作者: elands

不畏房市轉涼？台中昔日蛋殼區躍上75.6萬大關 專家這樣解析
2025/03/14 23:55自由時報文/記者張瀞勻

台中捷運綠線通車後，軌道經濟持續發酵，單元12、機捷特區受惠雙軸線發展優勢，交易量價表現強勢，根據最新實價登錄統計，單元12「雙橡園2045」交易量破八成、最高單價衝上每坪75.6萬元創下區域新高，而機捷特區包括漢宇及鉅虹等建商推出的指標新案，單價也相繼躍過65萬元。
根據內政部最新實價登錄資訊揭露，坐落單元12的「雙橡園2045」樓高31層，總戶數140戶中，目前已實登120戶，成交率已突破8成，且社區最高成交單價達75.6萬元，創下區域新高。緊鄰單元12的機捷特區，受惠於全長16.71公里捷運綠線串聯，區內設置「北屯總站」、「舊社站」及「松竹站」三站，區內近一年成交量達1554戶，且新案成交均價54.35萬元，且目前取得建照的土地，住宅區達81%、商業用地的開發率達52%。
其中漢宇建設近期推出「漢宇雲衍SKY VISION」，歷時7年整合1,513坪雙公園角地，開案至今已實登53戶，高成交單價為大3房產品，每坪66.2萬元。至於鉅虹建設也於松竹路一段推出「鉅虹R&G」新案，規劃21層、27~42坪、2~3房的產品，根據實價登錄顯示，該案已實登40筆，最高單價為2房產品，每坪68.4萬元。
「漢宇雲衍SKY VISION」現場專案經理邱元志指出，即使整體房市觀望氣氛濃厚，但從近期交易量來看，單元12與機捷特區吸引不少自住買盤進場，成交價持續突破新高價，顯示有一定吸引力。

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爬不動沒關係 政府補貼最高216萬元裝電梯
2025/03/13 22:08自由時報文/記者張瀞勻

為提升市民居住品質，盼讓身障、高齡、孕婦或使用育嬰車等行動較不便者出入更為方便，台中市政府針對集合住宅改善室外通路、避難層坡道、昇降設備增設無障礙設施，提供最高總工程經費45%的補助，原有住宅無障礙設施改善補助自3月24日起至8月31日止受理申請。
台中市住宅發展工程處表示，凡建築物於2012年12月30日住宅法實施前，領有建築物使用證明文件或實施建築管理前，已建造完成的合法建築物，核准用途為集合住宅或住商混合，且供住宅使用比例達1/2以上，即可申請包括集合住宅共用部份的室外通路、避難層坡道及扶手、出入口、室內通路走廊，及昇降設備新建(5層樓以下公寓大廈)或原有住宅昇降設備修繕(5層樓以上公寓大廈)等費用補助。
住宅處說明，每案補助比例以總工程經費45%為上限，原則以申請套裝補助，改善設施並需符合內政部頒訂的建築物無障礙設施設計規範，經審查核定者可獲36萬至216萬元補助(各項金額及補助項目詳公告辦法) ，並於施工完竣現勘審查後撥付補助款項。
住宅處另強調，有意改善無障礙設施及新設置無障礙昇降設備，但尚未擬具申請計畫的5層樓以下公寓大廈，可另依需求申請或由住宅處視情況派員至現場進行可行性評估、於社區辦理宣導說明並提供輔導申請補助服務。

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老農終止三七五租約登記 擔心非整筆農業區將遭課大額土增稅 多管道協助這下安啦！
2025/03/14 07:50自由時報文/記者林耀文

