作者: elands

高檔飯店寓所 房市新明星
2019-09-12 02:00經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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全台吹起「高檔飯店寓所」複合式開發案，除大直豪宅「西華富邦」、板橋「馥華艾美」等，大陸建設開發，位於捷運松江南京站的小豪宅案「琢豐」，目前銷售逾八成，還帶起一波已訂購顧客「回購潮」，成為高資產族避險之標的。
由於「琢豐」規劃九樓以下為五星級飯店，將引進寒舍餐旅集團經營管理。甲桂林廣告副董事長曹瑞濱分析，美中貿易戰愈演愈烈，台商回流後有不少置產自用，積極尋找好標的，加上「琢豐」有五星級飯店服務，吸引高端客目光。
大陸建設力邀愛馬仕法國建築團隊RDAI及寒舍餐旅集團合作，未來10樓至24樓為住宅案，規劃中小坪數的精緻酒店式寓所，預計2021年底完工。
「琢豐」銷售已達八成，近半年還湧現「回購潮」。甲桂林廣告副總周智柔說，琢豐已購客戶再加碼的情況很多，加購率達四成，有位國際貿易商回訪數次，總計買下六戶。
目前「高檔飯店寓所」複合式開發案遍及全台，較著名還有北市松山區「文華苑」，以及台中「勤美之森」與高雄「THE ONE」等。
曹瑞濱說，這波資金潮回流，不少投入購買精華區豪宅，還有以法人名義購置。資金停泊在不動產有三大原因，除能滿足置產需求，還有節稅、避險等目的。
北市大安區豪宅「和平大苑」今年6月售出31樓兩戶，買方為同一人，以僑外資鳴灣公司名義購入，兩戶均未貸款，合計總價達6.33億元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，回流台商滿手現金，銀行又不歡迎大額存款，索性買豪宅；有些人是節稅考量，用名下公司盈餘購買豪宅，降低獲利金額，以減少營所稅。

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富三代最愛買的豪宅 陳怡蓉產女也買進
2019-09-04 12:45經濟日報 記者游智文╱即時報導
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實價揭露，北市信義計畫區指標豪宅「琢白」1、2樓同時售出，資料顯示，由安珀生技以總價合計約4.5億元買下，安珀生技法人董事長則是本名陳佳縈、最近剛生下女兒的知名演員陳怡蓉。
根據實價資料，目前仍銷售中的琢白，1、2樓是在今年5月同時售出，含車位總面積約260坪，金額約4.5億，每坪200萬元。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，琢白預售時原本打算賣到一坪250萬，但碰到房市低潮，實際成交價多在200~225萬之間，最新揭露，1、2樓最樓層住家也能賣到200萬，顯示個案站穩200俱樂部。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近期包括大直、天母，大安森林公園、信義計畫區、仁愛路等豪宅聚落都有豪宅成交，雖稱不上百花齊放，但呈點發狀況，豪宅市場買氣回流相當明顯。
琢白位於信義路五段、松勇路口，基地面積約1058坪，為地上31層、地下4層純白豪宅，個案由大陸建設委請美國白派大師理查．麥爾量身打造，建商表示，該豪宅深受富三代青睞，目前累積已有14筆實價交易資料，買方包括新光金吳家第三代。

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東華高爾夫球場法拍急喊卡 歷經11次流拍底價剩17億元
2019-09-04 12:14經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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曾承辦多場PGA高爾夫公開賽的「東華高爾夫球場」，其土地法拍案捲土重來，共計36萬坪的土地，原定今（4）日進行第三輪第四拍，底價也降到17.05億元，不僅較過去最高底價剩四分之一，甚至不到公告現值的一半，但今日再次執行第三輪四拍時，臨時喊卡「停拍」，將延緩執行。
歷時12年、經歷三輪的「東華高爾夫球場」法拍案，最高底價曾來到65.02億元，但隨後底價打折再打折，如今這次法拍是第三輪第四拍，底價僅剩17.05億元。
雖然底價只剩高峰時的四分之一，但由於「東華高爾夫球場」法拍案僅拍賣土地，不包含經營許可證，因此難吸引投資人目光，拍賣結果已歷經11次流拍。
台灣金服指出，「東華高爾夫球場」拍賣土地面積為35.98萬坪，其債權人為中華開發金控旗下資產管理公司，拍賣標的依現況點交。不過，今日公告指出，「東華高爾夫球場」法拍案因債權人聲請延緩執行，因此於停拍。

