作者: elands

住展評論：道高一尺魔高一丈 實價登錄防不勝防
2019-05-20 21:03經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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房市採實坪計價，一直都是我國民眾期待甚深的改革議題，蔡政府上任後，也多次表示房市交易將朝不計虛坪、只計實坪的方向努力，如今終於在實價登錄的功能更新上看到了一些進度。
最近實價登綠推出了計算單價的新功能，民眾可利用功能，將車位、公設、附屬建物的價位、坪數從購屋總價中拆算出來，進而掌握房屋的實坪價格；這樣的查詢功能，被認為有助瀝乾遭虛坪拉高的價格水分，並可漸進式的強化市場對實坪計價的接受度。
不過，實價登錄新功能雖可協助民眾釐清實坪價格，但對「足智多謀」的業者而言，仍有相當多可多加以發揮之處，其中以車位回補手法製造低價假象的手法，便可透過新功能的操作來取信消費者。
所謂的車位回補，乃是指業者以降低房屋售價、拉高車位價格的方式，在購屋總價不變的情況下，製造房屋單價低於市場行情的一種手段。由於一般民眾僅對房價高度敏感，對車位價格則涉獵不多，因此把價格灌進車位當中，不僅不易被消費者察覺，還能營造出『買家撿到便宜』的實惠感受。
這種車位回補的手法，雖然能讓消費者一時之間覺得划算，但只要買家稍微冷靜後細算含車位的購屋總價，就會發現其實沒有省下多少錢，所謂低於行情的房價，根本只是障眼法，這時再回過頭去質問業者為何房價便宜，業者多半只能支吾其詞打迷糊仗。
可是現在實價登錄有了建坪計算的新功能，就能藉由該功能，讓車位回補創造出來的假性低價，獲得官方系統的背書。業者可利用該功能將高價車位的購屋總價剔除，讓系統計算出偏低的房價數據，再憑藉民眾對實價登錄的信任，使這種假性低價獲得民眾的認同與信賴。
如此一來，原本抽象虛假的假性低價，就能藉助官方平台背書的弄假成真。因此住展房屋網企研室認為，實價登錄有此新功能後，操作車位回補伎倆的案件將會明顯增加，民眾購屋時，可得先注意車位價格這個大魔鬼，以免沒撿到便宜還買貴。

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月租15萬內東區店面仍搶手 上吉燒肉試營運首月就盈利
2019-05-20 17:26經濟日報 記者葉卉軒╱即時報導
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近年東區「倒店潮」掀起一陣骨牌效應，東區沒落說更是甚囂塵上，但仍是有餐飲品牌打破東區餐飲魔咒，「上吉燒肉」運用頂級和牛食材、低奢裝潢、明星臉員工桌邊服務加持，再加上親民價燒肉試營運第一個月就盈利。
上吉燒肉負責人林佑勳指出，東區倒店潮受影響的多是月租百萬元以上的大店，據他了解，月租10~15萬元的店面依舊搶手，但只要是衝破20萬元的店面，承租方就會有點兒卻步了，而上吉燒肉自2月15日試營運至今，從到店的人潮觀察，林佑勳覺得「東區根本沒有沒落」。
林佑勳甚至直言，「東區沒落」沒有像媒體報導的那麼嚴重，那麼恐怖，就他觀察，東區不僅有商業辦公大樓的上班族客層，也有住宅區，過路客和外來客也相當多，因此只要店面的商業模式夠有獨特風格，生意照樣可以做得有聲有色，像是他們鄰近的居酒屋和燒肉店，其實生意都不差。
「上吉燒肉」是台北東區的燒肉新兵，位於超級戰區延吉街131巷，今（20）日最後一天試營運，特別推出520我愛你活動，只要52元就能品嚐到價值破千元的和牛套餐，限量52組，儘管今日台北滂沱大雨，但仍吸引長長的排隊人潮。
上吉燒肉除了有低調極簡的裝潢風格，搭配明星臉桌邊服務，像是貌似館長的店長洪麒皓，還有長相高達90%與日本偶像阿部寬相似的副店長胡明達，而日籍料理長伊東涼則是與日本職棒球星藤川球兒幾乎一模一樣，講話還有搞笑藝人的誇張神情。
但，林佑勳表示，上吉燒肉更講究的是餐點本質，以A5日本和牛、9＋澳洲和牛、搭配Prime等級美國牛，讓喜歡燒烤的朋友自由搭配，而且特別的是，就算只有1、2位客人用餐，也可以選擇日本引進，台灣獨家的「盛和」方式，一種部位的肉「僅挑選2~3片」上桌，單人可以輕易將上吉高達「11個以上部位」不同油花、各擁脆、嫩、韌質感的高檔肉片一次嚐盡，而不嘴膩。
店長洪麒皓尤其推薦的是，燒肉界少見的特色菜餚「厚切牛舌」，還有嚼勁十足的「豬舌」。另，擁有八年資深刀功的日籍料理長伊東涼則表示，其實日本人很愛以口味重的醬料搭配油花多的日本和牛，但觀察台灣人飲食習慣多年後，其實台灣燒肉比較偏好沾鹽原味，因此油花較平均的澳洲和牛比較適合台灣清爽口味，但因為他個人來自北海道，因此他還特別引進北海道緯度高氣候冷，油花更為豐潤的和牛，而本身也是燒肉迷的林佑勳，則是特別推薦上吉燒肉內多達10種的內臟。

