作者: elands

成交慘、價格卻照漲不誤！十大抗跌重劃區揭密
2025/05/23 12:52自由時報文/記者張瀞勻

買房首選重劃區?據市調統計近兩年全台重劃區的房價變化，前十名地區仍有1至2成漲幅，其中高雄橋頭區「高雄新市鎮」，從去年3字頭一口氣漲破40萬，較去年大漲26%奪冠，堪稱「蛋白熟成蛋黃」的最佳案例；緊追在後的台中西屯及新北林口的「十二期重劃區」、「林口新市鎮」，單價雙雙達6字頭，年漲多達21%、17%，完全無懼這段期間房市的風風雨雨。
現階段受政策利空、市場信心薄弱等衝擊，多數重劃區來人降至冰點，買氣更是慘兮兮，即便如此，房價還是沒有出現想像中的「大場面」，最多是開價回歸區域行情，甚至是業者為了去化舊案、擴大讓利的操作。而部分自帶聲量的區域，在話題支撐下價格依舊堅挺，消費者想撿便宜可得再等等。 漲幅居冠的「高雄新市鎮」，過往受限地理位置，且機能尚處發展，採買上仍需仰賴楠梓、橋頭等市區機能，算是相對冷門區域。
如今因捷運紅線途經，再加親民3字頭價位，又有橋科等題材增添房價想像空間，都能獲得吸引北高雄首購及置產族青睞，今年則在「達麗世界學」等個案交易帶動下，單價快速站上4字頭，不輸高雄其他蛋黃區。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，相較「七期」、「水湳經貿」等知名熱區，位在同樣台中西屯區的亞軍「十二期重劃區」，卻顯得低調許多，然而在兩大高價區環伺下補漲效應明顯，且因土地飽和、新案供給有限，進一步推升房價力道，短短一年每坪就漲了近11萬元，相當驚人。
季軍「林口新市鎮」，自機捷通車後迅速成為北台灣房市當紅炸子雞，本次漲幅最大的落在中段「家樂福生活圈」，目前當地在線個案高達22筆且有逾萬戶的銷售規模，是主要熱區之一，今年在「原森TWIN TOWERS」、「九揚華樂」等交易拉抬下，均價直逼7字頭，隨著就業及建設持續兌現，當地行情仍有機會繼續走揚。
再來，前十名地區中，房價最貴的「七期重劃區」、「江翠北側重劃區G」，兩區單價皆站穩8字頭，年漲都超過1成。以前者來看，雖然貴為台中豪宅指標區域，房價本來就貴鬆鬆，但除了原本「聯聚玉衡大廈」、「寶璽天讚」等高總價新案外，近期開始有「市政壹號廣場」等小宅成交，進一步墊高區域行情。
另外位在新北板橋的「江翠北側重劃區G」，由於水岸宅及一橋之隔到北市等優勢，再加上板橋市區新案稀缺，都讓該區房價三級跳，目前如「九欣觀宸」在內等預售案，均價普遍站穩8字頭，部分高樓層甚至能突破9字頭，未來是否能成為江翠北側各區率先衝破百萬大關的區塊，值得期待。
對於今年後續，591新建案指出，由於關稅戰等外部利空持續衝擊下，市場仍需時間消化利空，且在觀望情緒發酵下，買方猶豫期拉長，短期內成交量勢必不樂觀，更進一步影響建商在下半年如928檔期的布局，而重劃區作為供給主力，除了得面臨量縮走勢外，若缺乏價格調整或促銷策略的彈性，銷售壓力恐將延續，苦日子還得持續一陣子。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，如今因為新案以拖待變，多由亮點大案上場，名氣、地段強，價量具獨特個案表現，會是拉抬數據因素，卻也可看出市場仍有資金，只是信心缺乏，選擇性進場。

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信徒贈與農地給宗教團體 申請不課徵土增稅卻慘遭打回票 原因移轉給這種人
2025/05/22 11:40自由時報文/記者林耀文

