作者: elands

台糖鳳山千坪地 銳揚3.01億得標
2019-04-12 20:25經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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高雄市鳳山房市交易熱，日前台糖公司招標一筆位於鳳山明頂段頂明路、頂園街、頂興街口旁面積約1000.3坪的住3-1土地合建案，在3家建商競標之下，最終由銳揚建設以總價3.01億元得標，每坪得標價約30.09萬元。銳揚建設表示，將規劃樓高13~15樓首購產品大樓，採2、2+1、3房設計，於今年申請建照，明年開工。
台糖公司該次釋出的鳳山明頂段土地合建案，基地近88線快速道路鳳山交流道，與77期重劃區串連，招標底價約2.72億元，每坪底價約27萬元，土地使用分區為住3-1。最終由銳揚建設以總價3.01億元得標，單坪得標價約30.09萬元，高於龍騰建設28.38萬元與永信建設27.32萬元的出價。
自由時報報導，銳揚建設總經理侯嘉璋表示，將視基地容積率與建蔽率規劃，目前初步設定為樓高13~15層的首購產品大樓，總價與單坪售價都將盡力滿足首購客需求，預計今年申請建照，明年開工。定位為輕豪宅大樓模式，以高質化與合理售價，讓首購家庭擁有質感好宅。

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台中新興商圈 低價店面買氣熱
2019-04-12 20:27經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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近年來國內外知名購物商場包含日本三井不動產、秀泰影城等，皆積極進駐台中投資商場，因而發展出許多新興商圈，帶動區域店面及住宅詢問度提升，其中以總價1,500至2,000萬元之間的店面最為熱門，供不應求。其中台中港「三井OUTLET PARK」、東區「秀泰影城」、南屯區「Costco好市多」等大型商場進駐，為區域帶來穩定就業機會，同時帶動消費需求，為台中新興商圈帶來群聚效益與店面消費經濟，活絡區域店面買氣。
工商時報報導，鄉林建設副總經理方偉民分析，店面置產族最優先考慮的是報酬率，一級商圈如7期新市政、新光三越、逢甲、一中、公益路商圈等，儘管租金收益及出租率較高，但購置成本高，往往達到4,000萬、5,000萬元以上。因此，人口集中的重劃區新興商圈、人車流量大的重要幹道沿線、捷運站、火車站附近第一排店面，都是置產族下手目標。
方偉民表示，中美貿易戰引發台商回流置產，加上台中捷運綠線將完工通車、捷運藍線也將要啟動等利多，過去較冷的店面產品已回溫。而除了店面外，也有不少置產族將部分資金布局於1、2房的小宅產品，在投報率平均可達3％的情況下，接手買盤相當熱絡。