嘉義有位老農長年務農，去年與地主辦竣終止三七五租約，因需移轉土地，但發現土地並非整筆都位於農業區，擔心會遭稅務局課徵大筆土地增值稅，近來擔心會籌不出現金而經常失眠。經過協請納保官幫忙，並由納保官透過多重管道與跨單位合作，終於釐清疑慮，可符合農地農用不課徵土增稅條件，讓老農這下安心啦！
嘉義市政府財政稅務局表示，日前審理民眾申報土地增值稅案件時，發現移轉土地的使用分區非整筆為農業區，無法適用不課徵土地增值稅的規定，必須繳納鉅額的稅額，納稅人焦慮不安更憂心忡忡，納保官主動協助並跨單位合作，成功解決民眾土增稅問題。
該局表示，經納稅人說明，本次係與地主辦竣終止三七五租約登記，需移轉土地才申報土地增值稅，不解為何需繳納土地增值稅，還好納保官主動啟動跨機關合作模式，依財政部及行政院農業委員會函釋規定，在嘉市府都發處提供都市計畫圖資、嘉義市地政事務所估算面積，及嘉義市西區區公所協助釐清疑義，區公所也核發農業使用證明。
歷經數十日的協調，確定符合農地農用不課徵土地增值稅或按公共設施保留地免徵土地增值稅，協助納稅人解決土地增值稅的問題。納保官融貫情、理、法三準則化解稅捐爭議，主動關懷溫馨協助，有效解決問題讓民眾安心。
稅務專家提醒，農地買賣移轉是否需繳納土地增值稅，包括出售對象、農地使用都有限制條件，一般自然人買賣農地與持續作農業使用，則可免課土增稅。作農業使用的農業用地，如果移轉對象為自然人或經直轄市、縣（市）主管機關同意之農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，可申請不課徵土地增值稅；但如果移轉對象為公司法人時，就沒有不課徵的適用。

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豪宅建商轉戰 2025年中小坪數將拉高佔比近八成
2025/03/13 19:57自由時報文/記者張瀞勻

欣陸投資控股(3703)13日就2024年營運成果及2025年營業計劃提出說明，欣陸投控2024年合併營收為307.01億元，欣陸投控張方欣執行長表示，欣陸投控的三大事業成長動能強勁，截至2024年底，大陸工程與大陸建設營收存量同創新高，分別達1,298億元及267億元，欣達環工2024年之營收與稅後淨利則創下自2006年成立以來的歷史新高。
欣陸公布去年合併營收307.01億元，營業淨利12.49億元，稅後淨利為11.75 億元，每股盈餘1.43元，每股配發現金股利1.05元，為連續5年股利發放率均連7成以上。

其中，大陸工程2024年取得全台最大都更案南港國際單元一案、南港機廠社會住宅二區統包案、桃園鐵路地下化CJ17區段標，及台北捷運環狀線CF690B標與CF670標工程，營收存量躍升至1,298億元，再創歷史新高。在土木工程部分，交通基礎建設專案捷運、鐵路仍是大陸工程關注焦點，並將積極評估電纜洞道等新領域工程項目；在建築工程部分，除擅長之住宅專案外，將持續投入社會住宅、複合式開發案及商業大樓等領域。在機電部分，則發展預製工法及模組化以提升效率及品質。
大陸建設2024年年度銷售金額創新高，營收存量也創下歷史新高的267億元，同時在雙北、新竹及台中等地皆取得重要開發案，2025年預計公開銷售之住宅專案包括台北市大安區學府段、台北市南港區南港段、台北市信義區雅祥段、新竹縣竹北市大學段、及台中市南屯區楓溪段等五案，合計總銷金額約393.3億元，大陸建設執行長廖淳森表示，因應市場剛性需求，30~50坪的產品將占大陸建設2025年推案的79%。

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買方市場來了！七都預售交易季減4成 議價時機曝光
2025/03/13 20:17自由時報文/記者朱語蕎

