微解封來了！疫後商用不動產激變五趨勢
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2021-07-09 11:35經濟日報 記者游智文／即時報導
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記者游智文／攝影
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本土疫情趨緩，各地開始微解封，瑞普萊坊總經理劉美華表示，疫情緩解後，商用不動產會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」，會造成中長期商用不動產投資市場「質變」，疫後商用不動產將有五大趨勢。
首先，「以租代買」或「先租後買」崛起。
劉美華表示，房地合一稅2.0將讓這幾年商用市場大爆發的買方，受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節奏。未來兩三年供給量緊縮，而且短投退場，將壓抑交易量。
不過由於產業需求面的旺盛，尤其製造業仍一片榮景，因此一改過去「售後回租」的安排，而改以租代買或是先租後買，可以同時解決需求的燃眉之急，同時也讓屋主能省稅、賺租金，已成為市場新趨勢。
第二，建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場。
房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，不二價或是先建後售，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。
舉例來說，上半年商用土地交易金額約546億元，遠勝過工業及住宅地的360億。另外，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。
第三，供需失衡、防疫意識抬頭，辦公需求東移。
根據瑞普萊坊市場研究部統計今年第二季台北市A辦空置率為2.97%，正式跌破3%，即使新增供給的元大人壽也因供集團使用，全屬自用，因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果，間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，其中松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。
第四，強化電商供應鏈布局。
光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，今年預計還會增加一到兩成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積，乃至電商物流建立倉儲，從上游到下游、從平台到終端，都產生極大的投資需求。
目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13%，遠低於韓國 36%、中國 27%，因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。
第五，新型態產品將成為投資亮點。
劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務專業化，包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資。
劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響，出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態，體驗經濟的巨幅波動會逐漸收斂到疫前的常態。
商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。