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住展評論：稅負不大幅調高 加啥稅都沒用
2019-04-12 22:25經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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從北市東區商圈逐漸沒落、空置店面不斷增加，許多名店無法負荷高漲房租而出走或吹熄燈號，所衍生的空店或空屋稅構想，可說是近兩週以來，與房市相關的最熱議話題。無意外，針對這項由北市提出還在研擬的加稅政策，學者多表贊同，業界則多半質疑或唱衰。
平心而論，不管是空店還是空屋稅，畢竟北市府這次的主要出發點，還是希望藉此逼使東區店東降租，進而提高出租率、活絡商圈。然而看看附近的信義計畫區周邊商圈，或近年大復活的西門町，這兩大商圈範圍內的店面租金，十之八久和東區一樣貴桑桑，甚至可能更貴，但商圈發展卻是欣欣向榮。至於這幾年同樣黯淡的天母或五分埔商圈，店租應該不會比東區或西門町貴，但沒落速度比東區有過之而無不及。
從以上實例可知，要挽救一個衰敗的商圈，不是光靠要求店東降租就能達成；一個商圈要能發展起來，不但需要建立特色，還得店家、店東相互合作，甚至還必須對抗近年快速興起的電商網購產業；在這樣的前提下，政府政策能幫助的恐怕十分有限，充其量只有提供更便捷的交通動線，或透過相關公器幫忙宣傳。
不過，如果談的是一般閒置住宅，則加重持有稅，確實有一定程度的效果，畢竟比啟店面，住家的情況相對單純；要不是拿來自住，不然就是當包租公婆或做為個人或家戶資產。前者屬剛性需求，正常情況當然不會閒置，除非家戶人數少，居者本身又經常出門在外；相較之下，無論出租或置產，就容易造成閒置。這時候加重持有稅，一般來說都能讓包租公婆降租，或逼置產投資客須降價出清。
然而，這時候問題就來了。如果持有稅加重的程度不夠，對持有者來說不痛不癢，那麼一切絕對事倍功半。就更別說目前無論地價或房屋稅，都還是用評定現值而非市價為稅基，而基於評定現值總是和市價差距(低)甚大，當然會讓加重稅率產生的效果大打折扣。
所以撇開空置店面，或認定閒置的技術面問題，住展房屋網企研室認為，如果柯市府真的想要藉由調高(持有)稅率來逼出閒置住宅，恐怕稅率不能只從現有的3.6%加重到5或6%，而是必須加好幾倍，或者實質稅率(稅額對照市價)要達到一定水平(可參考國外經驗或制度)；否則就算真的開徵空屋稅，還是一樣沒路用。

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網路看屋首季創新高 全台這10區人氣最旺
2019-04-15 09:51經濟日報 記者游智文╱即時報導
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591新建案公布最新點閱數統計，今年第一季點閱數突破2300萬次，較去年同期相比成長超過1倍，創近年新高，點閱前十名行政區第一季有八個創下該區新高點閱，台中表現最為亮眼。
冠軍由點閱數92萬次的北屯區奪下，北屯區G0特區去年開始推案不斷，成交行情也從1字頭提升至2字頭，目前成交行情落在24~26萬元，但因捷運綠線明年完工及COSTCO二店確定進駐等建設議題加持下，熱度依舊不變，周來人可到10~30組。
亞軍為桃園市桃園區，第一季更是突破70萬次點閱，近來中路重劃區討論度高，主要是區域內的風禾公園完工，吸引不少外區客，同時第一季也有許多建案進場。
新北市板橋區則是第三名，主要是江翠北側重劃區推案帶動，去年年底一度推案力度減緩，今年包括立信、興富發、國泰及麗寶等建商重啟戰局，且以系列推案為主，目前區域成交價還落在4字頭，但擁有河岸景觀、品牌建商部分戶別可到5字頭。
青埔重劃區去年底讓利風帶動下，房價回歸基本盤，目前約在23~28萬元，加上重大建設陸續到位，該區推案能見度大，因此帶動中壢區的點閱。
藍綠變天後，高雄楠梓區第一季也出現破50萬次的點閱，擠進前五名，北高建設議題不斷，推案集中在高大特區，目前大樓案以2房以上格局為主，成交行情落在14~15萬元，總價也是在5百萬內即可入手，還有部分建商推出含裝潢的優惠方式，周邊左營、鼓山區首購族前來賞屋。
新北市新莊、三重及淡水第一季分居第六、八、九名，新莊因頭前、副都心重劃區受惠環狀線年底通車，建案紛紛推出低自備、首付方式搶客，吸引民眾看屋。三重仁義重劃區有推案打出首付10~15萬元即可買房，也吸引許多地緣關係客群買單。
淡海新市鎮受惠淡海輕軌通車及美麗華影城開幕話題，也有不少外區客來趁熱前往看房。
台中第一季表現亮眼，除了北屯外還有兩區擠進前十名，且皆突破40萬次的點閱數，第七名西屯區，除有水湳智慧城建設議題外，從去年年底開始許多指標案進場，點閱穩定成長。南屯區則是靠著親民房價區段擠入第十名。