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新北都更三箭促中和危老屋重建 12棟老屋今拆除
2019-05-21 11:34聯合報 記者吳志雲╱即時報導
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都更三箭危老建築優先協助，新北市政府積極針對危老建築提供快速審查與相關行政協助，今(5月21日)天上午在中和區南山段12棟老舊房屋正式啟動危老建築拆除作業，未來新建築物將增加耐震結構安全，並成為綠建築與智慧建築，讓住戶不僅能住的安心、生活環境與機能也將符合最新時代趨勢。
中和區南山段危老重建案位於捷運景安站周邊的景平路與南華路交界處，為12棟4層樓48戶，屋齡達43年的混凝土建築物與加強磚造建築物。申請人表示原有房屋老舊、居住機能不符需求，且鄰近距景安捷運站僅不到10分鐘的路程，近年捷運環狀線動工，對於自家的老屋也開始期待能早日重建改善，因此向市府申請危老重建計畫，市府審查天數僅22天即核准通過，且對於後續相關建築執照申請進度也積極追蹤瞭解並給予行政協助，促成該案順利進行。
協助民眾改善危險或老舊居住環境是都更三箭中首要任務，從危老條例發布上路至今新北市危老重建核准案量已達37案，為全國核准案量最多且推動效率最高的縣市，此外也透過每月「危老重建推動行政協助平台」主動針對每一核准個案邀申請人瞭解推動進度與適時提供行政協助，目的均在於希望加快民眾推動都更的速度。
有關危老重建相關資訊、申請注意事項、範本、檢核表及已核准的案件相關資料，皆已置於新北市都更處首頁「危老重建計畫」宣導專區，提供民眾參考，相關資訊請上新北市都更處官網(http://www.uro.ntpc.gov.tw/)，或加入都更小百科Line群組(加入好友功能中輸入ID ：@urradio1999)隨時掌握都更資訊，如有任何問題亦可電洽都更處詢問，電話02)29506206。

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北市熱門5大中古社區4個是國宅 CP值當道
2019-05-21 16:45中央社 記者韋樞台北21日電
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房仲根據實價登錄盤點雙北市前5大5年以上中古社區大樓，結果發現，台北市前5名社區中有4個是國宅。房仲表示，中古社區公設比低，室內坪數大、房價相對低，適合注重CP值的買家。
永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點雙北市2018年1月至今年3月屋齡5年以上的中古社區大樓交易量，其中台北市以中山區「大直美堤花園」最熱門，交易量高達41戶居冠；新北市則以交易89戶的新莊區「東村AONE」最多。
台北市交易前5大5年以上屋齡中古社區包括中山區大直美堤花園、內湖區麥帥新城、文山區觀星台北（非國宅）、大安區大安國宅、萬華區青年新城；新北市前5大中古社區為新莊區東村A ONE、新店區達觀鎮、新店區美河市、板橋區新巨蛋、汐止區摩天薪樂園。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，中古社區公設比較新成屋低，相同坪數下，室內空間相對多，且房價大多比新成屋低廉，經濟實惠，適合注重CP值的購屋人為參考。
謝志傑指出，雙北市成交前5大熱門中古社區附近生活機能和交通均相當完善便利，購屋人購買中古社區前不妨參考交易熱門的社區，並在周邊尋找相仿的建案或社區，選擇生活及交通機能較成熟的區位，若欲選發展潛力較大的地區，再進一步觀察未來發展及價格是否合理，並多利用房仲網提供的資訊，挑選最適合自己的房屋。

