作者: elands

台中市中心還有低基期區？專家狂推這二區將重返光榮
2025/03/11 10:30自由時報文/記者張瀞勻

台中市積極推動舊市區活化，市府斥資600億元推動「台中大車站計畫」，其中位於台中火車站西北側的大台中轉運中心，預計於2026年上半年完工啟用，完工後將整合銜接火車站、捷運藍線、捷運機場線與台中轉運站等，信義房屋專家分析，鄰近的中區與東區將成為主要受惠區域，舊城區可望重現繁榮。
「台中大車站計畫」將台中新火車站北側的台鐵用地、舊建國市場、國防部南京新村等用地整合，並且變更為車站專用區，再規劃車站主體、轉運站等中心，各中心以立體連通廊道串連，讓搭乘各式公共運輸交通的民眾不必離開車站就能到達下一個交通目標地；而位於台中車站西北隅的大台中轉運中心，斥資19億，完工後將整合並銜接捷運藍線、台中火車站、機場捷運線、台中轉運站功能，加速翻轉舊城區。
「交通建設與區域發展息息相關」信義房屋中二區協理王聖憲表示，過去中區是台中市商業活動最熱絡區域，隨著商圈移轉，房市發展相對緩慢，有了台中大車站計畫，其中的大台中轉運中心不僅整合各式交通運輸，也規劃立體連通平台及空橋、立體停車場暨轉運中心，分流人潮至綠川、舊城區、北側干城商業地區、南端鐵道文化園區及舊倉庫群，延伸至台糖生態園區，打造公共空間環境。
王聖憲表示，中區多為屋齡30年以上的社區大樓與屋齡20-40年的華廈，因為建地稀少，新建案也較少，房價基期低，隨著台中大車站計畫等交通建設利多帶動，房價已有上揚趨勢，統計實價登錄，中區的屋齡30年以上的大樓產品於2022年單價位於16-26萬之間，而至2024年已上揚至22-28萬之間，而屋齡20-40年的華廈產品於2022年單價為16-26萬之間，2024年則來到單價20-26萬之間。
王聖憲表示，鄰近的東區，也同樣受惠於大車站計畫推動，東區近年來擁有74號線銜接國道、大型商場進駐、新建案開發等利多，有望進一步提升區域的交通便利性和生活機能，吸引更多人口和商業進駐，帶動房地產市場的發展。
王聖憲表示，以東區屋齡10年內的大樓為例，2022年單價為24-34萬之間，2024年則上揚至30-45萬之間，另一主力產品則為屋齡30年以上的大樓產品，2022年單價18-31萬之間，2024年則是20-28萬之間。
隨著台中大車站計畫的陸續落實，周邊房市的補漲空間仍值得關注。王聖憲建議，若想搭上大車站計畫話題且有購屋需求的民眾，可以多注意較熱門的小坪數住宅產品，不僅自住價格較能負擔，未來不論是搬家或換大坪數住宅，都具備彈性與優勢。

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房屋稅新制2.0開徵多屋族免煩惱 閒置屋出租當愛心房東或包租公可大幅降稅
2025/03/11 11:55自由時報文/記者林耀文

老張多年來投資不動產頗有所獲，目前名下除自住房屋外仍保有多間未利用待售的房屋，因房屋稅差別稅率2.0新制實施，除符合自住用住家3戶房屋外，其他名下的房屋可能都會被課以最高稅率4.8%計算的房屋稅，讓應納房屋稅暴增，老張因此趕緊向稅務人員詢問，想了解還有沒有其他方式可以降稅?
地方財政稅務局指出，房屋稅差別稅率2.0新制自113年7月1日起實施，民眾所持有之住家用房屋除符合自住要件及免稅房屋外，其他非自住用住家房屋會直接以「全國歸戶及全數累進」方式來計算持有戶數，再按房屋所在地縣市所訂定之差別稅率來課徵房屋稅。
目前非自住用之其他住家用房屋差別稅率級距及稅率，若戶數僅1戶者，稅率為2.6%、戶數2~4戶，稅率為3.2%、戶數5~6戶，稅率3.8%、7戶以上，稅率為4.8%，倘全國歸戶後民眾持有7戶之非自住住家用房屋，不論房屋位在那個縣市，都會以7戶所列級距稅率計徵房屋稅，如果有3間房屋在嘉義，則表示這3間房屋在計算房屋稅額時一律會以7戶級距稅率4.8%來計算房屋稅。
財稅局進一步說明，房屋稅差別稅率2.0新制中為鼓勵多屋族將空置或作低度使用的房屋釋出提供出租使用，包括配合政府政策成為公益出租人(稅率1.2%)或出租申報租賃所得達租金標準(稅率1.5%~2.4%)二種情形，符合規定者，所課之稅率與一般非自住住家房屋適用稅率(2.0%~4.8%)相比較，確實可省下不少房屋稅額，多屋族於規劃資產利得及持有成本時可參考。

