作者: elands

包租代管第2期計畫將開跑 2萬戶投入租屋市場
2019-07-29 18:12中央社 記者吳柏緯台北29日電
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第2期社宅包租代管計畫即將開辦，營建署今天表示，政府、公會與縣市政府攜手推動，預計將有2萬戶包租代管投入租屋市場。
行政院日前核定社宅包租代管第2期公會版計畫，透過去年成立的國家住宅及都市更新中心與各縣市的租賃住宅服務業公會合作，推動5000戶包租代管服務；另一方面，由各地方政府執行的第2期縣市版計畫，則預計創造1萬5000戶的包租代管服務。第2期計畫總計可以創造2萬戶的服務。
營建署土地組長歐正興受訪時指出，過去的包租代管主要由物業管理公司負責執行，去年6月27日通過「租賃住宅市場發展及管理條例」後，明確規範必須由租賃住宅服務業處理包租代管事宜。截至今年7月，已有279家業者取得租賃住宅服務業登記證。同時，6個直轄市、基隆市、新竹市及宜蘭縣，也都陸續成立公會。
歐正興表示，社宅包租代管第2期公會版計畫將由住都中心與6都的公會合作，共同遴選適合的業者負責該縣市的包租代管業務，合力推動5000戶。同時建立考核與獎懲機制，確保包租代管的品質。相關辦法正在研議，預計9月底開辦。
除了公會版計畫，縣市版計畫已先開跑，預計可以創造1萬5000戶的服務。
歐正興指出，不論是公會版或是縣市版加入計畫的房東及業者，都可享有獎勵補助及稅賦減免等優惠。不過他說，想要參與這項計畫的業者，必須取得租賃住宅服務業登記證，才有資格。

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華亞科技園區一地難求 鄭文燦證實每坪飆逾40萬
2019-07-29 19:16聯合報 記者曾增勳╱即時報導
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桃園市長鄭文燦今天下午參加華亞科技園區神準科技公司華亞廠2 期新廠動工典禮，針對華亞科技園區土地飆漲一地難求，鄭文燦表示，華亞園區100多家廠商飽和，地價每坪40萬元以上，廠商仍希望在華亞或附近有更多設廠用地，市政府因應廠商設廠及台商回流需要，決定推動一旁林口工五工業區擴大案，希望取得地主同意後，規畫為華亞二期產專區用地。
鄭文燦表示，華亞科技園區每年產值高達5000億元，隨中美貿易戰爭衝突，今年上半年，台灣電子、資通產業轉單效應出口到美國的金額，成長百分之二十，未來轉單從台灣出口美國的金額將會不斷增加，如今華亞園區廠商飽和，廠商設廠用地需求仍大。
鄭文燦說，為提供廠商及台商回流需求，桃園市政府將陸續推動開發7個產業專區，面積總共200公頃，預定明年完成桃科二期、沙崙產業園2個，市府報編土地每坪約15萬到20萬元，比較便宜，可提供國內廠商及回流台商設廠需求。

