作者: elands

預售屋信託專戶真偽這樣看 專家再教最後防線：「因為他們不想賠錢」
2025/03/18 10:32自由時報文/記者朱語蕎

購買預售屋看不到實樣，擔心建商拿錢落跑，履約保證信託專戶特別重要，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，預售屋履約保證信託專戶最重要應注意「匯款帳號應與信託帳號完全一致」。
何世昌說，預售買賣契約上的履保專戶名稱、匯款帳號與銀行網站揭露的帳號名稱必須100％相同。如果履保專戶名稱是「世昌建設有限公司」，但匯款名稱卻是「世昌建築有限公司」、「世昌建設開發有限公司」、「世菖建設有限公司」，名稱有一字不同就是不同帳號。
若有履保專戶，消費者會取得「契約編號」，作為日後查詢之用，在預售屋買賣契約上會有受託銀行，再到受託銀行官網查詢，消費者可以在帳戶內，查詢到已繳納的價金；若已匯款但帳戶內沒有錢，請儘快向銀行和建商詢問。
另外，無論是「不動產價金信託」、「價金返還之保證」，或是「不動產開發信託」，都必須是「信託專戶」，倘若建商請你匯入的帳號是建商公司帳號，那就不是信託專戶，小心有詐。
至於「不動產價金信託」與「不動產開發信託」有何不同？何世昌說，「不動產價金信託」的資金用途比較嚴格，只能用於「工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」，且「不得供作其他用途」；而這裡所謂的工程款、工程所需費用，指的是實際動工後所需的費用。
「不動產開發信託」的資金規途，是「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」。它的規範包括「有關完成興建開發」、「管理銷售」、「處理信託事務」都可以動用資金，比如「廣告費」、「建築設計費」等等，規範比「不動產價金信託」相對寬鬆。
因此，實務上若預售屋基地未真正動工，建商仍可編造名目申請撥付專戶內的款項，若銀行並未詳細核對就容易出問題。何世昌提醒，就算買的預售屋有使用履約保證，也不保證可以安心交屋，因為我國履預售屋履約保證並不保證履約。
若是購買成屋案，有用履保會多一層保障，但絕大部份建商出售的成屋案並不會使用成屋履約保證。何世昌說，過去桃園曾有建商銷售成屋案，但向消費者說該案有預售屋履約保證，訛騙消費者支付自備款，此外，要特別注意成屋案需使用的成屋履約保證，與預售屋履約保證不同。
何世昌建議，預售屋可向大型代銷購買，例如海悅、甲山林、甲桂林等代銷，儘量避開建商自建自售的建案，由於主管機關會頻繁抽查預售合約，代銷不想被罰錢，往往會確認先履保這部份符合法規，等同為消費者加一層保護，但這不是百分百那麼絕對，還是要慎選可信任的建商。

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房屋稅2.0新制有好康！毗鄰房屋打通或合併使用 放寬自住房屋設籍認定
2025/03/18 13:30自由時報文/記者林耀文

財政部於114年3月6日發布解釋令，核釋毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中1戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅。
房屋稅2.0新制從113年7月1日起上路，自住房屋增訂應辦竣戶籍登記要件，考量民眾自住需要，將房屋打通或合併使用，為維護納稅人居住權益並兼顧房屋稅合理負擔，財政部於114年3月6日發布解釋令，核釋毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中1戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅。
高雄市稅捐處指出，自住房屋須符合(1)無出租或供營業情形、(2)本人、配偶或直系親屬實際居住使用並於該屋辦竣戶籍登記、(3)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等要件，才能適用自住住家用稅率1.2%。
為因應民眾自住需要，放寬設立戶籍認定規定，房屋所有人或使用權人(以土地設定地上權房屋)本人、配偶及直系親屬有相鄰房屋打通或合併使用情形，其本人、配偶或直系親屬僅於其中1戶辦竣戶籍登記，該等房屋同時符合其他自住房屋要件，就可以按自住住家用稅率1.2%課徵房屋稅。
高市稅捐處進一步說明，上述相鄰打通房屋如符合自住住家用稅率，房屋戶數認定，如果是有辦理建物所有權第一次登記者，以單獨建物所有權狀認定；未辦理建物所有權第一次登記者，以戶政機關編釘門牌號碼認定；無門牌號碼者，依可獨立使用認定房屋戶數。
例如，本人、配偶個別所有相鄰2戶房屋(未成年子女無房屋)，經打通使用，倘僅有配偶於其所有房屋辦竣戶籍登記，且2戶房屋都符合上述其他自住要件，均適用自住住家用稅率課徵房屋稅；另外這2戶房屋個別領有權狀，則該家戶自住房屋全國合計2戶。
稅務專家提醒，相鄰房屋打通或合併使用，如符合上述自住住家用房屋要件，房屋所有人務必要於114年3月24日以前向房屋所在地稅捐分處申報，經核准後，今年5月開徵的房屋稅才可以按自住住家用房屋稅率課徵。