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無殼蝸牛雪上加霜 租金指數持續攻頂創新高
2025/03/11 14:32自由時報文/記者張瀞勻

根據主計總處最新統計，今年2月房租指數108.06再創新高，同時年增率仍高達2.56%，已經連續19個月的年增率都超過2%，背後與通膨、房價上揚、房東的成本增加有關係，所幸政府的租金補貼幫租客承擔一些房租負擔。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價上漲後，會讓租賃的需求增加，同時新房屋落成因為房價水準與住房品質較高，會要求較高的租金回報，這幾年通膨也會對租金有帶動效果，統計發現2022年開始租金就呈現上揚趨勢，由於租約可能不只一年，後面陸續換約時房東也會參考鄰近的租金水準與生活負擔調整房租，都帶動租金走揚，目前看起來趨勢似乎尚未扭轉。
統計顯示，2月的房租指數108.06，再創歷史新高，4年來上漲了8.3%，算是金融海嘯以來上漲速度最快的時候，若以區域來看，中部地區年增率仍超過3%，達到3.17%，位居全台之冠，北部地區2月房租年增率達2.47%，南部地區租金年增率達2.4%。
曾敬德表示，這波新青安政策其實也有減緩租金壓力的效果，尤其首購族有些就趁著政策幫忙下，完成了人生購屋大事由租轉買，不過從去年第四季開始房市交易量縮，可能自住客又會考慮租還是買划算，畢竟現在購屋成本不低，包括房價與每個月房貸，甚至現在房貸成本動輒2.5%，能力許可的租客也會想想到底如何比較划算。

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政府組合全打房、今年329檔期建商不用玩了？ 專家這樣看
2025/03/10 22:41自由時報文/記者張瀞勻

近期房市買氣低迷，不僅內有銀行限貸、央行信用管制與財政部課徵豪宅稅，外部更有川普2.0所引發的關稅戰變數，面對建商傳統推案的329檔期即將到來，還能玩嗎？對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，近期房市利空不斷，不僅政府炒房組合拳連發，國際局勢也相當動盪不安，今年329檔期買氣確實堪慮，後市相當不樂觀。
以近期房市價量來說，受到去年下半年銀行限貸與9月央行第七波信用管制影響，全台房市交易出現急凍，據清華安富房價指數資料顯示，去年12月住宅交易量僅剩11866宅，交易量是2023年來單月次低，不僅月減7.87%，更年減40.92%、超過四成以上。而全台房價指數更是在12月開始出現反轉，較11月出現下跌。
目前房市氛圍已從火熱怕買不到，變成人人悲觀、看跌比率激增，不少人認為2025年房價跌定了。而2025年房市在「川普2.0衝擊難測」 、「政府打炒房不鬆手」、「建商餘屋量高+交屋潮來臨」與「房市價量背離」等四大利空壟罩下，估計不僅329檔期買氣很難提振，今年房市與去年相較，「量縮價跌」機會已大幅攀高，不排除有投客、屋主不耐久候，會有殺出動作。
而且，以如今市況看來，由於買氣低迷，在推案賣不完或新建餘屋量大的區域，建商估計將開始陸續進行促銷手段，短期買屋低自備、送裝潢、送家電等「另類降價」的措施將越來越普遍，後續如果買氣依然無法提振，很可能最快下半年就可以見到「降價促銷」的手段，民眾如果沒買房急需，確實可以再等等。
另外，由於房市有面臨反轉的可能，建議今年買房，千萬不可輕易追高，要盡量選擇靠近市中心或是有建設題材的區域買房，並確認區域的發展的狀況，才會比較有保值效果。

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直擊/東京商辦新地標！「神秘立方體」掀起上班族熱潮
2025/03/10 00:33自由時報文/記者張瀞勻

日本商辦趨勢領先台灣，觀察東京辦公室最新趨勢，各大車站、市中心商辦陸續出現「神秘立方體TELECUBE」，且多數都是預約額滿狀況。
這種外觀黑色、搭配玻璃櫥窗的「神秘立方體TELECUBE」，其實是因應日本風俗民情所誕生的產物，東京商用不動產專家、株式會社住吉商事社長富永哲銘表示，這是近期蔚為風潮的「電話亭辦公室」，提供給日本上班族隨時需要視訊會議所使用，主要在於當地人認為接聽重要會議電話時必須要保持四周安靜，才能表達對於客戶的尊重。
而這種「電話亭辦公室」近期也在各大都會區陸續新設，收費方式為每15分鐘，約220~330日圓(約新台幣48~72元)，另有30分鐘免費體驗，像是「虎之門之丘」大樓內就有2座，位置隱密且隔音佳，相當吸引上班族青睞，無論是在頂級A辦當中，或是車站中心商業區都可常常見到。
此外，記者在東京參訪仲量聯行東京分公司，公司內部也可見到電話亭辦公室的蹤影。然而隨著時代的變遷，人們對於工作、生活的幸福感來源有別於過往，以仲量聯行東京辦公室而言，採開放式分區規劃，透過感應器可隨時監控人數多寡、空氣品質等等，讓員工在進辦公室時可透過座位密度解析，選擇當日想要工作的區位，並提供茶屋、緣側、中島吧台等，讓員工有多元的工作休憩空間，不僅工作自由度高，也能同時擁有舒適氛圍，願意每天進公司上班的員工也從5成多大幅提升到7成以上。

