央行Q2決策已出手！專家預言：小建商不開發等死、開發找死
2025/06/20 08:00自由時報文/記者張瀞勻
央行第二季再次凍漲利率，信用管制也未鬆手，連五季原地踏步，讓房市持續陷於申貸卡關、買氣低迷的冷凍狀態。專家指出，台灣建商正陷入近年來最嚴峻的結構性經營困境，從資金、開發到銷售全面受阻，形成「十面埋伏」的壓力局面；若政策不及時調整，恐引發系統性風險，未來市場變數將不只限於住宅端，也可能波及整體金融與商用不動產動向。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，以伊戰火促使油價上漲，再添國際通膨隱憂，但國內的利率水準已來到近年新高，升息空間不大；且美國降息雖較預期推延，但仍有可能在下半年啟動降息循環，與其讓利率上下震盪，央行更希望保持平穩，所以本季利率凍漲符合預期。
信用管制方面，近一年來房市買氣明顯降溫，顯示政策頗有成效，讓央行並未加碼打炒房；然而現今的不動產放款集中度，仍維持在37%左右的相對高檔，最新公布的5月購屋貸款餘額及五大行庫新承做房貸金額，也雙雙較上月走揚，因此央行基於風險考量，也無法貿然鬆綁管制。由於政策不變，近期購屋族申貸卡關的問題，就還無法有效紓解，市場買氣也將持續受行庫緊縮銀彈影響處於低潮，尤其公股行庫須優先配合新青安政策，對於一般房貸案件進案更保守，相較之下，不須承接新青安的民間銀行，核貸速度和條件有機會更具彈性。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，與利率、信用管制趨於穩定相比，匯率的變化恐怕是央行短期內更棘手的麻煩。近期台幣強勢升值，兌美元匯率一度來到近3年新高，壽險業、出口商的匯損持續擴大，不僅為國內經濟展望增添變數，壽險業投資不動產的銀彈可能縮水，撐不住的出口商，也有可能出脫資產補破網，因此匯率變化也牽動工商用不動產的後續發展。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，年初歷經股市波動、台幣升值，同時國際局勢前有烏俄戰爭餘波、後有中東戰火再起，種種跡象表明全球政經環境前景不明，也讓以出口為主力的台灣經濟不容樂觀，在此情況之下，主導新台幣匯率生殺大權的央行，先保持按兵不動態度，以免觸動台灣經濟敏感神經，進而衝擊通膨走勢及影響經濟成長率。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括：限縮購地貸款成數，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；18個月限期開工的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難；土建融及餘屋利率差別定價，利息負擔翻倍；嚴控週轉金，影響原不受銀行法72-2的都更、危老前期整合意願；交屋潮搶食信用資源大餅；銷售不佳面臨抽銀根壓力；銀行雨天收傘，交屋貸款困難，消費糾紛多；餘屋貸款降至3成，加大財務壓力；囤房稅2.0使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是川普2.0改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。
市場考驗建商財務能力，越來越多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。建議在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。
針對預售屋市場，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰則表示，購置預售屋雖非即刻與銀行往來，但後續交屋之際的未來不確定性，以及整體房市信心不振，對於該市場的影響不小，這也是當前已聞建案供給弱，也見延推、停工窘境，買氣難以振作，即使利率不變動可不致雪上加霜，卻仍是重症病房狀態，若9月較有降息可能性，對於今年房市的幫助為時已晚，且實際來說只要銀行在房貸業務上依然謹慎，央行也沒有放寬房市緊縮政策，降息半碼的助益上杯水車薪，許多銀行在利率與放貸條件上都高於央行公布許多，未來真有降息的話題效益重於實質，恐得觀察央行是否對於房市設限開始寬鬆，至明年再期待有無轉機。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔另說明，明年還有政經因素有機會帶動房市開啟新局，可觀察打開房市僵局可能性，但也得留意繼續遞延冷氣團的機率，屆時價量雙降將有嚴重衝擊。
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