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房東們節稅大限快到期了 租賃所得達「這標準」最高打五折
2025/03/18 15:58自由時報文/記者張瀞勻

房屋稅差別稅率新制(俗稱囤房稅2.0)上路超過半年，不過仍有不少房東對於稅務不熟悉，財稅局表示，針對持有「非自住住家用房屋」的納稅義務人，將依其全國總持有戶數適用差別稅率2%~4.8%，不過房屋所有人如果是將房屋出租且申報租賃所得達當地租金標準，可適用較低稅率1.5%~2.4%。
財稅局進一步說明，所謂申報所得達租金標準，是指房屋出租當年度租金達財政部公告年度「房屋及土地之當地一般租金標準」，以2023年度房屋租金標準為例，屏東縣房屋租金標準為房屋評定現值的17%，假設某甲持有屏東縣房屋，其房屋評定現值為100萬元，某甲於5月申報綜合所得稅時，須申報年度租金所得達17萬元以上，房屋稅即可適用較低稅率1.5%~2.4%。
該局特別提醒房東，房屋出租申報租賃所得達租金標準，記得在房屋稅開徵40日前，即3月22日(今年適逢假日遞延至3月24日）向房屋所在地稽徵機關申報，同時於5月申報綜合所得稅，才能於當期適用較低稅率課徵房屋稅。

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新青安給底氣！35歲以下房貸族5年增近5成 專家提醒「2重點」
2025/03/19 10:22自由時報文/記者朱語蕎

年輕人買房相當敢衝，中信房屋研展室彙整聯徵中心資料發現，2024年全台35歲以下房貸族的申貸件數高達76,986件，占申貸總件數226,594件的34%，該一占比創下自2016年以來的近9年新高，而且與2020年相比，當時35歲以下年輕房貸族的申貸件數僅有52,135件，短短5年間，全台年輕房貸族的申貸件數就大幅增加了47.7%，顯見近年來年輕世代購屋意願正顯著提升。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年來全台房價持續飆升，許多購屋民眾因擔憂「現在不買，未來只會更貴」的趨勢，而加快購屋腳步，特別是在新青安 2.0 政策上路後，更吸引許多年輕首購族將置產計劃提前。此外，在少子化的環境下，不少父母長輩選擇主動幫子女買房或贊助頭期款，這也使得年輕人進場買房的比重有明顯攀升。
儘管近期銀行放貸條件收緊，但首購族影響程度相對較小，觀察市場現況，年輕首購族的購屋比例確實顯著增加，並成為市場上不容忽視的購屋主力。
莊思敏表示，隨著年輕首購族比例的提升，低總價、小坪數住宅的市場熱度也將持續升溫，一來，年輕人多以小家庭模式為主，對居住空間的需求較為精簡，二來，低總價產品搭配「新青安貸款」後，能大幅降低購屋門檻，讓年輕人也能輕鬆實現買房成家的夢想。除了價格與坪數考量外，多數年輕人也相當重視生活品質與便利性，因此，周遭生活機能便利、具備完善社區管理和豐富公設的大樓華廈，往往是首購族的首選。
台中市不動產聯盟協會理事長蘇興民表示，近年建商力推2房產品，就是看準低總價趨勢，少子化、小家庭數增加，讓小宅產品數量增多，低總價、低自備的預售案，更成為年輕人購屋降低負擔的首選。
莊思敏提醒，年輕人具備置產理財意識固然是好事，但進場前務必要審慎評估自身還款能力與財務規劃，建議房貸族將房貸支出控制在月收入的3成以內，避免過高的貸款負擔擠壓到其他生活消費；新青安 2.0 最高可享有5年寬限期，對有需求的購屋族群而言是相當有利的工具，但需注意寬限期結束後，每月房貸支出勢必將大幅增加，因此購屋者更要提前做好財務準備。而近期房市有感降溫，購屋民眾應避免追價行為，最好是在專業、在地的房仲業者協助下，選擇最適合自身需求和預算的產品。