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買房不如買地？ 新北市女地主平均持有土地面積375坪
2025/03/10 13:55自由時報文/記者張瀞勻

根據實價登錄資料，統計全台女地主平均每人持有土地面積，約有392坪，相比五年前增加約3.6坪，六都當中，又以新北市女地主持有土地面積最大，平均每人約有375坪，其次為台南市的293坪，而最迷你的是台北市，女地主平均持有土地面積僅約141坪。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，新北市作為台北的衛星城市，如板橋、中永和、新莊等區擁有較高的土地開發價值，且地價相比北市親民，相對可持有的土地規模也更大，另一方面，新北市因地幅廣闊，涵蓋許多重劃區、農業區和低密度住宅區，土地持有型態與台北、高雄等都會區不同，比起高密度開發區的商業或住宅用地，新北市擁有較多農地及具開發潛力的蛋白、蛋殼區大面積土地，因此平均土地持有規模也較高；反觀台北市，因地價高昂、素地稀少，土地小而金貴，女力成為地主及其持有面積相對偏低。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新北市女地主持有土地面積能夠冠居全台，主因為地區近年來興起不少重劃區議題，加上區域科技產業結構成熟，吸引不少年輕新貴移入，區域購屋族群以首購買盤為大宗，而近年來年輕家庭的購屋族群，以女方為名子登記亦不在少數，加上區域房價仍相對親民，且女性近年來經濟實力大增，亦讓女性獲得不動產比例大幅提升，致使區域出現女地主多於男地主的罕見趨勢。

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他租金補貼因「這理由」終止 還得吐回6個月補貼 內政部回應了
2025/03/10 15:10自由時報文/記者朱語蕎

300億租金補貼目前申請中，但日前有民眾在Dcard表示，自己申請租金補貼，但因為房東的房屋並非繳納住宅適用的房屋稅，而是繳納辦公室房屋稅，導致補貼被終止，甚至已領取約6個月的租金補貼也必須繳回，其他網友大嘆補助用意根本是來「抓房東」的。
對此，內政部國土管理署回應，案件經申請核定後，均有覆核機制，屬於非住家用稅率之房屋，不符領取補貼之現行規定，所以不得不追回已核撥之金額，強調以不影響申請人增加生活負擔的前提下，可採取分期返還的方式處理，期限以1年為限，並得依經濟狀況再延長2年。
300億元中央擴大租金補貼專案計畫係提供居住協助，作業規定中明定申請之租賃房屋須為課徵住家用稅率，若非住家用稅率之房屋，則建物登記主要用途應含有「住」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。
內政部國土管理署表示，300億元中央擴大租金補貼專案計畫隨到隨辦，為加速案件行政流程，由地方政府進行審查，中央處理撥款，後續會督導及強化地方政府審查作業。
該案屬於非住家用稅率房屋，代表其有房屋稅籍，但未按住家用稅率課徵。申請人可請房東向地方政府稅捐主管機關申請依實際情形認定並追溯自租賃當時變更部分為住家用稅率後，檢據補正後，可於租金補貼受理期限內再提出申請。

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房市海嘯來襲嗎？第四季房貸量季減1/4 利率金融海嘯後新高
2025/03/07 22:34自由時報文/記者張瀞勻

根據聯徵中心第四季資料顯示，第四季全國的房貸件數剩下4.57萬件，較第三季減少高達25%，申請房貸金額則是連三季突破千萬元，但未再創新高，不過受到央行管控房貸影響，整體房貸市場資金偏緊且銀行也以價制量，平均的房貸利率2.28%則是寫下聯徵揭露資料以來的單季新高，也是金融海嘯後的房貸利率新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年第三季因為許多銀行的放款水位飆高，再加上央行第七波的選擇性信用管制措施上路，整體銀行房貸資金開始吃緊，加上央行也調高存準率，銀行開始陸續拉高房貸利率水準，因此統計發現去年第四季的房貸平均利率持續攀升，已經拉高到2.28%，寫下2009年以來單季新高。
聯徵中心最新統計顯示，去年第二季與第三季房貸的新增樣本數量都超過6萬件，反應市場交易熱絡，房貸數量大增，不過第四季的房貸新增樣本剩下4.57萬件，量縮達25%，平均房價也從上季的1437萬元，減少至1393萬元，但購屋的建物面積也少了0.6坪，至於房貸利率則持續攀升，去年第四季的房貸利率2.28%則是寫下2009年以來的單季新高。
至於平均房貸部份，已經連續三季國人新增房貸平均金額都達到千萬元，主要還是因為房價快速走揚，國人只能拉長房貸年限，想辦法多申請一些房貸金額，而千萬房貸也符合新青安的貸款條件。
曾敬德表示，房貸控管後市場交易降溫，一二手市場都已經回歸理性購屋，若是房市後續狀況能夠讓央行覺得稍稍放心，可能再出手的機率就會降低。