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33年老舊辦轉手 他捧六年獲利千萬
2019-09-04 11:54經濟日報 記者游智文╱即時報導
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近年住宅房價回檔，民眾售屋賠多賺少，辦公室市場相反，由於供不應求，不少人轉手獲利可觀。實價揭露，信義路四段一間屋齡33年舊辦今年6月出售，屋主持有六年，獲利逾千萬元，大賺逾三成。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，此筆交易經比對相關資料，應為位於信義路四段、光復南路口附近的吉星大廈。此一住辦大樓雖然屋齡老，但交通方便，近信義計畫區，加上屋主買進時，辦公室價格仍在相對低點，因此有高額獲利。
郎美囡表示，國內房地產投資市場過去長期以住宅為主，2013年北市頂級豪宅上喊一坪300萬時，頂級辦公室產品才100多萬，一般B辦更只有五、六十萬元，行情遠低於住宅。
2017年以後，開始出現明顯變化。由於辦公室長期推案低迷，很多舊辦公大樓被拆掉改建住宅，隨台商回流增加，辦公室租賃供給開始吃緊，2018年後更是明顯，辦公室空置率頻創新低，租金則逐季上漲。
許多退出住宅市場的投資客嗅到商機，紛紛轉進辦公室產品，帶動辦公室價格一路上揚。根據信義全球資產統計，今年第2季北市整體空置率已降至到4%以下，辦公室平均售價則上升到每坪約85萬元，不少早期買進辦公室的人都有獲利。
根據實價資料，獲利千萬的屋主，是在2013年買進吉星大廈4樓一戶，約58坪，當時買進3,220萬，每坪約54.9萬，今年6月屋主4,250萬出售，獲利1,030萬元，單價也上揚至72.5萬元。
郎美囡指出，今年上半年全國辦公室開工量超過36萬坪，創2009年以來的同期新高，顯示辦公室的市場需求大幅增加，中古辦公大樓雖屋齡高，但多位於台北市精華地段，且房價相對低，只要價格合理，很快就有買方接手。

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換屋客回防市區購屋 「永雄卓閱」拿下新北市熱銷之冠
2019-09-03 20:51經濟日報 記者陳美玲╱即時報導
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永雄建設機構董事長暨新北市不動產開發商業公會理事長劉炳煌表示，經過一番盤整修正後，市中心房價回跌到相對合理水位，使得不少個案買氣陸續回籠，尤其真正有經濟能力的換屋客層，購屋區域開始回防市區，也讓市中心中大坪數格局個案，得以媒合準確客層並反應在實際銷況。
劉炳煌指出，以集團旗下「永雄卓閱」來說，吸引了高比率的換屋客層，當中不乏台商、中小企業主身影，開賣八個月，總銷90億元、274戶案子，繳出銷售逾200戶、超過70億元的成績，成為今年新北市熱銷第一新案。
劉炳煌分析，該案能在預售、新成屋銷售市場有不錯表現，主因該案坐落的實踐路向來是板橋傳統精華市心，不僅機能成熟、學區完整，且在地居民具備一定經濟能力，加上區域新案供給量小於市場需求量，該案填補這塊空缺，才會出現銷售奏凱歌的表現。
甲桂林業務總經理陳衍豪表示，雖近年板橋江北、新店央北、三重二重、土城暫緩等重劃區迅速竄起，仍無損原有市區個案去化表現。以板橋為例，新板特區周邊開發已臻飽和，具有大面積基地規模的個案有如鳳毛麟角，才會讓該案創造十分珍稀的基本面籌碼。
「永雄卓閱」是在地建商永雄建設機構耗費17年時間投入都市更新的案件，該案基地規模達1,300坪，是近年新板特區周邊首個千坪以上的都更案，全案預計2023年底完工交屋。

