挑選有眉角 買小坪數該注意什麼事項？
2023/09/09 04:30自由時報文/記者張瀞勻
新青安房貸優惠方案8月1日正式上線，其立意良善，目的在協助青年首購族群早日成家，不僅房貸利率低於地板價，寬限期及貸款年限也拉長，大降購屋負擔，其優惠貸款額度拉到千萬元，然而近年房價高漲，目前多以小宅可落在千萬上下總價，也因此吸引不少剛性需求出籠，將目光放向小坪數住宅，不過購買小坪數住宅還是有許多注意事項，從貸款、坪效利用、住戶品質等都有其訣竅。
觀察六都及新竹地區近五年上半年同期20坪以內的小宅房價變化，台北市今年上半年均價72.2萬元，不意外地居各都房價之冠，但漲幅16.6%卻是各都最低調。雙北以外的都會區，漲勢則都相當驚人，5年來幾乎都上漲逾25%，其中又以新竹地區的漲聲最宏亮，從2019年均價20萬元，上漲到今年的31.9萬元，漲幅將近6成，而台南市近五年來價漲47.3%，台中市成長36.2%，高雄也上揚了34.7%，北部房價相對親民的桃園市，亦有26.4%的漲幅。
小宅使用坪效有限 選購有訣竅
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，雙北地區的小宅漲幅相對小，除了本身的房價基期較高抑制漲幅外，近年新案的公設比走高也是原因之一。在從前新案公設比不到3成的情況下，購買20坪小宅，實際可用的空間還有14坪左右，但現今多新案公設比提高到將近35%，實際使用坪數恐怕不到13坪，相當於少了間小書房。
加上近年房價上漲，買新案顯得愈來愈不划算，因此雙北愈來愈多的小宅買家，將目標轉向公設比低的老公寓及中古華廈，出現「小宅交易中古化」的趨勢，也由於中古屋的房價相對便宜，使近期雙北地區的小宅均價較親民，漲幅也不如其他都會鮮明。
雙北之外的小宅漲幅明顯，主要是早年除了雙北，各地的房價都還算平實，因此當時桃竹及中南部的房市交易，大多為標準3房或透天厝，小宅並非市場主流，因此早年的小宅供給不多，屋齡也多半偏高，價碼相對低廉；但近年桃竹及中南部都會的產業投資興旺，為當地引進許多青年就業買盤，民眾的購屋能力也上揚，比如新竹地區與台南，都有大量的科學園區新貴，激勵業者積極推出小宅新案來滿足市場需求，使得雙北之外的小宅交易，以低屋齡新案居多，加上雙北以外的房價基期較低，因而擴大了各地的小宅房價漲幅。
近年建商狂推小宅，未來得留意空屋率問題。
小宅入門輕盈 3大事項得留意
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，小宅產品總價親民，購屋門檻相對較低，面對近年全台房價大漲，小宅對於收入成長有限、口袋不深又想購屋的族群不僅是第一選擇，也是不得不的選擇。而且，近期政府推出新版青年安心成家優惠房貸專案提供「降利率」、「調高貸款額度到1000萬」及「延長房貸年限到最長40年」等方式，更有助於提高首購族的購屋能力，估計可能會讓小宅買氣出現提升。
不過，小宅雖然容易入手，但購買前有幾下幾點需要注意：
1、小宅空間可能不敷使用
近年全台房價大漲，但民眾所得提升有限，建商為了讓購屋者有買的起的「總價」，房屋坪數規劃越來越小，甚至有建案20坪(含公設)就隔成三房的狀況，也導致內部空間顯得相當擁擠，居住品質可能因此下滑，民眾購買前還是要實際看一下是否符合使用需求。
2、小宅有供給過量、空屋率過高的疑慮
近年建商為了迎合市場需求狂推小宅，根據內政部最新報告顯示，到2022年(去年)下半年為止，全國「20坪以下」小宅的空屋率高達16.75%，居所有坪數帶之冠，宜蘭縣與金門縣的小宅空屋率甚至都大於 30%，等於每3間小宅就有一間是空屋，顯見小宅有供給過多或投資客過多的問題，在空屋率偏高下，購買小宅有一定風險。
3、房市有高檔反轉可能，小宅風險性高
今年房市大幅量縮，可能面臨高檔反轉時刻，依照過往房市反轉經驗來看，銀行普遍都會緊縮放貸，坪數過小的套房及小宅都是首當其衝，不僅容易買氣大減，房價修正幅度也會高於其他住宅產品，此時隨意貪便宜購買小宅產品，未來若房市真的持續下修，套牢或賠售機率將大增。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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