日前台南市安南區有一位王先生贈與農地予某宗教團體，該筆土地已取得安南區公所核發的「農業用地作農業使用證明書」，並向稅務機關申報土地移轉，同時申請不課徵土地增值稅，卻遭稅務單位打回票，原因是土地稅法規定農地移轉給非自然人，不得適用不課徵土地增值稅。
台南市政府財政稅務局指出，受理此類案件後，以土地稅法第39條之2規定，移轉農地與非自然人不得申請不課徵土地增值稅，仍依同法第28條及第30條規定核定土地增值稅稅額。
該局表示，作農業使用之農業用地，如果將土地移轉給自然人時，檢附鄉鎮市公所核發的「農業用地作農業使用證明書」，才可以適用農地不課徵土地增值稅，但是移轉給非自然人(例如：公司法人、宗教團體…等)，縱使取得農業用地作農業使用證明書，也不得適用不課徵土地增值稅。
財稅局提醒，民眾買賣、贈與移轉取得農業用地時，申請並經核准不課徵土地增值稅者，新所有權人需持續做農業使用，不能有違規使用的情形，再移轉時才可以繼續適用不課徵土地增值稅。
值得注意的是，土地所有權人取得農地後，於持有土地期間內，若曾經有關機關查獲未作農業使用且未在所令期限內恢復作農業使用，或雖在所令期限內已恢復作農業使用而再有經查獲未作農業使用情事時，將來再移轉時即使取得農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明書，仍須課徵土地增值稅。
另外，如有農地經查獲違規使用者，務必在有關機關通知期限內恢復作農業使用，已依限恢復作農業使用後不能再次違規使用，於再移轉時才可適用不課徵土地增值稅。

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房市讓利有效？川普關稅戰衝擊 民眾買房意願反回彈
2025/05/23 09:22自由時報文/記者朱語蕎

國泰金控發布最新「2025年5月國民經濟信心調查結果」，5月景氣現況樂觀指數下降至-55.3，展望樂觀指數明顯同步走弱至-42.2，大額消費意願指數持續下降至-8.6。有關房地產部分，賣房意願指數持續下滑中，來到-28.9，但買房意願指數則小幅上升至-45.4。
主計總處在2月預估台灣 2025 年經濟成長率3.14%，通貨膨脹率1.94%，此次最新調查結果顯示，民眾對於2025年台灣經濟成長率的平均預期值下降至2.49%，有67%的民眾認為2025年經濟成長率會低於3%；而民眾對於2025年平均通膨預期值小幅下降至2.32%，有70%的民眾認為2025年通貨膨脹率會高於2%。相較於主計總處，民眾對於2025年的經濟成長預估比較保守，對於通膨預期則相對較高。
而川普關稅政策不確定性趨緩， 近期陸續與部分國家達成協議，國際股市震盪偏升。本月調查結果顯示，民眾對於台股的樂觀 指數上揚至-10.8，惟風險偏好指數仍持續走降至-1.1。
不過在房市方面，5月買房意願微幅回升至-45.4，雖有川普貿易戰衝擊股匯市，但買房意願卻沒繼續下滑，且較去年9月央行祭出第7波房市管制後，已開始逐步回升。
另外，5月報稅季來臨，投資人或有賣股票、基金資產換現繳稅或節稅的需求，5月的調查結果顯示，有63%民眾可能性不高或不可能在報稅季前出脫股票、基金，約 15%民眾則可能性相當高或非常高會在報稅季前出脫股票、基金，與去年的15%相同。

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你以為租比較划算？這些人已經不等了
2025/05/21 21:43自由時報文/記者張瀞勻

信義全球資產公司發布商用不動產市場季報，據統計2025年第一季台北辦公室平均租金來到每坪2,672元，近10年增幅約28%，再創歷史新高。信義全球資產公司總經理林三智分析，市場低空置、企業高需求、加上市區陸續有全新辦公大樓釋出，推升台北市區核心商圈整體租金水準。考量辦公租金長期上漲趨勢，加上近期金融市場波動驅動資產配置需求，促使企業積極評估購置辦公空間，市場由租轉買趨勢盛行。
據信義全球資產公司調查，第一季台北市區包含信義世貿、敦南、松江南京等核心商圈辦公室平均租金為每坪2,672元，相較2015年同期增幅約28%；進一步觀察，信義計畫區頂級辦公大樓林立，租金成長幅度也最多，第一季平均租金為每坪4,072元，較2015年同期增幅約30%。在辦公室低空置、市場高需求，且市區陸續有全新辦公大樓完工釋出的情形下，其他核心商圈辦公室租金也同步上揚，十年來租金成長幅度約17%。
隨著台北辦公室租金持續攀高，企業需負擔更多的租賃成本，讓不少承租辦公室的企業，開始評估自購辦公室的可行性。總經理林三智分析，有三大因素驅動企業布局辦公室「由租轉買」，首先是辦公室租金攀升，加上還需面臨房東不續租等不確定性及公司搬遷成本，購置自有辦公室更符合企業長期發展計畫。
其次，伴隨企業擴張，對大坪數、多樓層或全棟型產品需求提高，企業若採取租賃策略，在辦公室裝潢、格局規劃較易受到房東限制；相對來說，自購辦公室讓企業在辦公室配置、動線規劃等，就有了更多的彈性，也有助於提升企業門面與品牌形象。
最後，企業布局自有商用不動產是一項穩健的資產配置策略。面對長期租金上漲、通膨壓力、金融環境不確定性等，企業擁有自有資產，等於是為公司財務結構打造堅實基礎，強化企業抵抗風險的能力。