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8月房市「撞鬼」 都會區買賣移轉棟數月減二成
2019-09-02 15:20經濟日報 記者林彥呈╱即時報導
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各都8月買賣移轉統計陸續出爐，由於適逢「鬼月」，房市買氣明顯下滑，觀察已知的台北市、新北市、桃園市及高雄市數據，買賣移轉量均較7月劇減約二成。
根據統計，台北市8月買賣移轉月減26.3%、新北市月減22.1%、桃園市月減19.7%，若和去年同月相比，仍為增加態勢，但高雄市月減25.6%、年減7.8%。
市場分析，8月為農曆七月，許多交易都會刻意避開，選擇提早或延後辦理登記，因此當月買賣移轉量劇減是在意料之內，估計9月就會回溫，但下半年逼近總統選戰時程，買賣雙方可能趨於觀望。
尤其高雄市買賣移轉棟數在今年3月攀抵高峰，此後一路下滑，只有7月部分建案為了避開鬼月趕著交屋，稍微拉抬量能，但8月移轉再度少於3,000棟，顯示投資買盤已經縮手。
台北市買賣移轉2,119棟，二大移轉熱區大幅下滑，中山區月減27.7%、內湖區月減33.3%；桃園市買賣移轉3,254棟，桃園區、中壢區等兩大交屋重鎮同樣劇減，桃園區月減18.4％、中壢區月減25.2％，但仍較去年同期增加。
新北市買賣移轉4,665棟，其中又以淡水區、中和區及三重區減少最多，分別較7月減少230棟、211棟及156棟。新北市地政局指出，主要原因除了受到中古屋市場景氣影響，淡水、中和兩區也因新成屋移轉棟數減少所致

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前7月房地合一稅大增 房仲：房價墊高不易再增長
2019-09-02 21:36中央社 記者韋樞台北2日電
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財政部公布今年前7月房地合一稅高達26.9億元，年增130%，主要貢獻來自中南部，尤其高雄市最多。房仲表示，投資客過去3年轉戰低房價的中南部，但墊高房價後，稅收不易再大幅增長。
據聯合晚報報導，今年7月個人繳納房地合一稅額，全國共計新台幣4.46億元，連續4個月稅收逾4億元。累計前7月全國房地合一稅收達26.9億元，年增達130%，且只比去年全年的27.9億元少1億元，預料加計8月房地合一稅收後，可望順利超越去年全年稅收。
從6都房地合一稅收情形來看，中南部稅收明顯勝過北部；高雄市今年前7月稅收4.8億元，年增200.6%，為6都最多；其次是台中4.7億元，年增199.4%；第3是台南市的3.6億元，年增159.7%；第4名是新北市3.06億元，年增164.7%；台北市2.47億元，年增88.5%；桃園市1.9億元，年減7.1%。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，房地合一政策在2016年上路僅3年，若要符合自用標準，必須持有滿6年以上。換言之，房地合一稅收暴增多來自短期交易所致，若再比對買賣移轉棟數的成長，便能看出房市呈現南強北弱，同樣也代表投資客轉戰南部。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房地合一稅針對自住屋主有免稅額，對於賠售也不課稅，因此稅收來源應該是2016年後買房的短線賣出獲利者；因為新制上路後對於房價較貴的雙北市投資人來說，短線再添買賣利潤的空間有限，而中南部房價基期低，市場需求仍在，吸引投資客入場，且高雄正好遇上今年上半年的韓流，今年賣屋的幾乎都能賣到高點，對房地合一稅發揮貢獻。
永慶房屋業管部經理謝志傑進一步觀察，今年前7月全國各縣市買賣移轉棟數共計17萬2776棟，年增6.7%；而前8月除台中市以外的5大都會區買賣移轉棟數達12萬2654棟，年增7.3%，5都全數比去年同期增長。
若從前8月買賣移轉增幅來看，依然是南強北弱，台北市年增1.7%、新北市年增3%、桃園市年增9.8%、台南市年增8.7%、高雄市年增15.6%。謝志傑說，整體而言5大都會區交易表現較去年熱絡，其中高雄市表現最為亮眼，預估整體8月房地合一稅收不會少。
謝志傑認為，值得注意的是雙北市成長幅度較其他都會區小，呈現增長牛步化跡象，顯示雙北市的買賣雙方在價格認知上仍有落差，交易量欲大不易。
徐佳馨強調，房地合一稅收暴增背後，隨著區域房價上揚，台南、高雄的房價已達歷史高點，即使還有資金追逐，未來上漲獲利空間不如過去，日後短期交易不容易有太大獲利空間。

