作者: elands

新頒函釋！住家改營業用「這日期」變更 當年度就適用較高稅率
2025/03/28 20:06自由時報文/記者朱語蕎

財政部於26日發布解釋令，核釋自114年期房屋稅起，房屋於課稅所屬期間首日7月1日使用情形變更，致稅額增加，且全年期未再變更，納稅義務人應於當年期房屋稅開徵40日以前向當地主管稽徵機關申報，並自當年期就適用變更後較高稅率；逾期申報或未申報者亦同。
財政部表示，配合113年7月1日施行房屋稅差別稅率2.0新制，房屋稅由按月改按年計徵，並增訂房屋稅條例第7條第2項規定，房屋使用情形變更致稅額減少，納稅義務人應於開徵40日以前，即每年3月22日以前申報，當年期即可適用，逾期申報者，自申報之次期開始適用，致稅額增加者，則自變更之次期開始適用，這是目前一般情況。
但日前財政部發布解釋令，房屋使用情形若非於年期中變更，於課稅所屬期間首日7月1日即變更，導致稅額增加，視為例外情況。
財政部舉例，納稅義務人A房屋114年6月30日以前供自住住家用，稅率1.2%，於114年7月1日變更為營業用，稅率3%，且全年期未再變更，則A屋應自115年期起，按營業用稅率課徵房屋稅，納稅義務人並應於115年3月22日以前向當地主管稽徵機關申報。
財政部補充，房屋於課稅期間首日使用情形變更，同一年期中房屋使用情形再多次改變，則應依上述房屋稅條例第7條第2項規定辦理，以上述案件為例，A房屋若於115年2月1日恢復為自住住家用，稅率將下降為1.2%，納稅義務人於115年3月23日以前申報者，115年期房屋稅即適用較低稅率1.2%；A房屋倘於115年2月1日為空（閒）置，稅率上升為3.2%，115年期房屋稅仍維持適用營業用稅率，次年116年期房屋稅才適用較高稅率3.2%。

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明星學區全在重劃區？專家揭新學校更搶手 「北到南都如此」
2025/03/28 21:37自由時報文/記者朱語蕎

雖然少子化問題越來越嚴峻，但因父母親更重視教育、更捨得砸資源在小孩身上，明星學區依然擠破頭，馨傳不動產智庫執行長何世昌還發現，一旦重劃區發展成熟後，重劃區內的新設學校大多會成為新的明星學區，從北到南都是如此，除非區域內沒有重劃區，或者周遭重劃區還在新開發階段，明星學區才會在舊市區。
他舉以額滿國小為例，台北民生社區的民生國小、三峽北大特區的桃子腳國中小、淡水淡海新市鎮新市國小、中壢青埔特區青埔國小，值得注意的是，新竹縣18所額滿學校中，有15所在竹北，且幾乎都在五大重劃區裡。
另還有台中七期有惠文國小，因為七期位於南屯、西屯交界，惠文國小門牌分在南屯，但七期惠來里被劃入惠文國小學區範圍；台南虎尾寮的裕文國小、高雄農十六的龍華國小等，都在重劃區內。
何世昌說，舊市區雖然各項機能完備，但龍蛇雜處，居民素質不一，反觀重劃區環境質感優質、街廓整齊，一開始會在新重劃區買房的人可能是為了便宜，也可能是為了追求更好的居住環境，容易吸引經濟水平較高的家庭遷入。
而當人口持續從舊區往新區移動，重劃區逐漸發展成熟，因重劃區內居民結構多為經濟情況不錯的民眾，更重視下一代教育，在先天與後天努力之下，當地學校升學率表現出色，終成為明星學區。
不過，何世昌不建議父母們硬擠明星學區，明星學區雖好，但不是每個小孩都能承受。他認為，更該重視子小孩學習的身心狀況，畢竟讀明星學區，同儕成績普遍不錯，倘若自家小孩不善學習，成績壓力有如山大。
其次，明星學區的房價高貴，家長們社經地位往往都不錯，少部份經濟弱勢的小孩可能會產生自卑感，反而不利於成長。

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台中三大高價區域出列 這一案均價站上133萬元
2025/03/29 00:57自由時報文/記者張瀞勻

