錢在手、地不敢買！中南部土地開發信心跌破臨界點
2025/07/14 15:38自由時報文/記者張瀞勻
台灣不動產投資協會（CCIM）公布2025年第2季「商用不動產投資信心指數（ICI）」，最新調查顯示，整體投資信心連續第四季下滑，尤其土地與店面市場投資氛圍明顯轉冷，市場資金雖未消失，卻難以找到具信賴度的配置出口，其中中南部土地開發信心下降，更引發部分開發商轉向退場或保守觀望。
政大地政系教授林左裕指出，受美國總統川普宣布對等關稅政策影響，第2季投資信心出現全面下修，其中辦公室、土地開發與店面三大類資產皆轉向保守。不過，他也強調，辦公室與土地開發的指數雖下滑，仍維持在相對樂觀水準，反映產業對廠辦與土地的剛性需求未明顯受衝擊。
值得注意的是，本季「總體經濟環境」指數雖微幅上升至97.06點，仍未回到樂觀門檻，反映出高關稅政策導致新台幣升值壓力，加上中國電動車、塑化與鋼鐵等產業傾銷，對國內出口及相關產業產生壓力，市場投資氣氛也轉趨審慎。
在土地市場方面，CBRE世邦魏理仕估價所所長施甫學指出，本季僅北部地區土地開發信心呈現上升，中南部則全面下滑。他表示，近期各縣市土地標售普遍出現低標脫率、低溢價率的「雙低」現象，反映開發商面對央行限貸與資金成本升高，已逐步放緩購地腳步，並改採都市更新、捷運聯開及合建分回等方式降低財務風險。
施甫學進一步分析，壽險業者也開始調整策略，除聚焦中南部報酬率逾4%的收益型資產外，部分則轉向「購入土地開發後出租」模式，以提高整體報酬率。例如台灣人壽以137.4億元購入桃園航空城土地開發多功能園區，國泰與台新人壽也在桃園工業區布局工業土地，顯示資金轉向具實質使用目的的投資型標的。
在辦公室市場方面，CCIM投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，雖然第2季辦公室投資信心小幅下修1.5%，但在AI產業帶動需求支撐下，空置率維持約4.47%，租金也微幅上揚，整體市場仍具正向能量。未來在輝達進駐南港、北士科成形，以及新莊、土城等外環區大量釋出的廠辦供給，將同時帶來機會與競爭。
反觀零售與旅館市場，則面臨更多結構性挑戰。瑞普萊坊資深總監李誠慶指出，疫情後品牌進駐商場成為主流，傳統店面租賃明顯退燒，台北市店面租金報酬率僅約2%，導致優質店面交易遲滯。此外，儘管未來將有大量百貨商場完工，預期可能因集客效應改善周邊店面交易，但目前店面投資仍屬保守。
旅館市場方面，受國旅市場不振、消費轉向海外及人力短缺影響，投資信心亦偏保守。雖有台中永豐棧大墩館標脫等個案交易，但整體市場交易稀少，開發商對拓點計畫多採延後或重新評估策略。唯獨台北西區因台北車站特定區翻轉與產權單純條件，仍吸引部分資產型買方關注。
總體來看，雖然市場仍有資金尋求配置，但在高利環境與產業變局夾擊下，投資人不僅信心下滑，也愈加保守審慎。中南部開發商面對信心指數連跌與土地追價動能退潮，保守觀望與策略性退場，成為當前最鮮明的市場態度。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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