作者: elands

危老重建熱 北市50年老屋房價6字頭
2019-05-30 19:33經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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政府近期大力推動危老重建，使得老屋議題升溫。住商機構企劃研究室整理台北市2016至2019年屋齡30年以上的房屋價格，2016、2017年屋齡50年以上的房屋價格，曾出現單價98.5萬的高價，今年該項數據則降至61.5萬；而今年屋齡30~39年的房屋單價，則較2016年微幅上揚。
台北市屋齡30年以上的房屋占整體約7成，由於價格便宜且坪數實在，一直皆是房市交易大宗。住商機構依據實價登錄資料，將屋齡30年以上房屋分為3區間，發現屋齡30~40年與屋齡40~50年的房屋每坪單價都在53~54萬左右，但屋齡50年以上的房屋平均單價都超過60萬，在2016、2017兩年甚至出現每坪98.5萬的高價。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，屋齡50年老屋價格高，主要是部分可做店面的1樓交易拉高均價，加上老屋多是2層樓、最高不超過3層樓的建物，每戶土地持分大，以商業考量有其發展性，除此之外，屋齡50年以上房屋交易量較少，房屋均價較容易受到少數交易影響。
台北市危老重建時程獎勵10%將於明年5月落日，近期危老申請案件已有所增加，預計老屋價值將持續看漲。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，危老重建須取得百分之百土地及建築所有權人同意，與都更相同會遇到產權整合問題，不過危老重建無最小基地限制，較適合小規模重建，產權相對單純的老屋較有優勢，想要藉機投資的民眾，還需要審慎評估。

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重大公設變更國土計畫認定標準出爐 明定三大類
2019-05-31 10:49經濟日報 記者林彥呈╱即時報導
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根據「國土計畫法」規定，政府若興辦重大公設或事業，可適時檢討變更國土計畫，不受通盤檢討時間限制，內政部通過重大公設的認定標準，以正面表列方式，明定包括運輸、水利及能源三大類，且須具有一定規模才符合標準，可適時檢討變更，確保國土計畫的穩定性。
內政部表示，依法規定全國國土計畫及直轄市、縣（市）國土計畫，須分別於每10年、5年通盤檢討一次，但有政府興辦國防、重大的公共設施或公用事業計畫等情事者，得適時檢討變更。為維持國土計畫穩定性，部務會報通過訂定「重大之公共設施或公用事業計畫認定標準」，做為相關項目審查的依循。
內政部指出，這次通過的認定標準，基於維持國土計畫的穩定性，且重大公共設施或公用事業計畫應具備公益性、必要性及服務範圍跨區域的特性，故採正面列舉方式，明定重大公共設施或公用事業包括運輸、水利及能源等三類別，並分別定有不同的規模限制。
例如能源類別的能源設施，發電設備的規模必須是新設、擴大或變更計畫土地面積達30公頃以上才符合標準，可不受通盤檢討時間限制，辦理檢討變更國土計畫。
內政部指出，「國土計畫法」規定應研訂21項配套子法規，目前已完成「國土計畫法施行細則」、「國土永續發展基金收支保管及運用辦法」、「內政部國土計畫審議會設置要點」、「國土計畫適時檢討變更簡化辦法」、「性質重要且在一定規模以上部門計畫認定標準」、「國土利用現況調查辦法」及「土地利用監測辦法」等七項子法，其中部分子法及這次通過的認定標準，將配合國土計畫執行需要，適時訂定施行日期。