台中市為中台灣城市核心，建設完善且居住條件良好，也發展出豪宅聚落。日前實價登錄資料顯示，七期重劃區內豪宅單價以143.8與142.8萬創下紀錄，在地房市專家說明，豪宅客戶對於建商品牌、基地位置、及各項因素均有高度要求，而七期重劃區目前仍為台中市發展核心，因此最受到注目，豪宅單價也已陸續突破百萬； 除了七期重劃區外，文教氣息最濃厚的西區國美特區，以及近年政府重點打造的水湳經貿園區，都形成自成一格的豪宅聚落，也反映了台中一路以來的發展核心轉移。
信義房屋台中新光店主管林芝槐說明，七期重劃區內創下成交單價紀錄的兩個物件為台中知名的豪宅建商所推建案，基地分別面向國家歌劇院第一排及秋紅谷旁，地段相當優越，林芝槐分析，七期因台中市府等行政機構遷移至此帶動周邊發展，已成為近二十年來在地最指標的豪宅區，其物件特色至少為80坪以上，完整公設，周邊更有四家台中指標百貨，深受在地富人、鄰近中部縣市企業主等客群喜愛，這類客群身分「頂級」，十分講究各項居住條件，包含對建商品牌也很重視，造就七期住宅單價落差大，新案單價平均坐九望百，並陸續有突破百萬的物件出現。另外，近一年來包含ASML、TEL等外商科技公司均來此設立總部，且國泰、興富發等大型建商均已計畫入主七期搶攻商業市場，可望持續帶動商辦群聚效應，更反映七期在各項條件下仍受國際市場看好，穩坐台中最核心地段。
信義房屋中二區協理王聖憲則深入分析，台中市為中台灣都市核心，多年的建設與發展形成多區豪宅聚落。如台中西區過去因鄰近舊市府，地址位置良好，學區完整且優良、機能成熟，更有美好居住環境：區內國美特區有從美術館延伸至勤美誠品綠地的大片綠地「草悟道」，因此成為台中市最早期的高級住宅區，居民多為高社經地位族群或是在地企業主等等。也因早期就開發，目前素地很少，區域內屋齡也偏高，價格趨於穩定，僅於勤美誠品周邊尚有數個大坪數建案，單價約在6-70萬之間。西區成熟的生活機能、濃厚的文化氣息，培養了一批死忠的「西區粉」，甚至許多退休族群也因此在此置產居住。而去年台中勤美洲際酒店在勤美草悟道開幕，也象徵著台中西區強大的機能仍然受到國際市場重視。
位於北屯及西屯區之間的「水湳經貿園區」，鄰近中科、機捷特區，區域內有台中最大的中央公園、更有多個興建中的國際級建設如巨蛋、綠美圖、國際會展中心等等，是全台罕見的重點發展區域，也被外界譽為是「下一個七期」。不但提升水湳經貿園區的重要性，也吸引知名建商進駐，目前區域內建案最高單價為9字頭，頗有趕上七期的態勢。而目前水湳經貿園區的建案及重要建設皆未落成，也顯見未來發展仍有高度潛力。

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央行打炒房未再加強火力 北中南房市喘口氣 大型造鎮案紛將領軍衝買氣
2025/03/29 04:15自由時報文/記者林耀文

有鑑房市已經交易降溫回歸理性，央行並未再推第八波的選擇性管制措施，讓不少建商暫時鬆口氣，但從329檔期開始，北中南房市仍陸續出現大基地造鎮案進場推案，這類基地動輒4、5千坪以上甚至達萬坪的造鎮型基地開發，規劃上千戶數，是否能逐漸刺激買氣回籠，也將引領今年房市發展。
大型基地釋出漸稀缺 造鎮型產品漸朝中南部發展

由於大基地開發的造鎮案因能夠整合住宅、商業與公共設施，提升區域機能，更滿足自住族群對於完善生活環境的需求，因而成為市場關注的焦點。近年來，全台各地大型造鎮案如雨後春筍般崛起，包括台北「元利四季莊園」、台中「寶輝VILLAGE」、「心之所向」、「遠雄星呈」、「國雄北歐莊園」，以及台南「國城平實都更案」、高雄「AI慕光城」等，皆以大規模基地開發為核心，透過完整的規劃打造自給自足的生活圈，同時也帶動區域整體發展，成為城市擴張與區域成長的重要推動力。
台北市受限於土地資源稀缺，要整合出大規模基地本就不易，因此，每當有大型開發案釋出，都會引發市場高度關注。其中，品牌建商元利建設就於文山區推出「元利四季莊園」，整體開發面積達1萬2,045坪，全案規劃8棟住宅建築、1棟門廳建築與1棟休閒會所建築，共計1,642戶，分為兩期銷售，坪數規劃24-70坪多元選擇；不僅如此，社區內更有2,500坪的公共設施空間，包括全日餐廳、健身房、戶外與室內雙泳池、湯屋、多功能運動場、高爾夫練習室、閱讀書房等豐富設施，而沿街的店面空間也將引進全聯超市旗艦店，滿足住戶生活採買需求，根據實價登錄統計，目前已揭露615戶，每坪約落在100~122萬元間。
而台中則因新興重劃區眾多，且基期相對北部低，因此也有不少北部建商南下購地，推出大型造鎮案，如遠雄建設自2014年便於台中港新市鎮特區推出面積廣達1.9萬坪的造鎮計畫，共分為10期開發。最後一期「遠雄星呈」於去年第二季推出，截至目前為止已有441筆實價登錄，最高單價更來到46.5萬元。

