作者: elands

勤業：疫情對不動產業產生3大衝擊
2020-05-21 18:41聯合報 記者戴瑞瑤、沈婉玉／台北即時報導
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新冠病毒疫情改變了既有的生活與工作型態，不動產業傳統的行銷和銷售方式也受到消費模式變化、遠距辦公等因素影響。勤業眾信會計師事務所今天發布《2020不動產業趨勢展望》報告指出，疫情導致營建業原料斷鏈與人力短缺、經營困境與遠距辦公降低租賃需求及開發延遲與租售交易下滑等三大衝擊。
台灣不動產投資協會《2020年第一季台灣商業不動產投資信心指數調查》，疫情衝擊商業不動產投資信心，「土地開發、辦公室、經濟環境、店面和旅館」五指標表現均下降。勤業眾信建議，業者應藉此機會思考轉型策略，善用「數位科技、個人化服務、強化資安與隱私」，精準掌握「地點、體驗與分析」致勝關鍵。
勤業不動產產業負責人楊清鎮表示，美中貿易戰促使企業思考供應鏈重組和台商回流，工業區開發、辦公廠房市場需求看漲。然而，新冠疫情延燒造成不動產上游營建業，面臨進口建材原料斷鏈、人力短缺等問題，而企業面臨經營困境或因實施遠距辦公，使得商辦租賃需求減少，進而導致開發商推案進度延遲、租售業未來交易表現不如預期等衝擊。
楊清鎮表示，疫情使「線上看房」意願大幅上升並可能成為長期趨勢，建議不動產業者強化數位技術來提升客戶體驗，以因應疫情過後的市場需求回溫和避免在轉型浪潮中被淘汰；「後疫情」時期，建議業者「提前開發與尋找合適地點、強化體驗與分析技術」，精準掌握不動產業的致勝關鍵。
勤業風險管理諮詢副總張益紳指出，不動產業者可利用自動化行銷和客戶服務平台，整合與消費者的多元溝通管道。在購屋階段，藉由自動化行銷平台傳遞物件訊息給消費者，方便消費者看屋及購屋；在售後階段，透過客戶服務平台，可隨時提出問題或需求，以便業者即時提供售後服務，創造具附加價值的客戶體驗。
報告指出，2020不動產業有三大發展趨勢，首先是數位化提升消費者體驗的附加價值， 建立未來感的多元互動管道。其次，科技的進步，使得人們開始思考如何借助工具優化既有的流程，但因數據來源掌握及個資問題，多數不動產公司尚未開始蒐集網路感測數據。
第三，數位科技使消費者可透過線上網站及社群平台，隨時隨地查詢及掌握相關訊息及經驗分享，有助增加賞屋及購屋意願。但隨著不動產公司展開與網路感測系統商等外部公司合作，網路安全與個資隱私的風險也隨之增加。

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不動產業調查 勤業眾信：64%業者已投資UX技術
2020-05-21 21:37經濟日報 記者程士華／即時報導
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勤業眾信聯合會計師事務所今（21）日發布《2020不動產業趨勢展望》報告，內容指出，有64%的企業受訪者表示，其公司在近兩年內增加了提升使用者體驗相關的技術投資，諸如智慧操控電燈或空調、建築指引或服務導覽APP等物聯網技術與行動應用程式。
勤業眾信表示，在使用者體驗的投資中，其中數位實境（Digital Reality, DR）的使用者以亞洲地區的比例居多，尤其是日本與新加坡。
報告也發現，目前使用人工智慧的不動產公司家數不到三分之一，若以地區與產業型態進一步分析，日本、新加坡、香港、中國大陸等地區，及收益高於50億美元之大型不動產仲介商使用比例相對較高。
勤業眾信報告指出，41%的受訪者認為，最大的資料安全風險來自不動產公司與第三方服務供應商系統連接的漏洞，而隱憂則因缺乏管理支援與資金的、網路安全性策略的不足而起。
另外，有四成受訪者認為，對網路風險與安全認知不足，亦影響相關策略推展。勤業眾信建議，不動產業者應加強管理系統，制定資安防護策略與風險辨識的工具及相關人才，建立安全防護網。趁2020年疫情帶動各產業轉型之際，可參考上述不動產公司導入及策略調查，及早掌握先機、展開布局。
勤業眾信風險管理公司執行副總經理張益紳指出，不動產業者可利用自動化行銷和客戶服務平台，整合與消費者的多元溝通管道；在購屋階段，藉由自動化行銷平台傳遞物件訊息給消費者，方便消費者看屋及購屋；而在售後階段，透過客戶服務平台，可隨時提出問題或需求，以便業者即時提供售後服務，創造具附加價值的客戶體驗。
勤業眾信不動產產業負責人楊清鎮表示，疫情期間「線上看房」意願將大幅上升並可能成為長期趨勢，建議不動產業者強化數位技術來提升客戶體驗，以因應疫情過後的市場需求回溫和避免在轉型浪潮中被淘汰。

