出手打房？央行已悄悄盤點武器
2020-11-07 06:22聯合報 記者程平、戴瑞瑤／台北即時報導
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雖然央行總裁楊金龍表態，推出房市信用管制，「不認為現在是一個適當時機」。不過據了解，央行已經著手盤點打房武器，選擇性信用管制工具仍是主要手段，一旦執行，包含第二屋的貸款成數、還息不還本寬限期，甚至建商餘屋貸款，只要時機出現，就能陸續出手。
不過，央行官員表示，「央行會在必要時採取選擇性信用管制措施」，但並沒有說會做什麼或何時做什麼，也沒有對外發布這樣的消息；且要採取相關決策，都要經過理事會討論通過才行。
為抑制房價飆漲，內政部近來祭出鐵腕，針對建商未領得建造執照即有銷售或廣告等行為，要求各地方政府加強稽查，只要有違反公寓大廈管理管理條例及公平交易法，最重可處2500萬元罰款，且絕不寬貸。
不過紅單交易比例並不高，目前幾個帶頭漲價的重劃區，還是以興建中預售屋轉單比例較高，因此，內政部重罰違規紅單交易，對於興建中預售屋轉單並沒影響。預售屋轉單最擔心的還是貸款成數，因為投資客如果無法在預售期順利脫手獲利，就必須面對交屋後沉重房貸壓力。這時，若央行祭出選擇性信用管制工具，對部分財力有限的投資客來說，等於是雪上加霜，就不得不收手，甚至認賠殺出。
據了解，央行已經開始在盤點可使用的打房武器，主要就是針對過熱的房市祭出選擇性信用管制工具，主要鎖定有屋階級的第二屋。由於目前游資充沛，銀行在貸款時都會盡量拉高成數，加上利息低，因此對投資客持有第二屋的壓力相對低。但如果降低貸款成數，投資客就需要有更大量的資金綁在頭期款，難度相對提高。
不過就算央行要要求金融行庫降低第二屋的貸款成數，也未必是全面性的。目前政府還沒有全面出手打房，某種程度也是因為炒樓行為，多以幾個特定重劃區較為明顯。因此，第二屋的貸款成數限制，也可能只針對幾個重點區域，讓帶頭漲的區域踩住煞車，看看是否能收到緩和房價飆升的效果。
此外，還息不還本的寬限期，也有助持有第二屋的投資客降低成本，但目前許多銀行為了留住客戶，都會主動表明願意將原本的寬限期從二年延長為三年，長期合作的客戶，剩至還有機會專案陳報再延長。由於第二屋還有寬限期有可能助長房市炒作，因此央行同樣也考慮必要時要加以限制。
另一方面，建商會不斷搶建，卻不擔心房子太多賣不出去，妥善利用餘屋貸款也是原因之一。雖然政府持續有注意到這個問題，但間商也透過分戶貸款，將房屋過至人頭戶名下還迴避，但一旦啟動打房，餘屋貸款的成數、年限，也可能會受到更嚴格的管制。
針對豪宅部分，雖然豪宅並非是這波房市飆漲主力，但在央行盤點打房措施時，也有超前部署的準備。對於頂級客層來說，豪宅產品有其市場需求性，但不該成為利滾利的工具，因此豪宅貸款成數，或是針對豪宅貸款成數依照地區做差別化的思考，也會是必要時的武器。因為對頂級客來說，要買豪宅就應該是要付的起，而不是因為低成本的貸款，利上加利。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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