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川普關稅疑慮全球陷陰霾 一跡象揭買盤回歸市中心
2025/03/28 22:45自由時報文/記者張瀞勻

今年房市受全球關稅影響，高資產族群開始調整資金配置，新聯陽實業總經理趙學維指出，川普效應及全球關稅政策引發通膨，資產配置趨向市中心不動產，近期像是「璞真城仰」、「華固吾雙」、「東方大境」、「元利四季莊園」等指標案持續順銷，顯示剛性需求穩定。
趙學維表示，購屋族現階段更重視「地段、品牌、產品」，政府調控影響成交量，但蛋黃區因條件成熟，價格修正幅度較小，反觀推案量大的重劃區，價格可能盤整，此外，營造成本上升，地主整合困難，使開發商成本增加，價格難以下調，市場將回歸剛性需求，以實質換屋客為主要買方。
在此趨勢下，台北市都更持續推動，大型企業總部陸續遷移與重建，敦化北路綠色廊道成為多家企業選擇地點，包括「台塑敦北總部大樓」、「中華開發」、「合作金庫總部」及「富邦環亞大樓」等，近2年內已有14件總部建案，總建坪約18萬坪，影響周邊商圈發展。
其中，鄰近南京復興站、雙敦學區的「合作金庫總部」在2017年以ESG概念改建，綠覆率74.26%，與其基地同一街廓的「金朋馥蓊」地主包含合作金庫及國產署等，歷時12年整合都市計畫，透過變更調整建築配置，集中零散綠地，形成400坪敦復公園，與合庫綠帶相連，構成約5000坪的街廓開放空間。
金朋建設總經理陳寶卿指出，金朋建設成立35年，推案量不多，歷時12年整合出近千坪「金朋馥蓊」土地，與48位私地主及瑠公水利會、合作金庫、國產署等機構協調，最後一哩路則與釘子戶調解一年多，最終完成街廓整合。
陳寶卿透露，在都更整合過程中，大動作將決定改變建築座向，將敦復公園移至基地南側，並由雙棟改為單棟，以改善鄰里環境，此外，也採用台北101大樓等級的SM570M鋼材、台灣水泥等，延用同一建築團隊，全棟申請耐震標章等，根據最新估算，每坪造價接近40萬元，相較於2013年權利變換時預估的每坪21萬元、2023年底動工時的30萬元，成本大幅增加，她認為「現在不做，以後一定會後悔。」因此很多細節都無法捨棄。

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醫師也受害！房產詐騙難防 專家分享「必知保房術」
2025/03/28 22:30自由時報文/記者張瀞勻

房地產詐騙手法層出不窮，受害者遍及各階層，連醫師等高資產、高知識分子也受害！信義房屋專家分享「必知保房術」，並提醒，近期兩起社會熱議的案例，凸顯房產交易潛藏風險，民眾應提高警覺，謹慎查證交易對象與流程，並關注產權異動。
台中一名張先生將一間公寓以1250萬元售出，買家支付250萬元頭期款後，張先生即過戶產權，以便買家向銀行對保及申貸。就在銀行即將撥款之際，買家竟因涉詐欺遭法院羈押，名下財產遭凍結。張先生不僅無法取得剩餘房款，連已過戶的房產也無法追回，最終錢房兩失。
台中豪宅「新朗日匯」案中，不肖建商鎖定傳產業老闆、醫生等頂級客群，舉辦多場「團購」說明會，以「市價六折」為誘餌，讓買家先簽訂8千萬元的「借貸合約」，實則僅收取5千萬元的款項，並承諾剩餘款項將以「利息」、「費用」充抵，現場還有律師、銀行代表背書取信於買家。然而買家支付的數千萬頭期款項並未匯入銀行信託專戶，而是流向不明。最終，買家雖已簽約卻無法過戶，損失慘重。
信義房屋交易安全處部長張艾玲指出，即使是高收入、高知識族群，也可能因一時疏忽而受詐騙所害，她強調，民眾面對低於市價行情的房產產品，務必提高警覺，抱持批判思考的態度，查證真偽。
張艾玲分享，常見的房地產詐財手法包括：假買家騙取真賣方產權後向銀行貸款；假賣家以空屋為標，騙取真買方自備款；假租客騙取屋主資料後轉租、分租，捲走押金；以及假借高獲利不動產投資案，誘騙民眾抵押房產。
為保障民眾財產安全，張艾玲分享必知保房術：若不動產有抵押設定，無需急著塗銷，增加詐騙犯案難度；勿輕易洩漏個資，包括帳號密碼等；不隨意設定約定帳戶，限制每日轉帳金額；申請地籍異動即時通，即時掌握產權異動。