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環狀線通車 新莊這類產品變搶手
2020-05-22 09:00經濟日報 記者游智文／台北即時報導
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永慶房屋統計指出，受疫情影響，近期現場看屋量略減，不過，透過網路看屋來電量與去年同期相比成長約25%。 台北市以文山區、北投區物件詢問度最高，新北市則以板橋區來電詢問量占整體行政區逾兩成最熱門。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，農曆年後是購屋旺季，通常看屋量會明顯增加，今年受疫情影響，春節過後的2、3月現場看屋量不增反減，4月國內疫情有趨緩跡象，現場看屋量才略微回升。
網路看屋來電量則是一路逆勢增長，今年2-4月與去年同期相比增加約25%，顯示民眾購屋需求仍在，雖減少外出，仍會透過其他方式看屋、詢問。
永慶房屋統計今年2月至4月雙北市網路看屋來電資料，台北市來電量前兩名為文山區及北投區。
謝志傑表示，文山區及北投區皆屬台北市蛋白區，房價相對親民，是首購族取得台北市門牌的熱門區域。來電詢問的產品也以總價帶1,000萬至2,000萬，低總價產品為主。
來電詢問排名第三的行政區是中山區，來電詢問同樣以1,000萬至2,000萬產品最為熱門，其中又以兩房物件詢問度最高。
新北市方面，板橋區來電詢問量占整體行政區逾兩成，排名第一。
謝志傑表示，板橋區是一直是新北市熱門交易行政區，與台北市僅有一橋之隔，無論交通、生活機能都相當成熟，再加上新北市政府坐落於此，來電詢問數量最多並不意外。板橋區的熱門詢問總價帶也是以1,000萬至2,000萬為主。
新北市來電詢問第二名為新莊區，熱門詢問總價帶為1,000萬內，占比約44.8%。謝志傑指出，新莊區近年來建設利多不斷，尤其是環狀線通車後，買氣明顯升溫，目前區內總價1,000萬內的公寓、大樓等物件，購屋CP值高，相當搶手。

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房貸年限拉長 降低購屋壓力
2020-05-22 00:16經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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今年新冠肺炎疫情攪局下，六都中古屋待售量半年以來增加14.4%，但是開價方面卻僅修正3.3%，而近十年來房價已水漲船高，購屋人只好拉長房貸期數來減輕壓力。根據內政部不動產資訊平台統計，近十年來六都房貸的貸款年限平均拉長四年。
最新統計資料顯示，隨著30年期的房貸逐漸盛行，國人購屋貸款的期限也逐年拉長，2010年第1季六都購屋貸款的期數多在216期至226期，平均貸款年限約為18年

