作者: elands

只要北部房產「拋棄繼承」南部祖產 專家急喊：恐一無所有
2025/03/07 13:20自由時報文/記者朱語蕎

很多人誤以為不參加分配的繼承人只要「拋棄繼承」就好，甚至透過拋棄繼承權來選擇性繼承想要的遺產，但是時卻不是如此，有時反而可能喪失所有繼承權。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有名個案的老媽媽育有1子2女，2021年先生往生，往生時就將南部的祖產登記在太太名下，2023年長子因病過世，留下兩個未成年小孩；之後再2025年老媽媽也往生了，2位女兒遵照媽媽的遺願，拋棄對於南部祖產繼承權，長子的2個小孩繼承媽媽名下南部的祖產，至於媽媽名下北部的財產則協議由長子的2個小孩及2個姑姑按照應繼分辦理繼承登記，由2個姑姑各繼承持分3分之1，其他的3分之1則由長子的2個小孩各繼承持分6分之1。
鄭文在表示，在幫這2位姑姑在辦理「拋棄繼承權」時發現，如果拋棄繼承，不但無法完成老媽媽的遺願，2位姑姑會因此完全無法繼承媽媽的遺產，喪失所有的繼承權。因為依照《民法》第1174條規定「繼承人得拋棄其繼承權。」是指繼承人放棄被繼承人的全部財產及債務，不是選擇性的繼承北部房地產，放棄南部的祖產。
鄭文在因此建議，改以「協議分割」的方式辦理繼承登記，由侄子們繼承南部祖產加上北部的房地產，2位姑姑則僅繼承北部房地產，所有繼承人在和諧的氣氛中完成遺產分割協議書的簽署。
鄭文在表示，實務上常聽到客戶說要「拋棄繼承權」，詳細了解之後，他們只要拋棄不動產的繼承，將被繼承人的房地產，由某位現住的兄弟姐妹繼承後繼續居住使用，但是對被繼承人的現金繼承權利依然參加分配，殊不知所謂「拋棄繼承權」，是指對於被繼承人的全部財產及債務都不主張繼承。
就像個案中的兩位姑姑只繼承媽媽買的房屋，不繼承祖產，或是只繼承現金不繼承不動產等等，都不能稱為拋棄繼承權，否則向法院完成拋棄繼承權的聲請之後，就無法參與被繼承人的遺產分配了，反而一無所有。

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沒人買也要推！北台329檔破3千億續創新高 專家：恐後繼無力
2025/03/06 13:51自由時報文/記者朱語蕎

