房地合一稅重購退稅不簡單 國稅局會查水電、屋況確認自住事實
2024/08/21 22:20自由時報文/記者林耀文
小陳二年前在高市三民區買下一戶2房新成屋，但因當時未購買車位，尋找停車位費時，因此二年來新房子都空著，最近小陳看上鳳山一戶2房新成屋可附帶購買平面車位，因此心動就買下，想要將原本2年屋售出，並申請房地合一稅重購退稅，小陳向熟稔稅務的朋友打聽，一問之下才知，國稅局會針對房地合一稅重購退稅案嚴加審查，必須有居住事實，包括水電單據與使用屋況都是查核重點。
國稅局表示，個人出售105年1月1日以後取得房地，適用房地合一稅課稅規定，如原有自住房地因住所遷徙之實際需要而必須出售，並於他處另購買自住房地，為避免因課稅降低其重購房地的能力，無論在出售前、後購買其他新房地，只要新、舊房地均符合自住要件，且出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間相距在2年內，即可在其應繳納或已繳納房地合一所得稅額度範圍內，申請扣抵或退還。
同時根據所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，適用自住房地稅額扣抵及退還之要件，係以個人於出售原有自住房地（即辦竣戶籍登記並實際居住使用）後，另行購買房地作自住使用；或先購買自住房地後，再出售其他自住房地，且該等房地無出租、供營業或執行業務使用為適用範圍。
因此重購自住房地稅額退還或扣抵之租稅優惠機制係為鼓勵自住，且自住房地要件係以「房地客觀使用狀態」為準，須個人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並「實際居住」，且無出租、供營業或執行業務使用之情形。
例如，小陳於111年2月21日買賣取得三民區2房，後來將該2房出售並於112 年10月20日完成所有權移轉登記，自行申報並繳納房地合一所得稅新臺幣65萬元。小陳也於112年2月15日購買一戶鳳山附車位2房，並向國稅局申請退還已繳房地合一稅款。 經稅務人員調查發現，2屋雖然都設有戶籍，但三民區2房僅設有戶籍卻無實際使用水電情形，且承買人也指證表示購買時為全新空屋，屋內並無裝潢，也沒裝設冷氣與家具，廚具也無使用痕跡，因此國稅局就以小陳於三民區2房並無居住事實，核與所得稅法第14條之8規定要件不符為由，否准退還。
稅務專家提醒，個人出售房地經國稅局核定適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額，倘重購新房地於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還稅款。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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