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日本人上世紀房價暴跌，悟出的流血教訓
2019-07-29 19:24專欄作家 胡偉良
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圖／取自Pexels
2003年以來，台灣的房價開始了新一輪的漲勢，房價連續飆漲，造成愈來愈多的人開始買不起房，也讓品嘉建設的創辦人胡偉良警覺到（2010年），台灣的房地產已經進入到一個不正常的發展軌跡，這樣的情形很像上世紀80年代的日本，當時，日本的經濟發展堪稱一個奇跡，其經濟增長率、勞動生產率等都超過了美國，美元霸權地位因此動搖。以1985年為例，日本對外的淨資產達到了1298億美元，而美國在對外負債則高達1114億美元。
那是一個瘋狂的時代，日本人的自信膨脹到了最高點，比如89年日本三菱地產斥資2000億日元購買了美國紐約的洛克菲勒中心大廈，引起世界的轟動。當時的日本富士電視臺主持人在一次電視節目中，更是指著東京的地圖自豪地說，“如今的東京總地價已經超過了美國全國土地的價格，很快將是美國的兩倍。”當時的日本人相信，很快日本將取代美國成為世界第一經濟強國。
物極必反，災難很快降臨了。
日本經濟泡沫的產生，離不開“廣場協議”。1985年，美、日、德、法、英五國在美國紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合干預外匯市場，促使美元有序貶值，史稱“廣場協議”。協定一簽訂，五國在外匯市場瘋狂拋售美元，美元貶值，其他四國貨幣隨之升值。
日元升值直到帶來了一個嚴重後果，日本出口型企業遭到致命打擊，日本政府採取了寬鬆的貨幣政策來因應，連續5次下調利率，利用很低的利率來放貸。而來自銀行的大量貸款又流入了房地產，惡性循環於焉開始。
僅以1987年為例，東京平均房價漲幅就超過了50%。房價的瘋狂上漲，演變成日本全民從銀行貸款買房，房價被再一次抬高。為了抑制防止地價進一步上漲，日本政府於1990年3月制定了《房地產融資總量規制》，同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》，但為時已晚。1991年，日本來到了二戰後黑暗時刻，房產和金融泡沫相繼發生，這年東京房價暴跌65%，幾乎一夜之間，無數人成為了千萬「負」翁。到了1992年，股價更是暴跌到1990的三分之一左右，東京地價更是跌到了泡沫時期的七分之一，走投無路的房產投資者們，只能走向自殺之路。
胡偉良指出，日本房價從1990年到本世紀初，其全國房價下跌49.6%左右，基本上回到了房地產泡沫發生前的1986年水準。日本人認為這次教訓慘重，各國經濟學家針對當時日本的狀況，更是一針見血地的指出，“如果一個國家的房地產一旦崩潰，最後將喪失5到10年的經濟增長。”房地產泡沫破裂後，日本人終於悟出了一個真理：只有發展實業才能救國，這才是立國之本。此後日本人已不再追逐房地產，房地產回復到單純的居住功能。
胡偉良表示，對比日本，台灣的狀況比較好，配合産業周期的走向，在崩盤之前，政府接連採取了一連串的財政、金融措施，提前刺破了泡沫。
胡偉良指出，其實一個沒有經濟成長支撑的房價上漲都是不健康的，都是一種變相的掠奪，而最倒楣的是那些還來不及買房的人，而其中最主要的則是年輕這一個族群，無緣無故的成了受害者，胡偉良又說，現在的年輕人幾乎很難單憑自己的努力來買房，因此大部分都只能寄望於繼承父母的老房子，而偏偏那些繼承來的老房子多半已是垂垂老矣，差不多都該屆齡退休，這也算是世代的悲劇吧。

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街邊店如何救？學者：找到消費者非出門不可理由
2019-07-30 09:36經濟日報 記者游智文╱即時報導
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受電子商務崛起影響，近年街邊商店業績普遍下滑，連帶造成商圈沒落。學者專家指出，調查顯示，有兩種實體店家最不受網路購物影響，不論民眾上門次數或營業額都保持一定水準，甚至增加，存活之道，一般店家不妨參考。
政大信義不動產研究發展中心近日舉辦消費生態、商圈與空間演化研討會，邀請學者專家就商圈轉型求生存進行進行探討。
政治大學企管系特聘教授別蓮蒂指出，網路科技蓬勃發展，大幅提升網路購物的便利性，改變了消費行為，進而威脅實體商圈的發展，但本質上人們的消費需求並沒有改變，仍要滿足日常食衣住行與休閒娛樂所需。
根據市調公司調查，網路購物崛起，以大型量販店影響最大，其次為街邊商店。最不受響的則是百貨公司以及便利商店，店數持平或持續成長，人們出門到百貨公司、便利商店的次數，以及這兩種商店的營業額也都能保持以往水準，甚至創高。
別蓮蒂表示，關鍵在這兩種商店近年都積極尋找消費者非出門不可的理由，並付諸實踐。
以百貨公司來說，他們發現「聚會、吃、情感交流」，讓人一定會出門，因此大量擴充用餐營業面積，強調空間的體驗，另外再加入電影、藝文等娛樂功能，以滿足人們情感需求。便利商店也以座位區、再以實體取貨服務，虛實連結網路購物，轉型成為多元零售平台。
別蓮蒂表示，這兩種實體店都是透過轉型與延伸服務體驗，在網路衝擊下仍能屹立不搖。同樣的，其他實體街邊店家也應思考如何增加消費的五感體驗，包括空間、音樂、味道、觸摸等，提升實體參與的難忘價值，消費者就可能會一再回流。
台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德也認為實體商店不論是否在街邊，都應朝特色化經營，提升情感面內涵，並且善用網路行銷，虛實整合；另外要與大型零售購物中心區隔經營，接力吸納其外溢人潮帶來的觀光與休閒收益商機。