上半年房市最大檔期329即將登場，根據市調單位統計今年北台灣推案預估量，竟然逆勢來到約3339.3億元，再創史上新高，較去年同期熱況的實際推案量增加約251.9億元，年增8.2%。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，觀察歷年329檔期推案資訊，較早之前的高點是2021年的2423.4億元，出於史上利率最低檔原由，而突破3000億元大關的則為這兩年，2024年逢股市熱潮帶動，以及前一年平均地權條例修法造成新案延推，遂成熱況。
但去年下半年的銀行房貸滿水位危機與央行打炒房政策，打散買氣迄今元氣未癒，部分建商在不明朗態勢下依然於今年放手一搏，原因還是不少大案接待中心、媒體宣傳、銷售人員等費用成本已規劃支付，難再拖延，又在台北市南港區的千億元大案，助攻3分之1的量能，一舉推升2025年氣勢。
今年北台灣329檔期以雙北為推案擔當，新北市為主力，估達1466.5億元，居北台灣之首，共佔整體逾四成，包括第一環行政區板橋區、新店區、三重區都有大小案遍地開花，其中在府中、央北、二重疏洪道重劃區見新潤、寶路、甲山林百億元大案身影，而林口區、新莊區兩熱區同樣有所表現，於林口新市鎮北側、下新莊地帶各有長耀、亞昕與馥華的大型指標案推出，拉抬新北市供給熱度。
居次的首都台北市，在此檔期估推出1102.5億元案量，不過略顯勝之不武，南港區的調車場案就佔了千億元，獨挑大樑，餘案以中山區、松山區的宏築與三輝建設新推案稍大，卻皆不到50億元量體，台北市的高房價特性讓建商有一定的謹慎度
去年狀態不錯的桃園市，今年329相較收斂，預期總推案約653.8億元，沒有百億元大案，具規模逾50億元案量的則於青埔、中路、上南崁、龜山市區等地分別有威旺、長昇、東驊、長虹新案。另散布在經國、小檜溪、站前、大有、藝文特區等地見新案亮相，成就桃園區為各行政區推案數之最，帶動北桃園為領頭羊之姿。
而更反映房市寒流的應屬新竹地區，此檔期僅112.5億元的新案量，新竹縣新豐鄉的富宇新案就佔去一半，其餘四散在竹北市、竹東鎮、湖口鄉、芎林鄉，案量都不大，建商避風頭意味濃厚。至於基隆、宜蘭等二線城市的推案成績則更難看，雪上加霜讓業者以去化舊案主。
陳炳辰指出，千億大案激勵今年首波預售檔期，淡況不淡，但後繼無力可能是接下來窘境，已傳新北市三重區，與桃園市的A7、青埔一帶，或是新竹市東區的指標案開案時間再往後延至下半年，甚至是明年，直接放棄上半年。
不過，在預期政府短期不會針對房市有新動作，有利市場適應現況，重拾信心，目前也確實在台北市內湖區、文山區，與新北市永和區、三重區、新莊區傳個案好消息，上半年若能逐步去化近期案量，在民眾沒有其他更好的保值資產選項下，長期房市仍保樂觀度。

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房價反轉難擋！七都僅台南守住 「這縣市」跌3.4％最多
2025/03/05 12:52自由時報文/記者朱語蕎

由政大與永慶房屋合作編制的房價指數，最新024年Q4數據出爐，數據顯示，七都僅剩台南市的大樓房價指數相對持平，其餘六都指數均見下跌，其中又以新竹縣市單季下跌3.4%最多。
觀察2024年Q4七大都會區的大樓房價指數變化，與Q3相比，除台南持平0.5%外，其餘六都大樓房價指數均下跌，跌幅介於2.0%至3.4%之間。新竹以季跌幅3.4%最多，台北以3.1%的跌幅居次。台中、高雄分別也有3.0%與2.6%的跌幅，桃園、新北跌幅約落在2%上下。
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，去年Q4全台房市受銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續影響，市場買氣明顯降溫。在這樣的市場氛圍下，部分賣方擔心愈晚出售，必須有更大幅度的降價才能脫手，在價格上更願意讓利成交，使本季統計數據顯示，七都價格幾乎都已開始反轉。
至於新竹縣市，為2024年Q4大樓房價指數跌幅最大的都會區。郭翰指出，新竹縣市受惠於科學園區效益，加上當地新增供給有限，因此地段好且保值性高的大樓房價水漲船高。
不過，剛性需求強勁的新竹縣市仍不敵銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制的衝擊，當地房市熱度降溫，使近年來漲多的房價亦開始反轉，大樓房價指數也有所修正。
另外比較雙北地區的公寓產品房價指數變化，雙北地區公寓於2024年Q4指數跌幅擴大，單季跌幅超過4%，其中，雙北地區公寓指數減幅從2024年Q2至Q4逐季擴大，台北市和新北市公寓2024年Q4房價指數與Q3相比，減幅皆擴大至4.4%。
郭翰表示，儘管目前銀行房貸排撥狀況已有些許改善，但房貸利率仍處相對高檔，打擊消費者的購屋意願及市場買氣，今年各季的房產指數數值變化值得持續觀察。

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竹市單身青年租金補助 加碼最高6千元
2025/03/06 10:32自由時報文/記者朱語蕎