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華固：下半年房市OK啦
2020-05-22 00:20經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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華固建設董事長鍾榮昌昨（21）日在新莊廠辦動土典禮中表示，目前房市的市況已回到新冠肺炎疫情發生之前，從旗下「華固馥儷」熱銷七成、「華固月河」開賣不到一周、前來看屋人數達200組可見端倪。他認為，「下半年房市OK啦，會滿穩定」，但是市場供給量過多的問題必須注意。
鍾榮昌分析，華固位於台北市內湖五期的「華固馥儷」新案，每坪成交價超過八字頭、為區域相對高價，但買氣卻不受影響，其中賣最好的是三房45坪產品，已全完銷。(華固布局新北 蓋廠辦大樓)
其次，是60坪產品，僅剩個位數，反而最小的31坪剩最多，目前建案整體銷售率衝上七成。
另外，豪宅案「華固天鑄」今年截至5月中已成交六戶，相當於一個月賣掉至少一戶；而總銷50億元的「華固月河」上周五才開案，前三天來人組數就高達200組，內部也感到相當意外，顯示出房市自住需求依舊不錯。
鍾榮昌表示，房地產是內需市場，景氣循環很明顯，這波雙北市房市從2014年高峰到谷底，初估整體下跌15%左右，2018年至今房市逐步回溫，房價約回升5%，市況已走出谷底。
華固兩大案來人、成交開出紅盤，鍾榮昌認為，房地產市況已回到疫情前的水準，「下半年房市OK啦，會滿穩定，這對市場來說也很好，也不要太熱」。
但他也強調，市場供給量還是有點多，這部分必須要注意。
至於目前是不是買房好時機，鍾榮昌表示，「要看消費者本身有沒有需求」，如果是自住剛性需求，購屋就是「先求有、再求好」。他說，在市場利率來到歷史最低點，加上游資氾濫，確實近期有長期置產的買方出手。
華固建設昨天舉行新北市新莊廠辦案動土典禮，新北市長侯友宜也出席，該案總銷70億元，預計2022年4月前完工。

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啟動防疫新生活 高鐵假期推快閃專案
2020-05-20 16:06中央社 記者余曉涵台北20日電
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疫情指揮中心積極推動防疫新生活。台灣高鐵也趁勢宣布推出從今天起限時7天的快閃專案，旅客預購任一高鐵假期指定行程，並在6月到8月出發，可享第2人半價。
中央流行疫情指揮中心宣布，台灣今天無新增武漢肺炎（2019冠狀病毒疾病，COVID-19）確診，已連續13天零確診、連38天無本土病例，目前累計維持440例。
指揮中心近期也積極推動防疫新生活，台灣高鐵則宣布於今天起至26日推出一週限定的高鐵假期「快閃專案」，旅客於期間內預購任一高鐵假期12條指定行程，並於6月1日至8月31日出發者，不但可享第2人半價，購買時若具有TGo會員身分，還可再獲贈高鐵票5折電子優惠券。
台灣高鐵表示，高鐵假期「快閃專案」12條指定行程搭配住宿涵蓋區域包括：台北、台中、南投、嘉義、台南、高雄等地知名飯店，以平日兩人成行、台北出發且入住和逸飯店．高雄中山館為例，高鐵假期原價每人新台幣3050元，快閃專案價平均每人只要2250元，比來回高鐵票還便宜。
台灣高鐵提醒，旅行期間仍需配合中央流行疫情指揮中心防疫指引，在休閒的同時，仍需落實勤洗手、呼吸道衛生與咳嗽禮節等良好個人衛生習慣，外出活動時，應維持室內1.5公尺、室外1公尺以上的社交距離，若無法維持則應配戴口罩，以能兼顧防疫、安心出遊。