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房市回溫 首季網路新建案點閱年增逾1倍
2019-04-15 10:45中央社 記者吳家豪台北15日電
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房市出現回溫跡象，根據網路生活平台數字科技旗下591新建案統計，2019年第1季點閱數突破2300萬次，年增超過1倍，且點閱數前10名行政區有8區創下歷史新高。
591新建案統計顯示，今年第1季點閱數前10名行政區依序為台中市北屯區92.3萬次、桃園市桃園區71.8萬次、新北市板橋區68.1萬次、桃園市中壢區67萬次、高雄市楠梓區52.4萬次、新北市新莊區50.5萬次、台中市西屯區48.4萬次、新北市三重區45.2萬次、新北市淡水區44.8萬次、台中市南屯區44.3萬次。
數字科技發布新聞稿說明，今年第1季雖然有春節9天連假、上班日較少的影響，但網路找房表現依舊亮眼，591新建案第1季點閱數突破2300萬次，平均全台灣人幾乎都點擊至少1次。觀察前10名地區，除了台中市北屯區、新北市淡水區外，其餘地區點閱數均創下該區歷史新高。
數字科技指出，第1季點閱數冠軍由台中市北屯區奪下，推案集中於G0捷運特區，成交行情從1字頭提升至2字頭；亞軍桃園市桃園區第1季點閱突破70萬次，近來中路重劃區討論度高，主要是區域內的風禾公園完工，同時第1季也有許多建案進場。第3名新北市板橋區由江翠北側重劃區推案帶動，今年一開始由知名建商重啟戰局，目前區域成交價落在4字頭。
藍綠易位後，高雄市楠梓區第1季點閱也破50萬次，擠進前5名，推案集中在高大特區，目前大樓案以2房以上格局為主，成交行情落在14萬到15萬元。

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共享辦公室夯 引爆Ａ辦需求
2019-03-28 23:22經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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台北市A辦供需面臨白熱化，近年需求動能來自兩大支柱，除了外商、科技業積極進軍台灣，延續這波A辦搶樓潮，「共享辦公室」需求也迎來大爆發，第1季不僅有新加入的業者JUSTCO，德事商務中心也將在第2季公開南山廣場內的頂級豪辦，顯見辦公室供給更趨吃緊，價格也看漲。
延續2018年熱度，第1季A級商辦租金單價季增0.95%、年增1.81%，空置率僅5.85%，租賃市場價漲量增。瑞普萊坊總經理劉美華表示，未年三年市場缺乏新供給，加上跨國共享辦公室營運商看準需求，強勢卡位，對辦公室市場影響不容忽視。
據世邦魏理仕研究部統計，過去三年靈活辦公空間業者，包含商務中心及共享辦公室，在亞太區各城市的營運規模總和已成長300%，而這股風潮也逐漸吹向台灣。
目前在台的共享辦公室，除了走高端會員的德事商務中心，分別在台北101、南山廣場等A辦，提供會員頂級靈活辦公空間外，近年還有雷格斯、Spaces、Kafnu進軍台灣，去年底The Hive Taipei也承租金石堂城中店舊址，今年第1季新加坡業者JUSTCO再承租宏泰金融大樓近1,700坪。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，共享辦公室看準台灣產業發展需求，積極卡位台北市場，從整體剩餘的供給來看，中小企業將面臨與共享辦公室競爭，且租金也將連帶上揚，因此企業要不選擇剩餘空間承租，要不直接進駐共享辦公室，雖然短期來看供需失衡加劇，但中長期來看當新供給釋出，可望獲得緩解。
不過，共享辦公室除了空間上的靈活，租期上也較為彈性。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，在IFRS第16號租賃準則正式上路之下，未來將有愈來愈多的企業租戶傾向簽訂短期租約，而對於靈活辦公空間的需求也將隨之提升。
李嘉玶認為，目前台北A辦市場已出現供不應求的狀況，除了科技業持續擴大辦公面積外，更有共享辦公室業者加入成為租賃市場的生力軍，預料今年台北A辦平均租金將在兩股需求的帶動下成長3%，信義計畫區A辦租金成長幅度可望突破4%。