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輝達熱潮燒不進來？士林最新店面租只剩半價　商圈復甦卡關中
2025/05/22 07:55自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄，今年第一季的店面租賃出現兩筆單價破萬元的租金交易，最高單價出現在師大商圈，承租方僅承租師大路8.5坪的店面，月租金共9萬元，換算每坪租金單價就高達10,563元。第二高的是在永康商圈，承租方以每月租金9.5萬元租下9.3坪店面，換算每坪租金單價10,248元；其他進入榜單中的店面租賃交易，包括永吉商圈、西門町、公館商圈等，單坪租金落在9千多元，其中又以西門町的紀念品店，每月租金約33.7萬元最高。
台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，今年第一季單坪租金最高的店面位於師大路，店面坪數小，但是單價創今年第一季店面最高，主要是近捷運台電大樓站有一定人潮，所以仍能創下高價，不過公館、師大商圈多年以來因居民檢舉，住宅區違法作商業使用，讓許多店家撤出商圈，店面榮景已不如過去繁榮，僅剩龍泉街、正師大路等合法店家居多，所以此區合法的店面稀有性高，仍具一定行情。
第一建經研究中心副理張菱育指出，去年店租單價王在西門町商圈，藥妝店以每月租金91萬元承租整棟三層樓店面，單坪2.97萬元，創下該商圈歷史新高紀錄。雖然整體商用市場仍受經濟環境與產業變化影響，但具備「地段佳、坪數小、人流高」特性的精華店面，仍具備穩定的租賃支撐力，尤其在熱門商圈中，單坪租金破萬元已漸成常態，這對講求曝光率與人流轉換率的品牌業者與新創業者而言，仍具高度吸引力。
受到輝達進駐北士科影響，目前士林成為近期不動產最熱關鍵字，觀察士林今年第一季店面租金，最高的一筆為福華路上的22坪的小店面，月租13.5萬元，換算單坪租金6076元，而去年最高單價的7926元，位在中正路上29坪的店面租賃交易。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，士林曾是台北市重點商圈之一，區域店面歷史最高單價是2017年，在大東路上屋齡60年的老店面，每月以42萬元出租，單坪租金1.8萬元，不過近年國際觀光客和商圈消費人潮都明顯消退，店面行情也光環不再。由於士林捷運站TOD案將有購物商場、多功能辦公會議廳、飯店休閒等規劃，加上輝達總部確定進駐北士科，士林商圈發展有機會重返榮耀。

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防範北部房仲檢舉之亂延燒 南市府地政局針對未具名或檢附事證案將不受理
2025/05/21 13:50自由時報文/記者林耀文

近期北部地區傳出房仲業界遭大量檢舉未下架廣告情事，引發關注。為強化經紀業管理及落實資訊透明，南市府地政局強調，對於檢舉案件之受理，如檢舉人未具真實姓名或未檢附具體事證者，將依規定不予受理，以避免惡意不實檢舉，造成社會資源及行政成本之浪費。
南市府地政局指出，依不動產經紀業管理條例第21條規定，與委託人簽訂委託契約書後方得刊登廣告及銷售、刊登廣告應與事實相符，並註明經紀業名稱，違反上開規定，將面臨新臺幣6萬元以上、30萬元以下之罰鍰。本局特別提醒不動產經紀業者，目前仍持續公開於網路等相關社群平台之廣告案件，如無合法之委託銷售契約，應即刪除或下架。
例如：1.未簽訂委託契約即廣告、2.刊登時間雖於委託銷售期間，但是委託期間到期前，未與委託人續約(逾期未下架)、3.委託銷售期間其物件已出售，未於廣告內容明示「已售出」等字樣，皆應刪除下架。另廣告也應敘明經紀人員真實姓名及相關證明(書)字號等，以提供消費者正確之資訊。
地政局再次呼籲業者及從業人員，臉書、IG、Threads、抖音…等社群或影音平台，只要是不特定多數人可接觸者，皆屬廣告範疇，應定期檢視其所發布之內容，發文者有權限自行新增資訊或更新，對於容易被忽略的陳年舊案，倘已不具時效性或與現況不符，應主動下架或更正，並秉持自律與專業精神維護資訊正確性，共同促進不動產交易市場健全發展及保障消費者權益。