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全國地價指數微漲0.32% 新北跌最多
2019-07-15 10:36經濟日報 記者翁至威╱即時報導
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內政部今（15）日發布第52期都市地價指數，全國都市地價總指數為100.55，較上期微幅上漲0.32％，變動微小。其中上漲幅度較大者為連江縣上漲1.13％，下跌幅度較大者為新北市下跌0.18％。除連江縣外，其他直轄市、縣巿漲跌幅皆在1％內微幅波動。
內政部表示，第52期（2018年10月1日至2019年3月31日）全國各直轄市、縣市中，上漲幅度較大者依序為連江縣上漲1.13％、基隆市上漲0.98％及金門縣上漲0.93％；下跌幅度較大者依序為新北市下跌0.18％、澎湖縣下跌0.12％。
連江縣政府表示，因近年來積極推動觀光行銷，逐步吸引觀光人潮與投資需求，進而帶動地價上漲，又因原本地價較低，以致漲幅計算後波動較為明顯。
在各使用分區指數與上期比較方面，住宅區指數上漲0.27％，商業區指數上漲0.50％，工業區指數上漲0.31％，變動微小。另本期全國土地買賣筆數為24萬5,885筆，較上期（25萬8,922筆）減少5.03％，較去年同期（25萬90筆）減少1.68％。
內政部指出，都市地價指數是將各直轄市、縣市都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內，土地價格在一定期間內的相對變動（上漲或下跌）的百分數，其性質類似物價指數，並定期於每年1月15日及7月15日發布。

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北市最貴套房 屋主認賠238萬出場
2019-07-15 15:38聯合晚報 記者游智文／台北報導
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「仁愛A+」位於附中學區，區內套房房價以驚人速度飆漲，成為北市單價最貴套房。 記者游智文／攝影
實價揭露，北市單價最貴套房「仁愛A+」8樓戶，屋主持有近六年後，認賠238萬元出場，單價也從每坪166.6萬跌至143.1萬，跌幅達14%，這也是仁愛A+首見賠售案例。
仁愛A+位於北市大安路一段，屬附中學區，樓高12層，挑高3米6，約156戶，多為十坪左右的套房產品，屋齡約十年。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，附中學區是北市最搶手的明星學區之一，由於學區設籍住宅供給有限，區內套房先前幾年房價以驚人速度飆漲。
以仁愛A+為例，2006年預售開價六字頭，2012年實價登錄上路，轉手成交行情已到每坪110萬元以上。2013年成交五戶，成交價都在一坪160萬元以上，其中8樓戶以總價1688萬、每坪166.6萬交易，至今仍是北市最貴套房。
觀察實價資料，仁愛A+自2008年交屋後，截至目前共有33筆交易資料，其中有四筆有轉手紀錄，之前三筆雖然是第二手買進，但賣出時仍然分別獲利82萬、145萬和248萬元。
最新的第四筆，屋主在2013年以1688萬元買進，今年3月以1450萬元轉手，賠了238萬元。
張旭嵐表示，同一社區，同樣二手買進，有人獲利，有人賠售，和購入時間點、價格有很大關係。以最新交易為例，由於當初入手在2013年，房市仍在多頭，又買到最高價，面臨房市體質改變，未來難創新高價，因此賠錢。
她表示，如果該戶屋主當初是為了學區購屋，持有六年，已經滿足設籍入學需求，也許屋主把價差當作為子女的教育投資，因此不再等待房價回檔，認賠出售。
張旭嵐分析，房價盤整後，精華區小套房的租金投報收益相對提升，以仁愛A+為例，十坪左右套房租金約為2.5萬，若以最新轉手個案來算，新屋主以1450萬元取得，投報率可達2.1%。
根據實價資料，北市套房單價，以仁愛A+單價166.6萬居冠，信義路三段的菁選集163萬居次，第三名為松勤路的新世界，最高成交單價為161.9萬元，也是信義區的最貴小豪宅。

