作者: elands

貪小便宜 出售舊制房屋未按實際成交額核實申報財產交易所得 慘遭補稅上百萬元
2024/11/21 16:10自由時報文/記者林耀文

小王居住鳳山舊透天十多年，3年前將房屋脫手售出，但一時心生貪念，在申報財產交易所得時，以110年的房屋評定現值計算申報財產交易所得僅約5萬元，但經稅務人員查核發現，輔以實價登錄資料佐證，以實際成交價額重新計算財產交易所得應為510萬元，要求小王自動補報並補繳稅款110萬元，這下才讓小王覺悟，按照法規繳稅才是正途！
根據稅法規定，個人出售104年12月31日以前取得或105年以後繼承但被繼承人係104年12月31日以前取得之房屋，屬舊制財產交易所得，個人應依所得稅法第14條第1項第7類規定核實計算財產交易所得，併入綜合所得總額課徵所得稅申報。
如無法證明或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本，且出售時之房地總成交金額，未達該房地所在地區財政部規定之金額，始得依房屋評定現值的一定比例計算所得額。
稅務專家舉例，國稅局於查核小王110年度綜合所得稅結算申報案，發現小王申報出售103年取得之房地，逕以110年度出售時房屋評定現值計算財產交易所得僅5萬元，但是經過稅務人員輔導小王依所得稅法第14條第1項第7類規定，以實際成交價額重新計算財產交易所得，應為510萬元，小王經輔導後自動補報並補繳稅款110萬元。
稅務專家提醒，所得稅法規定，財產交易所得應以交易時之成交價額，減除原始取得之成本(或繼承或受贈時之時價)及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。尤其是不動產交易已有實價登錄成交金額可供參考，民眾於出售符合舊制之房屋時，應以實際成交金額及取得成本計算申報財產交易所得，勿心存僥倖，以免因短漏報所得額遭補稅處罰，更是得不償失。

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預售屋轉讓「免核准」新增一項 可部分或全部給一方
2024/11/20 13:36自由時報文/記者朱語蕎

去年上路的平均地權條例，針對預售屋禁止轉售給第三人部分，有四項情況可免提出申請變更契約，近期內政部預告，新增當夫妻行使剩餘財產差額分配請求權（民法第1030條之1）而轉讓預售屋，也無須經過核准。
原本已有的免核准四項狀況包括一、配偶、直系血親、兄弟姐妹間的轉讓；二、買受人死亡辦理繼承；三、因公司合併或清算而轉讓；四、預售屋取得於民國112年6月30日以前。此次再新增當夫妻法定財產至關係消滅後，依法辦理剩餘財產差額之分配，由夫或妻一方全部或部分承受，無須申請核准讓與或轉售。
內政部表示，考量婚姻關係存續期間，以夫或妻名義簽訂之預售屋或新建成屋買賣契約書，於夫妻法定財產制關係消滅後，依民法第1030條之1第1項所為之剩餘財產分配，為其一方之法定權利，與買受人契約讓與或轉售行為有別，因而修正相關規定。
舉例來說，在婚姻期間由丈夫購買預售屋，當兩人離婚時，就代表法定財產制消失，此時妻子可行使剩餘財產分配請求權，可將預售屋權益部分或全部分配給妻子，不須向主管機關申請即可變更；不過，若是雙方決議以買賣契約轉售給第三人再分配現金，因涉及契約讓與或轉售，仍需經地方主管機關核准。
內政部提醒，「平均地權條例」必須經過內政部核准轉讓的項目包括買受人因非自願離職，且逾6個月未就業；買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全日照顧；買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋；買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧；原買受人死亡，其繼承人無意保留；以及共同買受人間轉讓等6種情形，且讓與或轉售戶數或棟數，全國每兩年以1戶或1棟為限。
地方機關也提醒，預售屋買賣契約要到買受人於完成過戶登記取得建物產權後，才不再受換約限制，買方若違規換約轉售，按交易戶（棟）數處50萬至300萬元罰鍰，提醒民眾應留意各項限制及規定。

