5月報稅季來了！售屋、租屋族注意這些報稅重點
2025/05/03 04:30自由時報文/記者張瀞勻
5月報稅季正式開跑！今年申報所得稅，不論是租屋族還是去年有出售房產的民眾，都有不少新制變動需要留意，節稅機會與風險並存。專家提醒，掌握好新規定，不僅能減輕稅負，還能避免因不熟悉規定而多繳冤枉稅。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，今年租屋族報稅迎來一大利多。房租支出的免稅扣除額從原本的12萬元提高到18萬元，且從過去的「列舉扣除額」改列為「特別扣除額」，申報時無需再與其他列舉項目互相排擠，讓租屋族減稅更加順利。
舉例來說，若原本所得淨額為70萬元、適用12%稅率的租屋族，透過房租支出抵扣18萬元後，所得淨額將降至52萬元，稅率也下修至5%，稅率差距達7%，大幅降低稅金負擔。
出售房屋者注意！豪宅認定新標準恐加重稅負
相較於租屋族的減稅紅利，去年出售房屋且適用「房地分離舊制」的民眾，報稅時可能面臨稅負增加的壓力。陳定中提醒，今年豪宅認定標準新增「單價限制」，以台北市為例，即便售價低於6000萬元，若扣除車位後單價達每坪120萬元，仍會被視為豪宅交易，適用較高的財產交易所得稅計算方式，恐導致售屋人需繳交遠高於預期的稅金。
那麼，高價宅門檻追加「每坪單價」條件後，是否真的大幅提高售屋所得稅？永慶房屋契約部資深經理陳俊宏進一步說明，如果無法核實計算所得，一般售屋所得計算為「房屋評定現值×各地區標準」；而高價宅則採「出售總價×房地現值比例（房屋現值／房屋+土地現值）×20%」計算。陳俊宏指出，土地持分愈小的房屋類型，愈可能因房地比不同而導致較高的所得額。不過實際稅負還需依各個個案屋況計算，有些情況甚至可能因房地比關係，反而減少所得額。
陳俊宏分析，屋齡20年上下的電梯大樓或精華區小宅，由於房屋評定現值仍高、土地持分小，受新制衝擊較大；而雙北地區常見的無電梯老公寓，因屋齡多超過30年、房屋殘值較低，影響則相對有限。至於中南部地區若是屋齡在20年內的透天厝，受影響程度亦須留意，但超過30年屋齡的物件影響同樣較小。
他舉例，像台北市大安區30坪老公寓的一樓店面，2024年以總價約4000萬元售出，每坪單價輕易突破120萬元；又如新北市板橋區屋齡12年的大樓小套房，15坪售價達1300萬元，也輕鬆跨過75萬元門檻。「就連台東市區的店面，每坪也早已超過35萬元，買賣時也容易『中槍』！」陳俊宏提醒。
至於如何聰明節稅？陳俊宏建議，由於高價宅單價門檻不含車位，屋主若有停車位，應檢查車位面積與價格是否正確登錄，以免因產權資料疏漏而意外進入豪宅課稅範圍。
舊制、新制怎麼分？取得時間是關鍵
全向科技房產中心總監陳傑鳴進一步說明，售屋報稅適用「舊制」或「新制」主要依據購屋取得時間區分。凡在2016年1月1日以前購得的不動產，適用財產交易所得舊制；而2016年1月1日以後取得的房地產，則適用房地合一稅新制。
舊制申報又分為「核實認定」與「標準認定」兩種：
○核實認定：提供實際成交金額與原始取得成本，計算實際獲利併入綜合所得稅。
○標準認定：若無法提供成本資料，則依房屋評定現值比例計算房屋收入，再乘以標準利潤率認列所得。
若交易產生損失，只要符合相關規定，也可扣抵當年度財產交易所得。不過專家提醒，多數屋主可能以標準認定較為有利，但仍建議優先嘗試核實認定，以免未來遭補稅。適用房地合一稅的新制案件，須在產權移轉後30日內完成申報，課稅所得計算公式為：成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額×稅率
其中稅率如下：
．持有2年內：45%
．持有超過2年至5年：35%
．持有超過5年至10年：20%
．持有超過10年：15%
若符合自住條件（戶籍登記且持有、居住滿6年），可享有400萬元獲利免稅額，超過部分僅課10%的優惠稅率。
今年5月1日起，房屋稅2.0新制正式上路。許多屋主近期收到稅單後驚覺房屋稅金額大幅增加，稅務局表示，新制下適用自住房屋優惠稅率需符合三大條件：
1.房屋無出租或營業使用。
2.本人、配偶或直系親屬實際居住並完成戶籍登記。
3.本人、配偶及未成年子女名下全國合計不超過三戶。
過往自住房屋需於每年3月22日前完成申報，今年考量新制上路為首年，財政部特別放寬自住房屋辦竣戶籍登記及申報期限至6月2日，與房屋稅繳納截止日同步，稅務局提醒，若符合自住條件卻未申報，將無法適用1.2%或1%的優惠稅率，建議民眾盡快完成申報手續，以節省大筆房屋稅開支。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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