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從好市多看房價！高雄前鎮店周遭房價漲幅逾18%
2019-09-03 11:17聯合報 記者徐力剛╱即時報導
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上海好市多（Costco）開幕爆發萬人瘋搶之亂，顯見大型賣場具備特殊集客力，也可作為區域生活機能指標參考項目之一。房仲業者統計全台好市多周邊行情，高雄前鎮店年漲幅最高達18.6%；而跌幅最多的也在高雄，大順店周邊較去年跌價3.7％。
觀察好市多周邊房價年漲幅較大的區域，前三名分布於高雄、台南及桃園等地，顯見大賣場在南部的利多效應大於北部。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分享，大賣場所需地坪大，考量租金成本，多半選擇蛋白區開店，承租地點也多為工業區倉儲用地，以目前好市多來說，全台14間店有9間周邊房價低於區域行情。再者，市場近年買房族群，多以自住為目的，更加關注CP值，因此房價親民、生活機能佳地區，成為一時之選。
台灣房屋亞洲新灣區特許加盟店店東陳志遠表示，高雄前鎮受惠於亞洲新灣區的重大建設議題發燒，加上周邊國宅價位符合首購族群需求，量能十分穩定。中華五路週邊雖然有豪宅，但目前成交不多，熱門產品為10~15年有公園為鄰的電梯大樓，單價20~22萬元，三房加車位大約都在45~55坪左右，總價800~1200萬元最吃香。
好市多大順店座落在鼓山三民和左營交會處，雖然鼓山豪宅林立，但每坪平均單價較高，加上大順一路附近曾為工業用地，推案量受限，因此房價受抑制。但隨著義享天地、悅誠廣場及富邦BOT開發案等百貨進駐，周邊商業發展將大幅提升，可望帶動住宅熱度。

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民俗月效應 五都買氣緊縮…8月房屋移轉棟數下滑
2019-09-02 23:11經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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除台中市以外，其餘五都地政局昨（2）公布8月買賣移轉棟數資料，買賣移轉與7月相比，皆呈現月減二成以上，但較去年同期相比都微幅成長。
房仲業者指出，由於8月逢民俗月，五都買氣走入淡季緊縮，但整體房市仍在緩步復甦階段。
最新公布建物買賣移轉棟數顯示，8月台北市移轉量為2,119棟，月減26%，新北市為4,665棟，月減22%，桃園市3,254棟，月減二成，台南市1,609棟，月減29%，高雄市為2,412棟，月減26%，皆有兩成以上量縮。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，主要是為避開民俗月，許多買賣交易、建商交屋都會提早或延後辦理登記，因此8月移轉量明顯下滑，其中以南部受大雨影響，因此南台灣跌幅較大。
不過，五都移轉量與去年同期相比，僅高雄市衰退8%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，高雄市今年買賣移轉棟數在3月時達到高峰後一路下滑，僅7月部分建案為避開民俗月趕交屋，致使移轉棟數有小幅拉抬，整體而言，交易熱度一路降溫，投資買盤縮手趨勢顯著。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，五都8月移轉棟數雖然月減約二成，但並非反映市場大幅衰退，若比較連續三個月的移轉棟數來看，今年的移轉棟數表現仍明顯優於去年。

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購地熱真相 顏炳立：建商對政治下睹注 漲10%就贏了
2019-09-03 10:38經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立發表最新市場觀點表示，目前房市仍處於低利率下的不景氣，今年要放量才是真落底，最近的土地交易熱潮，是建商對政治及房市未來在下賭注與卡位，投資人仍須戒急用忍。
顏炳立表示，他看房市是從價、量、買氣來看溫度，再從土地市場、商用不動產市場、移轉棟數來剖析市場。雖然目前市場多空訊息紛亂，央行理事也認為房市已經回溫，但以量來看，除了土地放量以外，其他都只是微溫而已，並非是落底量。
土地市場雖放量，但也未出現追價。主要也是因為政府提供重劃區平價土地，洗出市場上建商過多浮濫的資金，是浮濫的資金提供了建築商的膽量，而非市場買氣大好。
顏炳立說，現在市場還是如他年初預測一樣，目前的移轉棟數約16萬棟，估計到年底也差不多只在28萬棟左右，不熱沒量的房市，無法說房市的春天來了，只是觸底後的緩慢回溫。
他表示，價修有量、任性無量，量不出、不見底，今年放量才是真落底。建商現正對政治及房市未來進行賭注與卡位，他們以小搏大賭四年，只要漲10%就贏了，這種機率的研判，正是目前台灣土地市場放量的結果。

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