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農地課稅多寡 持續農業使用為重點 注意違規通報機制 人、地都將列管
2024/11/20 17:48自由時報文/記者林耀文
農地課徵地價稅或田賦，作農業使用攸關稅負多寡。稅務專家提醒，以買賣、贈與等方式移轉農業用地，並申請不課徵土地增值稅者，新所有權人在持有期間需持續做農業使用，不能有違規使用的情形，再移轉時才可以繼續適用不課徵土地增值稅。
國稅局表示，土地所有權人持有農業用地期間，如被查獲該土地未作農業使用，且未在農業主管機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在期限內改善，但又再有未作農業使用情事時，再移轉時就不能申請不課徵土地增值稅。
值得注意的是，目前不少地方稅局與農業用地主管機關有完善的通報機制，稅務局在接獲農業主管機關通報的農地違規案件後，均會對違規土地及土地所有權人進行列管。
稅務專家則提醒地主，原課徵田賦之農業用地，在依法辦理變更用地編定或使用分區前，變更為非農業使用者，應自實際變更使用之次年起改課地價稅。而所稱實際變更使用，凡領有建造執照或雜項執照者，以開工報告書所載開工日期為準。
另外，未領取而擅自變更為非農業使用者，包括整地開發供高爾夫球場使用、建築房屋、工廠、汽車保養廠、教練場等，稽徵機關將查明實際動工年後，自變更使用之次年改課地價稅。

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多屋族注意 子女滿18歲已成年 這樣做可有效節省地價稅
2024/11/18 20:40自由時報文/記者林耀文

老張在屏東市區居住在透天厝多年，去年兒子就讀高雄正修科大，因此替兒子在高雄市鳳山區購入一間大樓2房當宿舍居住使用，由於地價稅已於11月開徵，聽熟稔稅務的朋友說，民法修正子女滿18歲已成年，多屋族可善用將成年子女的戶籍，遷入另一間房屋，就可二間自住房適用優惠稅率，可省下地價稅支出。
屏東縣政府財稅局表示，民法成年年齡下修為18歲，並自112年1月1日開始施行，此項修正有利於多出適用一處地價稅自用住宅用地優惠稅率的機會。依土地稅法規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅須符合土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，地上建物為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有，且都市土地面積以3公畝、非都市土地面積以7公畝範圍內，以及土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率以一處為限之要件。
該局進一步說明，土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用地價稅自用住宅用地稅率原則以1處為限，如有第2處房地要申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，須有成年直系親屬設立戶籍，且符合其他自用住宅用地要件才可以適用，而不受1處限制。
注意民法成年年齡下修18歲後，第2處房地如有滿18歲成年子女設立戶籍，則可申請多適用1處自用住宅用地稅率課徵地價稅，以減輕租稅負擔。
稅務專家提醒，符合以上條件者，須於每年開徵40日(即9月22日，如遇例假日，則順延至次1工作日)前提出申請，經審查符合規定者，當年度就可按自用住宅用地稅率課徵地價稅，逾期申請者，則自申請次年起適用。

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怎麼賣都賺！全台前10月房地合一稅收大增8成 專家：第八波管制可能性升高
2024/11/18 13:56自由時報文/記者朱語蕎

疫情以來的房市多頭，雖於下半年收斂，但仍有不少屋主轉手獲利，根據財政部資料顯示，今年1～10月全台個人房地合一稅收達565.99億元，與去年同期相比漲幅84.8%。
觀察各縣市表現，六都以新北市數據最亮眼，其他縣市則以嘉義縣、澎湖縣表現最驚人，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，全台受制於央行第七波管制而買氣收斂，但仍少見屋主降價，現階段若能找到下家轉手者，多能以獲利出場，致使全台房地合一稅收仍呈漲幅。
據財政部統計， 10月全台個人房地合一稅收達64.52億元，與去年同期相比漲幅雖達52.6%，不過年增幅為今年各月最低；至於單月房地合一稅收王，由新北市拿下，該市10月個人房地合一稅收達15.05億元，與去年同期相比成長136.7%。
另外，1~10月全台個人房地合一稅收共達565.99億元，對比歷年同期表現，今年全台個人房地合一稅收預計將破歷史新高；其中，新北、台中市表現最驚人，僅花10個月時間即破百億元大關。
賴志昶分析，自9月央行推出第七波信用管制措施以來，市場明顯趨冷，買方雖期待房價盤整，但不少屋主對價格頗有堅持，整體市場進入觀望階段，致使單月房地合一稅收漲幅限縮。
連雲建設執行董事長蔡漢威表示，雖然第七波管制後，案場來人有變少，但現在來看房的，反而都是真正想買的，有效客反而變多，市場剛性需求仍在。
新北與台中近年來重劃區議題濃厚，上半年受惠於新青安貸款帶動，區域又多低總價熱門物件，轉手易有獲利空間，致使兩地今年長期占據房地合一稅收王寶座。
值得注意的是，嘉義縣、澎湖縣不管是看1~10月或10月單月數據，個人房地合一稅收漲幅都是全台最高，賴志昶認為，自今年傳出半導體產業將進駐太保以來，周邊機能發展醞釀已久的嘉義高鐵站周邊，吸引頗多品牌開發商推案，新案推陳出新情況之下，加上過往區域房價基期較低，屋主轉手易有獲利，讓區域房地合一稅收大漲。
至於澎湖縣，本身可開發地段侷限於馬公市周邊，物以稀為貴之下，土地取得成本高昂，加上離島還有缺工少料等問題，令區域預售價格居高難下，民眾若於近期脫手，價位自然隨馨案走勢起漲不少。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，觀察10月房市買氣下修，但房價仍是鐵板一塊，在此情況下，央行12月續推信用管制措施之可能性正持續上升，徐佳馨提醒，近期市場空頭傳聞湧現，雖仍有不少消費者願追高價進場，但應特別注意資產機能性與未來性，避免因市場多空而讓愛屋價格出現波動。