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都更容積獎勵 大加碼
2019-03-29 00:52經濟日報 記者翁至威／台北報導
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都市更新條例已於今年1月30日公告修正，內政部營建署昨（28）日預告修正都更容積獎勵辦法草案，除了過去原有的獎勵項目獎勵額度明確化外，並新增結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等五大獎勵項目。
營建署表示，此次都更容積獎勵辦法修正，主要是將容積獎勵項目及計算方式明確規定，降低過去需透過都市更新事業計畫審議，才能確定獎勵額度的不確定性，將有助都更事業計畫事前整合，提高民眾對都更的信任感。
營建署強調，此次預告修正重點就是「獎勵明確化」，改變部分獎勵項目計算公式，採取「達成一定要件即給予一定額度」的修法模式，降低都更審議過程不確定性，有助都更整合實施。
營建署表示，本次都更容積獎勵辦法針對原有的獎勵項目，包括原容積大於基準容積、提供公益設施、提供公共設施、文化資產保存、綠建築、時程獎勵、規模獎勵及處理舊違章建築戶等，明確訂定容獎額度。
此外，並新增結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等獎勵項目，也都讓獎勵明確化。
營建署也表示，地方政府並可依據都更條例授權，另訂容積獎勵項目，未來可提供都市更新事業更多元獎勵項目，有助於改善都市環境品質與提高民眾居住安全。營建署指出，都更容積獎勵辦法是都更條例授權訂定的法規命令，預告期間為20日。

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一層月租338萬已搶光 頂級豪華辦公室長這樣
2019-03-29 11:36經濟日報 記者黃阡阡／即時報導
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一個人也可以在豪華辦公室辦公，南山廣場37樓辦公室整層，月租金超過338萬元，拆算每月每坪高達4,358元，承租方為共享辦公室業者德事商務中心，該樓層即將在7月公開，每坪裝潢費用超過7萬元，目前已投入招租作業，據悉已有客戶簽約承租。未來德事商務中心不排除繼續於台北101、南山廣場擴增樓層。
走高端靈活辦公空間的德事商務中心，承租A辦以提供頂級的辦公環境，從一個人的單位，到一個中小公司的空間皆有。目前該商務中心橫跨15個國家、25個城市，在全球共有132個共享中心，台灣目前除了南山廣場外，另在台北101、遠企以及內湖長虹新世紀辦公大樓等設有共享空間。

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新竹三園區 帶旺周邊房市
2019-03-23 23:21經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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新竹縣市人口統計已破百萬人，近五年平均人口成長率4.6%，僅次於桃園的8.8%；擁有新竹科學園區、台元科技園區以及新竹生醫園區三大園區加持，又有相關高科技產業群聚，不僅吸引許多高科技人才就業，更帶動周邊購屋需求，推升區域房市發展。

