買房下定、簽要約書後反悔，要賠違約金嗎？
2021-08-15 01:48Smart智富 撰文：林帝佑
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預售屋
「喜歡就先下定啊！反正沒有簽約，如果反悔，就退定，沒有損失啦！」小劉跟妻子去預售屋案場看房子，物件各方面的條件都還滿意，但單價和總價有點超出預期，現場的代銷人員便跟夫妻倆說，要他們先下定，如果最後議價不成，再退定就好。於是夫妻倆刷卡、也簽了購屋預約單。
幾天後，小劉夫妻再度看屋，但與代銷無法談定價格，兩人決定退定。結果就因小劉是刷卡而被代銷人員要求支付手續費，最終是在小劉極力爭取下，才未被收取手續費並取回10萬元。但到底看屋下定、反悔退定，收取手續費合不合理？有哪些要注意的事情？如果已經簽訂正式的購屋契約，又有哪些違約罰則？以下，分為預售屋和成屋2種類型剖析。
預售屋》下定後反悔 當心定金全部被沒收
實務上，去看預售屋時，若有購屋意願，代銷會先請消費者付「小定」以及簽署「購屋買賣預約單」，也就是俗稱的「紅單」；進一步考慮後，若消費者決定要買，則代銷通常會與消費者談定，直接至現場簽署「預售屋買賣契約書」，簽約時，一併付清剩餘的定金（定金扣除小定後的金額）、以及簽約應付的簽約金。
在過去的經驗中，只要尚未簽署正式的預售屋買賣契約書之前，消費者若下定後反悔，較少聽到要付出手續費等的狀況，通常都能完整取回定金。但台北市消保官解釋，「購屋買賣預約單」不像「預售屋買賣契約書」有訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，所以，預約單上的條文或文字，目前尚無應記載及不得記載事項加以規範。
回歸簽立預約單時所收取「小定」的本質，不論業者採用「預收款」、「定金」、「預約金」還是什麼名詞稱呼，「小定」都偏向於定金的概念。而針對定金的規範，《民法》第249條指出，「可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」。
此外，在該條文中也規定「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」。也就是說，假設消費者下定購屋，並支付定金10萬元，若反悔，業者可沒收其全部定金；但假如消費者下定後，代銷因種種緣故而不能將消費者欲購買的戶別售予該消費者，則代銷必須加倍返還定金，消費者可以拿回20萬元。
且即便預約單上未註明上述相關文字，亦適用《民法》規範。因此，消保官提醒，當消費者有購屋意願而簽下預約單、付出定金時，最好先問清楚，如退定會不會有費用？費用怎麼計算？總共收取多少？並將這些內容寫在預約單上，雙方簽名確認，以求自保。
永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏補充，購屋者也可爭取變成「有附條件的定金」，譬如「議價至買方同意時，才轉為定金」，把要再確認的事項載明於預約單，且寫明「若這些事項皆符合，定金才成立」，否則此筆款項非定金。
假設狀況是已經簽署了預售屋買賣契約書，而後反悔呢？消保官表示，簽約之後定金會轉為價金的一部分，依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點規定，買方若違約，賣方可沒收最高為房地總價款的15%，實務上百分比由雙方議定，但假如計算出來得沒收金額超出已繳價款，則以已繳價款為限。
成屋》簽要約書後不買 恐要賠償買方出價的3%
買中古屋，一樣可分為簽約前、簽約後2個階段來看。在正式簽定「成屋買賣契約書」之前，購屋者通常會經過「下斡旋」或「簽要約書」的階段。
下斡旋時，買方需要拿出一筆斡旋金，而選擇用要約書的方式議價，則無須拿出資金。陳俊宏表示，不論下斡旋還是簽要約書，只要屋主尚未同意，買方都可以無條件直接解除。
但假使賣方已經點頭同意出售，買方卻反悔，此時，賣方可沒收全數斡旋金，或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金，常見違約金的計算方式為買方出價的3%。
所以，買方若下斡旋或簽要約書之後反悔，應立即通知賣方或房仲，因為斡旋或要約失效的時間是以買方告知的時間為準，最簡單的方式，可以用文字簡訊或E-mail告知，「寫明哪一個標的、合約書編號、什麼時間通知，明確的訴求終止要約或斡旋等，以便留下證據。」陳俊宏說。
房仲若提出賣方已同意，買方不能反悔時，則買方可要求房仲提出賣方同意的證明。付斡旋金的話，房仲應提供賣方同意後簽收的「定金收據」；若為要約書，則賣方應在要約書上簽章，表示同意。若賣方確實已在買方提出反悔前同意出售，買方便需負起相對應的賠償責任。
假設雙方議價完成，也簽定了成屋買賣契約書，嗣後買方反悔，便有違約金的問題產生。此時，買方應依買賣契約約定賠償，實務上，有任一方不履行契約或反悔，另一方可依契約約定完成催告，若仍不履行時，則可解除契約，並依契約請求賠償。
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