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台中捷運藍線抵定明年發包 這幾站建商搶插旗
2024/11/15 22:35自由時報文/記者張瀞勻

台中市長盧秀燕與台北市長蔣萬安於台中市府簽署台中捷運藍線合作備忘錄（MOU），透過台北市的技術支援聯手共同推動城市發展，而近期交通局長葉昭甫表示捷運藍線已核列工程建造經費，中市府將展開後續各項作業發包工作。對於藍線建設即將進入施工高峰期，周邊站點已經有茂洋、麗晨、豐邑、富宇、忠泰、勤美集團等品牌建商，卡位，
台中捷運藍線全長約24.8公里，共設置20個站點，沿途行經梧棲區、沙鹿區、龍井區、西屯區、西區、東區及中區等精華地段，以近年海線最受矚目的沙鹿區，富宇建設在區內陸續推出不少預售個案，其中，距離捷運藍線B4沙鹿站400公尺的「富宇臻藏」，最高單價已站上56.1萬，刷新區域紀錄。
此外，位於台中七期精華地段的捷運B13朝馬站，周邊匯聚了眾多豪宅及頂級建案，麗晨建設布局新案「片片山閑」均價站上7字頭，興富發集團則在此推出商辦案「市政壹號廣場」規劃25~48坪的微型商辦，成交單價落在74~89萬元之間，至於西區與北區交界處的捷運B16科博館站則有「忠泰老佛爺」、「勤美之森」兩大豪宅案，最高單價分別為70.3萬及68.9萬；捷運藍線最尾端B20帝國製糖廠站則有「浩瀚湖濱城」實登最高單價為60萬。
麗晨建設行銷部副理徐政毅指出，台中捷運藍線啟動，對於房地產市場而言，不僅有機會改變人流購屋動向，也有將會帶動區域發展，並且提供房產價值，以現有的綠線為例，過去機廠特區荒蕪一片，但如今在捷運帶動下，吸引大量買盤進駐，而藍線自海線至台中市中心，也可望將蛋白區的人流透過捷運引流至市中心，但要提醒的是，捷運施工階段必定歷經交通黑暗期，房價會持平一陣子，完工後將帶動區域價值提升，建議民眾別錯過最佳進場時機。
住展雜誌發言人陳炳辰認為，尤其是海線如沙鹿與龍井等房市熱區，無疑將再推升後況，其他區域亦因為與市區的連結，彰顯比價效益，可視作台中不動產市場現況的一大強心針。

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買氣直落、房市提早過冬 全台抗跌區出爐
2024/11/09 04:30自由時報文/記者朱語蕎