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房市形勢不同了 專家：蔡連任要防房價高漲
2020-05-21 10:21經濟日報 記者游智文／即時報導
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蔡英文總統昨（20）日宣示就職，正式開展連任之路。房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，四年前蔡政府就任時剛好房價處於緩跌階段，四年來，前兩年房價依市場機制緩跌兩年，但後兩年房價已開始止跌回溫，北台灣以外，中南部三大都會房價都已高過歷史高點，蔡政府未來要避免房價不合理的高漲。
李同榮表示，高房價引發高民怨，但世界各地人口稠密的都會，高房價問題幾乎無解，只有加速都會聯外交通建設，將都會擴大，藉以疏散人口密度，才能減緩房價上升。
他說，像近年台北市因三環三線陸續完工，人口往新北市移動，新北市則因桃機線通車，人口往桃園移動，台北市房價就有漲不動的現象，蛋白區新屋因交通便利，買的起丶租得起，則成為年輕人的最愛。
避免房價高漲，李同榮也建議從房產制下手，包括房屋稅與地價稅合一課徵持有稅丶土地廢增值稅依實價利得課稅丶自住輕稅丶房屋持有越久稅越輕，土地持有越久稅越重，針對土地價格著手，抑制囤積土地的投機亂象，讓房價邁向較合理的走勢。
李同榮表示，蔡政府任內通過實價登錄2.0，但門牌未能全揭露，以及租賃屋主不必登錄仍是重大缺陷，不僅對資訊透明化有礙，房東自行租賃就不必登錄，不但打擊合法仲介，也無形中造成房東逃漏稅的溫床，而詳細門牌不能全露，若政府欲實價課徵房地合一持有稅，將難以實現。
他表示，政府應盡速推出實價登錄3.0，除揭露詳細住址，而且所有交易內容全都露，讓住宅交易履歷完全透明，有助解決過去交易資訊的不對稱，同時也為房屋稅地價稅合併課徵持有稅奠定基礎。

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現在買新屋較有利？專家揭撿便宜貨密技
2020-05-21 11:33經濟日報 記者游智文／即時報導
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住展雜誌研發長何世昌表示，近年北台灣新建案房價雖然回漲，但漲幅不如中古屋高，目前與中古屋的差距明顯縮小，只要挑對特定產品與區域購屋，消費者現在購買新房更有利。
住展雜誌發布最新房價調查，近年北台灣新成屋、預售屋成交行情雖逐步上揚，但僅基隆市漲至最高水位，其他縣市和歷史最高點仍有2％～8％落差。
其中，台北市Q1新建案房價每坪85.1萬，與高點92.9萬元相比，差距約8.4％。新北市Q1房價每坪39.2萬，與高點42.9萬相差約8.6％。桃園市Q1房價為22.8萬，距歷史高峰少約9.8％。
何世昌指出，北台灣三都房價趨勢如出一轍，但價格表現不同，必需要挑對產品或是區域買，才能撿到便宜貨。
以台北市來說，主要看產品。小宅價格強勢，中、大坪數與豪宅價格相對划算。以信義計畫區為例，2012年至2013年間，豪宅建案成交價大多為每坪250萬～290萬，現在僅約190萬～260萬元，落差一到二成多不等。
桃園則要挑地方，如桃園、大園、蘆竹、八德等地，先前炒作比例高，近來面臨漲多回吐，房價修正幅度較多。比較明顯是青埔特區，青埔在多頭高峰房價攀升到「坐3望4」，現在成交價區間約每坪22萬~35萬。
中正藝文特區高峰時成交價達每坪35萬~50萬，現在約30萬～40萬出頭，也相對便宜。
新北市比較特殊，有特定區域房價弱勢、也有豪宅價格弱勢。在豪宅價格弱勢方面，以永和、板橋較明顯；其中，板橋新板特區在景氣高點成交價達每坪70萬~90萬，現在大多為60萬~75萬元，與高點相比仍有不小的落差。
在區域房價弱勢方面，如板橋、新莊、汐止等地價格相對偏弱。以新莊副都心來說，景氣高峰時成交價多落在每坪48萬~60萬，現在則約39萬~50萬，與高點時有明顯差距。
北台灣各縣市中，宜蘭房價走勢較為疲軟，今年Q1新建案房價約每坪20.5萬，距歷史高點23.8萬，相差約13.9％。
何世昌解釋，宜蘭近年房價表現低迷的原因，其實與景氣高峰和反轉修正的時間點有關。北台灣多數縣市反轉修正時間點大多落在2014年下半年到2015年上半年，但宜蘭一直拖到2017年才出現修正轉折點，而今年正好處在修正最深的階段。
與台北市一樣，宜蘭房價強勢之差別與產品息息相關，尤其是高總價的透天、別墅，以及溫泉產品價格修正幅度較深。