受到銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制的影響，七大都會區的預售市場在2024下半年急速冷凍，業者統計2024Q1～2024Q4的預售屋實價登錄資料，數據顯示，2024Q4七大都會區的預售交易量驟減4成以上，在預售屋總價中位數上，除了新北市有0.8%的小幅上漲外，其餘縣市台北、桃園、新竹、台中、台南和高雄的預售屋總價中位數全面下降，減幅介在1.4%至7.8%之間。
觀察2024Q1至2024Q4七大都會區的預售屋交易量變化，2024Q4預售屋交易量明顯驟降，季減4成以上，其中又以高雄、新竹縣市減幅最高，分別量縮66.7%和62.4%。若與預售屋交易量高峰的2024Q2相比，2024Q4七都預售交易量全面腰斬，其中新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，交易量縮幅度更是高達7成以上。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2024下半年房市傳出銀行房貸緊縮，以及央行實施第七波選擇性信用管制，抑制多房族的資金來源，使得投資客逐漸退場。再加上央行房市政策成功扭轉民眾對於房價持續上漲的預期心理，也讓房市緩步降溫。造成2024Q4七大都會區預售市場的交易量明顯驟減，其中又以過去幾年預售市場蓬勃的中南部縣市量縮最為明顯。
預售交易量的明顯驟減，也帶動了總價的向下修正。觀察七大都會區的預售屋總價中位數表現，2024Q4也開始出現總價下修的狀況。台北下修2.1%、桃園和新竹分別下降7.8%和7.3%最多、台中、台南和高雄則小幅修正1.4%至3.9%之間，僅剩下新北市未有降幅，呈現持平狀況。
科達建築董事長賴建程表示，今年329檔期案量創新高，有不少是建商推案遞延，受限貸令、房市管制政策影響，整體房市買氣相對去年同期縮減，成屋去化減速，建案來人量也有影響，不過，預售案也仍有不少剛性支撐，今年推案產品與民眾購屋趨勢，地段、交通、建設、人口仍是民眾購屋不敗指標，個案將視區域地段、建商品牌、產品定位而有不同表現，基本上目前會出現在接待中心，大多數都是準客戶，成交率反而不錯，市場面仍是回歸中小坪數、低總自住產品較受青睞。
賴建程指出，建商在房市政策調整下，除了審慎控管財務，也得審視調整自家產品，今年是建商修養調整期，但看好AI技術發展、資金面、經濟表現，房市成交仍有買盤，他認為，都更危老案、大型市地重劃案，將是建商未來推案大方向，整體而言，自住客可出來看房，賣壓大重劃區成屋有機會可議價，首購或小資族若減輕付款壓力，建議考慮預售屋、低總價帶產品為首選。
陳金萍表示，預售市場交易的快速萎縮，部分建商改以送家電、裝潢等方式促進銷售，增加去化速度，減輕庫存壓力，展望2025年，陳金萍分析，銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制短期內可能不會解除，預售市場要回到2024上半年的熱度難度不小。預售市場買氣相對冷清，部分建商也出現庫存壓力，對於有意購置預售屋的消費者可說是利多消息。

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兒女成年有好禮！多屋族可將滿18歲子女戶籍遷入自有未出租房屋 也可享優惠地價稅
2025/03/13 09:20自由時報文/記者林耀文

李小姐多年省吃儉用，終於和老公持有高雄2間房屋，自己名下房屋有本人、配偶及剛滿18歲的孩子設立戶籍，已申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。老公名下的房屋未供出租或營業使用，聽朋友說應可申請自用住宅優惠地價稅，因此趕緊向稅務人員詢問，可否將剛滿18歲的孩子戶籍遷入，再申請一處自用住宅用地優惠稅率呢?
地方稅務局表示，民法成年年齡下修為18歲，並自112年1月1日開始施行，此項修正有利於多適用一處地價稅自用住宅用地優惠稅率的機會。
依土地稅法規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅須符合土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，地上建物為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有，且都市土地面積以3公畝、非都市土地面積以7公畝範圍內，以及土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率以一處為限之要件。
稅務專家提醒，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅，以一處為限，惟土地所有權人若有其他土地，供其已成年的直系親屬，如父母、祖父母、成年子女設立戶籍、於都市土地不超過3公畝或非都市土地面積不超過7公畝，且無出租或營業，均可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，不受一處限制。
值得注意的是，符合以上條件者，須於每年地價稅開徵40日(即9月22日，如遇例假日，則順延至次1工作日)前提出申請，經審查符合規定者，當年度就可按自用住宅用地稅率課徵地價稅，逾期申請者，則自申請次年起適用。

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「這原因」讓他賣地卡關 還得補萬元滯納金
2025/03/13 13:57自由時報文/記者朱語蕎