永慶房產集團加盟事業處執行副總莊志成表示，新竹都會區因有三大高科技園區進駐，就業機會多，薪資水準甚至高於台北市，但房價相較雙北市更顯親民，民眾購屋意願高，挹注房市交易量，帶動新竹地區產業與房市蓬勃發展。
據實價登錄資料統計，新竹三大園區近二年住宅房價變化中，去年台元科技園區周邊住宅平均每坪成交價20.3萬元、年減1.9%；新竹科學園區年漲1.2%，新竹生醫園區住宅房價年跌1.6%。整體而言，房價漲跌幅都在2%內，顯示近年房價呈現持穩格局。
莊志成認為，新竹三大園區坐落於新竹地區最為精華的區塊，周邊還有不少重劃區開發，以台元科技園區來看，周邊就有「縣治二、三期重劃區」。新竹科學園區北側是緊臨「關埔重劃區」，新竹生醫園區則位於「高鐵特定區」；他分析，重劃區內街廓規劃整齊，公共設施完備，大樓社區林立，房型多元，不僅吸引首購或換屋客群買房，更是新竹都會區購屋的熱門交易熱區。
台元科技園區周遭房市熱點共可分成四個區塊，分別為竹北火車站周遭、博愛學區、頭前溪橋以及華興重劃區；其中竹北火車站周遭交通方便，且鄰近市場，生活機能良好；而博愛學區則鄰近博愛國中小及幼兒園，擁有良好之教育體系；頭前溪橋擁有優美之河岸景觀，且河濱公園可提供附近居民舒適之休閒空間；華興重劃區為竹北近年新闢之重劃區，鄰近竹北舊市區商圈，晚上則有竹北夜市，日夜生活皆十分豐富。
台慶不動產竹北博愛加盟店陳少宏店東表示，台元科技園區主要就業年齡層為25歲至40歲之間，由於年齡層較低，且主要從事日班、輪班等工作，故其偏好二至三房，屋齡15年以下的華廈，並重視公共設施及社區管理，總價約落於800萬至1,200萬左右。
新竹生醫園區位於高鐵特定區內，積極引進國際知名的生醫產業與研究單位，並結合新竹科學園區與ICT產業優勢，產生聚落效應吸引高端產業人士進駐，同時增加居住需求；台慶不動產竹北高鐵復興加盟店店東李晴雯表示，生醫園區周邊房市交易以自住首購為主力，以外地客居多，從台北、台中移居的不少，大多是因在園區就業的關係就近購屋，區域內以屋齡十年內、三至四房的電梯大樓為主，三房總價約1,000萬至1,400萬元，四房則約1,500萬至1,800萬元。
李晴雯補充，雖然生醫園區周邊有不少三年內的新成屋，但因公設比高，室內使用坪數小，加上總價也高，不少首購族看完新成屋後還是選擇中古屋，室內使用坪數相對實在，近期中古屋表現較新成屋相對亮眼。
有「台灣矽谷」美名的新竹科學園區，年產值突破1兆元，不僅是台灣經濟支柱，也創造不少高所得「科技新貴」，竹科人強勁的購買力也觸及房地產，帶動周邊房市交易熱絡；有巢氏房屋新竹好市多加盟店店長謝維政表示，新竹科技園區周遭房市近幾個月來買氣及房價皆微幅成長，而買家以竹科就業的自住客為主，由於在園區就業的關係，因此選擇周遭地區換屋及首購，並且大多偏好選擇三房總價約1,000萬至1,300萬元左右的華廈。

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閒置超過20年 科技大樓旁都更案終於開工
2019-03-25 14:03經濟日報 記者林彥呈╱即時報導
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位在捷運科技大樓站旁的一塊精華地，由於產權複雜，閒置20餘年，經過台北市政府、都更中心多次協調整合地主，如今總算順利啟動公辦都更，預計本更新案與停車場用地新建案將於2023年同步完工。
都更中心指出，本案位於捷運科技大樓站西側，交通便捷且沿街商業行為活絡， 該地閒置超過20年後，北市府與都更中心多次協調土地所有權人整合取得全數同意，全區規劃透過細部計畫容積調派變更南側基地為公園用地，並規劃增設捷運第二出入口暨連通設施。
都更中心與冠德建設在2017年7月簽約典禮時，共同許下目標為20個月內開工，今日則由都更中心擔任公辦都市更新案實施者的第一案開工動土，即將於北側興建一棟鋼骨構造地下5層、地上34 層的住商複合式大樓，並串連停車場用地的捷運第二出入口，南側留設公園的規劃，將保留延續居民及公眾交流休憩綠化空間，定期舉辦活動講堂，提供繁華都市中閒靜舒適的生活環境。
都更中心表示，未來將持續扮演多方溝通之間的橋樑，本案也是公辦都更的一大里程碑，四年後的嶄新樣貌如何，且讓各界拭目以待。

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