新竹市青年租屋再迎利多！今年度「擴大租金補貼專案計畫」已於1月1日起開放申請，新竹都發處表示，為落實青年宜居政策，特別推出「新竹好好租－新竹市青年租金加碼補貼」，加碼補助1年最高6000 元。
都發局表示，凡符合中央租金補貼標準第三級核定戶，且設籍並實際租屋於新竹市的單身青年，即可申請此補助。
新竹市政府代理市長邱臣遠表示，市府致力於照顧設籍並租屋於新竹市的青年朋友，特別針對符合「300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」基本補貼標準第三級核定戶（即家庭成員 1 人、未滿 40 歲，且無社經弱勢身分者），加碼提供「新竹好好租－新竹市青年租金加碼補貼」，1年補助6000 元。
符合資格者持核定函即可申請，補助將以一次性發放方式提供，幫助剛步入社會的單身青年減輕租屋負擔。
都發處表示，114 年度「300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」開放申請至12月31日，符合資格者即可申辦。申請人每月平均所得須在42,690元以下，且本人、配偶及未成年子女名下皆無自有住宅。
此外，單身族、新婚族、育兒族與弱勢族群可享 1.2 倍以上加碼補貼，且申請時無需提供房東資料。以新竹市為例，每戶每月補貼金額依級距落在2400元至5000 元。
都發處指出，「新竹好好租－新竹市青年租金加碼補貼」申請須備妥四項文件，包括申請書（可於公告受理期間下載紙本申請或臨櫃填寫）、申請人之戶口名簿或戶籍謄本正本、租賃契約影本（租賃日期須於申請時仍有效）、300億元中央專案計畫核定函，至新竹市住宅及都市更新辦公室（臨櫃隨到隨辦，申請受理期間自3月3日起至12月31日。

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5年內連續繼承可免遺產稅？ 他遇「這情況」反得多繳稅
2025/03/06 10:48自由時報文/記者朱語蕎

民眾李先生的母親、父親先後在5年內死亡，在申報父親遺產稅時，將父親繼承自母親遺產的一筆土地列為不計入遺產總額項目，但經國稅局查得其母親的遺產未達課徵遺產稅標準而免繳遺產稅，已核發遺產稅免稅證明書在案，因此將該筆土地改列遺產總額課稅，讓李先生相當不服。
李先生因此復查主張其母親遺產稅業經申報核定為免稅，本質屬已完納遺產稅（稅額零元）案件，若將該筆土地改列遺產總額課稅，即有重複計稅之虞。
但財政部北區國稅局表示，依財政部75年3月7日台財稅第7521455號函，《遺產及贈與稅法》第16條第10款不計入遺產總額規定之適用，「被繼承人死亡前5年內，繼承之財產已納遺產稅者」，不計入遺產總額應以該項財產在被繼承人死亡前5年內，已完納遺產稅者為限。
國稅局表示，該條款自以被繼承人死亡前5年內繼承的財產完納遺產稅為限，且所繼承之財產已納遺產稅者為要件，避免同一筆財產因短期內連續繼承而一再課徵遺產稅，加重納稅義務人之負擔。
若被繼承人死亡前5年內繼承之財產，原未繳納遺產稅，像是未達課徵標準，即應將該財產併入被繼承人遺產總額課稅，從而亦無該條款之適用，因此駁回李先生的復查申請。
國稅局提醒，被繼承人有死亡前5年內繼承之財產已繳納遺產稅情事者，辦理遺產稅申報時應檢附該遺產稅繳清證明資料，其中只有已付過遺產稅的資產，才不會再被列入遺產清單計算。

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沒人買也要推！北台329檔破3千億續創新高 專家：恐後繼無力
2025/03/06 13:51自由時報文/記者朱語蕎

