沒成交、沒貸款、沒信心 央行還要打多久？
2025/07/26 04:30自由時報文/記者張瀞勻
在政策持續實施的同時，國內房市也出現罕見景象—新案銷售週週掛零、個案讓價數百萬元、建商壓力日增，甚至傳出部分案場將停工或轉向收租型產品轉進。專家指出，這波打房不僅讓短期投資退場，也讓整體信心退潮，房市「冷氣團」來得又深又長。
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，央行第七波限貸措施，針對多屋族取消寬限期，再加上銀行同步收緊放款，被視為繼房地合一稅後最強勁的打房手段，「不論成屋、預售都在熱度發展上有所困難，且這些情況緩解時日難明，信心不足下都讓冷氣團沒完沒了。」
新案價鬆動、賞屋人潮腰斬 建商壓力浮現
他直言，這項政策的確在壓抑房市熱度上有明顯成效，但也導致「交易量萎縮、信心不足」，使市場陷入無止盡的觀望期，「最值得注意的是具備最大帶動房價影響力的新案價，一方面不再有過去屢創新高的開價，台北市都有新案不再開上單價百萬元，另一方面竟有建商傳出真正讓利情勢，退款數百萬元給已購客戶，雖然目前還偏屬個案，卻可窺知建商壓力山大」。
陳炳辰更點出現場慘況，單周0成交紀錄的個案數愈來愈多，每周賞屋量體若非新開案、話題案，也常是個位數慘況，新開案甜蜜期都只有一兩周的短暫時間，數據很快面臨雪崩，沒有生意的房仲、代銷人員屢傳另謀他就，甚至建案停工，大有機率演變為爛尾。
他認為，在低首付、付裝潢已打不動人心下，確實讓建商有讓價換成交的準備，恐非空穴來風，歷經一整年，或許是央行與買方最期待的成效。
全向科技房產中心總監陳傑鳴則從金融市場面切入，直指央行房市調控存在「三大缺口」：
1.房價過去五年暴漲三至六成，政策介入成效有限
雖央行自2020年起七度出手管制，但2019年以來因台商回流、利率低、科技題材發燒，導致全台房價漲幅驚人，「2024年還是處處創高，代表央行政策並未有效阻擋資產膨脹風險。」
2.房市急凍、稅收減少、買氣轉冷，疑似打過頭
他指出，2025上半年六都建物買賣移轉僅10萬棟，年減26.6%，創下近七年新低，若全年維持此趨勢，恐跌破2016年的歷史低點24.5萬棟。「一旦變成房市多殺多，政策反而會傷到金融體系本身。」
3.台幣快速升值影響外資與出口，金融穩定存隱憂
「從4月到7月，台幣兌美元由33升至29，短期升值幅度超過10%，加上川普關稅政策干擾，外資開始撤退，台灣資產的吸引力大幅下降。」
陳傑鳴認為，央行應該隨市場變化進行「動態微調」，否則若房市陷入無成交、無量下跌的「死亡螺旋」，最終受害者將不是投資客，而是整體金融系統與民眾信心。
開發商陷入 「開發找死、不開發等死」困局
根據鄉林不動產統計，台灣房市今年上半年雖面臨央行持續管控與信貸緊縮，但六都預售推案總銷金額仍較去年同期略漲4.7%，達1.24兆元，主因是去年第四季遞延至今年推案，加上18個月的開工令要求而被迫開案，才推升上半年供給水位。
比起房價下滑，更令民眾焦慮的，是貸款核准難度升高所造成的交屋風險。鄉林集團董事長賴正鎰表示，首購與豪宅市場呈現「M型化」發展，剛需族群因貸款條件趨嚴，普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境，導致成交量大幅萎縮、來客量腰斬，甚至只剩一至兩成。
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