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這區台積宅去年預售量年增30倍　屋主剉咧等？
2025/03/06 22:24自由時報文/記者張瀞勻

台積電近年只要宣布設廠，往往磁吸不少預售購屋買氣，而台積電宣布將砸上千億赴美投資，也使國內房市的「台積宅」概念區的發展備受關注。
台灣房屋統計實價登錄資料國內台積電四個新投資廠區周邊，近兩年的預售屋交易量，其中2024年預售交易最多的是楠梓區，年售1734戶，橋頭也賣出981戶，遠勝於其他各廠。不過量增最鮮明的是位於嘉科的朴子市，去年預售屋交易達875筆，比2023年的29筆暴增2917.2%！但太保卻量縮逾5成，新市、橋頭的預售屋交易量，也分別衰退44.9%、22.3%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年台積宅的房市效應幾乎每發必中，不僅建商積極卡位布局，置產族也亦步亦趨，尤其中南部房價基期低，吸引不少北客南移的資金，讓廠區周邊的預售案交易爆發。其中高雄廠區所在的楠梓區交易量居冠，主要是部分廠房已完工，人才招聘也已到位，房市量能也獲就業剛需支撐。而台南新市區和高雄橋頭區，在2024年預售量出現年減，主要因為已宣布設廠多年，如今距離投產時間已相當接近，利多效應步入尾聲，加上台積廠區距離兩地的鬧區較遠，因此房價和交易量增幅都出現趨緩的跡象。

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打破財團神話！日本商辦走向這趨勢 富豪也檔不住潮流
2025/03/07 11:20自由時報文/記者張瀞勻

觀察近年日本商辦趨勢，無論租售單位面積都有越來越小的趨勢，而台灣商辦市場趨勢也傾向日本化，面積較小的辦公室單價通常較高，尤其在核心商業區，頂級辦公室的高樓層與小面積單元更具競爭力。專家指出，以全台大型都會區而言，台北市大型商辦需求穩定，主要由集團企業與外商支撐，在台中市，AI與科技產業轉型帶動新創企業成長，使得企業對傳統大面積辦公室的依賴降低，轉而選擇小型辦公室，特別適合創業家、微型企業及辦事處，隨著交通建設的發展，微型商辦需求預計將持續增加。
東京商用不動產專家、株式會社住吉商事社長富永哲銘表示，東京部分核心地段的土地與大樓產權多由大型財團掌控，通常只提供租賃而不出售。然而，也有部分大樓將空間劃分為小坪數商辦單位對外銷售，或是透過老舊商辦的整棟重建，轉向小型商辦市場。以單戶主建物面積約30至50平方米為例，其租金報酬率可達4%至5%，相較於一般大面積商辦更具投資吸引力。
而改裝商辦蔚為趨勢，過去東區精華五區內的大型商辦為財團掌控，多數以大面積規劃，但近年隨著輕坪數格局興起，共享辦公室、微型辦公室更夯，像是東京車站前的丸之內地段，由三菱地產集團主導，過去多為大型企業、外商企業進駐兵家必爭之地，指標商辦單坪租金上看48000元日幣(約新台幣10682元)，即將完工的「TOFROM YAESU TOWER」為最新摩天大廈，單坪租金預估站上50000元日幣(約新台幣11127元)，不過現在這些大財團持有的商辦也開始轉型，部分開發小型商辦、共享辦公室品牌。
隨著東京商辦市場發展趨勢，由興富發集團主導的台中市七期商辦市場具有高度相似性，不僅擁有完整的TOD規劃，整體開發概念明確，市容與建築風格一致，且屋齡相仿，與其他都會區多元化的建築風貌有所不同，未來發展潛力備受關注。
興富發業務部主委黃惠玲表示，去年919打炒房政策前，七期微型商辦市場以投資客為主，但政策推出後，中長期置產與自用型買家比例明顯增加，自用型客戶包括青年創業者、企業轉型者，以及中南部部分老牌企業，這些企業希望進駐七期黃金地段，以提升公司形象並作為接待貴賓的據點。

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