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銀行殺紅眼 六都房貸利率跌跌不休
2019-05-21 13:50聯合晚報 記者游智文／台北報導
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房市交易量持續回升，各家銀行紛紛祭出低利，搶房貸客戶，根據金融聯合徵信中心統計資料，至去年Q4為止，六都銀行新增房貸平均利率全部跌破1.8%，均創下近五年同期新低。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房貸利率不斷走低，雖讓民眾購屋負擔下降，但也容易讓民眾忽略自身能力，購買超過自己能力的房子。低利就像毒品一樣，一旦利率攀升，就會出現戒毒症候群，購屋人可能面臨繳不出房貸，甚至斷頭法拍。

根據聯徵中心統計資料，儘管央行利率連11凍，重貼現率維持1.375%，但由於銀行資金氾濫，為求去化，不斷下殺利率爭取房貸戶，六都平均房貸利率近三年仍不斷走低。
以台北市來說，2015年Q4平均利率為2.06%，央行自2016年Q2開始利率維持不動，但2016年Q4台北市平均利率仍滑至1.81%，2017年Q4降至1.78%，去年Q4進一步降至1.74%。
新北、桃園、台中、台南、高雄走勢全部一樣，2015年Q4平均房貸利率各別都在2%以上，最高的新北市達2.08%，到了2017年Q4都跌至1.8%上下，2018年Q4更全面跌破1.8%。和五年前相比，六都房貸利率都下滑了0.28至0.34個百分點。
陳傑鳴表示，低利環境有利購屋，尤其是銀行面臨龐大資金氾濫壓力，現在幾乎殺紅眼，除了房貸利率下殺至約1.7%，位於近五年的低檔區外，還競相推出長寬限期、長貸款年限，供購屋者挑選。甚至民眾若缺乏自備款，還有民營及公股銀行推出二胎房貸，讓民眾拉高房貸成數，現階段民眾購屋資金相當容易取得。
他表示，受美中貿易戰衝擊影響，短期內台灣升息機會不大，加上銀行爛頭寸高，急需房貸這類安全放款管道，預料未來一兩年內民眾買房貸款仍較為容易，負擔也較輕。
不過，陳傑鳴指出，長期低利環境，加上寬鬆借貸條件，雖讓購屋人容易上手，但房市仍面臨所得比過高問題，目前主要都會區賣壓仍高，房價也多在歷史高檔區，民眾因低利率環境而進場前仍須審慎。

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北市五大熱門中古社區 國宅囊括4席
2019-05-21 15:09聯合晚報 記者游智文／台北報導
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實價統計，近一年雙北市中古社區，台北市以大直美堤花園交易最熱門，新北市以新莊區「東村A ONE」成交最多。新北市前五名熱門中古社區，有兩個社區平均房價都是一字頭。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，交易熱門的中古社區，房價大多相對便宜，且多位於生活及交通機能成熟區段，注重CP值的購屋民眾可多參考，或是選擇周邊相似的建案或社區。
根據永慶房產集團統計實價資料，近一年屋齡五年以上的中古社區，台北市以中山區大直美堤花園（基河國宅二期）最熱門，交易量達41戶，其次為內湖區麥帥新城、文山區觀星台北、大安區大安國宅以及萬華區青年新城。
謝志傑表示，北市熱門中古社區前五名中有四個社區都是國宅，顯示國宅產品的區位及價位受到民眾青睞。
其中排行第一的大直美堤花園，位於大直重畫區，鄰近內湖科技園區，周邊有美麗華百貨商圈以及美堤河濱公園，實價資料顯示，該社區成交總價位於2,000萬至3,250萬元之間，平均成交價每坪52.7萬。
新北市屋齡五年以上中古社區，近一年以新莊區的東村A ONE成交89戶最多，其次為新店區達觀鎮、美河市，板橋區新巨蛋以及汐止區摩天薪樂園分居四、五名。
新莊東村A ONE位於新莊區輔大商圈周邊，近捷運輔大站，周邊商圈成熟，總價在420萬至950萬，均價二字頭，每坪27.6萬元，是交易熱門主因。
謝志傑表示，新北市熱門中古社區前五名，除了東村A ONE，達觀鎮、摩天薪樂園也都是低總價、低單價的產品，平均房價都是一坪17萬元，過去一年多來，分別交易85戶及62戶，顯示現今房市，價格仍是多數購屋人主要考量因素。低價，且生活及交通機能較成熟的社區，更是市場寵兒。