上半年房市最大檔期329即將登場，根據市調單位統計今年北台灣推案預估量，竟然逆勢來到約3339.3億元，再創史上新高，較去年同期熱況的實際推案量增加約251.9億元，年增8.2%。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，觀察歷年329檔期推案資訊，較早之前的高點是2021年的2423.4億元，出於史上利率最低檔原由，而突破3000億元大關的則為這兩年，2024年逢股市熱潮帶動，以及前一年平均地權條例修法造成新案延推，遂成熱況。
但去年下半年的銀行房貸滿水位危機與央行打炒房政策，打散買氣迄今元氣未癒，部分建商在不明朗態勢下依然於今年放手一搏，原因還是不少大案接待中心、媒體宣傳、銷售人員等費用成本已規劃支付，難再拖延，又在台北市南港區的千億元大案，助攻3分之1的量能，一舉推升2025年氣勢。
今年北台灣329檔期以雙北為推案擔當，新北市為主力，估達1466.5億元，居北台灣之首，共佔整體逾四成，包括第一環行政區板橋區、新店區、三重區都有大小案遍地開花，其中在府中、央北、二重疏洪道重劃區見新潤、寶路、甲山林百億元大案身影，而林口區、新莊區兩熱區同樣有所表現，於林口新市鎮北側、下新莊地帶各有長耀、亞昕與馥華的大型指標案推出，拉抬新北市供給熱度。
居次的首都台北市，在此檔期估推出1102.5億元案量，不過略顯勝之不武，南港區的調車場案就佔了千億元，獨挑大樑，餘案以中山區、松山區的宏築與三輝建設新推案稍大，卻皆不到50億元量體，台北市的高房價特性讓建商有一定的謹慎度
去年狀態不錯的桃園市，今年329相較收斂，預期總推案約653.8億元，沒有百億元大案，具規模逾50億元案量的則於青埔、中路、上南崁、龜山市區等地分別有威旺、長昇、東驊、長虹新案。另散布在經國、小檜溪、站前、大有、藝文特區等地見新案亮相，成就桃園區為各行政區推案數之最，帶動北桃園為領頭羊之姿。
而更反映房市寒流的應屬新竹地區，此檔期僅112.5億元的新案量，新竹縣新豐鄉的富宇新案就佔去一半，其餘四散在竹北市、竹東鎮、湖口鄉、芎林鄉，案量都不大，建商避風頭意味濃厚。至於基隆、宜蘭等二線城市的推案成績則更難看，雪上加霜讓業者以去化舊案主。
陳炳辰指出，千億大案激勵今年首波預售檔期，淡況不淡，但後繼無力可能是接下來窘境，已傳新北市三重區，與桃園市的A7、青埔一帶，或是新竹市東區的指標案開案時間再往後延至下半年，甚至是明年，直接放棄上半年。
不過，在預期政府短期不會針對房市有新動作，有利市場適應現況，重拾信心，目前也確實在台北市內湖區、文山區，與新北市永和區、三重區、新莊區傳個案好消息，上半年若能逐步去化近期案量，在民眾沒有其他更好的保值資產選項下，長期房市仍保樂觀度。

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國產署釋34戶國有房地包租 年租金底價3萬起
2025/03/04 23:57自由時報文/記者朱語蕎

國產署為活化閒置國有房地，增加住宅租賃市場供給，積極推動國有非公用房地標租，今年第1季將釋出國有房地包租標的共5標34戶，包含桃園市10戶、台中市11戶、苗栗縣3戶、屏東縣5戶、台東縣5戶，年租金底價從3萬多到20萬9千元不等，將於3月20日辦理開標作業。
國產署表示，今年度第1季推出標的，桃園市10戶位於桃園區、八德區、中壢區、平鎮區、龜山區，分別鄰近公園、台1線公路、醫院、派出所等，適合一般家庭或單身族居住使用，年租金底價20萬9510元；屏東縣5戶有4戶位於屏東市、1戶位在內埔鄉，分別鄰近大同高中、公正國中、屏東高中、唐榮國小及高雄榮總屏東分院，年租金底價110萬7315元；台東縣5戶有4戶位於台東市、1戶位在太麻里鄉，分別鄰近國小、高中、郵局，年租金底價3萬969元。
台中市及苗栗縣去年度第4季辦理國有房地包租時收到數件投標封，因投標人資格證明文件缺漏而皆為無效標，本次台中市除原公告9戶再新增2戶共11戶，年租金底價18萬9425元，苗栗縣3戶年租金金底價6萬5762元。
國產署進一步表示，自2023年3月起辦理國有房地包租，截至2024年底，公告225戶，標脫158戶國有房地，標脫率達7成，執行績效良好。該署114年度第2季將再推出至少30戶列標，以擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求。

