作者: elands

房市開工量 雙北、台中Q1爆發
2020-05-26 14:16聯合晚報 記者游智文／台北報導
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今年第一季新冠肺炎來勢洶洶，但雙北、台中建商老神在在。根據內政部資料，今年Q1雙北開工量遠高於去年同期，宅數增加逾八成，開工面積更暴增九成以上，將近一倍，台中開工宅數和樓地板積也增加六到七成。
桃園為六都唯一減少
桃園為六都唯一走勢不同，首季開工宅數年減38%，開工面積也減少43%。大家房屋企研室主任郎美囡表示，桃園市因先前推案量、成屋量大，造成區域賣壓偏高，首季建商大幅減少開工量，以調節市場供給。
建案開工量和建照申請核發量雖然都代表建商信心，但程度不同。申請建照仍在紙上談兵階段，開工就必須投入大額資金。開工量增加，代表市況不錯，建商對未來房市有信心。相反的，開工量減少，反映市況不佳，建商觀望不敢貿然投入大筆資金。
2014年房市反轉後，全國開工宅數一度從10萬宅大減至6.8萬宅，2017年房市復甦，開工量也增加，去年全國開工11.6萬宅，創下2009年統計以來最高。
今年開春碰上疫情，不少人預料，疫情影響出門意願，許多民眾等待房價下跌延遲購屋，銷售停滯，餘屋快速累積下，今年首季房市不樂觀，開工量應會大幅衰退。
但根據內政部統計，今年第一季六都開工宅數達2.34萬宅，較去年同期增加6300餘宅，增幅達37%，開工樓地板面積合計達102萬餘坪，也較去年同期增加36%。
大坪數建案有增加趨勢
六都以北市增幅最大，首季開工宅數2656宅，較去年同期增加近九成，樓地板面積增加則達92%，顯示大坪數建案有增加趨勢。
新北市也明顯，宅數增加八成，樓地板面積增加逾九成，代表新開工建案坪數明顯放大。台中、台南也都有同樣趨勢，顯示建商不只信心回升，也看好換屋置產族回籠，因此加大坪數，不再一味訴求中小坪數首購產品。

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時力喊修囤房稅 內政部：台灣囤房問題有限
2020-05-27 02:50聯合報 記者鄭媁、蔡晉宇／台北報導
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五二○新內閣上路，時代力量立院黨團昨對行政院長蘇貞昌新內閣提出期許，盼透過囤房稅等修法，真正落實居住正義。不過，內政部表示，大數據分析發現，台灣囤房問題有限，同時住宅從原來有多屋者手中移轉給首購族，整體朝向分配均衡趨勢發展。
時力黨團總召邱顯智表示，房屋租金已連續一一○個月上漲，除了雙北之外的四都房價都創新高；且根據央行統計數據顯示，台灣近幾年房貸與建築貸款的總餘額已經超過ＧＤＰ的一半，遠超過世界認定百分之四十的泡沫化指標；因此提出「房屋稅條例修正草案」，透過囤房稅讓空屋釋出，避免囤房。
時力所提修法內容明定，在持有三戶房以下的稅率將不受影響，在擁有第四戶房產之後，會課以較高的稅率，藉高稅率作為讓房價恢復正常化的手段。
邱顯智表示，內政部次長花敬群過去還是教授時說過，把房地產當經濟的火車頭是錯誤的，應該課以持有稅率，現在當了官卻態度大轉變，打臉過去的「花教授」。時力期許新內閣接下來要對高房價有所作為，讓房價回歸到正常水準、空屋有釋出使用的動機。
民眾黨發言人楊寶楨也說，蔡政府二○一六年能提出「住宅三箭」，四年過去了，承諾的居住正義到底還要等到什麼時候？楊寶楨呼籲，政府必須課徵囤房稅，達成健全房市、公平交易的效果，真正實踐居住正義。
內政部表示，房屋稅籍資料顯示，持一間房子者占總數七成五，持兩戶者占一成五，持三、四戶者均占百分之四，狀況尚屬均衡，並無明顯分配不均的囤房現象。
內政部表示，多屋者在這段期間擁有的住宅數量減少約一萬三千戶；目前市場動態，擁有少屋者買屋多、賣屋少，擁有多屋者則是買屋少、賣屋多，住宅分配是從原來擁有多屋者手中逐漸移轉給首購族，整體住宅權屬的分配正朝向均衡趨勢發展。