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房屋稅2.0新制實施 住家免稅房屋適用條件限縮 須注意房屋總現值核定
2025/05/21 07:35自由時報文/記者林耀文

房屋稅2.0新制自113年7月1日上路，原持有多戶住家用免稅房屋的所有權人須注意，因增訂僅自然人適用及全國3戶的限制，自然人第4戶起或法人所有房屋將不再享有免稅，房屋總現值核定也需符合免稅條件。
根據稅法，倘持有住家用房屋現值10萬元以下，房屋全國累計未達3戶者，將由房屋所在地稽徵機關逕予免徵房屋稅，無須民眾申報擇定；如民眾持有符合免徵要件房屋超過3戶，應於房屋稅開徵40日（即每年3月22日，遇假日順延）以前申報擇定，本年度未申報或逾期申報擇定者，稽徵機關將按114年2月28日之房屋稅額由高至低排序，主動從優核定稅額前3高者免徵114年期房屋稅。
稅務專家提醒，房屋如果同時作住家及非住家使用者，房屋總現值雖在10萬元以下，但非供住家使用部分，仍應依規定就非住家使用部分課徵房屋稅。
舉例說明，某間房屋營業用現值5萬、自住用現值9萬，總現值為14萬，房屋稅額應為2,580元(5萬×3%+9萬×1.2%)，而不是只有1,500元。因為該屋總現值超過10萬元，供住家使用的房屋現值仍要課徵房屋稅。
值得注意的是，住家用房屋現值，指整戶住家房屋之現值，但不包括：1.供公眾通行之騎樓2.陽台、屋簷、雨遮依建築技術規則規定免記入建築面積之部分。3.純屬防空避難設施之地下室，或地下室僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用，經核准免稅者。未設有門窗、牆壁供遮陽防雨使用之屋頂棚架，經核准免稅者。

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開價只是參考？房市怎麼砍才成交　七都最新讓利實況曝光
2025/05/19 22:03自由時報文/記者張瀞勻

根據永慶房產集團內部數據統計，2025 Q1七大都會區的成交議價率普遍維持在10%至12%的相對高檔的水準，有五都超過10%，其餘兩都則是接近雙位數。若與房貸緊縮與信用管制實施前的2024Q2相比，七大都會區成交議價率都有擴大的趨勢。
據統計顯示，七都2025Q1成交議價率以台北市12.8%最高，新北市11.5%、桃園市10.1%、新竹縣市9.6%、台中市9.3%、台南市11.1%以及高雄市10.7%。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北市房價基期高，高總價、高單價產品多。買盤多為高資產族群，對市場前景、經濟局勢較為敏感，出手更為謹慎。在市場轉冷、交易量下滑時，買方議價意願更強，賣方為求成交只得讓出更多空間，導致成交議價率上升，為七都之最。
若與房市高點的2024Q2相比，七大都會區成交議價率都有擴大的趨勢。陳金萍說明，房市最為熱絡的2024Q2，七都成交議價率皆降至10%以下，顯示市場買氣強勁、成交迅速，議價空間不大，七都成交議價率介於7.2%至9.9%之間。然而，隨著2024Q3陸續出現房貸緊縮、央行祭出信用管制措施，市場氛圍逐漸轉冷，賣方為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格，議價空間拉大，使得近幾季成交議價率均維持在相對高檔。
目前房市整體交易量仍低迷，市場觀望氣氛濃厚。買方普遍期待房價進一步下調，若賣方過度堅持價格，成交速度放緩，買賣雙方對於價格認知拉鋸，交易量難出現明顯增長。
陳金萍補充，觀察2025Q1全台建物買賣移轉棟數創八年同期新低，年減幅度高達22.1%，顯示市場量縮已成事實。在此背景下，「降價促成交」正是打破房市交易僵局的重要關鍵。屋主若想加速出場，應順應市場趨勢適時調整價格，否則交易量難以有效回溫，市場冷淡態勢將持續。買方則需密切關注價格變化，理性選擇進場時機。