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上半年國有不動產標租 標脫率約四成
2019-07-15 18:30經濟日報 記者翁至威╱即時報導
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財政部國產署今（15）日發布上半年國有不動產標租成績，截至今年6月，共有一棟建築物、312宗土地標脫，標脫率約四成左右，標租國有不動產收益共8,685萬餘元。
國有不動產活化利用的方式，其中一種就是標租給民間做使用。國產署副署長邊子樹表示，截至上半年的標租案，國產署各分署及所屬辦事處共列標建築物23棟、土地315宗，其中標脫建築物一棟、土地132宗。
邊子樹表示，將持續釋出區位更加的大面積不動產，積極推動國有不動產活化。
其中值得注意的是，國產署今年7月辦理標租不動產中，其中有兩案是碧湖君鄰房地，鄰近碧湖國小、達人女中等學區，並緊鄰碧湖公園及捷運內湖站，過去曾採公開標售，但未能順利脫標，於是改採標租方式處理。
邊子樹指出，今年國產署標租成績不錯，截至6月底，標租案訂約權利金已達1億657萬左右，較去年同期表現佳。國產署表示，2018年全年訂約權利金為1億6900多萬；2017年為2億503萬；2016年則為1億1,371萬左右。
國產署表示，標租土地收取訂約權利金及年租金，以訂約權利金競標，房地則以年租金競標。除列標之土地、房地外，民眾如有租用其他國有土地房地需求者，可主動向所在地該署各分署辦事處申請辦理標租。
國產署也預告，近期將再推出台中市、新竹縣、南投縣等多處優質土地公告標租，其中台中市土地位於大里菸葉廠旁，地形方整，臨20米寬道路，交通便利。相關招標資訊都揭露在國產署各分署網站「招標資訊」的「標租不動產資訊」項下，歡迎踴躍投標。

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國產署都更分回店面難脫手 碧湖君鄰標售轉標租
2019-07-15 19:36中央社 記者吳佳蓉台北15日電
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國有都更分回宅「碧湖君鄰」前後歷經8次標售，兩戶1樓店面都難脫手，財政部國產署表示，日前改以標租方式再釋出，競標底價設為新台幣70餘萬元，租期5年，是否能成功標出，17日開標可見分曉。
國產署以國有土地參與碧湖君鄰都更案，事後分回13戶住宅及2戶1樓店面，並於2017年10月起，陸續展開8次標售，最終13戶住宅順利完銷，但2戶店面則一直無人投標，最近一次標售價各為3249萬元及3243萬元。
國產署官員說，碧湖君鄰建案交通區位並不差，鄰近捷運站，但一直無人投標，推測可能是因分回的2戶店面不是面向大馬路，而是面對巷內，導致誘因較低。為了積極活化國有資產，日前決定嘗試轉作標租，最近一次標租預計會在7月17日開標。
碧湖君鄰兩戶店面，面積分別約56.3坪及57.2坪，競標底價訂為72.4萬元及76.1萬元，租期皆為5年，租期屆滿原承租人擁有優先承租權，但僅限1次。官員表示，若17日開標仍無人投標，考慮再度進行標售，積極多元處分。
另一方面，比起標售、設定地上權案績效，近年標租成效頗豐，國產署統計，今年前6月標租訂約權利金績效高達1億650萬元，才半年就突破全年目標8000萬元。單看標租土地部分，今年共公告招標315宗，其中有132宗標脫，標脫率達42%。
官員說，基於多元活化國有資產目標，後續也會彈性考量，思考是否將標售或設定地上權案但無人投標的案件，試著轉作標租運用，測試市場接受度。
舉例來說，今年7月全國公告標租24宗不動產，除了碧湖君鄰的兩戶店面，其中另外有3筆就是先前曾公告的地上權案，包括高雄市鳳山區福誠段2宗大面積基地，以及台南市永康區永興段基地。