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繼承農地想轉售注意「這期限」 小心遭追繳遺產稅
2025/03/03 14:41自由時報文/記者朱語蕎

有民眾在繼承農地後，經多年後想移轉出售，原本免徵遺產稅的土地，竟然差點得補繳，讓他相當不解。
對此，財政部臺北國稅局表示，被繼承人遺產中作農業使用之農業用地，經核定免徵遺產稅者，該筆土地自被繼承人死亡日起5年內，承受的繼承人或受遺贈必須要繼續作農業使用，如想要出售，應注意該管制期間。
國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款本文規定，遺產中作農業使用之農業用地，由繼承人或受遺贈人承受者，遺產總額得扣除其土地及地上農作物價值之全數。
承受人自承受之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。
上開免徵遺產稅農地5年內繼續作農業使用期間之計算，依財政部75年12月24日台財稅第7576781號函規定，應自被繼承人死亡之日起算。
國稅局舉例，被繼承人甲君於109年4月10日死亡，繼承人乙君於109年6月5日申報遺產稅，經核定其中1筆土地為作農業使用之農業用地免徵遺產稅，乙君於109年10月6日取得遺產稅繳清證明書，並於110年1月7日辦妥繼承登記。
經核算該筆農地農用管制期限屆滿日為114年4月9日，計算自甲君109年4月10日死亡日起算5年，所以乙君如想要出售該農地，又不會遭補徵遺產稅，必須於該管制期限屆滿後始出售及辦理移轉登記者，才可以依法免除應補徵之遺產稅。
國稅局提醒，納稅義務人繼承免徵遺產稅之農業用地，倘於5年農業使用之管制期間內出售或未繼續作農業使用，將遭補徵稅款。

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台積電加碼赴美、半導體概念宅GG？ 數據揭「這兩區」房價已翻倍
2025/03/04 16:00自由時報文/記者朱語蕎

美國總統川普（Donald Trump）有意引進台灣半導體大廠投資，使相關議題在全球發燒，觀察實價登錄數據，全台有半導體龍頭進駐區域周邊行政區，2024年平均成交單價以新竹縣寶山鄉漲幅達1.2倍最高，嘉義縣朴子市次之。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，半導體產業被視為「護國神山」，不僅為經濟火車頭，也為區域帶來科技人才紅利，致使區域增添不少房市議題。
根據實價登錄資料顯示，有半導體龍頭產業進駐的科學園區，其所在行政區與鄰近行政區的年度平均成交單價，寶山鄉2024年平均成交單價約達29.8萬元，與2020年相比，房價飆漲120.7%，漲勢冠居各行政區。
相對而言，同樣鄰近新竹科技園區的新竹市，2024年平均成交單價約38萬元，相對2020年漲勢52.6%，雖漲勢亦頗為驚人，惟成長幅度不及寶山鄉一半。
賴志昶分析，新竹市區開發較早期，區域內供給欠缺新案，且由於蛋黃區機能性較佳，房價基期高，因此雖歷經疫情後後房市多頭，漲勢仍稍嫌落後於新竹縣鄰近竹科園區的其他鄉鎮市。
至於寶山鄉過去屬竹科生活圈的蛋白區，鮮少吸引建商進駐，惟近年來由於竹科周邊開發日趨飽和，致使開發商推案往蛋白區外擴，本身具有鄰近園區優勢的寶山鄉，成為建商推案重中之重，因此近年來房價漲勢是有目共睹。
另觀察數據，鄰近南部科學園區嘉義園區的嘉義縣朴子市，去年區域成交單價亦達19.7萬元，相較2020年漲幅高達95%，漲勢位居各行政區的亞軍。
住商不動產嘉義縣府高鐵加盟店店東張馨予表示，近期受半導體龍頭進駐帶動，區域前景頗受看好，目前若為橫跨太保與朴子的縣治特區、太保嘉義高鐵特區周邊，都是嘉義縣房市一級熱區，地區預售成交單價已站穩3字頭，由於區域有產業人口紅利加持，因此市場買盤除在地換屋、首購需求，亦吸引不少外縣市人置產。
至於為何朴子漲勢會勝過有高鐵站所在的太保，她補充，主要是目前高鐵特區周邊重劃區氛圍仍較為濃厚，若以機能性而言，以縣治特區較鄰近市中心，區域機能性較有保障，因此價位具支撐力道。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，由竹科帶動新竹房市發展的成績斐然，因此全台開發商無不將半導體產業視為「房市光明燈」，只要有半導體龍頭所到之處，皆會吸引建商大舉推案，周邊亦形成交易熱區，致使產業周邊的蛋白鄉鎮房價直線飆升。
不過，半導體產業發展較易受國際局勢波動，近期適逢川普上任，全球前景發展較為詭譎多變，消費者若欲置產相關議題周邊，須格外注意區域是否具有投機與置產風氣。