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房仲：軟體服務 豪宅市場未來趨勢
2019-05-15 15:54中央社 記者韋樞台北15日電
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台北市松山區指標豪宅文華苑於3月再傳出交易紀錄，此交易位於13樓，單價每坪214.99萬元，總價6億741萬元，雙創社區新高價。房仲認為，未來豪宅買賣趨勢可望更重視軟體服務。
實價資料顯示，「文華苑」3月成交的13樓成交總價和單價皆創下同社區新高紀錄，2015年景氣高峰時10樓的350坪成交單價，每坪約新台幣205.4萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察部分豪宅客重複買豪宅的原因大致可分3種類型。第1是希望聚集家族，可能自己買精華區的土地自建或持續購入同一棟豪宅；第2則是住習慣原社區，有需求或手上資產較充裕時，碰到鄰居出售就出手購入。
第3種是屬於整合型的買方，有豪宅客持續購入高齡名宅，主要是看好高土地持分與好地段的改建效應，近期客戶購買豪宅時，也開始關注土地持分面積有多少。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，文華苑引進國際知名酒店文華東方負責物業管理，特殊管理及服務模式讓文華苑成為松山區指標性豪宅，這次交易再寫新高，顯現豪宅內在美備受重視。
郎美囡指出，台北市豪宅市場經過緊縮後，汰弱留強的情況更明顯，若建案本身沒有特殊性，銷售狀況往往不佳，甚至價格容易受到挑戰，文華苑因特有管理及服務，以及死忠買盤挹注，讓社區行情居高不下。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於豪宅不斷推陳出新，在競爭環伺的情況下，建案要能異軍突起，必須要有吸引高資產買方的特殊性，除了建築設計、建材上的規劃外，軟體服務也成豪宅訴求的核心，這也將是豪宅市場未來的趨勢。

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套房貸高成數 3妙招解套
2019-05-15 14:45聯合晚報 記者仝澤蓉／台北報導
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套房總價低，受單身上班族、頂客族歡迎，想申請貸款買套房，把握三招有機會拉高貸款成數。 本報資料照片
高房價的年代，年輕人要買間房不容易，從小間的買起吧！套房具有總價格低、收益性高等特性，較受到單身上班族、頂客族的歡迎，但銀行對小套房貸款承作相對保守，想申請貸款買套房，可把握解「套」三招，有機會拉高小套房的貸款成數到七、八成。
坪數增到15坪以上
貸款有機會多2成
套房貸款解套招一，打通兩小房權狀15坪物件，可讓貸款上看七到八成，因為一般銀行認定的套房，是坪數低於15坪的物件，房子超過15坪，銀行就可認定是一般住宅，貸款成數可能從六成變成七、八成。
其實有不少房仲會這樣私下對購屋客面授機宜，可以挑選不到十坪的套房兩戶打通，坪數增加到15坪以上，一方面提高銀行核貸成數，另一方面也有利後續轉手，因為坪數相較大一些，住起來不會有壓迫感，將來要賣也比較好賣。
地段好 永遠是王道
好脫手 銀行核貸乾脆
套房貸款解套招二，近商圈、有捷運、鄰學區，地段好就好談；地段永遠是王道，Money101表示，距離捷運站周邊1000公尺的套房商品，多數銀行願意貸到七成；位於熱門商圈，像是有商辦大樓，出租、出售都不難找租客與買家的套房，銀行核貸也會比較乾脆。
明星學區套房也相當搶手，像是台北市招生擠破頭的新生國小、師大附中、政大附中等，往往一屋難求，銀行也會樂意核貸；而雙北的貸款利率，也比六都和其他縣市來得低。
銀行核貸的最高指導原則就是房子脫手容易與否，舉例來說，一般釋出量大的套房社區，就會是銀行眼中的黑名單，但如果想賣的人多，而想買的人也不少，銀行也會開方便之門，畢竟只要放貸，銀行也有錢賺，把門檻設太高，對銀行也沒有好處。
優良社區、財力證明
銀行貸款不小氣
六都套房核貸條件資料來源／聯合徵信中心 製表／仝澤蓉
套房貸款解套招三，管理有序套房、附財力證明買家，受銀行歡迎；很多銀行內部都有自己的名單，上面滿載著市面上管理優良的套房社區或大樓，這些商品往往是外商公司的高階主管，與收入優渥的電子新貴的最愛，在有管理、有制度的條件下，一旦釋出，幾乎一星期內完售，這類型的套房通常都可貸到不錯的成數。
至於個人，只要有正當職業、足夠的財力證明，就是銀行眼中的優質房貸戶，即使買的只是小套房，要達到較高成數，機率也增加，有時候透過房仲協助與銀行談，貸款成數甚至可達到八成。