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4月房貸餘額突破7.5兆元 寫近十年最大增幅
2020-05-26 23:35經濟日報 記者陳美君／台北報導
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不畏新冠肺炎疫情衝擊，中央銀行昨（26）日公布，4月購置住宅貸款、建築貸款餘額續創歷史新高，在房市剛性需求支撐下，房貸餘額年增率還衝上近十年新高；不過，象徵房市供給面的建築融資年增率罕見下滑，顯示建商推案轉趨觀望。
央行昨日公布國銀消費者貸款餘額，其中，4月國銀房貸餘額突破7.5兆元，來到7兆5,313億元，續創歷史新高，月增372億元。
央行指出，4月購屋貸款年增率6.73%，增幅創近十年糕點，增加主因為房市自住剛性需求支撐，今年前四月，六都買賣移轉棟數年成長2.7%。

數據顯示，房市買氣未受明顯衝擊，不過，建商推案卻出現觀望氣氛轉趨濃厚的訊號。資料顯示，4月建築貸款餘額為2兆1,790億元，續創新高，並較3月增230億元；不過，4月建築貸款年增率降至14.24%，低於3月的14.29%。
與去年同期相較，建築貸款餘額增幅下滑，央行官員解釋，主要是今年前三月，住宅類核發建照年增率大減所致；去年1~3月年增率高達17.9%，今年1~3月，年增率落至6.1%。
對於建築融資與建照核發增長率下滑，是否代表受疫情影響、建商推案出現裹足不前情況？央行官員表示，以建照核發而言，宅數仍持續增長，只是增速不如過去那麼快，且建商推案通常都會走個二、三年，會不會因為疫情而延後開工，仍待觀察。
新冠肺炎疫情蔓延，政府祭出紓困政策，加上3月下旬央行降息1碼（0.25個百分點），央行日前公布，台灣銀行等五大銀行，4月新增房貸利率落於1.381%，刷新歷史新低。

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不畏疫情、房市交易首季增8％ 國銀房貸搶攻3大族群
2020/05/25 11:36自由時報文/記者王孟倫

不受疫情影響，房市交易依然熱絡，各銀行提供低利貸款搶客；像是永豐銀行就鎖定企業薪轉戶推出優惠房貸。（記者王孟倫攝）
根據中央銀行統計，今（2020）年3月底國內購置住宅貸款餘額約7.494兆元、續創歷史新高，顯示房市交易依然熱絡！銀行業者看好房市前景及房貸商機，並鎖定3大族群，提供低利貸款方案，對象包括：企業薪轉戶、軍公教、高薪族。
武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）影響我國實體經濟活動，許多行業受到嚴重衝擊；不過，在國內房市交易方面，不僅未見降溫、反而持續增長。
根據統計，今年第1季全台買賣移轉件數約7萬件，較去（2019）年同期成長約8%；今年3月底的購置住宅貸款餘額近7.5兆元、再創新高紀錄，顯示疫情對房市交易影響有限。尤其，央行在今年3月下旬降息1碼（1碼為0.25個百分點），帶動各家銀行紛紛調降房貸利率，減輕有意購屋民眾的負擔。
國銀業者表示，各家銀行除提供優惠房貸利率搶客外，包括：「還款天期」、「貸款成數高低」，也是民眾的比較重點；此外，「身分」類別也是成為銀行爭取優惠條件的加分項目。
其中，有三大族群是銀行積極爭取的房貸客戶，首先是公教人員，主要是看準收入來源穩定、高還款能力，根據統計，國內軍公教約有66.2萬人，因此，包括：土地銀行、國泰世華銀行等主打此類族群。
第二是往來企業的薪資轉帳用戶，像是永豐銀行提供薪轉戶申辦房貸，利率最低1.38%、最高可貸85成，還款期限最長為40年、寬限期3年等。
對此，永豐銀行表示，協助企業掌握營運概況外，再切入企業員工個人服務，深化與客戶合作程度，讓公司行號對外召募新人時，進一步塑造優質、提供穩定打拚環境的企業形象。
第三是高薪族，其中，醫生一向被視為高收入族群，而「牙醫」人數占總體醫生比重約21.3%、「牙醫」平均每月薪資約15萬元，也較一般上班族條件優渥，因此，成為上海銀行首選標的。
上海銀行提供該行牙醫師認同卡之正卡持卡人，房貸利率1.31%起（機動計息）；最高可貸80%、最長30年。

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公館教會餐廳高價賣出 買家疑是政治世家
2020/05/25 12:03自由時報文/記者葉思含

