房屋網企研室認為,如果柯市府真的想要藉由調高(持有)稅率來逼出閒置住宅,恐怕稅率不能只從現有的3.6%加重到5或6%,而是必須加好幾倍,或者實質稅率(稅額對照市價)要達到一定水平(可參考國外經驗或制度);否則就算真的開徵空屋稅,還是一樣沒路用。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

網路看屋首季創新高 全台這10區人氣最旺

網路看屋首季創新高 全台這10區人氣最旺
2019-04-15 09:51經濟日報 記者游智文╱即時報導


591新建案公布最新點閱數統計,今年第一季點閱數突破2300萬次,較去年同期相比成長超過1倍,創近年新高,點閱前十名行政區第一季有八個創下該區新高點閱,台中表現最為亮眼。
冠軍由點閱數92萬次的北屯區奪下,北屯區G0特區去年開始推案不斷,成交行情也從1字頭提升至2字頭,目前成交行情落在24~26萬元,但因捷運綠線明年完工及COSTCO二店確定進駐等建設議題加持下,熱度依舊不變,周來人可到10~30組。
亞軍為桃園市桃園區,第一季更是突破70萬次點閱,近來中路重劃區討論度高,主要是區域內的風禾公園完工,吸引不少外區客,同時第一季也有許多建案進場。
新北市板橋區則是第三名,主要是江翠北側重劃區推案帶動,去年年底一度推案力度減緩,今年包括立信、興富發、國泰及麗寶等建商重啟戰局,且以系列推案為主,目前區域成交價還落在4字頭,但擁有河岸景觀、品牌建商部分戶別可到5字頭。
青埔重劃區去年底讓利風帶動下,房價回歸基本盤,目前約在23~28萬元,加上重大建設陸續到位,該區推案能見度大,因此帶動中壢區的點閱。
藍綠變天後,高雄楠梓區第一季也出現破50萬次的點閱,擠進前五名,北高建設議題不斷,推案集中在高大特區,目前大樓案以2房以上格局為主,成交行情落在14~15萬元,總價也是在5百萬內即可入手,還有部分建商推出含裝潢的優惠方式,周邊左營、鼓山區首購族前來賞屋。
新北市新莊、三重及淡水第一季分居第六、八、九名,新莊因頭前、副都心重劃區受惠環狀線年底通車,建案紛紛推出低自備、首付方式搶客,吸引民眾看屋。三重仁義重劃區有推案打出首付10~15萬元即可買房,也吸引許多地緣關係客群買單。
淡海新市鎮受惠淡海輕軌通車及美麗華影城開幕話題,也有不少外區客來趁熱前往看房。
台中第一季表現亮眼,除了北屯外還有兩區擠進前十名,且皆突破40萬次的點閱數,第七名西屯區,除有水湳智慧城建設議題外,從去年年底開始許多指標案進場,點閱穩定成長。南屯區則是靠著親民房價區段擠入第十名。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房市回溫

房市回溫 首季網路新建案點閱年增逾1倍
2019-04-15 10:45中央社 記者吳家豪台北15日電


房市出現回溫跡象,根據網路生活平台數字科技旗下591新建案統計,2019年第1季點閱數突破2300萬次,年增超過1倍,且點閱數前10名行政區有8區創下歷史新高。
591新建案統計顯示,今年第1季點閱數前10名行政區依序為台中市北屯區92.3萬次、桃園市桃園區71.8萬次、新北市板橋區68.1萬次、桃園市中壢區67萬次、高雄市楠梓區52.4萬次、新北市新莊區50.5萬次、台中市西屯區48.4萬次、新北市三重區45.2萬次、新北市淡水區44.8萬次、台中市南屯區44.3萬次。
數字科技發布新聞稿說明,今年第1季雖然有春節9天連假、上班日較少的影響,但網路找房表現依舊亮眼,591新建案第1季點閱數突破2300萬次,平均全台灣人幾乎都點擊至少1次。觀察前10名地區,除了台中市北屯區、新北市淡水區外,其餘地區點閱數均創下該區歷史新高。
數字科技指出,第1季點閱數冠軍由台中市北屯區奪下,推案集中於G0捷運特區,成交行情從1字頭提升至2字頭;亞軍桃園市桃園區第1季點閱突破70萬次,近來中路重劃區討論度高,主要是區域內的風禾公園完工,同時第1季也有許多建案進場。第3名新北市板橋區由江翠北側重劃區推案帶動,今年一開始由知名建商重啟戰局,目前區域成交價落在4字頭。
藍綠易位後,高雄市楠梓區第1季點閱也破50萬次,擠進前5名,推案集中在高大特區,目前大樓案以2房以上格局為主,成交行情落在14萬到15萬元。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