新竹市一家投資公司，日前出售土地，欲辦理移轉登記時，赫然發現土地已由稅務局辦理禁止移轉登記，無法移轉過戶，到稅務局詢問才知道，去年11月開徵的地價稅共11萬元逾繳納期間仍未繳納，名下土地因此遭禁止移轉登記。
新竹市稅務局表示，依稅捐稽徵法第24條規定，納稅義務人欠繳應納稅捐，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。
經地政事務所登記為禁止處分之房屋、土地，將無法進行買賣、贈與及設定，須繳清欠繳稅款或提供相當擔保，才可塗銷禁止移轉或設定他項權利之限制。
稅務局指出，該投資公司於去年10月遷移辦公室，一時疏忽，忘了繳納113年地價稅，因已逾繳納期限，稅務局依規定通知地政事務所辦理土地禁止移轉登記。
投資公司了解禁止移轉登記原因後，立即繳清欠稅款11萬元及滯納金1萬1千元，稅務局也隨即向地政事務所塗銷登記，土地得以順利過戶。
稅務局提醒，收到稅單務必依限繳稅，切勿置之不理，以免逾期未繳納，每逾3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%，逾30日仍未繳納，移送行政執行署強制執行，可能遭扣薪、扣存款，執行動產、不動產或限制出境，影響自身權益。

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租金抵稅新制5月上路 5成租客不敢申請 民團：應設置「申訴管道」
2025/03/12 12:55自由時報文/記者朱語蕎

近年房租持續上漲，據主計處最新統計，租金指數已連續上漲40個月，再創歷史新高，2024年增幅更高達2.45%，在民團及立委努力下，租屋抵稅「列舉扣除額12萬元」改為「特別扣除額18萬元」，並將於今年5月報稅季正式上路。
包含OURs都市改革組織、崔媽媽基金會及多位不同黨派立委，日前一同召開記者會，呼籲內政部應針對已加入補貼系統（社宅包租代管、租金補貼）的租賃雙方進行專案宣導；同時，財政部應針對「房東拒絕或威脅不可抵稅」設置「房客抵稅申訴專線」，並專案查核受申訴之房東是否涉及逃漏租賃所得稅，以保障納稅人合法權益。
根據統計，台灣租屋族約有100萬戶，但根據財政部「納稅戶房屋租金支出抵稅統計表」，2022年僅有24,521戶申報租金抵稅，意即租屋族將租金申報抵稅的比例不到2.5%。房客租金抵稅使用率低落的重要原因之一，是原有租金抵稅制度採列舉扣除，相較於逐年提高的「標準扣除」免稅額只能擇一使用，已然形同雞肋。
若以具備一定收入（要繳稅）並符合租金補貼收入門檻的租屋族設算，過去在耗時耗力檢附資料列舉租金申報後，相較於無須檢附任何資料的「標準扣除額」，單身租屋族只能少繳1千多元的所得稅；而若是已成家的租屋族，列舉扣抵租金後需要繳的稅額，甚至比使用標準扣除額更高。
而今年即將上路的租金抵稅新制，則改為可以與標準扣除額共同使用的「特別扣除額」並提高額度。對於前述租屋族而言，抵稅新制下單身租屋族將可比舊制在稅賦可少4,528至7,756元；而家庭租屋族則可少10,800至12,290元，至此租金抵稅制度對於租屋族才算真正有感。
依租客聯盟「租屋狀況調查」指出，仍有高達54.2%租屋族是因為「房東拒絕」或「恐懼遭受房東不利對待」而無法使用租金抵稅。且有20.1%租屋族根本不知道租金可以申報扣抵所得稅，導致新制美意恐「看得到吃不到」。
民針對內政部與財政部具體提出以下兩點建議：
一、內政部應啟動包租代管、租金補貼案件專案宣導
由於內政部已透過「租金補貼」和「社宅包租代管」具體掌握數十萬筆租賃資訊，民團主張應優先針對這些案件進行新制專案宣導，以收最大效益。
而對於已加入社宅包租代管（或其房客已申請租金補貼）的房東而言，其已成為「公益出租人」並曝光租屋事實，且依法租補不會作為查稅依據。因此內政部應向房東宣導「房客租金抵稅不會增加房東的稅額」，以降低房東的反彈與疑慮。
二、財政部應負賦稅主管機關責任，提供配套救濟機制
民團表示，在上述補貼系統的租屋之外，一般民間租屋仍黑市嚴重，財政部應設置「房客抵稅申訴專線」，並公開宣示若收到房東妨礙租金抵稅相關投訴，將專案查核該房東是否涉及逃漏租賃所得稅，以達嚇阻作用。