羅斯福路三段316巷「荒漠甘泉」出現總價1.62億交易。(翻攝自Google街景)
據最新實價登錄資訊，去年底在公館商圈最熱鬧的羅斯福路三段316巷交易一筆店面物件，總價為1.62億，單價是220.2萬，為該商圈近年高總價店面交易，經查該物件為兩門牌雙拼店面，目前為具宗教特性的音樂餐廳「荒漠甘泉」使用，謄本資料顯示，買方為姚姓自然人，由於該餐廳過去的租客為在電池市場上佔有一席之地的磐石電池董事長姚立和家族，即為政治界名人姚立明胞弟，此次姚姓自然人是否即為其家族購置，也相當令外界玩味。

此外，另一特殊之處則是該姚姓自然人與房東購得餐廳，不過在其貸款狀態之建物他項權利部中，除了一般常見的銀行貸款，另兩位自然人即為房東，推測可能銀行貸款上無法完全支付，形成部分款項變相為與賣方借款，也可看出賣方誠意十足，但亦不乏急需現金的可能性，經查賣方背景為珠寶商。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，雖然在觀光潮退與疫情雙重擊，公館店面行情仍在單坪200~300萬左右，但在眼下入手，物件相比長期持有來說，投報率都相當低，幾乎不可能到達2%水準，能來到1.5%已算相當不錯，不過此次交易若後續仍以原餐廳經營，不論是否即為賣方自行營運，都算是無空置疑慮，即便短期商圈受景氣與疫情影響，但長期發展應不至於走弱。

另外，陳炳辰說明，當地不乏持有多年的房東，一方面口袋深，對於店面空置個一兩年的損失也不放在眼裡；另一方面早期就置產，買入價格低，投報率上會因此較高，這也是不少台北市熱門商圈租金趕不上售價，店面交易價碼卻依舊居高不下的詭譎現象。

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大型企業覓總部 內科舊宗路成搶手貨
2020/05/25 12:07自由時報文/記者朱語蕎
台北市大型廠辦難尋，不少企業轉往內湖取得整棟廠商辦作為企業總部。
台北數百坪及千坪廠商辦難尋，許多企業轉往內湖找整棟廠辦，近3年內科整棟場辦交易熱絡，受到許多上市櫃企業青睞，成為億級交易熱區，其中又以舊宗路交易金額最多，總交易共60.13億元。

根據信義全球資產公司統計上市櫃2018~2020年內湖廠辦交易，共有9筆整棟交易，內湖的西湖段、文德段土地開發率已接近飽和，分別是86%及91%，大型廠辦供給逐漸減少，業者開始往舊宗及潭美段開發，而舊宗段目前開發率已達75％，近10年開發率增加26％，將新增2萬多坪總樓地板面積，包含長虹新世紀大樓B棟整棟將釋出2,000多坪廠辦面積，聯虹識野科技大樓將釋出3,000多坪廠辦面積。

信義全球資產公司經理王維宏表示，隨著大型企業轉往內湖移動，內科廠辦空置率持續在低檔，而西湖段已被壽險及上市公司插旗，若有辦公廠辦釋出，很快就可找到承租戶，現階段要進駐西湖段的成本也相對高。

因此，不少企業將目光轉往文德段、舊宗段，可用相對較少的成本取得整棟廠辦，作為自家總部，今年交易金額最高的整棟廠辦就在舊宗路，萬海航運以22.88億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟，拆算2樓以上廠辦成交單價約50.2萬元。

王維宏分析，目前企業需要大面積整棟交易，多數會落在舊宗段或潭美段，可用相對實惠的成本取得整棟廠辦，而帶有穩定租金投報的產品則較受壽險業青睞，例如台灣人壽已經在舊宗段佈局。

未來內科將會有2條捷運線完工，從動物園站到劍南路站的「環狀線東環狀」，貫穿舊宗段到文德段再到西湖段；另一條從大稻埕到汐止的民生汐止線，行經內湖舊宗段，預估舊宗段售價及租金將會有一波漲幅趨勢。

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越南防疫效果不錯 房仲：區域不動產投資成亮點
2020-05-25 17:45經濟日報 記者陳美玲/台北即時報導
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5月21日衛福部長陳時中表示，紐西蘭、越南的疫情資訊、管制做得不錯，已將紐西蘭、越南列為可望第一波開放短期商務往來的國家，未來針對外籍商務人士入境，可能縮短檢疫天數。越南在新冠肺炎持續的時間裡，讓世界舞台目睹它的防疫高效能，也是除了中國以外，台商投資最多的國家。
根據西貢經濟日報2019年10月份報導，2020年台灣仍然占越南外資投資的第四名，這還沒有包含第三方轉投資以及用其他越籍配偶為法定代表人名義的投資；21世紀不動產董事長王福漲表示，房地產短期較不受疫情影響，並且不動產具有保值效果，各國經濟皆受到衝擊，紛紛祭出各項金融應對措施，投資人也趨向保守，未來不排除有通貨膨脹之情形，因此投資具保值的不動產將是未來投資趨勢。
21世紀不動產企劃研究室指出，越南2019年GDP成長率達7%，總人口數9,800萬人，且15-45歲占了總人口約55%，表示越南擁有人口紅利潛力且內需市場充足，相信未來疫情趨緩時，越南仍為海外房地產投資首選。
21世紀不動產企劃研究室表示，越南當地不動產自2020年開始，越南河內捷運宅的投資踴躍，在當地購入的外國人主要為韓國人、台灣人、香港與新加坡人，首都河內市在師範大學捷運站旁的捷運宅，其價格換算台幣大約是台灣住宅的每坪23~25萬元，因此吸引投資客出手。

