小孩設籍年紀沒算好 免稅400萬秒歸零 賣房要再等6年
2025/05/01 08:02自由時報文/記者朱語蕎
房地合一稅上路後，因為稅率為45%、35%、20%及15%不等，專家提醒，善用自住要件，房地合一稅就有10%的優惠稅率及400萬元免稅額，成為出售房地產節稅的顯學，如果要件不符，可能要要等6年才能適用，售屋者不得不慎。
根據《所得稅法》第 4-5 條：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地規定者，其免稅所得額，以按第14條之6第3項規定計算之餘額不超過4百萬元為限，規定包括個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，有民眾的房屋是自住且無出租、營業或是供執行業務使用，只是父母親還有其他房屋，所以購屋以後，就以當年的未成年兒子設籍，因為要件相同，而且自住，早就忘了兒子設籍這件事，最近股市下跌，委託仲介擬銷售該房屋時，才發現大事不妙，想要節稅，得等6年之後後。
鄭文在說，他們的房屋沒有營業也沒有出租，只因為小孩設籍時13歲，設籍5年後就滿18歲了，因為已經成年，所以設籍人要件不符，必須重新將所有權人本人或是配偶辦峻戶籍登記，滿6年後才會有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率，也因此他們不敢委託房屋仲介公司賣房。
另外一種清況也要小心，鄭文在說，如果戶籍只有未成年小孩11歲時設籍在房地產所在地，父母親沒有共同設籍，在沒有出租、營業的情況下，連續滿6年是17歲，第8年要出售房屋時，未成年的小孩已經19歲，和自用住宅400萬元免稅額及10%課徵所得稅又擦身而過，要件不符，只能適用20%稅率。
鄭文在建議，為了避免小孩成年後，「男大不中留，或是女大不中留」，最好的方法還是以房屋所有權人本人或是配偶為設籍人，避免未來的設籍人成年後，設籍人要件不符，無法適用優惠房地合一稅。
如果真的是名下房屋太多，分身乏術無法完成設籍，也要記得在小孩成年前，將本人或配偶的戶籍登記遷入，達到無縫接軌，才能享受優惠房地合一稅。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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