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重大開發案單一窗口專人專審 台南6月開跑
2019-05-31 11:14聯合報 記者鄭維真╱即時報導
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台南市為提升經濟發展實力，將從6月1日起針對重大開發案件採單一窗口專人專辦方式，辦理發照，期望縮短重大投資案件、廠房類案件、大型集合住宅11樓以上或連棟50戶以上案件，以及其他重要列管案件的建築申請執照時程，以吸引中小型企業到台南設廠，帶動地方發展。
台南市工務局表示，據了解，其他縣市僅對5樓以下工廠類建築物，採專人專辦方式進行審照及發照作業；台南市政府為縮短請照作業時程，首創全國擴大案件類別採行單一窗口專人專審辦理建築執照申請。
工務局表示，單一窗口專人專審部分，可讓案件申請掛號成功後，隨即安排專人於掛號當日或次日優先審查，即使案件需補正送達時，也不另安排審查時間，採隨到隨辦方式，承辦人立即將資料整理完成進入最後審核，達到縮短期程效果

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5月房市南冷北熱 台北交易量增14.4%最多
2019-05-31 13:36中央社 記者潘智義台北31日電
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台灣房屋集團統計內部成交行情，5月包括新竹在內7都房屋交易量較4月小增，以台北市增幅14.4%最多，高雄減少8.5%，降幅最大，房價都小增，以台中價增2.7%最多。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，高雄房市受韓流發酵帶動信心買盤，今年上半年增溫不少，目前已經逐漸回到基本盤，台北市5月買盤增溫最明顯。
張旭嵐說，市場走跌時，精華區房價最慢降價，市場走揚時，精華區房價優先回溫，因此台北市買氣回溫，價格微幅上漲，也呈現出整體房市盤整築底的態勢，因此今年房市估計還是會呈現「量增價穩」格局。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，若與去年同期相比，全台交易量有7%的增幅，年增幅已出現收斂。根據永慶房屋研展中心統計，與去年5月相比，7都5月房市交易量表現，台北市增15%、新北微增1%、桃園成長11%、新竹縣市量增14%、台中成長6%、台南增加22%、高雄成長8%。
住商機構統計顯示，5月住商全體系交易量和4月相比，全台增加3.3%，也比去年5月增加17.9%。在區域表現上，台北市與上月相比，減少17.3%，年減11.0%，新北與上月相比，增加18.5%，年增23.2%。
住商統計，5月桃園房屋成交與4月相比，增加12.4%，年增45.5%，台中月增6.6%，年增7.2%；台南月增16.8%，年增34.0%；高雄月減9.1%，年增15.0%。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，過完年之後，買氣欣欣向榮，自用客戶進場外，低價話題區也有投資盤進場，拉升整體狀況，不過北市價格轉硬，形成抗性，也拖累買氣。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，5月房市通常會較3、4月衰退一些，加上今年外在情勢變化較大，因此5月房市交易量出現下滑，觀察5月首購族仍是市場購屋交易最穩定的族群。
曾敬德指出，台北市5月房市終端換屋市場買氣略見衰退，不過首購市場買氣穩定，包括總價新台幣700萬至1000萬元、1000萬至1500萬元的房屋交易量，都不減反增，2500萬至5000萬元總價帶則呈現衰退，5000萬元以上的高階市場交易量仍有成長。

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北市買新屋 平均要花4,500萬
2019-05-30 13:43聯合晚報 記者游智文／台北報導
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信義區是今年北市新建案平均總價最高的地區。 本報資料照片
台北市房價雖下修，買房仍不易。住展雜誌統計，北市今年新建案平均每戶總價逾4,500萬元。最便宜的文山區，平均一戶也接近2,000萬元，以二成自備款計算，得先準備400萬，然後接下來20年，每月房貸8萬元。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，以333購屋法則、每月房貸不超過收入三分之一來算，房貸8萬元，等於購屋者每月收入至少要24萬元，換言之年薪大約要300萬元，才能安穩的在台北市蛋白區買新房子。
根據住展統計，今年截至5月29日，台北市新建案推案量約1,052億元，可售戶數共2,298戶，平均每戶總價約4,581萬元，若以二成自備款計算，在北市買房平均自備款達916萬元。
今年北市新建案平均總價最高的是信義區，迄至目前共推出七個建案、258戶，平均每戶開價高達1億，何世昌說，這數字可用誇張形容，中了大樂透頭獎才能買一戶，主要是信義區今年有高價豪宅案重推，拉昇平均總價。
大安區平均總價6,054萬第二，南港區6,027萬第三。
新建案平均總價最低的是文山區，約1,957萬元，也逼近2,000萬。
如果想買中正、大安、信義、中山區等蛋黃區的新房子，中正區平均總價3,560萬最低，同樣以自備二成計算，房貸2848萬元，每月得還14萬餘元，依333法則，月收入要42萬、年收入要500萬以上，才能買到一塊台北市蛋黃區門牌。