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兩大富豪搶豪宅 國巨陳泰銘買進第8戶
2019-05-15 11:27經濟日報 記者游智文╱即時報導
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最新實價揭露，被動元件大廠國巨董事長陳泰銘再買進一戶文華苑，位於13樓，總價6.07億，每坪約215萬元，單價創該社區新高。累計陳泰銘手上已有8戶，追平精英電腦前董事長蔣東濬的8戶。
文華苑位於北市慶城街、文華東方酒店旁，總戶數僅26戶，一層兩戶，合計陳泰銘、蔣東濬手上達16戶，已占社區六成。
根據實價資料，陳泰銘從2016年6月開始買入文華苑，第一戶位於11樓，總價5.11億，5個月後，再砸下10億餘元一口氣買下三樓兩戶，然後在2017年初，把11樓另一戶也買下。
過去兩年，陳泰銘又以旭泰新、旭昌興等公司名義分別買下2樓、9樓及13樓。他似乎偏好整個樓層買下，除了3樓、11樓包下整層外，今年3月他再買下13樓另一戶，目前文華苑已有三個樓層都是陳泰銘持有。
實價顯示，陳泰銘較早買進的13樓戶，在去年4月取得，總價約5.66億，每坪單價約201萬元，最新買進的13樓戶，總價上升到6.07億，每坪達215萬元，相較去年的同樓戶，陳泰銘多花了4000多萬，單價也上漲了約6%。
陳泰銘雖然擁有8戶，並不是文華苑最大戶。先前持有文華苑戶數最多是精英電腦前董事長蔣東濬，他是文華苑原始住戶，在陳泰銘大舉買入文華苑後，他也以睿信投資和歐企投資出手搶進，共持有9戶，現在賣一戶給陳泰銘，手上仍有8戶。
房仲業表示，很多豪宅客購屋喜歡買在住家附近，常見同一社區住戶一再購買狀況，但像陳泰銘、蔣東濬不斷砸重金買入同一社區，讓人感覺兩人已有較勁意味。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，文華苑引進文華東方負責物業管理，目前實價登錄共有19筆易資料，交易單價落在每坪150~210萬上下，兩大富豪輪番投下重金，讓該社區知名度居高不下，也維持住該社區行情。

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北市釋出都更減稅大利多 徐佳馨：重要的是整合
2019-05-03 12:10聯合報 記者楊正海╱即時報導
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北市率全國之先，實施調降都更稅，並追朔自108年1月30日起適用，希望提高民眾參與都市更新意願，同時也鼓勵實施者朝向整合全體同意以協議合建方式實施都市更新。台北市議員徐弘庭指出，減稅是正向發展，但都更是關鍵，仍是整合，減稅加上機制簡化，才是真正創造誘因。
徐弘庭說，減稅確實在特定區塊上有影響，以實務上來看，增加某些區域的都更誘因， 他曾在會議議會中質詢 ，提出過多次，北市蛋黃區房子，像大安、中正區的房子，都更完相關的房屋稅、地價稅都變很重，形成蛋黃區沒有可能都更，現在減稅，確實拿掉一些絆腳石，但都更的挑戰還在，除了稅負調整，搬走了一個阻礙，但還有整合等都更阻力仍在。
都發局指出，目前北市都更的推案量，都更案目前送審有869件，核定377件，核定後施工完成有164件，若以戶數來算，共有1萬4294戶。至於目前能看出多少效益，都更處指出，都更是是申請制，的確需要整合，但減稅這些這些誘因，能促進整合。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說，都更會卡住，第一個環節是地主和開發商之間因土地的價值有一些認知上的落差，這個比較麻煩，另外是住戶之間的意願，有人要的更多，有人是擔心都更後養不起新房，住不起，這是現階段的狀態，減稅是針對住戶這一塊，有效降低了未來房屋稅的負擔，契稅和土增稅則是未來要移轉的問題，對大多數都更戶來說，房屋稅減少的確增加更新意願。
但對部分地主來說，部分人過去繳納房屋稅是一、兩千元，但都更後變五、六萬，減半後也要兩、三萬，費用還是很高，且養房還有其他的費用，包括管理費等。據日本的統計，都更後有六成的原住戶無法再住回來。

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