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何時是最佳購屋時機？近8成民眾一致選「這時間」
2025/03/19 15:27自由時報文/記者朱語蕎

全球政經局勢詭譎多變，也使得民眾對2025年的經濟與房市走勢產生了不同看法，中信房屋發布2025年第1季的宅調查，對於何時是最佳購屋時機？近8成的受訪者認為理想的購屋時機至少需等待1年以上，即2026年之後才會到來，僅有20.5%的民眾認為未來半年內適合進場購屋。
值得注意的是，與上一季的調查結果相比，本季數據顯示出市場信心略有回升。上一季僅有16.8%的受訪者認為半年內是購屋好時機，而本季小幅上升了3.7個百分點。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，農曆年後，由於年終存款的增加，銀行房貸水位壓力得到了一定緩解，加上剛性買盤遞延出籠，近期看屋人數相較於去年底明顯回升，且以首購族和換屋族為主，顯示自住客群仍是市場的主要驅動力。
不過，房市前景仍面臨諸多挑戰，台灣今年經濟成長力道有所減弱，通膨壓力又逐漸浮現，這些因素都為市場增添了未知性，未來房市走向還需密切關注整體經濟的變化以及政策的調整。

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房屋空置不如出租！稅率最多差2.4% 稅務局算給你看
2025/03/17 18:13自由時報文/記者朱語蕎

房屋稅5月開徵，差別稅率2.0已在去年7月上路，地方稅務局提醒，持有「非自住住家用房屋」的納稅義務人，將依其全國總持有戶數適用差別稅率2%~4.8%；不過房屋所有人如果將房屋出租且「申報租賃所得達當地租金標準」，可適用較低稅率1.5%~2.4%。
新竹縣稅務局表示，以新竹縣為例，出租房屋4戶以內每戶稅率均為1.6％；5至6戶每戶稅率均為2％；7戶以上每戶稅率均為2.4％，都較空置房屋適用更優惠的稅率。
稅務局表示，所謂「申報所得達租金標準」，係指房屋出租當年度租金達財政部公告年度「房屋及土地之當地一般租金標準」，以2023年度房屋租金標準為例，新竹縣租金標準為房屋評定現值的21％。
舉例來說，新竹縣某房屋評定現值為100萬元，房東於5月申報綜合所得稅時，須申報年度租金所得達21萬元以上，房屋稅即可適用較低稅率1.6%~2.4%。
稅務局提醒，符合上述自住及出租房屋要件者，請納稅義務人於今年3月24日以前向房屋所在地地方稅稽徵機關申報，以利今年5月開徵之房屋稅享受較低稅率。

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繼承人注意！這項稅籍無法證明無權狀屋
2025/03/17 22:25自由時報文/記者張瀞勻