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祖先財產忘了嗎？新北2299人逾期未辦理繼承登記不動產 行動專車開進墓地
2025/03/27 20:50自由時報文/記者張瀞勻

新北市2025年逾期未辦理繼承登記不動產，統計今年度公告被繼承人計2,299人、土地11,617筆、建物計983棟，依今年公告土地現值計算，這些未辦繼承土地的總價值高達228億餘元，其中光是板橋區就占了37.2億元，而單筆價值最高的就位於新板特區精華商業地段，為面積約119坪、價值6.7億元的土地。
新北市地政局地籍科科長王珮榕表示，為了協助民眾儘速辦理繼承登記，3月至6月期間，地政局所屬地所規劃行動專車及行動服務隊，直進各地的宮廟、市場及活動中心進行繼承登記宣導及諮詢服務，並配合清明節掃墓祭祖的習俗，這段時間將到新店四十分公墓、新莊生命紀念館、金寶山景觀墓園、汐止第一公墓等地加強宣導。
王珮榕指出，依據《土地法》第73條之1規定，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經公告3個月但繼承人仍未申請，由直轄市、縣市政府地政機關列冊管理15年，逾期仍未辦理所有權移轉者，將移請財政部國有財產署公開標售，所得價款保存10年，若無人申領則歸屬國庫。
此外，《民法》規定子女對父母的扶養及財產繼承並無性別差異，同性婚姻配偶間準用《民法》繼承編規定，也有相互繼承的權利，若因繼承人人數眾多難以會同或協議辦理繼承登記，可由其中一人以上申請登記為全體繼承人共同共有，以避免不動產列冊管理期滿被標售。

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節稅潮來了！全台前二月戶籍暴增10萬戶 專家：跟這稅制上路有關
2025/03/28 07:55自由時報文/記者張瀞勻

根據最新戶口統計，今年2月戶口數量出現暴衝式增加，光2月戶口數量大增7.9萬戶，去年同期僅新增不到9千戶，對比增加數量今年是去年同期的8倍，累計今年前兩個月增加10萬戶，幾乎是過去一年增加的戶數量，主要原因可能與房屋稅新制上路有關，現在必須要設籍才能適用住宅稅率，政府也密集宣導與主動寄發通知，因此出現一大波設籍潮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房屋稅2.0實施後，要適用房屋稅的自用住宅稅率，就必須滿足完成戶籍登記規定，過去房屋稅主要看實際用途，現在則必須滿足設籍的條件，現在包括地價稅、房屋稅甚至是房地合一稅適用6年400萬免稅，都要有設籍條件，政府也密集宣導與主動寄發通知提醒民眾要趕快去設籍，不過實務上還是有些民眾無法滿足設籍條件，例如為了學區寄戶口或者為了領取補助戶籍在其他區域等，建議民眾優先設籍在房屋稅比較貴的房屋中，包括房屋評定現值被大幅調高的新大樓等。
統計顯示，今年2月戶口數量呈現暴衝，較上月大增7.9萬戶，前兩月戶數增加約10萬戶，尤其從去年9月開始就以每月新增2.8萬戶~4.6萬戶的速度快速增加，但在2013~2022年間平均一年新增戶數僅約9萬戶。
房屋稅2.0自住房屋增訂辦竣戶籍登記要件，政府已針對2024年6月30日以前已持有房屋，且房屋稅稅籍資料記載為自住房屋，但納稅義務人本人、配偶或直系親屬尚未辦竣戶籍登記者，各地方稅稽徵機關已寄發輔導通知書，輔導於今年3月24日以前辦竣戶籍登記，其經輔導並於今年3月24日以前辦竣戶籍登記者，稽徵機關將依戶政資料逕行核定續按自住房屋稅率課徵房屋稅；屆期仍未辦竣戶籍登記者，今年5月收到之2025年期起房屋稅將改按非自住房屋稅率（法定稅率1.5%至4.8%）課徵。

