買房抗通膨？升息削弱購屋能力
2022/05/24 16:02自由時報文/記者徐義平
記者徐義平／專題報導
升息列車啟動，台灣3月已經升息1碼（0.25個百分點）。房產業者預計年中、甚至到年底可能還有一波升息，甚至已有房產業者指出，升息幅度一旦超過3碼、利率超過2%，購屋族就會面對沉重還款壓力，甚至不敢買房，導致房市買氣量縮。
根據信義房屋試算，若升息幅度達1個百分點，首當其衝的是民眾房價負擔能力被削弱。若以20年期、本息攤還模式、利率1.5%試算，貸款1千萬元、每月還款金額約4.83萬元。但往後若升息1%、利息上調至2.5%，同樣4.83萬元的每月還款額，頂多只能申貸到910萬元的房貸總額，購屋負擔能力直接減弱9%。
若是貸款利率為1.5%、同樣採取本息攤還，貸款1千萬元，採30年期，每月還款金額約3.45萬元，若升息至2.5%，若同樣只能負擔3.45萬元的每月還款額，房貸總額只能貸到874萬元，直接削減126萬元。
房價漲跌左右買氣 房產增值大於升息壓力
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常都是景氣狀況好才需要升息，因此升息初期對房市並不會造成太大影響；但台灣房市已經很久沒有遇過升息循環，尤其現在購屋民眾的房貸金額比以前都沉重許多，升息後馬上就會感受到利息負擔加重。
不過，《住展》雜誌研發長何世昌則分析，房市買氣最大關鍵在於房價漲跌，升息其實衝擊不大，尤其房價若是1年漲5%，光是增值空間便足以應付升息所帶來的利息支出。
對於這波升息，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，主要是美中貿易戰、疫情、烏俄戰爭形成的斷鏈現象，加上疫情引發的貨幣超發，讓成本墊高、鈔票變薄的現象同時發生，引爆能源危機以來，40年未見的超級通膨現象。
黃舒衛分析，通膨確實能帶動購買資產的實質及投資需求，但是目前除通膨之外，還有工料雙缺、連續升息、政府打炒房等綜合影響，置產風險其實不小，所以不能單純以通膨做為進場指標。
置產抗通膨？ 專家：買方不要急於進場
至於購屋利率該怎麼選擇，曾敬德指出，現在多是機動式利率，如果面臨升息循環可以選擇季調，或比月調略為少一些；另外，若利率成數差不多，建議優先選擇公股銀行或者政策性房貸，因為通常碰到比較大的外在變動時，公股銀行比較容易配合政策，給予一段時間的減息或免息優惠。
黃舒衛指出，美國聯準會對2023年的通膨、升息預期都低於今年。因此升息、縮表最劇烈的陣痛期恐怕就是今年中到明年中，首貸族應該選擇利率較低、升息衝擊較緩、貸款期拉長的房貸選項，以減輕月付金負擔；而有轉貸打算者，除了要選低利、寬限期等條件外，更要比較原貸銀行違約金、轉貸規費成本，才能真正減輕財務壓力。
他分析，當房貸利率超過2%，對高房價的都會區潛在買方將出現房貸負擔高於租金水準，加上頭期款及裝修等壓力，形成「買不如租」的選擇，量先價跌的現象一出現，價格就會盤整修正，屆時物件選擇、價格彈性都會更大，因此有購屋需求的買方現在不要過於急躁進場。
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