近年來因國土計畫法推動，小張著急辦理嘉義老家建物所有權第一次登記，因而向財稅局申請房屋稅籍證明欲作為產權證明之用，但因為該房屋是民國100年才起課房屋稅，遂要求財稅局更正房屋稅籍起課年月，而產生徵納爭議。專家指出，房屋稅籍證明所登載的納稅義務人並非就是所有權人。
財政稅務局說明，民眾常因辦理建物所有權第一次登記、土地變更編定或其他事項需要，進而向稅捐機關申請房屋稅籍證明書，但該證明書並不能作為房屋產權及建造完成日期的證明文件。
財稅局進一步說明，房屋稅籍證明書是核發當日房屋稅課稅內容，僅為課徵房屋稅的依據，所登載的納稅義務人並非就是所有權人，僅證明房屋稅納稅義務的履行，無法作為房屋產權的證明文件。
另財稅局說明，房屋起課年月的記載，亦僅表示開始課徵房屋稅的日期，並不是房屋實際建築完成日，因此，民眾不能以房屋稅籍證明作為房屋產權及建造完成日期證明用。

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慘絕人寰？三大科技新貴天堂 淪為「金龍重災區」
2025/03/11 11:15自由時報文/記者張瀞勻

根據市調單位統計六都、新竹今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%，但進場個數約346件，年減直逼1成。各縣市強弱有別，像新竹、台南、高雄更淪為「金龍重災區」，新案供給均大幅衰退，反而是雙北在指標個案和高房價支撐下，總銷仍繳出逾2至3成增幅，為本次增添不少看點。
數字科技(5287)旗下591新建案分析，今年329檔期可用一言難盡來形容，一方面建商持續推案，總銷金額持續創高，但消費者願不願意買單，卻沒人說得準，尤其當前受政策未明、高房價等因素，部分地區來客量寥寥可數，雙方也從「你儂我儂」變成「最熟悉的陌生人」，再加上近期台積電赴美投資、政府未鬆手打炒房等疑慮，都為市場後續投下不少變數。
觀察各縣市，本次雙北地區表現不俗，《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔指出，像台北市就依靠都更、廠辦案大進補，包含在松山、南港及北投等區均有逾百億元量體公開，以松山區來說，除了有總銷突破300億元的西華飯店重建案，亦有走小宅風格，由科達建設推出的「科達大巨蛋案」，據悉該案共規劃255戶，整體總銷約百億元。另外在南港區更有備受矚目的「南港調車場案」，整體推案量直逼2千億，年增直逼4成，雙雙位居七都之首。
而新北市近年受惠蛋黃區外溢效應帶動，加上龐大購屋需求撐腰，即便市場壟罩在空頭氛圍下，建商仍像猛虎出閘一樣湧進市場，特別是在距北市一橋之隔或軌道沿線等區域，仍能迎來一波小陽春。像這次新北個案數最多的林口區，一口氣有11筆個案登場，量體突破200億元，新市鎮部分個案開價更已上看7、8字頭，隨著人口湧進，未來還機會持續走高。
出了雙北地區，其餘縣市表現平平，桃園市量體雖小幅成長，A7 等地均有百億量體釋出，然而受大環境影響，買方猶豫期拉長，僅部分低總價產品能順利去化，想迎接春暖花開可得再等等。新竹則是冷到不行，由於本次多為小型個案，且部分建商持續觀望，不僅個案數衰退，總銷金額更是大減逾5成，較具規模的僅有富宇建設在新竹市東區推出、總銷約58億元的都更案。
台中今年量體看似與去年相較變化不大，但實際上在投資買盤退場後，自住客出手更加謹慎，多數地區業者只能頂著寒風苦苦支撐，反觀北屯區的14期重劃、機捷特區市場表現仍是老神在在，像後者在與蛋黃區比價效應下，即便短短幾年成交單價從2字頭飆升到5字頭，依舊能吸引市區買方青睞，案場來人更繳出每周平均10組左右水準，遠高於近期平均。
南二都本次329檔期明顯還沒走出金龍海嘯的陰霾，像台南市因銷況回歸基本面，建商布局保守，僅在東區平實、虎尾寮等地有中小型個案公開，整體總銷銳減4成多。至於高雄雖然有建設利多加持，但由於先前房市過熱，加上這波打炒房使買氣驟降，當前不只建商觀望，代銷業者接案也轉趨謹慎，並以消化手中現有案量為主。
住展雜誌發言人陳炳辰則進一步分析，南部房價終究比起北、中台灣為低，目前在台南市北區、高雄市鼓山區等地帶的指標新案則有話題性的可期待度，市場持續適應房市政策，在沒有更好的投資工具選項下，南部房價的比價效益或許還是有吸引力，今年即便不易再有大環境熱況拉抬，但個案好消息應會陸續傳出，為今年全台房市特色。

