葉國華：「疫」想不到 買房時機來臨？

葉國華：「疫」想不到 買房時機來臨？
葉國華 2020.04.22工商時報
房市。圖／本報資料照片
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自新冠肺炎疫情爆發以來，房市受到疫情影響前景不明，買方普遍呈現觀望的狀態。由於房市去化速度放緩，使得近期六都屋主心態出現轉弱，開價調降有明顯增加的狀況，較半年前跌幅約0.5%~2.2%不等。其中，以雙北地區開價修正較大，主要是雙北地區房價高，自住買盤的承受購買力道不如中南部，在這波肺炎疫情下，買盤縮手狀況更為明顯。目前已見到愈來愈多屋主開價下調，希望能吸引買盤目光，來加速去化。
不過，在屋主對於價格堅持放軟，加上央行降息房貸利率來到歷史新低等因素帶動下，根據最新公布的3月六都建物買賣移轉棟數統計，房市買氣並未出現減少，而且還較上月量增9.8%，Q1也較去年同期成長6.8%，顯見面對疫情衝擊，不少人趁著疫情干擾，危機入市撿便宜，造成房市買氣不減反增。
另外，以目前的購屋環境來說，確實對購屋族相當友善，市場上有5年寬限期、9成房貸、40年房貸供購屋者挑選，加上疫情衝擊，央行跟進各國降息，目前政府推出的青年安心成家方案房貸利率，現在更因公股行庫加碼，只要0.94%，連1%都不到。而且，近期房貸龍頭土銀與合庫更陸續推出本金前低後高階段式30年還款方案，前10年(含寬限期)只要還本金1成多，以上種種措施都讓購屋族負擔減輕。
而面對如此友善的購屋環境，買對產品就變得相當重要。以近年消費者的買房趨勢來說，受到房價高檔，以及台灣高齡化、少子化、不婚不生等現象影響，全台25坪以下「小宅」交易熱度連年走高，根據「屋比房屋」彙整歷年全國住宅交易坪數發現，2019年全國25坪以下住宅交易比例已高達42%，連續兩年站上4成，比2009年的22.9%占比足足增加快一倍。
而且，六都中25坪以下小宅僅台南占住宅交易比重占比34.9%，還不到4成，其餘都會區占比都在4成以上，其中，房價最高的「台北」與「新北」，25坪以下「小宅」占比更已超過5成，遠高於其他都會區，小宅產品已成為目前房市交易主力。鎖定熱門的小宅產品購買，未來要脫手時，也不怕被套牢的風險發生。
至於，購屋族究竟該買「新成屋」還是「中古屋」？購屋族可以依自身條件及需求加以評估選擇。
一般來說，「新成屋」適合想控制裝潢預算、時間，想馬上入住的人，因屋況、屋齡新，銀行願意放款的成數較高。而「中古屋」房價雖相對新屋便宜，但因屋齡老舊，貸款成數低，後續房屋整修也需一大筆費用，適合有充足自備款的購屋族。
整體而言，目前台灣防疫成效相當顯著，除海軍敦睦艦意外失控案例外，4月至今甚至頻頻出現「零新增確診」的情形，若能繼續維持下去，並配合國際肺炎疫情出現緩和，國內房市買氣確實有機會在未來因去年資金大回流投資而出現走高。
不過，短期內因肺炎疫情仍在，後市仍不明朗，建議想購屋的民眾，可趁此時先行多比價，盡量挑選主流的住宅產品，並留意建商推案、新建餘屋量體較大的新興重劃區。因新興重劃區同質性產品多，賣壓高升下，去化時間將拉長，對於有資金問題的屋主來說，降價加快去化速度可能性大增，說不定還有買到低點的可能。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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