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房貸壽險 為家加一道護網
2019-05-31 14:49聯合晚報 記者仝澤蓉／台北報導
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「家」是一輩子的避風港，但多數辛苦的房貸族，不但要背負房貸還款壓力，本身也是家庭經濟支柱，貸款人若預算較多，建議可以加保房貸壽險，以防萬一風險降臨時，不僅可優先償還房貸，若有剩餘保險金還可以支援家人經濟生活，持續守護家人幸福。
根據主計總處公布家庭收支調查顯示，國人擁有自用住宅比率已達84.83%，國人買房多數背負著房貸的壓力，房貸通常是一般家庭最大筆的支出，萬一家中主要經濟來源發生不幸，就會成為家人最沉重的負擔，更嚴重的，有可能辛苦買的房子也會因為繳不出房貸而被迫讓出。
英國保誠人壽表示，房貸壽險的意義就是在發生變故時，可以讓房貸繳款不中斷 ，就像是為這一筆貸款買了保險，將風險轉嫁給保險公司，藉以保全房子。如果房貸的主要繳款者不幸身故或遭受一至六級失能及特定傷殘，都可獲得理賠，家人不須擔心因家庭收入中斷，致使房子被法拍而流離失所。
以英國保誠人壽「家家幸福定期壽險」為例，具備多種繳費與保障年期以及多重意外保障等特色，平準的保額設計可維持保障水準，如保戶不幸因為意外事故遭逢嚴重第三度燒燙傷，可獲得20%的「保險金額」理賠；如因為大眾運輸意外事故、或特定意外等而造成身故或完全失能，理賠金額加倍給付，並提供重大傷害失能安養保險金、意外身故遺族關懷保險金等貼心給付，讓保障更完整，持家更安心。
三商美邦人壽也有「安家世代房貸專案」，提供躉繳及分期繳兩種繳費方式，還可配合貸款期間提供5至30年的保險年期選擇，理賠保險金優先償還房貸免於法拍，保護資產。
三商美邦人壽依客戶需求提供遞減型與平準型房貸壽險，世代幸福遞減型定期壽險」，具低保費高保障，保額隨房貸遞減特色；世代平安平準型定期壽險則是保額於保險期間維持不變，如未來房貸餘額小於保額時，可給家人更安心的生活照顧。
至於哪一種房貸壽險較符合個人需求呢？保誠人壽表示，對於首購族、單身族、小資族，經濟負擔相對較沈重，可以選擇遞減型定期壽險，隨著房貸漸減遞減保額，聰明守護家人。
若經濟條件許可的雙薪族群或小家庭，則可以投保定期壽險，一旦不幸發生事故，理賠金除了償還房貸，還有餘額可以照顧家人。