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台中七期新市政中心 上半年土地交易逾134億創同期新高
2019-07-15 21:33經濟日報 記者宋健生╱即時報導
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台中七期新市政中心土地交易熱度不減，最新市調顯示，今年上半年土地交易金額已超過134億元、交易面積近7,000坪，創同期新高，購地的都是重量級建商，包括聯聚、寶輝、豐邑、興富發等。
台中市不動產開發公會表示，即使新興重劃區房市火熱，但建商對七期精華土地依舊虎視眈眈，重量級開發商紛紛重金壓寶七期，預估未來豪宅新案單價將從6字頭起跳。
值得注意的是，聯聚建設董事長江韋侖說，因應客戶需求改變，聯聚未來在七期推案將改以60至80坪為主力，並以全配訴求，儘可能控制總價在4,000萬至5,000萬元間。聯聚過去七期推案，坪數都在110至190坪間，總價約8,000萬至1億餘元。
敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖分析，豪宅建商為經營品牌地位，在七期精華區域購地推案具有主權宣示作用，也代表對未來兩三年房市的信心；且趁著地主價格軟化時取得原料，產品設計、塑造空間大，將更具市場競爭力。
今年上半年七期最大筆土地交易，為豐邑建設購入市政路與河南路口2,493坪土地，總價66.5億元，每坪單達266.7萬元；聯聚建設則以25.7億元、每坪約235萬元，購入市政北一路印月餐廳及簡愛汽車旅館共1,095坪土地。
圍繞台中國家歌劇院有多件豪宅作品的寶輝建設，也再度加碼購入惠民路、緊鄰歌劇院的停車場用地，面積520坪，總價8.4億元，目前已搭起施工圍籬。
另位於七期南側惠文路與大墩11街口的湖水岸汽車旅館，面積約1,106坪土地，市場傳出已有大型企業財團出手，總金額約15億元，未來規劃開發豪宅產品。
就市場現況，不難看出建商獵地仍首重鄰近大型綠地地標，未來價格支撐力道相對較強。例如近一年來總價逾6,000萬元豪宅成交單價最高前10名中，大陸「寶格」、寶輝「秋紅谷」交易筆數就占七名，屋齡12年的寶輝「花園廣場」名列第十。
這三個社區都是緊鄰夏綠地公園、秋紅谷公園、台中歌劇院等大型綠地，品牌與景觀加乘，成為地段、價格的保證。
下半年將完工交屋的雙橡園「1617特區」、寶璽「天睿」，同樣也面對公園首景，其中雙橡園「1617特區」更是創下預售即完銷紀錄。
此案社區正對萬坪文心森林公園，戶戶朝南獨攬綠景，此外更規劃1,200坪社區私人花園，住戶享有內外雙公園景觀。加上85、98坪的中坪數設計，為七期新市政特區中少有的坪數規劃，符合現代豪宅客對住家大小的需求。
面對新市政公園的寶璽「天睿」，則聘請神級空間大師片山正通，為社區量身設計全球獨有的庭園廊道，更是台中首見住宅建築以公共藝術作品申請使用執照的案例。
此外，七期大坪數新案惠宇「大氣泱泱」，規劃80至100坪產品，戶戶面對文心森林公園，預計第3季開案，備受市場關注。

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賣壓升高 將掀價格戰
2019-07-13 01:19經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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根據內政部統計處資料顯示，今年前五月開工量最高落在台中與桃園市。而永慶房屋房產半年報指出，全台賣壓拉起紅色警戒，以目前賣壓、開工量與剛取得建照量來看，未來以桃園、新竹、台中的未來供給佔比較高，屆時恐掀起價格戰。
今年台中與桃園的銷售表現上，住展雜誌企研室經理何世昌認為，台中市近一年來買氣強勁，且大部份是在地買盤，只要價格合理通常能順利去化，賣壓相對小，桃園則高度集中於新興重劃區，其餘舊市區供給不多，目前賣壓也沒那麼重。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說，從現有餘屋到未來預計落成的賣壓來看，以桃園、新竹、台中房市現在與未來新增供給占比高。

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