央行在9月祭出第七波信用管制後，讓房市瞬間進入冷靜期，從最新10月買賣移轉棟數來看，六都交易量合計為19,643棟，月減12.8%、年減0.2％，10月房市交易已出現連3個月年、月雙降，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬，房市在下半年歷經第六、第七波信用管制，以及銀行滿水位等衝擊下，可說是重擊買賣雙方信心，下半年房市似乎已提早入冬。
根據六都地政局10月統計，台北市10月買賣移轉棟數為2,255棟，月減與年減皆為0.2%；新北市買賣移轉棟數為4,362棟，月減26.9%、年減26.8%；桃園市買賣移轉棟數為3,658，月減5.2%、年增6.7%；台中市買賣移轉棟數為4,108棟，月減18.4%、年增10.4%；台南市買賣移轉棟數為2,285棟，月增3.9%、年減15.5%；高雄市買賣移轉棟數為2,975棟，月減15.1%、年增0.5%；六都總計10月買賣移轉棟數為19,643棟，月減13.9%、年減6.6%。
央行出招奏效 10月移轉棟數月減12.8%
從數據來看，六都買氣可說是全面下滑，中信房屋研展室副理莊思敏指出，10月份的建物買賣移轉棟數呈現增減互見的情況。以交易量波動相對較小的台北市、桃園市、台南市來看，除交屋潮外，台北近年房價超漲幅度相對較緩，且精華區有穩定的剛性需求支撐房市。
桃園則有人口紅利的挹注，而台南在台積電及南科題材的加持下，未來房市發展也很有想像空間，種種因素使得以上區域的交易量能仍能維持一定水準。
其實早在央行9月信用管制前，房市買氣就已逐漸趨緩，房市趨勢專家李同榮就表示，房市在上半年呈現過熱現象，在7月開始由熱轉冷、量能萎縮，瘋狂派對結束，量先價行，萎縮的交易量因過戶移轉速度的遞延，市場的萎縮數據才顯現在8、9月，而10月則更加明顯。

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遺贈稅法兩大變革！「死亡前2年贈與配偶 」案例釋憲 財政部將檢討條文
2024/11/13 22:06自由時報文/記者朱語蕎

日前憲法法庭判決遺產稅制度部分條文違憲，財政部應在2年內檢討遺產及贈與稅法第15條第1項等條文，將對於遺產稅課徵將帶來重大影響。
對此勤業眾信聯合會計師事務所私人暨家族企業服務團隊資深會計師王瑞鴻指出，未來可能有兩點的變革，包括在死亡前2年贈與配偶的財產，未來應按比率由配偶負擔遺產稅；以及死亡前3年贈與給生存配偶的財產仍可計入遺產稅有關生存配偶剩餘財產差額分配請求權扣除額的計算。
預期未來遺產贈與稅法將有與以往規定不同之重大修正，財政部將對於被繼承人死亡前兩年贈與及民法第1030條之1配偶請求權之請求範圍修正，建議應密切觀察財政部修法方向與進度，並提早做好相關規畫。
王瑞鴻指出，憲法法庭有兩案判決，為遺產課稅帶來可能的變革，第一案是被繼承人於死亡前2年將其名下所有公司的股票共114,800股(價值約為三億元)贈與其配偶，由於死亡前2年贈與應納入遺產總額課稅，但其配偶及其3名婚生子女均拋棄繼承，導致該被繼承人未成年非婚生子女為唯一繼承人。
在將上述贈與計入遺產總額後，核定被繼承人之遺產總額3億4千多萬元，遺產淨額3億2千餘萬元，應納遺產稅額高達5,735萬元，都由未成年非婚生子女負擔，已超出該繼承人因繼承所得之財產。台灣高等行政法院審理此案時，認為遺贈稅法有疑義，故聲請釋憲。
另外一案為憲法法庭併案審理被繼承人之配偶及其子之聲請案，被繼承人將土地贈與妻子，同年即過世，土地價值1億三3千多萬元，併同其他財產遺產總額2億2千萬餘元課稅，遺產淨額1億4千多萬元，應納稅額1,462萬元。
財政部97年1月14日台財稅字第09600410420號函略以：「被繼承人死亡前32年內贈與配偶之財產，依遺產及贈與稅法第15條規定應併入其遺產總額課徵遺產稅，惟依民法第1030條之1規定計算剩餘財產差額分配請求權時，不得列入剩餘財產差額分配請求權範圍。」母子主張若該贈與視為遺產，應可適用遺贈稅法第17條之1剩餘財產差額分配扣除規定，進而聲請釋憲。
王瑞鴻表示，從上述兩案可看出，憲法法庭認為現行法令將死亡前2年針對特定對象的贈與擬制為遺產，在夫妻間贈與免課徵贈與稅的規定下，若死亡前2年的受贈人為被繼承人配偶時，該配偶與其他繼承人應如何負擔遺產稅，並未有明確規範，導致配偶以外其他繼承人須以繼承的遺產，就被繼承人配偶因受贈產生的財產增益負擔遺產稅，不僅不符憲法保障平等權原則，也造成繼承人繼承權的經濟價值嚴重減損，進而侵害人民受憲法保障的財產權。
此外，憲法法庭也認為法條對被繼承人配偶，就其受被繼承人死亡前2年內贈與的財產，並無相當於遺贈稅法第17條之1所定剩餘財產差額分配請求權自遺產總額扣除規定，亦不符憲法第7條保障平等權之意旨，故未來2年內財政部應會就相關遺產贈與稅法進行修正。