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危老條例滿二年 50年老屋均價9字頭跌至6字頭
2019-05-28 11:13經濟日報 記者游智文╱即時報導
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危老條例上路滿兩年，房仲統計北市老屋價格，和實施前相比，僅30至40年老屋單價小漲1萬元，40至50年以及50年以上老屋價格都呈下跌，其中50年以上老屋平均價格從9字頭滑落到6字頭。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，危老條例雖然提供各項獎勵及優惠，且沒有最小基地面積限制，但必需取得100％土地及建築物所有權人同意，跟都更一樣遇到產權整合的問題，交易量雖增加，但買方追價意願不高，因此房價並未走揚。
內政部自2017年5月正式實施危老條例，針對屋齡30年以上，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或沒有電梯的建築物，提供1.3倍基準容積，地價稅及房屋稅減半徵收等獎勵優惠，若在明年5月之前申請，還可增加10%容積時程獎勵。
大家房屋統計近年北市老屋實價資料，以30年以上老屋整體來看，2016年平均單價為53.5萬元，2017年持平，2018年上漲至54.9萬元，今年至今為54.5萬元，今年較2016年一坪小漲1萬元，漲幅不到2%。
分別來看，30至40年老屋交易量最大，今年均價53.6萬元，和2016年相比，也上漲1萬元。40至50年老屋房價則從先前一坪56萬元，今年下滑至52萬元。
50年以上老屋，交易量最少，平均房價也從2016、2017年一坪98.5萬元，去年降至64萬元，今年至今更進一步滑至61萬元。
郎美囡分析，北市50年以上老屋平均房價重滑，主要是50年以上老屋交易，交易價格多會考量土地持分，過去交易多為二、三層樓的建築，土地持分高，且不少是精華區店面，因此平均每坪房價將近每坪百萬。
這兩年屋齡50年以上老屋交易，主要是投資人看好危老、都更，多為四、五樓老公寓，土地持分少，且投資人不追價，因此價格明顯滑落。
郎美囡表示，危老重建10%時程獎勵將在明年5月截止，預計會湧現一波未班車申請高潮，也會帶動老屋買氣，從目前交易現況來看，預料仍不會出現追價風，價格波動仍不會太大。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，危老重建不走都更程序、也不必召開聽證會，重建速度相當快，很適合小規模的重建，但由於需獲百分之百住戶同意，若是產權複雜的房屋，想投資的民眾最好還是審慎評估。

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新北都更三箭促中和危老屋重建 12棟老屋今拆除
2019-05-21 11:34:29聯合報 記者吳志雲╱即時報導
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都更三箭危老建築優先協助，新北市政府積極針對危老建築提供快速審查與相關行政協助，今(5月21日)天上午在中和區南山段12棟老舊房屋正式啟動危老建築拆除作業，未來新建築物將增加耐震結構安全，並成為綠建築與智慧建築，讓住戶不僅能住的安心、生活環境與機能也將符合最新時代趨勢。

中和區南山段危老重建案位於捷運景安站周邊的景平路與南華路交界處，為12棟4層樓48戶，屋齡達43年的混凝土建築物與加強磚造建築物。申請人表示原有房屋老舊、居住機能不符需求，且鄰近距景安捷運站僅不到10分鐘的路程，近年捷運環狀線動工，對於自家的老屋也開始期待能早日重建改善，因此向市府申請危老重建計畫，市府審查天數僅22天即核准通過，且對於後續相關建築執照申請進度也積極追蹤瞭解並給予行政協助，促成該案順利進行。
協助民眾改善危險或老舊居住環境是都更三箭中首要任務，從危老條例發布上路至今新北市危老重建核准案量已達37案，為全國核准案量最多且推動效率最高的縣市，此外也透過每月「危老重建推動行政協助平台」主動針對每一核准個案邀申請人瞭解推動進度與適時提供行政協助，目的均在於希望加快民眾推動都更的速度。
有關危老重建相關資訊、申請注意事項、範本、檢核表及已核准的案件相關資料，皆已置於新北市都更處首頁「危老重建計畫」宣導專區，提供民眾參考，相關資訊請上新北市都更處官網(http://www.uro.ntpc.gov.tw/)

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浮洲合宜宅禁賣規定 被破解
2019-05-22 00:45:43經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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雙北房價居高不下，政府推出低價的浮洲合宜宅「日勝幸福站」，讓符合條件的民眾抽籤申請，但受限「十年不得轉售」規定，無法轉讓。去年開始陸續有浮洲合宜宅流入法拍，不僅成功移轉破解「禁賣期」，甚至有債權人一拍承受，比一手取得的價格高出571萬元。