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新板豪宅被打趴！板橋單價最貴前10名全在這棟
2020-05-21 10:50經濟日報 記者游智文／即時報導
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根據實價資料最新資料顯示，新北市的政經中心板橋市，雖然區域內新板特區有高價的豪宅群聚，不過統計2019年過去一年多以來的實價資料，單價最高的前10名全部由地標社區「新巨蛋」攘括，顯見交通便捷的捷運宅，仍深受通勤者的喜愛。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新巨蛋社區是板橋地標建築，社區中有許多套房產品，因為是捷運宅加上周邊機能成熟，新巨蛋一直受到消費者的喜愛，由於租買的需求穩定，從實價的租金行情也可發現許多套房的租金每月達兩萬元以上，該社區除了自用型的買方以外，也常見到收租型的買方購置套房收租，租金投報率大致在2.5%~3%左右。
新巨蛋在景氣最好時，單價成交多在每坪80萬元左右，但景氣修正的2015~2016年房價也有一段修正，每坪多成交65~70萬元，但近期隨房市復甦房價也出現一波反彈。
從2019年1月以來，板橋實價最高的前10筆成交行情都是新巨蛋，包括36樓成交1,080萬元，換算每坪79.4萬元，23樓成交1,320萬元每坪79.4萬元，37樓成交1,376萬元每坪79.2萬元等，成交行情明顯較三四年前復甦，但尚未回到景氣最高峰時的房價。

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買氣回來新建案房價又漲了 北北桃與歷史高點只差8%
2020-05-21 12:37經濟日報 記者陳美玲/台北即時報導
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據住展雜誌統計，近年北台灣新成屋、預售屋成交行情雖逐步上揚，但多數縣市與歷史高點仍差約2％～9％多，僅基隆市漲至最高水位。住展雜誌研發長何世昌表示，近年北台灣新建案房價雖然回漲，但漲幅不如中古屋那麼高，與中古屋的差距趨小，只要挑對特定產品與區域購屋，消費者購買新房更為有利。
據《住展》統計數據顯示，北台灣三都新建案房價與歷史高點相比，差距都在8％之多。其中，台北市首季新建案房價為每坪成交價85.1萬元，與2014年Q3高點的92.9萬元相比，差距約8.4％。新北市首季房價約每坪成交價39.2萬元，與高點42.9萬元相差約8.6％。桃園市首季房價每坪為22.8萬元，距歷史高峰少約9.9％。
何世昌指出，北台灣三都房價趨勢幾乎如出一轍，但在價格表現上卻略有不同，必需要挑對產品或區域買，才能撿到便宜貨。在台北市的部份，只有價格弱勢的產品、沒有弱勢的行政區，其中以小宅價格表現較為強勢，但中、大坪數與豪宅價格相對划算。以信義計畫區為例，2012年～2013年大多頭時期，豪宅建案成交價大多為每坪250～290萬元，但現在僅約每坪190～260萬元，落差約一成到二成多不等。
桃園房型價差就沒北市那麼明顯，桃園房價的弱是弱在特定區域，如桃園、大園、蘆竹、八德等地；而這些區域修正幅度較多，主因是先前炒作比例稍高，近來面臨漲多回吐。比較明顯是青埔特區，青埔在多頭高峰房價攀升到「坐3望4」，現在每坪成交價區間約22～35萬元。另，像中正藝文特區高峰時成交價達每坪35～50萬元，現在僅約每坪30～40萬元初頭。
新北市則比較特殊，有特定區域房價弱勢、也有豪宅價格弱勢。在豪宅價格弱勢方面，以永和、板橋較明顯；其中，板橋新板特區在景氣高點成交價達70～90萬元，現在大多為每坪60～75萬元，與高點相比仍有不小的落差。

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