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無殼蝸牛雪上加霜 租金指數持續攻頂創新高
2025/03/11 17:32自由時報文/記者張瀞勻

根據主計總處最新統計，今年2月房租指數108.06再創新高，同時年增率仍高達2.56%，已經連續19個月的年增率都超過2%，背後與通膨、房價上揚、房東的成本增加有關係，所幸政府的租金補貼幫租客承擔一些房租負擔。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價上漲後，會讓租賃的需求增加，同時新房屋落成因為房價水準與住房品質較高，會要求較高的租金回報，這幾年通膨也會對租金有帶動效果，統計發現2022年開始租金就呈現上揚趨勢，由於租約可能不只一年，後面陸續換約時房東也會參考鄰近的租金水準與生活負擔調整房租，都帶動租金走揚，目前看起來趨勢似乎尚未扭轉。
統計顯示，2月的房租指數108.06，再創歷史新高，4年來上漲了8.3%，算是金融海嘯以來上漲速度最快的時候，若以區域來看，中部地區年增率仍超過3%，達到3.17%，位居全台之冠，北部地區2月房租年增率達2.47%，南部地區租金年增率達2.4%。
曾敬德表示，這波新青安政策其實也有減緩租金壓力的效果，尤其首購族有些就趁著政策幫忙下，完成了人生購屋大事由租轉買，不過從去年第四季開始房市交易量縮，可能自住客又會考慮租還是買划算，畢竟現在購屋成本不低，包括房價與每個月房貸，甚至現在房貸成本動輒2.5%，能力許可的租客也會想想到底如何比較划算。

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最後一舞？全台房仲家數直逼萬家 專家：僧多粥少成隱憂
2025/03/12 10:56自由時報文/記者朱語蕎

全台截至2月底不動產經紀業達9,796家，多項數據創新高。（資料照）
近期房市受大環境因素，交易量重挫，各界關注房仲業者發展狀況，觀察內政部數據，全台截至2月底，不動產經紀業達9,796家，同時在職經紀人、營業員人數達11,667、64,020人，3項數據皆創歷史新高。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，不動產經紀業相關從業人員續創新高，顯示多頭時期投身產業者眾，惟今年買賣移轉棟數恐下滑不少，甚至達保衛30萬大關的程度，如今市場僧多粥少趨勢明顯，房仲業將面臨重大挑戰。
據內政部統計，含仲介、代銷及經營國外不動產等業種的不動產經紀業，全台截至2月共達9,796家，同時相較去年同期的9,273家，年增幅達5.6%；另一方面，不動產經紀人、營業員人數截至2月達1萬1,667、6萬4,020人，亦相較去年2月分別成長4.8%、9.4%。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，政府近期打炒房不手軟，加上全球政經詭譎，不動產市場前景不明朗，讓房仲家數與人數都創歷史新高紀錄，除與近年房市表現強勢，吸引就業者投身其中，另外不少店頭面臨世代交替，業者會擴大經營規模留才，除拓展事業規模，還可培養接班人，型態已大不相同。
除了上述兩大因素之外，賴志昶補充，細看六都數據，高雄市經紀業備查家數2月達1,001家，較去年同期增長8.1%，任職經紀人、營業員人數達1,141、7,562人，相較去年同期亦成長9.5%、14%，增幅皆冠居六大都會區。
此外，不管是經紀業備查家數或任職經紀人數，都以台中市數量最高，顯示隨著中南部縣市的大型建設不斷，還有高科技者業帶動房市議題，加上台中、高雄幅員廣闊，除市區之外亦有其他蛋白商圈值得深耕，致使部分當地相關產業高速發展。
徐佳馨提醒，隨著消費模式改變，加上主力買盤漸往剛性需求、首購族群轉移，業者生態已與過去截然不同，因此研判未來業者強者恆強現象將加劇，較具規模店面成交依然穩健，至於獨立作業品牌將限縮成長空間，善於運用總部資源或科技工具者將能脫穎而出。

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