房仲業者表示，浮洲合宜宅共計有16筆法拍紀錄，且一拍或二拍時即能拍定，得標金額每坪落在2字頭到3字頭，這種狀況能夠突破禁賣現制，也就是買賣雙方透過債權人與債務人關係，成功將房產移轉。
目前國內合宜住宅共有兩處，分別是桃園龜山「A7合宜住宅」及新北市板橋「浮洲合宜住宅」，合計逾8,400戶，並有五年、十年內不得轉售的「預告登記」限制，當時具申購資格有逾2.5萬戶。
但這項「禁賣期」近來出現解套情形，以今年5月中法拍案件為例，「浮洲合宜宅」20樓戶落入法拍市場，坪數約53.89坪，拍定結果一拍被債權人承受，價格落在1,525萬元，比當年一手取得的價格高571萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察這些法拍資料顯示，大概具備三個共同特徵，包括多設定有租約不點交，可避免一般民眾進來搶標；第二是法拍原因多為清償票款；第三是一拍就被債權人承受，和一般法拍案可能三、四拍才被承受有明顯差異。
寬頻房訊發言人徐華辰表示，除買賣雙方即為債權人與債務人關係，另有一種方式是債務人先透過法拍程序，由債權人、實為關係人取得，順利承接該物件後再加以轉售，就算轉售金額低於一拍金額，實質上也較第一手取得金額高。

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買不起就別硬買！35歲公務員扛千萬房貸 每月剩1萬生活
今周刊
【文．黃健誠】
如果買房後，壓力會變很大，究竟還要不要買？日前網路上有名自稱是35歲的公務員，他背負1千多萬的房貸，每月付完房貸只剩1萬元，房貸還要繳30年，65歲繳完房貸「人生應該也差不多了」，他上網求救「這樣的人生還有救嗎」。此文引起網友熱議，景文科大財金系副教授章定煊指出，大家常聽到買房建議，如有房才會安定、買房先求有再求好、房貸應控制在月所得30%內等等，但他給的建議是「買不起就別硬買」。
章定煊分析大家常聽到的3種購屋建議，像是「付房貸雖辛苦，但有房子才有安定，苦一陣子就會苦盡甘來」，但台灣這10年房價大漲，所得房價比翻倍，而過去大家買預售屋時，1成頭款都用跟會硬湊出來，接下來2、3年則償還3成的工程款，最後才是6成的銀行貸款，因此剛開始2、3年，很多人可能根本連一塊錢都不剩，每月跟親友借錢東挪西湊的過日子，但重點是當時所得不斷上升，房價也不斷上漲，只要熬過付會錢及工程款的前2、3年，很快就能提前付清銀行貸款，但現在房價所得比這麼高，一旦套進去，解套就遙遙無期了。
而台灣房價版圖也發生大規模重整，捷運路網內，形成一個大都會圈，房價穩固，但在路網外，只有單條捷運所及的區域，房價風險性高，上下起伏很大，只靠台鐵的通勤電聯車，穩定性更低，為了先求有，買了都市外圍區域，但跟路網內的價格越拉越大，根本換不了屋。
章定煊也表示，台灣過去有房地產7年一循環的說法，就算買在高檔套到，7年也能解套，但這個說法卻不再可信，因台灣房地產從2005年來的大多頭，走到今年都還沒結束，長達15年的多頭，還能走多久，接下來的空頭又能走多久，因此就算房貸控制在30%內，房地產的循環被打亂，未來的多空非常難以預料。
面對是否要買房這個議題，章定煊則給予4個建議，首先是買不起就別硬買。再者，就算買不起也要記帳，讓自己儘量結餘，寧可租到郊區壓縮開支。第三，結餘款則要定期定額的方式理財，2.5%以上接近無風險的金融商品很多，這樣的報酬率可以咬住房價。最後，如果自願跳入房貸地獄，也要擠一點錢買消耗型保險，避免發生意外壓垮全家經濟。

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