共享辦公室夯 引爆A辦需求

共享辦公室夯 引爆A辦需求
2019-03-28 23:22經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

台北市A辦供需面臨白熱化,近年需求動能來自兩大支柱,除了外商、科技業積極進軍台灣,延續這波A辦搶樓潮,「共享辦公室」需求也迎來大爆發,第1季不僅有新加入的業者JUSTCO,德事商務中心也將在第2季公開南山廣場內的頂級豪辦,顯見辦公室供給更趨吃緊,價格也看漲。
延續2018年熱度,第1季A級商辦租金單價季增0.95%、年增1.81%,空置率僅5.85%,租賃市場價漲量增。瑞普萊坊總經理劉美華表示,未年三年市場缺乏新供給,加上跨國共享辦公室營運商看準需求,強勢卡位,對辦公室市場影響不容忽視。
據世邦魏理仕研究部統計,過去三年靈活辦公空間業者,包含商務中心及共享辦公室,在亞太區各城市的營運規模總和已成長300%,而這股風潮也逐漸吹向台灣。
目前在台的共享辦公室,除了走高端會員的德事商務中心,分別在台北101、南山廣場等A辦,提供會員頂級靈活辦公空間外,近年還有雷格斯、Spaces、Kafnu進軍台灣,去年底The Hive Taipei也承租金石堂城中店舊址,今年第1季新加坡業者JUSTCO再承租宏泰金融大樓近1,700坪。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,共享辦公室看準台灣產業發展需求,積極卡位台北市場,從整體剩餘的供給來看,中小企業將面臨與共享辦公室競爭,且租金也將連帶上揚,因此企業要不選擇剩餘空間承租,要不直接進駐共享辦公室,雖然短期來看供需失衡加劇,但中長期來看當新供給釋出,可望獲得緩解。
不過,共享辦公室除了空間上的靈活,租期上也較為彈性。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,在IFRS第16號租賃準則正式上路之下,未來將有愈來愈多的企業租戶傾向簽訂短期租約,而對於靈活辦公空間的需求也將隨之提升。
李嘉玶認為,目前台北A辦市場已出現供不應求的狀況,除了科技業持續擴大辦公面積外,更有共享辦公室業者加入成為租賃市場的生力軍,預料今年台北A辦平均租金將在兩股需求的帶動下成長3%,信義計畫區A辦租金成長幅度可望突破4%。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

都更容積獎勵 大加碼

都更容積獎勵 大加碼
2019-03-29 00:52經濟日報 記者翁至威/台北報導


都市更新條例已於今年1月30日公告修正,內政部營建署昨(28)日預告修正都更容積獎勵辦法草案,除了過去原有的獎勵項目獎勵額度明確化外,並新增結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等五大獎勵項目。
營建署表示,此次都更容積獎勵辦法修正,主要是將容積獎勵項目及計算方式明確規定,降低過去需透過都市更新事業計畫審議,才能確定獎勵額度的不確定性,將有助都更事業計畫事前整合,提高民眾對都更的信任感。
營建署強調,此次預告修正重點就是「獎勵明確化」,改變部分獎勵項目計算公式,採取「達成一定要件即給予一定額度」的修法模式,降低都更審議過程不確定性,有助都更整合實施。
營建署表示,本次都更容積獎勵辦法針對原有的獎勵項目,包括原容積大於基準容積、提供公益設施、提供公共設施、文化資產保存、綠建築、時程獎勵、規模獎勵及處理舊違章建築戶等,明確訂定容獎額度。
此外,並新增結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等獎勵項目,也都讓獎勵明確化。
營建署也表示,地方政府並可依據都更條例授權,另訂容積獎勵項目,未來可提供都市更新事業更多元獎勵項目,有助於改善都市環境品質與提高民眾居住安全。營建署指出,都更容積獎勵辦法是都更條例授權訂定的法規命令,預告期間為20日。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861