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少了交屋潮支撐 這二都會區買氣重摔
2025/03/04 07:56自由時報文/記者張瀞勻

統計六都前兩月建物買賣移轉棟數表現，今年六都前兩月合計建物買賣移轉棟數2.98萬棟，年減幅度達到25%，已經開始反應政策後市場交易量衰退影響，六都前兩月的建物買賣移轉棟數普遍都年減17%~33.6%，反映房市交易並非個別區域受到影響，而是整體表現都出現衰退走勢。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2月份都會區整體量能年月雙增，關鍵在於今年1月、去年2月均有年節長假因素，比較基期偏低所致；撇除春節因素，將前兩個月合併來看，都會區整體較去年同期明顯縮減逾2成，主要是去年上半年房市處於景氣熱絡的上升期，但今年首季受打炒房及股市盤整影響，加上新青安熱潮逐漸退卻，建商購地的步調也有放緩跡象，因此整體市場呈現保守觀望，使今年初的買賣移轉表現低調。
觀察各都表現，台中、台南2月量能皆遜於過年的1月，其中台中3200棟為近1年單月最低；台南的1258棟，更創下近72個月以來的單月新低，使年月表現均收黑。其中台南除了北區因交屋潮暫歇月減逾50棟外，外圍蛋白區的退燒情況也很明顯，包括佳里、仁德等地，單月縮減棟數都超過40棟，麻豆、六甲、學甲、新化等地，2月的買賣移轉量也略有縮減，使台南的量能表現創下近6年新低。台灣房屋台南成大東豐加盟店店長曾嘉晟表示，台南2月量能縮減較明顯的區域，僅北區屬於蛋黃區，目前市場中古案源較缺乏，主要的預售新案也幾乎完銷，供給減少導致買氣縮水，交易量因而落於低檔。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，今年房市仍未見明朗，政策面與貸款面都趨嚴，預期全年移轉棟數不會再如去年來到35萬棟，六都中的桃園市將因這一年來的供給量體太大而有勢必弱化，台中市也有一定危機，南二都則出於外來買盤多，亦得留意，接下來三月開始的傳統房市旺季，亦預期旺季不旺，蛇年房市中蛇毒，現階段還找不到血清來解。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於市場交易量已經明顯量縮，民眾看漲房市的信心也漸趨理性，房市已經回歸自用當道的市場，預料後面政策不致於再出重手，而現在房貸狀況雖仍偏向緊縮，不過房貸申貸撥款的確定度較高，若股市沒有太大波動，則房市可能呈現量縮盤整格局，但的確現在不可預期的外在因素風險越來越高。
全國代銷公會理事長戴嘉勝則指出，台南、高雄二大都會區中古屋、新成屋市場受到央行限貸令重擊，交易量的確面臨通縮狀況，但新建案市場以個案表現，地段、品牌、建設加持的預售案表現依舊不錯，從建商購地腳步不減積極更可窺知未來新推案熱度。

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