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違規使用農地與閒置空地節省地價稅支出 這樣做可省很大
2024/11/13 13:42自由時報文/記者林耀文

違規被改課地價稅的農地，恢復農用並重新申請課徵田賦，即使土地所有權人於9月22日以後才申請課徵田賦，經審查核准後，申請之當年度仍可適用。
小李原本有一塊違規被改課地價稅的農地，現已恢復作農業使用，但聽熟稔稅務的朋友說，可以恢復農用並重新申請課徵田賦，就不用再被課徵地價稅了，可是現在已經10月份，今年還來得及申請嗎？
高雄市稅捐稽徵處指出，農業用地查有未作農業使用之情事，經改按一般用地稅率課徵地價稅者，嗣後土地恢復作農業使用，得向土地所在地稅捐稽徵機關申請課徵田賦（目前停徵），經核准後，申請之當年度即可適用課徵田賦。
該處特別說明，申請改按田賦課徵，因非屬適用特別稅率或減免地價稅，所以不受限於土地稅法第41條及土地稅減免規則第24條規定，應於每年開徵40日（即9月22日）前提出申請。因此，即使土地所有權人於9月22日以後才申請課徵田賦，經審查核准後，申請之當年度仍可適用。
另外，南市府財政稅務局表示，依據臺南市空地空屋管理自治條例第6條第1項規定，本市空地提供政府機關使用者，無償使用期間免徵地價稅。土地稅減免規則笫8條笫1項笫10款也有規定，私有土地無償供給政府機關、公立學校及軍事機關、部隊、學校使用，在使用期間以內，地價稅全免。
財稅局進一步說明，在實務上，有些民眾會將名下沒有使用的空地無償提供給所轄的區公所開闢供公眾使用，經區公所評估符合需求性、公益性等條件後，由區公所與土地所有權人簽訂「認養維護管理契約」，認養期間該筆土地的地價稅就能全免。
土地所有權人名下如有閒置未使用的土地，可考慮規劃無償提供政府機關等使用，除了可以達到公益性或綠美化市容，造福台南市民外，更可以為自己減輕每年的地價稅負擔，一舉多得!

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房地8月底後才移轉 注意須及時申請地價稅優惠稅率 以免多繳4倍稅金
2024/11/12 17:10自由時報文/記者林耀文

地價稅已從11月開徵，但地價稅納稅基準日是每年的8月31日，若是屋主在9月後才移轉房屋、土地，但原所有權人卻忘了在移轉前申請適用地價稅自用住宅用地稅率，是否就只能含淚多繳4倍地價稅呢？答案可能出乎意料！
高雄市稅捐處即分享最近案例，今年9月時，該處納保官即接獲市民張女士來電求助，表示年初因配偶過世繼承房地，近日考量財產之傳承便將房地贈與給兒子阿豪，並在產權移轉時申請適用地價稅優惠稅率。但收到稅捐處核准公文才發現，兒子阿豪從明年開始才是地價稅納稅義務人，因此明年才開始適用2 ‰自用住宅用地稅率。張女士這才驚覺自己繼承土地當時，忘了申請適用優惠稅率，但現在已經不是土地所有權人了，不知是否還能申請，因此向納保官求助。
高市稅納保官藉此案例說明，在8月31日登載於土地登記簿上的所有權人，即為當年度地價稅納稅義務人。本案張女士繼承之土地，雖然已於9月移轉給兒子，但因今年8月31日土地仍登記在張女士名下，故其須負責繳納當年度地價稅，如果土地有符合自用住宅用地規定，並於9月22日前(遇假日順延)向稅捐機關提出申請，當年度地價稅還是可課徵優惠稅率，所以張女士在納保官的協助下，及時於9月22日前提出申請，並經核准按2‰優惠稅率計徵地價稅。
此外，納保官特別叮嚀，自住住家用房屋稅率適用條件，已自113年7月1日起修正。民眾收到地價稅單後，除檢視地價稅適用情形外，亦請一併檢視自住住家用房屋有無符合下列適用條件：1.房屋無出租或營業。2.所有人(或以土地設定地上權之房屋使用權人)、配偶或直系親屬實際居住並於該屋辦竣戶籍登記。3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

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