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商辦需求增 業者搶插旗
2020-05-25 23:22經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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除了住宅市場外，今年八大指標建商看準國內企業對辦公室汰舊換新，以及台商回流下商辦、廠辦兩大產品需求，包括華固、長虹、興富發、遠雄、宏普、潤泰新等六家建商均插旗投入商辦市場；其中華固建設董座鍾榮昌更認為，接下來商辦、廠辦市場很有機會呈現「價量俱增」走勢。
鍾榮昌指出，美中貿易戰方興未艾，再加上新冠肺炎疫情的雙重衝擊，台商大陸布局可能為了分散風險，再加上租稅大赦的政策鼓舞，接下來將是重塑Made in Taiwan製造業榮景絕佳契機，看好國內企業和台商對於商辦、廠辦的高度需求，讓兩大商用不動產產品市場接下來很有機會出現「價量俱增」的走勢。
華固建設除了有大直「國票金融大樓」外，手中北士科「華固創富中心一期」、「華固創富中心二期」，以及內湖五期「華固智富中心」、新莊廠辦、中和廠辦案等六案在手。
潤泰新旗下擁有「南港玉成段案」，以及南港商三特公辦都更案－「南港之心」，前者規劃整棟商辦大樓、總銷挑戰200億元。

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北市首季75%行政區公寓價格比2018年低 只有這三區漲
2020-05-25 20:29經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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據內政部不動產交易實價查詢網站資料顯示，台北市公寓類產品今年第1季表現不佳，每坪成交均價有高達75%行政區比往年來的低，僅有北投、中山、松山三大行政區房價維持高檔。
至於跌價部分，以士林最多、逾15%，中正區跌價逾11%居次。其餘行政區如內湖、大同、南港、萬華、大安、文山等區，跌幅則在0.7~4.6%之間。
中信房屋研展室副理張漢超表示，雖然目前公寓產品仍為成屋市場的交易主力，不過畢竟屋齡偏高，買入後往往需投入不少精神時間與費用進行整理，且在房貸條件上鑑價也較為嚴格，除非路段及個人貸款條件俱佳，否則多少都會影響放款成數、利率甚至年限。
他分析，台北市老舊公寓因屋齡偏高、賣相不佳，再加上人口老化、對於長輩居家進出造成不便，因此使得許多屋主正考慮換屋出售，倘若後續缺乏接手買方，那麼除非屋主能適時給予更好的讓價條件，否則公寓產品後續接手買盤恐後繼無力的現象。
張漢超指出，尤其現階段公寓賣方因受成交量下滑的影響，價格出現些微鬆動，幅度雖然有限，但對於偏好公寓類型的買方確實是可以議價的好時機。

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內科廠辦 躍億元級熱區
2020-05-25 23:22經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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近三年內科整棟廠辦交易受上市櫃公司青睞，成為大型億元級交易熱區；據公開資訊觀測站資料顯示，上市櫃公司從2018年到2020年的交易期間，共有九筆整棟交易，又以舊宗段占最多，總交易金額達60.13億元，顯示未來舊宗段廠辦大樓將成市場關注焦點。
據信義全球資產公司統計公開資訊觀測站資料指出，過去三年光是台北市內科整棟廠辦大樓總成交金額共達60.13億元，其中又以2018年4月友立以27.7億元買下位於西湖段的倫敦科技總部最大筆，其次則是本（5）月萬海以22.28億元購入舊宗段「長虹新世代」A棟廠辦，再來則是台灣人壽以18.02億元買下位於文德段的雍和民權大樓。
信義全球資產經理王維宏分析，在大型企業持續往內湖移動，讓內科廠辦空置率一直維持在低檔。西湖段部分，在壽險及上市櫃公司陸續插旗，區域若有辦公、廠辦釋出很快就能找到承租戶或是買方，區域廠辦已趨近於飽和狀態。

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