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房價高點竟出現賠售豪宅 專家揭密屋主盤算
2025/03/14 23:48自由時報文/記者張瀞勻

觀察近期新北市豪宅賠售狀況，不僅擁有景觀優勢，更位居區域精華地段，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北景觀豪宅「遠雄左岸香榭園」、「頤海大院」賠售，前屋主入手時間介於2012~2015年間，正是上一波豪宅房市高檔！
張旭嵐分析，豪宅十多年來都受央行限貸箝制，主力客群之一的私法人，在平均地權條例修正案上路後進場也受限，導致現今豪宅買盤出手相對保守，也使上一波高點進場的屋主轉售獲利空間遭壓縮，去年台北市甚至有豪宅轉手價格較前次大減逾四千萬，相對之下，新北豪宅的賠售金額還只是小巫見大巫。
此外，豪宅的房屋稅稅基較高，多金屋主通常也擁有多處房地產，而5月開徵的囤房稅2.0，將使名下有多戶豪宅的屋主稅負加壓，因此部分豪宅屋主不排除適度讓利，將手中資產汰弱留強，除了可為稅負減壓外，亦能達到活化資金的效果。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，高價宅近年未與房市熱潮同步走升，若非台北市大安、信義區，新北市新板特區、台中市七期、高雄市鼓山這類極致豪宅區，持有方有自用、收藏，彰顯身分效益，沒事不一定特別有銷售念頭，要是在其他地區區域型高價聚落就未必如此，不少是投資效益，即便為區域高價，但在價值上則未必臻至完美，若有錢人持有多戶高價宅，有資金考慮，這類非一線地帶物件可能為首波犧牲品，至於要是為投資客，現階段的利空得急售，認栽機會自然很大。
不過陳炳辰認為，房產價值多元，若持有時間有利用為出租、節稅，或其他功能，倒也非完全單純看帳面上損失，甚至轉手方是否與賣方有相關的特殊性也不見得，在參考這類資訊時或可多考量。

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土增稅優惠有學問 道路用地與重劃土地可享優惠 建地供道路使用卻不適用
2025/03/17 15:35自由時報文/記者林耀文

老張有一筆土地將參與土地重劃，但多年來一直做為社區道路供居民通行，老張聽朋友說，道路用地可享免徵土地增值稅優惠，但建地卻不行，讓老張感到相當疑惑，他的土地為建地卻當作道路使用多年，到底可不可以免徵土增稅?因此趕緊向稅務人員詢問。
地方財稅局表示，依土地稅法第39條規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉(如都市土地之道路用地)，或非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定(如非都市土地之交通用地)，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。
財稅局進一步說明，私人土地供道路使用，除符合上開規定可申請免徵土地增值稅外，倘該筆土地係都市土地之住宅區、商業區，或非都市土地之甲種建築用地、乙種建築用地等，皆不符土地稅法第39條規定，縱該筆移轉土地實際係供道路使用，仍需按一般用地課徵土地增值稅。
稅務專家也提醒，參與重劃之土地移轉時有減徵土地增值稅之優惠，經重劃的土地，於重劃後第1次移轉申報土地增值稅時，除了重劃費用可以自「土地漲價總數額」中扣除外，還可以再享有土地增值稅減徵40％的優惠。
依據稅法規定，土地所有權人申報土地現值重劃後第1次移轉時，應檢附主管機關核發之土地重劃負擔總費用證明書向地方稅稽徵機關提出申請；另重劃後第1次移轉減徵40％土地增值稅，須以舉辦第1次規定地價後辦理重劃之土地為限，若在重劃後始舉辦規定地價之土地，就不適用。

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