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去年Q4暴風圈下推案結果曝…專家：苦酒滿杯
2025/03/27 12:28自由時報文/記者朱語蕎

市調單位彙整去年第四季公開新案資訊，雙北一共進場51個住宅產品預售案，到目前為止於建商臉書粉絲團公布的完銷資訊，僅台北市松山區捷運南京三民站生活圈的「京釀」，與新北市板橋區捷運江子翠站生活圈的「文化翡格」，雙北Q4的住宅預售案推案數量完銷佔比3.9%，慘況不言可喻。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，去年第四部季在央行第七波打炒房、銀行房貸滿水位兩大利空夾擊，購屋信心全面崩壞也劇烈影響預售屋市場，每月住展風向球統計的單週平均成交組數只剩1組，賞屋組數只有10多組，與熱潮時期有數倍落差。
但建商已做規劃不得不推的新案量頻頻創下新高，供需嚴重背離令完銷比例相當難看，相比去年上半年不乏建案亮相一個月內就預約完畢，準備結案，眼下則是賣個一年半載沒個盡頭，雙北市又是高房價區，買氣容易受限，建商、代銷苦酒滿杯。
論及完銷個案，除了位於熱門地帶外，「文化翡格」、「京釀」都是小宅設計，前者為15坪套房，後者也都在20坪內，雖然單價都不低，「文化翡格」來到9字頭，「京釀」更躍上120萬元，但總價還有機會壓在1千多萬元，總價為王戰勝冷氣團，戶數上又皆僅10幾20戶，兩案的代銷均還有房仲背景，客戶資源豐富，快銷條件充分。
另外，位於新北市三重區二重疏洪道重劃區的「環泥水澐」，與仁義重劃區的「華固織幸」喊出即將完銷，兩案規劃的坪數都不會太大，且「環泥水澐」鄰近當地大熱門的捷運三重站單價百萬元共構宅，單價8、9字頭具強烈的比價效益，再搭上區域話題性，在房市寒流中展現溫度。
而「華固織幸」挾建商品牌，與前一季度建商同區順銷案醞釀多組客戶，皆有利在暴風圈中求生存。
值得注意的是，陳炳辰指出，今年開春推出位在台北市內湖區、萬華區，新北市三重區、新莊區、永和區的新案傳銷售順暢捷報，其有著知名地帶、小宅訴求、建商品牌、區域新案稀缺等特性，更主要因素是不再創高價，像新案來到單價三位數的台北市內湖區、萬華區，與新北市三重區、永和區，今年成績不錯的案子都有買在低於百萬元，甚至不到9字頭的可能，即便未喊出跳樓大拍賣，建商自我約束的誠意開價，成為房市海嘯的保命救生圈。

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銀行房貸放款仍謹慎 台經院示警：進入盤整期已確立
2025/03/27 16:08自由時報文/記者張瀞勻

台經院公佈最新三大營業氣候測驗結果，經過模型試算後，2025年2月製造業營業氣候測驗點僅微幅下滑，而服務業測驗點續呈下滑，營建業雖再次轉為上揚態勢，然而變動幅度有限，研判營建業對景氣看法與上月相比維持不變。專家提醒，全球經濟籠罩在川普政策不確定之憂慮，引發全球保護主義升溫，近期美歐央行紛紛下修其經濟成長預測並上調通膨預期，反映全球經濟下行風險持續升高，
進一步觀察營建業對景氣看法調查結果，營建業2025年2月營業氣候測驗點為102.46點，較1月101.98點上揚0.48點，再次轉為上揚的態勢，營建業方面，住宅市場景氣走弱，加上營造業者成本壓力仍高，惟多數民生交通建設工程持續推動，有助於營造業對當月景氣持平看待。雖工作天數增加，帶動北部建物買賣回升，以及科技業仍支撐工業不動產需求，但受央行信用管制、打炒房政策持續，以及新青安刺激政策效應減弱影響，故住宅市場交易量仍顯不足，不動產市場景氣仍以保守視之。
台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真指出，展望未來半年，有鑑於銀行端對房貸資金態度仍謹慎，且房市政策未鬆綁導致購屋族群觀望心態仍顯濃厚，使房市看漲氛圍持續退散，顯示短期內不動產市況進入盤整期相當確立，恐在市場適應一段時間後，供需才有辦法逐步調整至較健康的階段。

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