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輝達進駐真的能撐起房價？專家：北士科3大隱憂買前必看！
2025/05/20 09:58自由時報文/記者張瀞勻

全球AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）正式宣布進駐北投士林科技園區，這項重磅消息不僅震撼科技業，更被視為點燃北台灣房市熱度的強心針。中信房屋總經理張世宗指出，北士科擁有稀有素地、產業聚落與多元公共建設等多重優勢，輝達選擇落腳於此並不意外，未來也預期將為區域房市帶來三大影響。
張世宗指出，台北市土地開發已趨近飽和，近年已難見規模完整的新興重劃區，北士科因此被稱為「台北市最後一塊素地重劃區」，具備高度話題性與長線增值潛力。該重劃區區位條件優越，緊鄰北投、士林優質生活圈，擁有完善醫療資源、學區資源，周邊亦有華碩、和碩、英業達等大型企業進駐，產業聚落效應已初步形成。此外，北士科周邊大型公共建設豐富多元，包括捷運環狀線北環段、士林站TOD案與劍潭站TOD案等重大交通建設，以及既有的台北表演藝術中心與科學藝術園區等文化地標，皆為區域未來發展注入強勁動能。
目前北士科已有新光、仁寶、中鼎工程等知名企業搶先插旗，如今再加上輝達，無疑是錦上添花張世宗指出，輝達海外總部選擇落腳北士科，預期將帶來三大房市效應，首先，輝達的進駐可望吸引大批高薪科技人才的湧入，直接推升區域住宅需求和房市交易量能；其次，隨著企業總部與供應鏈上下游陸續進場布局，產業聚落效應將進一步強化，並帶動商辦市場熱度攀升；第三，隨著北士科新案房價已經突破百萬大關，也有望加速石牌、北投、士林等地的老舊社區進行都更整合，另外，部分具備交通優勢且房價值更親民的周邊區域，如社子島、三重、蘆洲及淡水等地，也有機會成為科技新貴購屋與租屋的外溢熱區，後續發展值得關注。
不過，張世宗也提醒，儘管從長線來看輝達的進駐對區域房市具正面助益，但畢竟從投資設廠到正式營運仍需時間，加上目前北士科仍處於開發初期，生活機能多仰賴芝山、明德等鄰近商圈，且區內工地施工密集，短期內難免會經歷所謂的「施工黑暗期」，對於自住族群而言，建議購屋前應實地勘察，仔細評估通勤與生活便利性。

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彰化版信義計畫區藍圖曝光 大巨蛋將落腳在這
2025/05/14 17:17自由時報文/記者張瀞勻

彰化縣政府推動的「高速公路彰化交流道特定區第四次通盤檢討案」，近日經縣都市計畫委員會審議通過，並已報請內政部進一步審議，該案規劃將原本長期受限的農業用地轉型為都市發展區，未來將納入新縣政中心、大巨蛋體育園區及萬坪綠地等大型公共建設，作為彰化新都心的開發核心。
該特定區最早於1977年由台灣省政府劃設為管制型都市計畫，計畫範圍內約72%為農業區，總面積達1,400餘公頃，長期限制都市擴張與土地使用效益。此次縣府推動通盤檢討，規劃以三大方向推動轉型：包括「三期五區」解編策略、公辦整體開發模式，以及引進重大公共建設。
彰化縣長王惠美指出，第一期優先開發區選定「洋仔厝排水北側」與「大埔截水溝堤岸道路兩側」兩區，合計面積約170公頃。縣府將透過都市計畫整體設計導入交通、產業與公共服務設施，同時整合中的新縣政中心、大巨蛋、總圖書館及綠地空間，藉以提升生活品質與就業條件。
該案自2022年6月啟動法定程序，歷經13次專案小組審查，規劃期間亦納入多項交通建設，如鐵路高架化、捷運鹿港線規劃、大埔截水溝拓寬與洋仔厝溪堤岸整建工程等，期望透過土地使用彈性、道路系統強化與多元產業引進，帶動區域轉型。
彰化縣建設處指出，透過都市更新機制及公辦整體開發，可望導入就業機會、平衡區域發展與減緩人口外流，未來若順利通過中央核定，縣府將啟動招商作業，針對重劃後地區推動產業園區與旗艦建設佈局，為彰化打造宜居與就業並重的新核心區域。

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